In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’indennità di avviamento ordinaria e quella cd. ulteriore o aggiuntiva, pur collegate entrambe a comuni presupposti, costituiscono istituti distinti, dotati di un diverso fondamento giuridico, fondati su diversa fattispecie genetica, disciplinati da differenti disposizioni normative, con la conseguenza che le relative pretese concretano, sul piano processuale, domande diverse, ciascuna basata su una propria, autonoma “causa petendi” comportante uno specifico “thema decidendum”, sicché, ove il conduttore, con l’indennità normale, intenda conseguire anche quella di cui al secondo comma dell’art.34 L. n. 392 del 1978, deve proporre autonoma e motivata istanza con riguardo a quest’ultima, essendo escluso che la richiesta della sola indennità ordinaria possa costituire domanda implicita di quella aggiuntiva.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 18 aprile 2019, n. 8651
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele D’Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 53025/2018 promossa da:
(…) (C. F. (…)), con il patrocinio dell’Avv. Ro.Sp. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via (?) giusta delega in calce al ricorso
RICORRENTE
contro
(…) (C. F. (…)), con il patrocinio dell’Avv. Ma.Vi. e dell’Avv. Gi.Gi. ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, viale (?), giusta delega in calce alla memoria di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: azione di richiesta di condanna all’indennità suppletiva ex art. 34, comma 2, della L. n. 392 del 1978.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con ricorso iscritto a ruolo il 25.07.2018 (…) ha chiesto di vocare in giudizio (…) rassegnando le seguenti conclusioni:
“Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, per tutti i motivi in fatto e diritto sopra esposti, sulla scorta della documentazione prodotta, nonché per le ulteriori considerazioni e allegazioni documentali che verranno successivamente effettuate nei tempi e modi di legge:
1-Accertare e dichiarare che l’immobile sito in R., Via A. A. 148 è stato adibito entro un anno dal rilascio da parte del sig. (…), ad attività identica o affine a quella esercitata dal ricorrente, con conseguente applicabilità dell’art. 34 co.2 L. n. 392 del 1978 e per l’effetto Condannare la sig.ra (…) al versamento in favore del sig. (…) della somma di Euro21.600,00, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione pagato, ovvero quella somma maggiore o minore accertata o ritenuta, oltre interessi dalla richiesta al soddisfo;
2-Accertare e dichiarare che la sig.ra (…) è tenuta alla restituzione in favore del sig. (…) del deposito cauzionale di cui al contratto di locazione e per l’effetto Condannare la sig.ra (…) al versamento in favore del sig. (…) di Euro3.000,00 a titolo di restituzione di deposito cauzionale oltre interessi dal 21.05.2004 sino al soddisfo, o quella somma maggiore o minore che verrà accertata o ritenuta;
In ogni caso con vittoria di spese processuali e compensi professionali”.
Si è costituita (…) con memoria depositata il 18.02.2019 nella quale ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Tutto ciò premesso, la Sig.ra (…), come in epigrafe rappresentata e difesa, conclude affinché l’Ill.mo Tribunale adito Voglia
1) In Via preliminare, accertata la improcedibilità della domanda per violazione dell’art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010, assegnare un termine al ricorrente per l’avvio e/o la conclusione della procedura di mediazione obbligatoria, rinviando ad altra udienza per detto incombente;
2) Nel merito sulla domanda di indennità di avviamento suppletiva, accertata la cessazione dell’attività del Sig. (…) a Gennaio 2017 presso il locale di Via A. A. n. 148 e dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di indennità di avviamento e diritto di ritenzione ad a tutte le altre ragioni di contesa tra le parti giusta conciliazione del 3/5/2017, nella quale le parti dichiarano di non aver null’altro a pretendere l’uno dall’altro, rigettare la domanda del ricorrente a percepire l’indennità di avviamento suppletiva ex art. 34 comma 2 L. n. 392 del 1978, poiché infondata sia in via di fatto che in via di diritto;
3) Nel merito sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale, accertata l’entità dei danni lamentati dall’attrice e il pessimo stato di conservazione dell’immobile locato, documentati dai rilievi fotografici ed all’esito delle prove testimoniali delle maestranze incaricate di effettuare sopralluoghi ed all’esito della CTU, rigettare la domanda di restituzione del deposito cauzionale avanzata dal ricorrente ed in subordine ridurre l’importo della restituzione nella misura che l’Ill.mo riterrà accertata in corso di causa e, comunque, nella misura ritenuta equa e di giustizia”.
