Azione di reintegrazione e manutenzione

Se è vero, infatti, che le azioni possessorie di reintegrazione e di manutenzione non sono cumulabili fra di loro, nel senso che la medesima situazione di fatto, considerata in tutte le sue componenti, non può dare luogo ad entrambe le forme di tutela, deve ritenersi, però, che tali azioni siano sempre proponibili simultaneamente, in via alternativa fra di loro, essendo poi compito del giudice qualificare la situazione di fatto prospettatagli dalla parte istante ed individuare il rimedio giuridico più adeguato.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA

SETTIMA SEZIONE CIVILE

nella persona del giudice monocratico, dott. Francesco FRETTONI ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G.A.C. 63020 dell’anno 2018, trattenuta in decisione all’udienza del 20 dicembre 2019 con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente

TRA

(…)

Ricorrente

(…)

Resistente

OGGETTO: giudizio di merito possessorio

CONCLUSIONI: come in atti e verbali di causa

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso depositato in data 02.10.2018, la (…) s.r.l. ha dato impulso al giudizio di merito relativo alla domanda di tutela possessoria proposta – nei confronti della Comunione “Prati Verdi della (…)” – con proprio precedente ricorso del 14.12.2017, e definita, nella fase sommaria, con ordinanza monocratica di rigetto resa in data 09.05.2018 a definizione del procedimento R.G. 82153/2017. La predetta ordinanza era fatta oggetto di reclamo da parte della ricorrente, dando luogo al procedimento R.G. 35027/2018, nell’ambito del quale il collegio, con ordinanza del 04.07.2018, confermava la decisione di rigetto.

2. Nella fase cautelare, la parte istante, ai sensi degli artt. 1168 e 1170 c.c., ha chiesto la reintegrazione nel possesso, ovvero in via subordinata la manutenzione dello stesso, in relazione al diritto di passaggio e transito sulla strada Via Paolo Monelli in Roma, in ragione dell’apposizione di una barriera sulla suddetta strada da parte della Comunione “Prati Verdi della (…)”, di cui la (…) s.r.l. fa parte.

A sostegno della propria domanda, la ricorrente ha dedotto di essere proprietaria di un immobile, adibito a centro di assistenza sanitaria residenziale e condotto in locazione da terzi, con ingresso principale da Via (…) ed ingresso carrabile da Via (…).

La società istante ha rappresentato, quindi, che la Via (…), strada a ferro di cavallo costruita in sede di lottizzazione del complesso urbano “Comunione Prati Verdi della (…)”, era stata oggetto – nell’anno 2011 – di chiusura alle due estremità tramite cancelli installati dalla Comunione stessa al fine di limitare l’accesso ai non titolari delle relative chiavi; a seguito di tale intervento, tuttavia, il Municipio competente aveva intimato il ripristino della situazione quo ante funzionale a consentire il libero e non discriminato accesso su tale strada.

Nel gennaio 2017, però, la Comunione “Prati Verdi della (…)” era nuovamente intervenuta su uno dei due varchi di accesso alla strada privata e, in particolare, quello posto immediatamente a ridosso della proprietà della ricorrente, mediante l’apposizione di una barriera. Secondo la prospettazione della (…) s.r.l., tale ultimo intervento, seppure non abbia inciso sul tratto che consente il transito dal proprio immobile sino alla via pubblica e viceversa (e dunque l’accesso e l’uscita dalla R.S.A.), ha reso non agevolmente fruibile il passaggio sulla strada della quale la ricorrente è comproprietaria. In particolare, l’apposizione di detta barriera, che impedisce il transito veicolare dall’immobile verso l’interno della lottizzazione e viceversa, ossia il transito lungo il tratto di Via Monelli che si snoda internamente ai cancelli apposti dalla Comunione, è idonea ad aggravare il possesso del diritto di transito sulla strada comune, atteso che la ricorrente attualmente può raggiungere le residue aree della comunione che si snodano lungo la Via (…) solamente accedendo dal cancello più distante rispetto all’area di cui è proprietaria, con consistente aggravio chilometrico. In sostanza, la barriera apposta non consente di proseguire verso l’interno della lottizzazione oltrepassando l’ingresso carrabile del centro sanitario ovvero, all’inverso, di raggiungere quest’ultimo percorrendo la viabilità interna alla lottizzazione, provenendo dall’estremità opposta.

