Locazione legittimazione del detentore di fatto a cocludere il contratto

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso n. 6148/2015 R.G. proposto da:

(OMISSIS), c.f. (OMISSIS) – rappresentato e difeso in virtu’ di procura speciale a margine del ricorso dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), c.f. (OMISSIS) – elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che la rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

e

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 44 dei 14/22.1.2014 della corte d’appello di Salerno;

udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 18 luglio 2017 dal consigliere Dott. Luigi Abete.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO

Con ricorso al tribunale di Salerno, sezione distaccata di Mercato San Severino, depositato in data 29.5.2003, (OMISSIS) si assumeva conduttore di un fondo rustico in (OMISSIS), di proprieta’ in parte di (OMISSIS) ed in parte del genero di costei, (OMISSIS) e deduceva che a sua insaputa erano stati eseguiti lavori di sbancamento nella porzione di terreno di proprieta’ della (OMISSIS) con distruzione del noccioleto esistente; che in tal guisa era stato spogliato violentemente e clandestinamente della sua qualificata detenzione.

Chiedeva di essere reintegrato.

Si costituiva unicamente (OMISSIS).

Disconosceva qualsivoglia rapporto con il ricorrente.

Instava per il rigetto dell’avversa domanda.

Con ordinanza dell’1.8.2003 il giudice adito denegava ogni tutela interdittale.

Indi, respinte le richieste istruttorie del ricorrente, all’esito della fase a cognizione piena, con sentenza n. 33/2006, l’adito tribunale rigettava la domanda.

Interponeva appello (OMISSIS).

Resisteva (OMISSIS).

Non si costituiva e veniva dichiarato contumace (OMISSIS).

Con sentenza n. 44 dei 14/22.1.2014 la corte d’appello di Salerno rigettava il gravame e condanna l’appellante alle spese.

Puntualizzava previamente la corte che il fondo nella cui detenzione era stata domandata la reintegrazione, era di esclusiva proprieta’ di (OMISSIS); che invero (OMISSIS) era proprietario esclusivo del distinto ancorche’ limitrofo fondo.

Puntualizzava altresi’ che, sebbene la veste di locatore non presuppone la qualita’ di proprietario, nondimeno e’ indispensabile che la disponibilita’ del preteso locatore abbia genesi in un rapporto o titolo giuridico e dunque non sia di mero fatto ne’ derivi da un fatto illecito.

Indi esplicitava che la legittimazione di (OMISSIS), quale soggetto che si asseriva aver concesso in affitto il terreno all’appellante, rimaneva del tutto oscura pur a fronte dell’invocate prove costituende, sicche’ le medesime prove e la documentazione allegata e di cui si chiedeva l’esibizione erano del tutto irrilevanti.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS); ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese.

(OMISSIS) ha depositato controricorso; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese del giudizio da attribuirsi al difensore anticipatario.

(OMISSIS) non ha svolto difese.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione dell’articolo 2697 c.c., con riferimento all’articolo 1398 c.c..

Deduce che la corte di merito non ha considerato che il potere di attribuire al conduttore la detenzione o il godimento di un bene “e’ fatto interno al rapporto tra le parti e che non ha obbligata e/o obbligatoria manifestazione esterna” (cosi’ ricorso, pag. 10) e tale rapporto puo’ essere provato con ogni mezzo.

Deduce in particolare che merce’ le articolate prove orali ambiva a dimostrare che (OMISSIS) ha sempre ed in via esclusiva gestito il rapporto relativo al fondo oggetto dello spoglio, percependo i canoni e curando le relazioni con egli ricorrente; che quindi merce’ le prove orali intendeva dimostrare che il costante comportamento dell’ (OMISSIS), avente l’apparenza palese della rappresentanza, era stato idoneo ad ingenerare il suo affidamento, si’ da riverberare i suoi effetti nella sfera giuridica della (OMISSIS).

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omessa valutazione di un punto decisivo della controversia.

Deduce che carente, anzi del tutto omessa, e’ la valutazione in ordine alla mancata ammissione delle prove orali; che attraverso l’interrogatorio formale e la prova testimoniale “tendeva ad avvalorare la tesi dell’apparenza e dell’affidamento proprio in ragione della continuita’ ed esclusivita’ del rapporto con lo (OMISSIS) da parte dell’ing. (OMISSIS)” (cosi’ ricorso, pag. 16).

I motivi di ricorso sono strettamente connessi.

Il che ne suggerisce la disamina contestuale.

Ambedue i motivi comunque sono destituiti di fondamento.

Si rappresenta previamente che l’elaborazione giurisprudenziale di questa Corte in termini senz’altro maggioritari si esprime nel senso che il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, puo’ validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione e’ riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente (cfr. Cass. 22.10.2014, n. 22346; Cass. 27.12.2016, n. 27021. Diversamente cfr. Cass. 10.12.2004, n. 23086, secondo cui per assumere la qualita’ di locatore non e’ necessario avere un diritto reale sulla cosa, in quanto il contratto di locazione ha natura personale e prescinde dall’esistenza e dalla titolarita’ da parte del locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilita’, la quale, tuttavia, deve essere giuridica e non di mero fatto, cioe’ deve avere la sua genesi in un rapporto o titolo giuridico atto a giustificare il potere del locatore di trasferire al conduttore la detenzione ed il godimento del bene; ne consegue che non puo’ assumere la qualita’ di locatore colui che abbia soltanto la disponibilita’ di fatto del bene).

