Locazione Garanzia fideiussoria Mancata registrazione del contratto

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27462/2014 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2563/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 15/04/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/12/2016 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nel 2006 (OMISSIS) chiese ed ottenne dal Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti:

– della societa’ (OMISSIS) s.r.l.;

– di (OMISSIS);

– di (OMISSIS).

A fondamento del ricorso monitorio dedusse che:

-) aveva concesso in locazione alla (OMISSIS) l’immobile sito in (OMISSIS);

-) la (OMISSIS) era morosa nel pagamento dei canoni dovuti per il periodo da novembre 2004 a novembre 2005;

-) (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano garantito il puntuale adempimento delle obbligazioni della (OMISSIS).

2. Tutti e tre gli intimati proposero opposizione al decreto, deducendo che i canoni non erano dovuti perche’ il contratto si era sciolto consensualmente, e comunque eccependo la nullita’ della garanzia.

3. Con sentenza 20.6.2007 n. 12867 il Tribunale di Roma rigetto’ le opposizioni.

La sentenza venne appellata dai soccombenti.

La Corte d’appello Roma con sentenza 15.4.2014 n. 2563 rigetto’ il gravame. Ritenne la Corte d’appello che le garanzie prestate da (OMISSIS) e (OMISSIS) erano valide; che nulla rilevasse la loro apposizione solo in calce alla copia del contratto di locazione prodotta dal locatore, e non in calce alla copia registrata; che il locatore aveva si’ dato il proprio consenso allo scioglimento del contratto, ma subordinatamente alla stipula di una nuova locazione con un terzo, che non era avvenuta.

4. La sentenza d’appello e’ stata impugnata per cassazione con un ricorso unitario dalla (OMISSIS), da (OMISSIS) e dagli eredi di (OMISSIS) (ovvero (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS)), con ricorso fondato su tre motivi ed illustrato da memoria.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso.

1.1. Col primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sarebbe affetta sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 (si lamenta, in particolare, la violazione degli articoli 1344, 1418 c.c.); sia dal vizio di omesso esame d’un fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 (nel testo modificato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134). Deducono, al riguardo, una tesi cosi’ riassumibile: la garanzia prestata da (OMISSIS) e (OMISSIS) era stata scritta in calce al contratto di locazione. Tuttavia la copia del contratto di locazione presentata ai competenti uffici fiscali per la registrazione non conteneva quel patto. Questa dissociazione tra la copia registrata e la copia conservata venne compiuta a fini di evasione fiscale, e quindi avrebbe causa nulla. La Corte d’appello, pertanto, avrebbe erroneamente ritenuto valido un patto di garanzia in realta’ nullo.

1.2. Nella parte in cui prospetta l’omesso esame d’un fatto controverso il motivo e’ manifestamente inammissibile. Il vizio di omesso esame d’un fatto decisivo, previsto dall’articolo 360 c.p.c., n. 5, e’ concepibile solo con riferimento agli accertamenti di fatto, non con riferimento alle questioni di diritto: e l’errore denunciato col motivo di esame costituisce appunto una quaestio iuris, ovvero se la Corte d’appello abbia o meno ritenuto valido un contratto che era nullo.

1.3. Nella parte in cui lamenta l’error in iudicando il motivo e’ manifestamente infondato.

Nessuna norma, infatti, commina la nullita’ ai contratti di garanzia non sottoposti a registrazione.

La circostanza che il patto di garanzia sia stato vergato in calce ad un contratto di locazione, soggetto all’obbligo di registrazione a pena di nullita’, costituisce una normale ipotesi di collegamento genetico, e non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione, previsto solo per la locazione dalla L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, non applicabile retroattivamente.

La circostanza, poi, che nel pattuire la garanzie le parti abbiano evaso od eluso un obbligo tributario, espone l’evasore all’obbligo del pagamento dell’imposta, degli interessi e delle sanzioni, ma non comporta la nullita’ del contratto, in virtu’ del generale principio desumibile dalla L. 27 luglio 2000, n. 212, articolo 10, comma 3, ultimo periodo, il quale stabilisce che “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullita’ del contratto”.

La causa della garanzia, infine, non era illecita: la garanzia fu stipulata per tenere indenne il locatore, non per eludere l’imposta.

2. Il secondo motivo di ricorso.

2.1. Col secondo motivo di ricorso i ricorrenti sostengono che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c. , n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione degli articoli 1223, 1227, 1453, 2697 c.c..

Deducono che la Corte d’appello ha ritenuto che il danno patito dal locatore fosse pari ai canoni non percepiti, per il periodo compreso tra il recesso del conduttore e la scadenza del contratto. Assumono che tale valutazione sia erronea, in quanto il locatore, tornato in possesso dell’immobile, avrebbe potuto locarlo a terzi ed attenuare la perdita.

2.2. Il motivo e’ inammissibile, perche’ prospetta una questione nuova.

Dalla sentenza d’appello, infatti, non risulta che la questione dell’aggravamento del danno per colpa del danneggiato sia mai stata sollevata nei gradi di merito; ne’ i ricorrenti – in violazione del dovere di specificita’ imposto dall’articolo 366 c.p.c., nn. 3 e 6 – hanno dedotto nel ricorso di avere sollevato tale questione nella citazione introduttiva del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Anzi, essi stessi deducono di averla sollevata solo in appello, e quindi tardivamente.

3. Il terzo motivo di ricorso.

3.1. Col terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di omesso esame d’un fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 (nel testo modificato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134). Deducono, al riguardo, che la Corte d’appello avrebbe erroneamente escluso che si fosse verificata una risoluzione consensuale del contratto. In realta’ il locatore aveva accettato la proposta di anticipata risoluzione inviatagli dal conduttore.

3.2. Il motivo e’ manifestamente inammissibile. Esso, infatti, sollecita da questa Corte una nuova e diversa valutazione di un fatto (la sussistenza o meno di un accordo risolutorio), rispetto alla ricostruzione di esso compiuta dal giudice di merito.

4. Le spese.

4.1. Le spese del presente grado di giudizio vanno a poste a carico dei ricorrenti, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 1 e sono liquidate nel dispositivo.

4.2. Il rigetto del ricorso costituisce il presupposto, del quale si da’ atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico della parte ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater (nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17).

P.Q.M.

la Corte di cassazione:

(-) rigetta il ricorso;

(-) condanna (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in solido, alla rifusione in favore di (OMISSIS) delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 9.000, di cui Euro 200 per spese vive, oltre I.V.A., cassa forense e spese forfettarie Decreto Ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, ex articolo 2, comma 2;

(-) da’ atto che sussistono i presupposti previsti dal Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, per il versamento da parte di (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in solido, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.