Affitto azienda affittuario obbligo di restituzione scadenza del termine

• Avv. Umberto Davide
• Contratti, Sentenze

tra le norme sulla locazione e quelle sull’affitto, compreso l’affitto di azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l’affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l’incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell’affittuario dell’obbligo di restituzione all’affittante dell’azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell’art. 1591 cod. civ. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell’affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull’affitto l’art. 1591 cod. civ..

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Tribunale Treviso, Sezione 3 civile Sentenza 4 ottobre 2018, n. 1938

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TREVISO

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Giudice del Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, dott. Carlo Baggio, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 2381/2018 in data 27/03/2018, promossa

da

SE.VI. (…),

MA.GI., con domicilio eletto presso lo studio del difensore in PIAZZA (…) 20 – CASTELFRANCO VENETO

attore

contro

FL. S.r.l. (…),

MU.FR., con domicilio eletto presso lo studio del difensore in PIAZZA (…) – TREVISO

convenuta

Avente per oggetto: Affitto di azienda.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Se.Vi., premesso di aver concluso con la Fl. S.r.l. contratto di affitto d’azienda avente ad oggetto il bar – ristorante gestito sotto l’insegna “(…)” in Castelfranco Veneto, ha agito in giudizio chiedendo di: dichiarare risolto per mutuo consenso il contratto d’affitto; in subordine, pronunciare la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell’affittuario; in ogni caso, condannare la convenuta alla restituzione dell’azienda e al pagamento dei canoni non corrisposti.

La convenuta (…) si è costituita in giudizio chiedendo l’integrale rigetto delle domande attoree o, in subordine, la riduzione della condanna pecuniaria ad un minore importo, stanti asseriti pagamenti intervenuti medio tempore.

Tentata invano la conciliazione delle parti avanti il giudice, la causa viene ora in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.

Deve essere accolta la domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione consensuale del contratto (nonché la consequenziale domanda di condanna alla restituzione dell’azienda). Con lettera datata 26.6.2017 Cr.Pa., legale rappresentante della (…), comunicò la volontà della società di recedere dal contratto (doc. 5 attore); Vi. pacificamente manifestò la propria volontà di aderire a tale proposta di risoluzione anticipata, come risulta dalle sottoscrizioni apposte, nel mese di settembre 2017, in calce alla lettera predetta, con cui le parti manifestarono la concorde volontà di fissare la data del 30.9.2017 per il rilascio dell’immobile (doc. 6 attore).

La convenuta ha eccepito a tal punto l’annullabilità per vizio del consenso di tali accordi di risoluzione anticipata, essendo essi frutto della violenza esercitata da Vi. su Pa.. Nello specifico, Vi. si sarebbe recato per tre volte a casa di Pa. (il 26.6.2017, nel settembre 2017 e il 10.10.2017) ed in tali occasioni le avrebbe fatto credere che il figlio minore St. le sarebbe stato portato via dai servizi sociali se non avesse firmato l’accordo di risoluzione anticipata.

L’eccezione è infondata. Anzitutto, sono assolutamente irrilevanti gli incontri avvenuti nel settembre 2017 ed il 10.10.2017, dato che in tali momenti già era stata manifestata la volontà di recedere anticipatamente dal contratto (ciò era infatti già avvenuto con la redazione della lettera del 26.6.2017).

Le asserite condotte di Vi., da questi radicalmente negate, sono state poi descritte in termini estremamente vaghi e generici, non essendo ben chiaro in cosa sarebbe consistita la “estorsione”.

La convenuta, inoltre, neppure afferma che Vi. avesse adombrato un proprio ruolo attivo nelle decisioni eventualmente assunte dalla PA con riferimento al figlio della Pa. (laddove peraltro è pacifico che già la famiglia di quest’ultima era in precedenza seguita dai servizi sociali): tale circostanza è dirimente, dal momento che “la violenza per assurgere a causa di invalidità del contratto deve concretarsi nella minaccia attuale di un male futuro, dipendente in qualche modo dal comportamento dello stesso autore della “vis compulsiva” in quanto se la rappresentazione di un pericolo di danno non deriva dal comportamento del minacciante, bensì dalla considerazione di altre circostanze che sfuggono al dominio del medesimo, tale semplice “metus ab intrinseco”, ove anche incida sul processo formativo della volontà negoziale, facendo venir meno quella libertà di determinazione cui ogni contrattazione deve essere informata, non è idoneo ad invalidare il negozio” (Cass. 7844/1993).

Infine, si deve notare che le stesse prove testimoniali richieste da parte convenuta (e non ammesse in quanto irrilevanti) smentiscono in radice la tesi della violenza: mai nei capitoli di prova si fa riferimento ad una minaccia da parte di Vi., il quale si sarebbe al massimo limitato a “ricordare” alla Pa. che la di lei famiglia era seguita dai servizi sociali, il che è all’evidenza in questa sede irrilevante.

La convenuta ha poi eccepito che il contratto di affitto d’azienda sarebbe simulato, dissimulando in realtà un ordinario contratto di locazione di immobile ad uso commerciale: dato che per quest’ultima tipologia contrattuale è prevista una durata minima di sei anni, la domanda attorea sarebbe infondata.

L’eccezione in esame è irrilevante: essendo intervenuta la valida risoluzione consensuale anticipata del contratto (qualsiasi ne fosse la tipologia), non ha alcun senso stabilire se effettivamente fosse stato o meno concluso un contratto di locazione con una durata minima di sei anni, dato che le parti sono sempre libere di risolvere consensualmente anche un contratto di locazione, indipendentemente dal temine in precedenza concordato.