3. La Comunione “Prati Verdi della (…)”, costituita nella fase cautelare, ha eccepito in via preliminare l’improponibilità della domanda per avvenuto decorso del termine annuale di cui all’art. 1168 c.c., esponendo che la chiusura del varco di accesso a ridosso della proprietà della (…) S.r.l. sarebbe risalente all’anno 2010.

Con riferimento al merito, la parte resistente ha rilevato l’insussistenza dei presupposti dell’azione di reintegrazione e di manutenzione, affermando che l’intervento posto in essere non potrebbe configurarsi come spoglio e che, in ogni caso, tale attività sarebbe priva dei caratteri della violenza e della clandestinità, atteso che l’apposizione della barriera risulta attuazione di una richiesta della stessa ricorrente, che per anni non ha inteso utilizzare il varco in questione, e di delibere assembleari, precedute da discussioni ed assemblee, alle quali la ricorrente è sempre stata convocata.

La resistente, infine, ha evidenziato che le azioni di reintegrazione e di manutenzione non sarebbero cumulabili, nel senso che non potrebbero essere promosse l’una subordinatamente all’altra, considerato che la medesima situazione di fatto non può dar luogo ad entrambe le forme di tutela.

4. La fase cautelare si è conclusa con il rigetto delle domande formulate dalla parte ricorrente, disposto con ordinanza del 09.05.2018.

Nella suddetta ordinanza, in primo luogo, si è affermato che il ricorso proposto dalla (…) s.r.l. era tempestivo. Nel merito, si è rilevato che dall’esame della documentazione prodotta dalla parte resistente risultava che la (…) s.r.l. – in altre sedi – avesse manifestato interesse all’uso del tratto più esterno di Via (…), non di quello più interno, e che, anzi, essa era favorevole al ripristino delle fioriere a sbarramento di quest’ultimo, proprio nella posizione ove attualmente sorge la barriera oggetto del contenzioso. Tale considerazione ha condotto a ritenere che il completo transito bidirezionale anulare lungo la Via (…) non corrispondesse ad un interesse precipuo della ricorrente, con conseguente rigetto della domanda di tutela del possesso formulata.

5. Come anticipato, la predetta ordinanza veniva impugnata con reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. Il collegio, con provvedimento del 04.07.2018, ha rigettato il gravame, ritenendo infondata la richiesta tutela possessoria, ancorché sulla base di motivazioni diverse da quelle espresse dal giudice di prime cure. Nell’ordinanza emessa all’esito del reclamo, infatti, si è evidenziato come l’apposizione della barriera sulla Via (…) avesse dato attuazione al deliberato dell’assemblea della Comunione e, pertanto, non potesse configurare né spoglio né molestia nel compossesso del comunista minoritario, ma solamente una diversa regolamentazione volta al miglior godimento del bene comune, con la conseguenza che contro tale regolamentazione il dissenziente avrebbe potuto e dovuto reagire mediante impugnativa della delibera considerata lesiva.

6. Comunicata l’ordinanza di reclamo, la (…) s.r.l. si è resa parte attiva nell’instaurazione del giudizio di merito possessorio attraverso il deposito del ricorso introduttivo del presente procedimento, nel quale ha ribadito le domande formulate nella fase cautelare e innanzi al collegio. Nel medesimo ricorso, poi, ha censurato la decisione assunta in sede cautelare dal giudice monocratico nella parte in cui si è ritenuta non apprezzabile la lesione del compossesso, facendo riferimento ad un discrezionale criterio nell’individuare una soglia di afflittività per dare ingresso alla tutela possessoria, nonché laddove si è assunto a presupposto della medesima tutela un precipuo interesse al godimento del bene. Con riferimento alla decisione collegiale, invece, il ricorrente ha dedotto, in primo luogo, l’erroneità della ricostruzione in fatto, atteso che non è dato rinvenire alcuna delibera assembleare ove si disponga l’apposizione della barriera nella posizione attuale, e, in secondo luogo, ha contestato in diritto l’affermazione secondo cui l’attività posta in essere in attuazione delle delibere assembleari non possa mai configurare spoglio o turbativa nel possesso.

7. La Comunione “Prati Verdi della (…)”, nell’atto di costituzione per la presente fase di merito, ha ribadito in via preliminare l’eccezione di tardività della domanda e, nel merito, ha riformulato le difese svolte nelle precedenti fasi, condividendo anche le motivazioni delle due ordinanze intervenute.

8. Alla prima udienza, le parti sono state invitate ad esperire il tentativo di mediazione obbligatorio. All’esito negativo di questo sono stati assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c.