Espone il ricorrente di svolgere l’attività di meccanico riparatore e di essere titolare della ditta individuale Superbike. Il 03.05.2005 (…) riferisce di aver rilevato l’attività di officina del S.B. con cessione del contratto di locazione relativo all’immobile sito in R., Via A. A. 148 di proprietà della resistente. (…) ha comunicato la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 31.05.2016 e (…) riferisce di aver esercitato il proprio diritto alla ritenzione fino a quando non fosse stata pagata l’indennità di perdita dell’avviamento. (…) ha notificato a (…) il decreto ingiuntivo 26245/2016 relativamente ai canoni non pagati e quest’ultimo ha presentato opposizione.
Nel corso del giudizio è stato concluso, tra le parti, un accordo in mediazione in virtù del quale il conduttore ha rilasciato l’immobile il 04.09.2017. (…), però, evidenzia che il 01.06.2018, nei medesimi locali oggetto del contratto disdettato dalla locatrice, è stata inaugurata l’officina meccanica di moto (…). Da qui la richiesta del pagamento dell’indennità suppletiva di avviamento di cui al secondo comma dell’art. 34 della L. n. 392 del 1978. Tale indennità ammonta ad Euro 21.600,00 somma ottenuta moltiplicando il canone mensile di Euro 1.200,00 per 18.
Si è costituita (…) eccependo, in via preliminare, il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione. Nel merito (…) contesta il fatto che l’immobile, già alla data del 02.01.2017, era stato di fatto rilasciato da (…) che, per il periodo successivo, si sarebbe limitato ad esercitare un diritto alla ritenzione fino al pagamento della prima indennità per la perdita di avviamento.
Tale diritto sarebbe venuto meno in virtù dell’accordo conciliativo del 03.05.2017. Ciò dimostrerebbe che (…), alla data di riconsegna del 04.09.2017, non esercitava più il diritto alla ritenzione. Secondo la tesi di (…) il termine annuale previsto per l’applicazione del secondo comma dell’art. 34 della L. n. 392 del 1978 non decorrerebbe dal rilascio dell’immobile ma dal giorno dell’accordo innanzi al mediatore.
Con una seconda eccezione (…) sostiene che, comunque, l’indennità non sarebbe dovuta stante l’espressa rinuncia formulata dal conduttore nell’accordo di conciliazione. Infine, con riguardo al deposito cauzionale, (…) lamenta l’esistenza di numerosi danni presenti nell’immobile al momento del rilascio. Da qui la richiesta di rigetto della domanda di restituzione del deposito cauzionale.
2. Nel merito
2.1 Sulla domanda di pagamento dell’indennità suppletiva
In via preliminare deve essere evidenziato come il ricorrente, all’udienza del 22.03.2019, ha depositato il verbale negativo relativo all’esperimento del tentativo di mediazione. Pertanto la prima eccezione, in rito, della resistente deve essere rigettata.
Come noto il secondo comma dell’art. 34 della L. n. 392 del 1978 espressamente recita che “Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.
Si tratta di una indennità suppletiva e ulteriore rispetto a quella prevista dal primo comma della medesima disposizione.
Infatti, mentre il diritto al pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento si manifesta al momento della scadenza del contratto di locazione, il diritto all’indennità suppletiva sorge solo eventualmente e in futuro, nella sola particolare ipotesi in cui il medesimo immobile sia adibito allo svolgimento della stessa attività tenuta dal precedente conduttore.
La differenza tra le due posizioni giuridiche soggettive, che definiscono due distinti e diversi diritti, è delineata dalla stessa Suprema Corte secondo la quale
“In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’indennità di avviamento ordinaria e quella cd. ulteriore o aggiuntiva, pur collegate entrambe a comuni presupposti, costituiscono istituti distinti, dotati di un diverso fondamento giuridico, fondati su diversa fattispecie genetica, disciplinati da differenti disposizioni normative, con la conseguenza che le relative pretese concretano, sul piano processuale, domande diverse, ciascuna basata su una propria, autonoma “causa petendi” comportante uno specifico “thema decidendum”, sicché, ove il conduttore, con l’indennità normale, intenda conseguire anche quella di cui al secondo comma dell’art.34 L. n. 392 del 1978, deve proporre autonoma e motivata istanza con riguardo a quest’ultima, essendo escluso che la richiesta della sola indennità ordinaria possa costituire domanda implicita di quella aggiuntiva” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 16690 del 26.11.2002).
Tale precisazione rileva con riferimento all’eccezione, sollevata dalla resistente, secondo la quale nella transazione del 03.05.2017, (…) avrebbe rinunciato all’indennità per la perdita di avviamento.
L’eccezione è priva di fondamento giuridico in primo luogo perché nel predetto accordo si fa espresso riferimento alla sola indennità per la perdita di avviamento e non anche dell’indennità suppletiva.