Per di più, l’eccezione sarebbe stata anche infondata, se solo si considera che la convenuta avrebbe preteso di provare la simulazione a mezzo di presunzioni (partendo dalla considerazione delle attrezzature presenti in azienda, della consistenza dell’avviamento ecc.), il che è escluso dal combinato disposto degli artt. 1417 e 2729 co. 2 c.c.

È infine fondata la domanda di condanna al pagamento dei canoni, quantificati dall’attrice in Euro 34.000,00 per il periodo da maggio 2017 a settembre 2018 compresi, da aggiungere ai canoni/indennità di occupazione maturandi sino all’effettiva riconsegna dell’azienda.

Parte convenuta ha eccepito che la morosità non ammonterebbe a tale importo, dato che: il canone di Euro 2.000 mensili sarebbe stato regolarmente pagato fino a maggio 2017 compreso; in data 17.12.2017 e 23.3.2018 (…) aveva pagato due canoni, per un totale di Euro 4.000; già prima della conclusione del contratto erano stati versati Euro 6.000, da imputarsi al pagamento dei canoni.

L’eccezione dell’avvenuto pagamento – sia pure in misura parziale – non può essere accolta: l’attore ha radicalmente contestato i pagamenti; parte attrice non ha fornito alcuna prova del pagamento del canone di maggio 2017, né per iscritto, né ha chiesto prova testimoniale sul punto; gli asseriti pagamenti del 17.12.2017 e 23.3.2018 non sono dimostrati da prova scritta e la prova testimoniale richiesta dalla convenuta è stata dichiarata inammissibile in quanto generica (non essendo specificati né le circostanze in cui il pagamento sarebbe avvenuto, né il soggetto che materialmente lo ha eseguito, non potendosi all’evidenza dire che il pagamento è stato posto in essere “dalla società”); peraltro, appare assai poco probabile che, nel contesto di conflittualità che si era già creato tra le parti, non fosse stato preteso il rilascio di una quietanza, che peraltro viene usualmente sempre rilasciata anche laddove i pagamenti dei canoni di affitto siano perfettamente regolari.

Quanto alla somma di Euro 6.000 consegnata dalla (…), emerge pacificamente che trattavasi del deposito cauzionale, come peraltro risulta dalla stessa quietanza prodotta dalla convenuta (doc. 8) e come confermato anche dallo stesso attore all’udienza del 12.7.2018. Si deve quindi ritenere che le parti abbiano inteso costituire la cauzione mediante la consegna di una somma pari a tre mensilità del canone di affitto (anziché tramite fideiussione bancaria, come previsto dall’art. 13 del contratto). È vero che detta cauzione era stata prevista, tra l’altro, anche “a garanzia … del pagamento dei canoni”, tuttavia l’art. 13 predetto è chiaro nello specificare che la garanzia avrebbe dovuto essere efficace sino a venti giorni successivi alla riconsegna dei beni aziendali. Tale disposizione deve trovare applicazione nonostante la cauzione fosse stata prestata mediante consegna della somma di denaro anziché tramite fideiussione. Dal momento che la riconsegna dell’azienda non è ancora avvenuta, il credito di (…) alla restituzione della cauzione non è esigibile e, quindi, non può essere opposto in compensazione rispetto al debito per il mancato pagamento dei canoni (ai sensi dell’art. 1243 c.c. “la compensazione si verifica solo tra due debiti … che sono egualmente liquidi ed esigibili”).

Risulta quindi che sono ad oggi dovuti Euro 34.000 per canoni sino alla mensilità di settembre 2018 compresa, ai quali devono essere aggiunti i canoni/indennità di occupazione per tutte le mensilità che matureranno sino all’effettiva riconsegna dei beni (si ricordi infatti che “nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull’affitto, compreso l’affitto di azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l’affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l’incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell’affittuario dell’obbligo di restituzione all’affittante dell’azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell’art. 1591 cod. civ. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell’affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull’affitto l’art. 1591 cod. civ.”; v. Cass. 993/2002).

Rispetto a tale somma devono essere aggiunti gli interessi di mora ai sensi dell’art. 1284 co. 4 c.c. dalle singole scadenze al saldo.

Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. dichiara risolto per mutuo consenso il “Contratto di affitto d’azienda” del 4.12.2005;

2. condanna Fl. S.r.l. a riconsegnare immediatamente a Vi. Sergio l’azienda locata, comprensiva di tutti i beni immobili, mobili ed attrezzature come specificati in Contratto, ivi comprese le licenze e le autorizzazioni commerciali ai sensi dell’art. 9 del Contratto;

3. condanna Fl. S.r.l. a pagare a Vi. Sergio la somma di Euro 34.000,00 per canoni e indennità di occupazione sino alla mensilità di settembre 2018 compresa, oltre alla somma di Euro 2.000,00 per ogni mensilità di occupazione sino all’effettiva riconsegna dei beni, oltre interessi di mora ai sensi dell’art. 1284 co. 4 c.c. dalle singole scadenze al saldo;

4. condanna Fl. S.r.l. a rifondere a Vi. Sergio le spese di lite del presente procedimento, che si liquidano in Euro 264,00 per esborsi ed Euro 2.500,00 per compenso, oltre ad IVA, CPA e rimborso delle spese forfetarie pari al 15% sul compenso ex DM 55/2014.

Così deciso in Treviso il 4 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria il 4 ottobre 2018.