L’unica istanza istruttoria formulata dalle parti è stata la richiesta di C.T.U. della ricorrente, subordinata, peraltro, all’ipotesi – non sussistente – di una non efficace descrizione in atti dello stato dei luoghi.

Si è dato luogo successivamente ad un approfondimento sulla costituzione del contraddittorio. Appurata la legittima possibilità di una rappresentanza unitaria della Comunione in capo al Presidente, alla luce del relativo Regolamento appositamente depositato dalla stessa, è stato dato termine per il deposito della delibera assembleare che conferisse al Presidente pro tempore la delega per rappresentare l’ente nel presente giudizio, ai sensi dell’art. 7 del medesimo Regolamento. La Comunione ha depositato il verbale dell’adunanza del 9 marzo 2019, nella quale (v. punto 2) l’assemblea all’unanimità ha delegato il Presidente a rappresentarla in sede di mediazione, affidando l’incarico agli avv.ti (…), con l’espressa indicazione, tuttavia, di non addivenire ad alcun accordo con la (…) s.r.l., non sussistendone le condizioni. Posto che si trattava della mediazione espletata su disposizione del giudicante quando la presente causa era già pendente e considerato che nella suddetta adunanza il Presidente ha illustrato dettagliatamente tutti i termini della lite tra la Comunione e la (…) s.r.l., facendo riferimento anche alla fase cautelare e di reclamo, il mandato ad intervenire nella mediazione e, al contempo, a non addivenire ad alcun accordo vale, implicitamente, come mandato al Presidente anche a coltivare il presente giudizio. Si può, dunque, ritenere che la costituzione in giudizio della Comunione “Prati Verdi della (…)” corrisponda alla effettiva volontà dell’assemblea dei comproprietari.

9. Ai fini della decisione, deve innanzitutto ribadirsi che la domanda di tutela possessoria è tempestiva rispetto al termine annuale di cui all’art 1168 c.c.

Non sono stati, invero, addotti elementi che consentano di discostarsi da quanto già rilevato in sede cautelare: l’apposizione della barriera attuale – pacificamente avvenuta nel gennaio 2017 – costituisce un fatto nuovo e diverso sia dalla precedente installazione di cancelli, sia dalla apposizione delle fioriere di sbarramento. Differenziandosi le varie opere per posizionamento lungo la strada, nonché per tipologia di ostacolo (fisso ovvero valicabile), ed essendo state anche intervallate nel tempo, deve escludersi che la barriera attuale abbia sostituito senza soluzione di continuità i precedenti ostacoli.

Ne deriva che la domanda possessoria proposta con il ricorso cautelare del 14.12.2017, e reiterata nel merito con il ricorso introduttivo del presente giudizio, risulta tempestiva rispetto al termine annuale di cui agli artt. 1168 e 1170 c.c., che decorre dall’evento che si considera lesivo del possesso.

10. Ancora in punto di rito, giova chiarire che anche l’eccezione di incompatibilità dell’azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. con quella di reintegrazione ex art. 1168 c.c. è infondata per come formulata nelle difese della parte resistente.

11. Venendo, dunque, al merito della domanda formulata dalla parte ricorrente, occorre osservare anzitutto che la tutela possessoria richiesta ha ad oggetto il compossesso del diritto di transito sulla strada interna alla proprietà della Comunione “Prati Verdi della (…)”, di cui l’istante è parte.

Ebbene, allorché il possesso di cui si domanda la tutela si inscriva in una dimensione collettiva, non può trascurarsi di considerare la regolamentazione dell’uso delle parti comuni per come disciplinata dalle decisioni dell’organo assembleare, alla stregua di quanto rilevato dal collegio in sede di reclamo. Si rammenta, infatti, che il collegio ha ritenuto che “l’attuazione del deliberato assembleare non configura spoglio né molestia nel compossesso del comunista minoritario, non venendo in discussione, per i motivi anzidetti, lesioni del possesso della proprietà esclusiva ma solo una diversa regolamentazione volta al miglior godimento del bene comune. Contro quella regolamentazione al dissenziente è dato di reagire nei modi ordinari mediante impugnativa della delibera considerata lesiva”.

Tuttavia, deve considerarsi, come rilevato nel ricorso introduttivo della presente fase di merito dalla (…) s.r.l., che nel caso di specie l’apposizione della barriera risalente al gennaio 2017 non appare l’effetto dell’esecuzione di una specifica delibera assembleare non impugnata.

Invero, dall’esame della documentazione allegata dalle parti, non emerge una delibera relativa al periodo in considerazione, né recante l’esplicita decisione di apporre quella tipologia di barriera nell’esatta posizione in cui attualmente si trova.

