Canoni di locazione intimazione di sfratto pagamento in corso di causa

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 10 ottobre 2018, n. 19459

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 62752 dell’anno 2017 e vertente

TRA

(…) SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via (…), presso lo studio dell’Avv. RI.MA., che la rappresenta e difende come da procura in atti

ATTORE

E

(…) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via (…), presso lo studio ME.EM., che la rappresenta e difende come da procura in atti

CONVENUTO

OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità.

All’udienza del 10.10.2018, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità parte intimante, a sostegno della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento, adduce il mancato pagamento dei canoni di locazione nei termini concordati in relazione al contratto ad uso commerciale avente ad oggetto l’immobile in O. L. ((…)), sito in Via (…), posto al piano terreno, con 2 box auto identificati con i numeri 21 e 22, posti sottostante al locale commerciale.

Le parti oggi in causa pattuivano un canone mensile pari ad Euro 7.000,00 mensili, oltre IVA e rivalutazione ISTAT annuale; la convenuta si rendeva morosa alla data dell’intimazione della complessiva somma di Euro 19.620,00 per canoni non corrisposti dal mese di aprile 2017.

Instauratosi il contraddittorio, si è costituita parte intimata spiegando opposizione alla convalida.

Sebbene non fosse stata fornita prova dell’effettuato pagamento complessivo delle morosità intimate, non avendo parte intimante chiesto emettersi ordinanza provvisoria di rilascio il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l’integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti. Parte attrice, in ossequio alla normativa allora vigente sull’obbligo di esperire il procedimento della media – conciliazione presso i competenti organismi, depositava agli atti di causa il verbale comprovante l’esito negativo del detto tentativo.

La causa, istruita senza l’ulteriore dispiego dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza.

Le eccezioni sollevate dalla convenuta riguardano essenzialmente la mancanza dell’agibilità dell’immobile condotto in locazione, circostanza che si afferma essere stata tenuta nascosta alla Conduttrice e scoperta solo il 15 marzo 2017, quando la stessa riceveva una comunicazione da parte del Comune di Roma con la quale le veniva rivolta una richiesta di integrazione della documentazione relativa, per l’appunto, all’agibilità.

Concludeva che quindi, sostanzialmente, la (…) S.r.l. non era a conoscenza dei problemi dell’immobile relativamente al fondamentale argomento dell’agibilità ma che , addirittura, era stata indotta in errore in ordine alla sussistenza della stessa.

Rassegnava pertanto le seguenti conclusioni. Voglia il Tribunale adito:

1. In accoglimento della presente opposizione rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità avanzata dalla (…) S.p.A. poiché destituita di ogni qualsivoglia fondamento nel merito, e previo mutamento del rito, riconoscere l’inadempimento contrattuale posto in essere dalla (…) S.p.A. in danno della (…) S.r.l., dichiarare risolto il contratto di locazione in essere tra le parti e per l’effetto condannare al risarcimento del danno la cui quantificazione verrà svolta nella instauranda fase di merito;

3. per l’effetto, condannare la (…) S.p.A. al pagamento delle spese, competenze ed onorari di causa. Oltre IVA e CA.

Parte attrice, dal canto suo, sottolinea le seguenti circostanze. Rileva che, l’art. 7 del contratto di locazione stipulato tra “(…) S.p.A.” e “(…) S.R.L.” testualmente dispone che: “La Conduttrice è custode dell’unità immobiliare locata e solleva ed esonera “espressamente la Locatrice da ogni eventuale responsabilità per difetto, diniego e revoca e/o “mancato rilascio di Concessioni e/o Autorizzazioni necessarie per lo svolgimento “dell’Attività Commerciale o comunque previste della Conduttrice, anche se dipendenti “dall’unità immobiliare locata.”. Ulteriormente l’art. 8 “Stato Locativo” dispone: “…omissis … (l’unità locata) … non presenta “attualmente difetti tali che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività e perciò di “prenderla in conduzione e di accettarla nello stato di fatto e di diritto in cui questa si “trova…omissis…” Argomenta che, in primo luogo, la (…) S.R.L., ha espressamente esonerato la “(…) S.P.A.” da qualsiasi responsabilità compresa l’eventuale mancanza del certificato di agibilità, ed ha accettato l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava. In secondo luogo, che la stessa era a conoscenza che il mancato rilascio del certificato di Agibilità, come per altri esercizi commerciali locati dalla (…), era stato superato con la presentazione di altre dichiarazioni, soprattutto perché, la mancanza del certificato di Agibilità non è motivo di diniego all’esercizio dell’attività di ristorazione, prova ne sia che tutte le autorizzazioni sono state in seguito rilasciate e che l’attività è stata regolarmente aperta. Rileva ancora la locatrice che il contratto di locazione decorre dal 01/11/2016, con pagamento dei canoni dal 01/02/2017, ma che mai prima dell’intimazione di sfratto la problematica in ordine alla agibilità era mai stata sollevata e che infine, alla richiesta in ordine alla dichiarazione di nullita’ del contratto ed al risarcimento del danno ha poi fatto seguito, in data 13/11/2017, a mezzo PEC, una lettera di richiesta di riduzione del canone. Per cui delle due l’una, o la (…) S.R.L. chiede la dichiarazione di nullita’ del contratto o auspica di continuare la locazione ad un canone ridotto. Parte attrice fa presente infine che, a far data dall’intimazione, la conduttrice continua ad occupare l’immobile senza corrispondere il canone di locazione.

Alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.

Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l’obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).

Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999). La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).

Pertanto la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.

Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).

L’inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità.

Prova ne sia che a tutt’oggi lo stesso non è stato rilasciato. La sussistenza del grave inadempimento in capo al conduttore è questione assorbente di ogni altra eccezione sollevata nel corso del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale sito in O. L. ((…)), sito in Via I. del C. V. n.ri 200- 201, posto al piano terreno, con 2 box auto identificati con i numeri 21 e 22, posti sottostante al locale commerciale;

condanna parte convenuta al rilascio dello stesso alla data del 30.11.2018;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 19.620,00 alla data dell’intimazione, nel mese di giugno 2017, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell’immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;

condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.000,00 di cui Euro 500,00 per esborsi, ed Euro 1.500,00 per compensi, oltre oneri di legge.

Così deciso in Roma il 10 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria il 10 ottobre 2018.