In secondo luogo, al momento della sottoscrizione della transazione, il diritto all’indennità di cui all’art. 34, secondo comma, della L. n. 392 del 1978, non era ancora sorto con conseguente impossibilità per (…) di disporne.
Infatti la Suprema Corte chiarisce che “Il diritto alla liquidazione del trattamento di fine rapporto, nonostante l’avvenuto accantonamento delle somme, non può ritenersi entrato nel patrimonio del lavoratore prima della cessazione del rapporto, sicché per il dipendente ancora in servizio costituisce un diritto futuro, la cui rinuncia è radicalmente nulla, per mancanza dell’oggetto, ai sensi dell’art. 1418, comma 2, e dell’art. 1325 c.c.” (Corte di Cassazione, Sez. L, sen. n. 23087 del 11.11.2015).
Con riguardo all’eccezione secondo cui il termine annuale previsto dal secondo comma dell’art. 34 della L. n. 392 del 1978 dovrebbe calcolarsi partendo dalla data dell’Acc. del 03 maggio 2017 o da prima perché (…) aveva già abbandonato l’immobile deve evidenziarsi quanto segue.
L’ipotetico rilascio materiale dell’immobile non ha rilievo alcuno ai fini della pendenza del contratto di locazione e del pagamento del relativo canone fino alla data dell’offerta formale di riconsegna o del relativo verbale.
Peraltro, proprio in subiecta materia, ha avuto modo di pronunciarsi la Suprema Corte secondo cui
“In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, allorché lo svolgimento dell’attività commerciale da parte del conduttore uscente prosegua per un certo periodo di tempo anche successivamente alla scadenza contrattuale, il termine annuale di riferimento relativo all’ulteriore indennità di cui all’art. 34, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve avere riguardo non alla data di scadenza del contratto, ma a quella di effettiva cessazione dell’attività mediante rilascio dell’immobile, in quanto solo in tale momento si origina quel pregiudizio economico, oggetto di riparazione “ex lege”, costituito dalla perdita dell’avviamento, inteso quale elemento connaturato all’operatività dell’azienda ed alla sua localizzazione mediante contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 7715 del 16.04.2015).
In conclusione anche tale eccezione deve essere rigettata e (…) deve essere condannata al pagamento della somma di Euro 21.600,00 oltre interessi nella misura legale dalla data del 25.07.2018 di presentazione della domanda fino a quella di effettivo pagamento.
2.2 Sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale
(…) nel presente giudizio avanza un’ulteriore e diversa domanda chiedendo la restituzione del deposito cauzionale stante la riconsegna dell’immobile avvenuta il 04.09.2017 (cfr. verbale allegato 9 al ricorso). Sul punto (…) lamenta, in via di eccezione, l’esistenza di presunti danni presenti nell’immobile ma non deduce né dimostra l’esistenza di un diverso e separato giudizio per ottenere il risarcimento degli stessi.
Sul punto la Suprema Corte chiarisce che “È tuttavia da condividere il rilievo della società ricorrente secondo cui, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni” (Corte di Cassazione, Sez. VI, ord. n. 3882/2015, parte motiva).
Anche in questo caso, allora, l’eccezione della resistente deve essere rigettata e, dunque, la stessa (…) deve essere condannata al pagamento, in favore di (…), del pagamento della somma di Euro 3.000,00 oltre interessi nella misura legale dalla data del 21.05.2004 fino a quella di effettivo pagamento.
3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. n. 55 del 2014 in relazione ai procedimenti ordinari di valore tra Euro 5.200,00 ed Euro 26.000,00 ed eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta. Pertanto (…) deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore di (…) che si liquidano in Euro 3.235,00 per compensi ed Euro 485,25 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Non si ritiene sussistere gli estremi dell’applicazione della sanzione di cui all’art. 8 del D.Lgs. n. 28 del 2010 perché entrambe le parti erano presenti al tentativo obbligatorio di mediazione.
P.Q.M.
Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
condanna (…) al pagamento, in favore di (…), della somma di Euro 21.600,00 oltre interessi nella misura legale dalla data del 25.07.2018, di presentazione della domanda, fino a quella di effettivo pagamento;
condanna (…) al pagamento, in favore di (…), della somma di Euro 3.000,00 oltre interessi nella misura legale dalla data del 21.05.2004 fino a quella di effettivo pagamento;
condanna (…) alla rifusione delle spese di lite in favore di (…) che si liquidano in Euro 3.235,00 per compensi ed Euro 485,25 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Così deciso in Roma il 18 aprile 2019.
Depositata in Cancelleria il 18 aprile 2019.