Alcune delibere assembleari depositate dalla Comunione resistente sono relative a periodi di gran lunga precedenti, in quanto risalenti agli anni 2011 e 2012, nei quali si disquisiva dei cancelli allora esistenti (cfr. doc. 3 allegato alla costituzione in sede cautelare). Un’altra delibera, quella menzionata dal collegio, seppur meno risalente, è del 28 gennaio 2015 e, quindi, comunque anteriore di due anni rispetto al fatto in esame; essa, inoltre, non fa che riportare la volontà della maggioranza di chiudere al pubblico transito la via a ferro di cavallo dotandola di opportune chiusure, senza specificare né la tipologia di intervento da effettuare né il suo posizionamento. Per queste considerazioni nell’opera realizzata non si ravvisa l’esecuzione di detta delibera

12. Ciò chiarito, deve prendersi in esame la situazione di fatto per come emersa dalle allegazioni delle parti e verificare se l’apposizione della barriera ad opera della Comunione abbia determinato – ai danni della (…) s.r.l. – una qualche lesione nel compossesso di beni facenti parte della comunione stessa.

Al fine di descrivere la situazione dei luoghi giova richiamare la relazione tecnica depositata dalla parte ricorrente con la seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c., ove è evidenziata la posizione della barriera, sita proprio in prossimità della proprietà della ricorrente.

Facendo riferimento alla medesima immagine, si osserva come l’oggetto della contestazione è rappresentato dal segmento di strada contraddistinto dal colore azzurro nella relazione richiamata. Ciò che lamenta la parte istante è l’aggravio recato dalla suddetta barriera laddove non consente di raggiungere agevolmente le aree comuni del comprensorio residenziale (anche prossime alla proprietà della ricorrente) site lungo tale tratto di strada, alle quali, attualmente, si può arrivare – per chi muova dalla proprietà (…) – solamente percorrendo l’intero anello stradale.

Orbene, al fine di verificare la fondatezza della domanda proposta, si deve considerare che la tutela possessoria è utilmente invocabile solamente dal soggetto che possa allegare e dimostrare di aver avuto una certa relazione di fatto con la res, la quale sia stata, poi, mutata in peius dall’intervento denunciato. E ciò vale anche nelle fattispecie di compossesso, ove colui che richiede la tutela possessoria è chiamato a dimostrare la propria relazione di fatto con la parte comune, in concreto, guardando alla situazione pregressa.

Anche nella fattispecie in esame occorre, dunque, dapprima verificare quale fosse la relazione di fatto tra la parte ricorrente e la cosa comune nei confronti della quale si richiede la tutela e, poi, raffrontare tale relazione con la situazione di fatto determinatasi in seguito all’intervento realizzato dalla parte resistente.

Ebbene, in quest’ottica viene in rilievo il contenuto dei documenti depositati dalla Comunione e relativi ad altre controversie insorte tra le parti in causa.

In particolare, deve farsi riferimento all’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo datato 5 luglio 2006 (doc. 6 della allegazione della resistente nella fase cautelare), nel quale l’odierna ricorrente – nell’auspicio di vedersi esclusa dalla Comunione “Prati Verdi della (…)” -dichiarava: – di non aver mai avuto il godimento dei beni comuni; – di possedere il solo lotto Z/14, per accedere al quale non occorreva in alcun modo utilizzare le strade e i marciapiedi della Comunione; -di non utilizzare, in effetti la strada privata oggetto di comunione. Negli stessi termini la parte ricorrente si esprimeva nell’ambito dell’atto di impugnazione di delibera assembleare della Comunione resistente datato 4 maggio 2010 (doc. 7 della allegazione della resistente nella fase cautelare).

In entrambi gli atti, la (…) s.r.l. rendeva tali dichiarazioni, dando atto anche della presenza di uno sbarramento mediante fioriere sito proprio oltre il lotto di sua proprietà, il quale – secondo la prospettazione della odierna ricorrente – sarebbe stato tale da individuare il confine della Comunione “Prati Verdi della (…)” e comunque la zona fuori dal proprio godimento.

Si rileva, poi, che nella lettera del 3/7/2012, prodotta dalla resistente in sede cautelare (all. 8) e riprodotta nella memoria di costituzione nel presente giudizio, la (…) s.r.l., dopo l’installazione dei cancelli su Via Monelli, ha domandato alla Comunione di spostare uno dei due cancelli in questione oltre l’ingresso carrabile al proprio lotto, ossia nella medesima posizione del precedente sbarramento a fioriere e dell’attuale barriera.