Ebbene, anche nel segno dell’indirizzo giurisprudenziale prevalente, e’ da condividere l’affermazione della corte distrettuale – affermazione che di per se’ da’ ragione dell’assolvimento al riguardo dell’onere motivazionale – secondo cui, pur al cospetto dei capitoli articolati ai fini e dell’interrogatorio formale e della prova testimoniale, la legittimazione di (OMISSIS) “rimane del tutto ignota anche alla stregua della pretesa prova” (cosi’ ricorso, pag. 3), sicche’ le prove costituende all’uopo sollecitate risultavano del tutto inutili.

Piu’ esattamente questa Corte spiega che il vizio di motivazione per omessa ammissione della prova testimoniale o di altra prova puo’ essere denunciato per cassazione solo nel caso in cui essa abbia determinato l’omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia e, quindi, ove la prova non ammessa ovvero non esaminata in concreto sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilita’, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ratio decidendi venga a trovarsi priva di fondamento (cfr. Cass. 7.3.2017, n. 5654).

Su tale scorta si rappresenta che i capitoli dell’invocato interrogatorio formale e dell’invocata prova testimoniale, quali riprodotti dal ricorrente nel corpo del ricorso (cfr. (cfr. pag. 15), non appaiono idonei a dar ragione neppur della mera disponibilita’ di fatto da parte di (OMISSIS) della porzione di terreno di proprieta’ di (OMISSIS) ed asseritamente condotta in affitto da (OMISSIS).

Si prescinde ben vero dal carattere indiscutibilmente generico ed indefinito della locuzione “tutti i contatti relativi ai due appezzamenti (…)”, di cui al capitolo b) dell’articolato interrogatorio formale, e dalla genericita’, quanto meno in chiave temporale, delle locuzioni “l’ing. (OMISSIS) prese contatto (…)”, “l’ing. (OMISSIS) prese contatti (…)”, di cui, rispettivamente, al capitolo e) dell’articolato interrogatorio formale e di cui al capitolo 3) dell’articolata prova testimoniale (cfr. Cass. (ord.) 12.10.2011, n. 20997, secondo cui la richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un’adeguata difesa, sicche’ e’ inammissibile il capitolo di prova per testimoni volto a dimostrare il compimento di una dichiarazione ammissiva fatta dal debitore ad un terzo, ai fini dell’interruzione del termine di prescrizione, qualora non sia indicato nel capo di prova il giorno in cui tale dichiarazione sarebbe stata resa).

E’ innegabile in ogni modo che i medesimi capitoli appaiono protesi, esattamente, a dar conto dell’esercizio sistematico del potere di gestione del terreno da parte di (OMISSIS) nell’interesse della suocera, (OMISSIS), anziche’, propriamente, a dar dimostrazione della piena disponibilita’ benche’ di mero fatto del terreno da parte dello stesso (OMISSIS).

Al contempo questa Corte spiega che, in tema di rappresentanza, possono essere invocati i principi dell’apparenza del diritto e dell’affidamento incolpevole allorche’ non solo vi sia la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante, ma anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente (cfr. Cass. 9.3.2012, n. 3787; Cass. 28.8.2007, n. 18191).

E tuttavia in nessun modo gli articolati capitoli e dell’una e dell’altra invocata prova fanno menzione e conseguentemente mirano a fornir riscontro di un qualsivoglia comportamento colposo ascrivibile alla (OMISSIS).

D’altra parte a tal proposito non avrebbe potuto soccorrere, nei pregressi gradi di merito, e non puo’ soccorrere, in questa sede, il presuntivo assunto del ricorrente a tenor del quale “una incuria durata oltre vent’anni da parte della proprietaria, e’ certamente indice di una coscienza dell’utile gestione da parte del genero” (cosi’ memoria, pag. 4): l’illazione che ne e’ tratta, non si presta ad esser desunta univocamente.

Rimane percio’ impregiudicata l’operativita’ del principio per cui l’atto compiuto in assenza di potere rappresentativo per nulla si ripercuote nel patrimonio dell’asserito dominus.

Il ricorrente censura infine l’omessa valutazione da parte della corte territoriale del fax risalente al maggio del 2003.

La corte salernitana viceversa lo ha vagliato, reputandolo irrilevante alla stregua evidentemente delle sue scarne indicazioni, di certo inidonee a giustificare l’operativita’ delle regole in tema di rappresentanza apparente.

In ogni caso e’ innegabile che il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non da’ luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, ne’ in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’articolo 132 c.p.c., n. 4 – da’ rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (cfr. Cass. 10.6.2016, n. 11892).

In dipendenza del rigetto del ricorso (OMISSIS) va condannato a rimborsare le spese del presente giudizio al difensore di (OMISSIS), avvocato (OMISSIS), il quale ha dichiarato di aver anticipato le spese e di non aver riscosso gli onorari.

La liquidazione segue come da dispositivo.

(OMISSIS) non ha svolto difese.

Nonostante il rigetto del ricorso nessuna statuizione va assunta limitatamente alle spese nei suoi confronti.

Il ricorso e’ datato 23.2.2015.

Si da’ atto della sussistenza dei presupposti perche’, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (comma 1 quater introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17), il ricorrente, (OMISSIS), sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma dell’articolo 13, comma 1 bis del medesimo D.P.R..

P.Q.M.