Tali atti, tutti antecedenti all’apposizione dell’odierna barriera e variamente distribuiti nel tempo, sono idonei a far ritenere che la ricorrente, prima dell’intervento denunciato, non soltanto non abbia esercitato alcuna relazione di fatto con il tratto di strada di Via Monelli rispetto al quale oggi chiede la tutela possessoria (ossia il tratto contraddistinto con il colore azzurro nella relazione tecnica in atti), ma non abbia avuto neppure alcun interesse a disporre di una mera possibilità di uso dello stesso.

Né in sede cautelare, né nel presente giudizio la (…) s.r.l., a fronte di tali atti e delle correlate deduzioni difensive della Comunione, ha svolto deduzioni specifiche e offerto prove di supporto per contestare e contrastare quanto emergente dai suddetti atti e dalle difese di controparte e per accreditare una sua diversa posizione possessoria rispetto al suddetto tratto di strada.

Non può, ovviamente, bastare al riguardo l’inserimento nell’atto introduttivo del presente giudizio della mera asserzione – apodittica, priva di sostegno probatorio e neppure di per sé verosimile, data la collocazione fisica dell’area di sua proprietà e la sua destinazione ad un’attività residenziale/sanitaria offerta ad una clientela esterna alla Comunione – secondo cui “Nel caso di specie, è pleonastico ribadirlo, la (…) srl, il suo personale, i suoi fornitori e la sua clientela prima dell’apposizione della barriera transitavano liberamente e bidirezionalmente sulla strada.”

Va precisato che la pregressa assenza di interesse della (…) s.r.l. anche alla mera disponibilità del transito non rileva come elemento in sé, ma come dato che, congiuntamente all’assenza di un uso del tratto di strada in questione, concorre ad individuare e definire quella che era la situazione di compossesso in capo alla ricorrente in epoca antecedente al ricorso.

Rispetto ad una situazione compossessoria così individuata e definita – assenza di relazione di fatto, anche in termini di mero potenziale interesse, con il tratto di strada più interno alla Comunione -quella risultante all’esito della collocazione della barriera non è peggiorativa, giacché (come già rilevato nell’ordinanza interdittale), per un verso, non incide minimamente sull’accessibilità dell’immobile della ricorrente dall’esterno e, per altro verso, se impedisce a tutti un completo transito bidirezionale anulare lungo la Via (…) da e verso l’esterno della lottizzazione, non impedisce, tuttavia, di percorrere tale via interamente.

Non si tratta, dunque, di imposizione di una soglia di azionabilità per la tutela possessoria, ma di analisi del compossesso ante e post factum.

L’esempio dell’ascensore e delle scale proposto dalla ricorrente non corrisponde bene alla fattispecie. Si immagini, piuttosto, un’azienda al piano terra di uno stabile, con attività rivolta al pubblico esterno, che in passato ha contestato l’appartenenza al condominio e ha auspicato la chiusura al piano terra di una scala e di un ascensore vicini al proprio immobile, evidentemente per non uso da parte sua, e che poi, riconosciuta condomina, intenda ottenere in via possessoria l’apertura di quell’ascensore e di quella scala, frattanto chiusi, in ragione della loro maggiore vicinanza rispetto ad altra scala e ad altro ascensore condominiali posti più lontano.

Quanto ritenuto in questa sede vale, peraltro, sul piano della tutela possessoria, dello ius possessionis.

Diversa può essere la prospettiva petitoria, dello ius possidendi, ex art. 1102 c.c., a cui sembra, in realtà, alludere la stessa ricorrente quando afferma che “La (…) srl, anteriormente alla apposizione della descritta barriera, aveva il possesso del diritto di transito bidirezionale sulla strada a ferro di cavallo …” o che “non è punto vero che solo in caso di conculcazione estrema dei diritti di una parte questi possa agire in sede possessoria”.

In conclusione, il ricorso non può essere accolto, restando confermato il diniego della tutela possessoria già espresso nella fase interdittale.

13. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in conformità dei parametri ministeriali, disciplinati dal D.M. 55/2014.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

a) rigetta il ricorso;

b) condanna la parte ricorrente (…) s.r.l. alla refusione delle spese processuali in favore della resistente Comunione “Prati Verdi della (…)” nella misura di euro 2.000,00 quali compensi professionali, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 13 aprile 2020.

Depositata in Cancelleria il 14 aprile 2020.

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Avv. Umberto Davide