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ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell’azienda esercitata all’interno dell’immobile concesso in locazione, intanto e’ opponibile (e dunque efficace) nei confronti del locatore, in quanto il conduttore abbia provveduto alla formale comunicazione al locatore di tale cessione “mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”, da tale momento decorrendo il termine per l’eventuale opposizione che la legge riserva al locatore, sussistendone i presupposti (“gravi motivi”).
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 4 luglio 2018, n. 17545
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente
Dott. RUBINO Lina – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere
Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 19591/2017 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), nella qualita’ di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) SNC, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 974/2017 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 27/06/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non partecipata del 19/06/2018 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI.
RILEVATO
che, con sentenza resa in data 27/6/2017, la Corte d’appello di Catania, in accoglimento dell’appello proposto dalla (OMISSIS) s.n.c., e in riforma della decisione di primo grado, ha condannato (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi di (OMISSIS), alla restituzione, in favore della societa’ appellante, di somme indebitamente corrisposte a titolo di canoni, con riguardo a un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione originariamente concluso da (OMISSIS), in veste di locatore, e (OMISSIS), in veste di conduttore;
che, a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha preliminarmente evidenziato come la cessione del contratto di locazione, da (OMISSIS) alla (OMISSIS) s.n.c., dovesse ritenersi opponibile al locatore, essendo rimasta comprovata l’avvenuta comunicazione di detta cessione (L. n. 392 del 1978, ex articolo 36) nei relativi confronti;
che, sotto altro profilo, secondo la corte territoriale, la societa’ conduttrice aveva fornito una prova adeguata dell’avvenuto pagamento, in favore dei locatori, di somme non dovute a titolo di canoni;
che, infine, doveva ritenersi infondata la domanda della societa’ conduttrice vo’lta al conseguimento dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, atteso il carattere consensuale dell’avvenuta risoluzione del contratto di locazione originariamente concluso;
che, avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione;
che la (OMISSIS) s.n.c. resiste con controricorso, proponendo ricorso incidentale sulla base di due motivi d’impugnazione;
che, a seguito della fissazione della Camera di consiglio, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell’articolo 380-bis, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno presentato memoria.
CONSIDERATO
che, con il primo motivo, i ricorrenti principali censurano la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 36, nonche’ per illogicita’ della motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente affermato la sussistenza della prova dell’avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 36;
che, con il secondo motivo, i ricorrenti principali censurano la sentenza impugnata per violazione degli articoli 1965, 1321, 1362 e 1367 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente escluso la natura transattiva dell’accordo con il quale le parti avevano consensualmente risolto, in data 16/5/2007, il rapporto di locazione tra le stesse originariamente concluso;
che, con i due motivi del ricorso incidentale, la (OMISSIS) s.n.c. censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 2266 c.c., commi 1 e 2, articoli 2297 e 2298 c.c., nonche’ della L. n. 392 del 1978, articolo 34, nonche’ per vizio di motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto opponibile, alla societa’ conduttrice, l’accordo risolutivo del rapporto di locazione concluso dal solo (OMISSIS) in proprio, con la conseguente erronea negazione del diritto della societa’ conduttrice al conseguimento dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale e l’altrettanto erronea regolazione delle spese processuali in ragione della ritenuta soccombenza parziale tra le parti;
che il primo motivo del ricorso principale e’ manifestamente fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza del secondo motivo del ricorso principale e del ricorso incidentale;
che, infatti, osserva il Collegio come, ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell’azienda esercitata all’interno dell’immobile concesso in locazione, intanto e’ opponibile (e dunque efficace) nei confronti del locatore, in quanto il conduttore abbia provveduto alla formale comunicazione al locatore di tale cessione “mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”, da tale momento decorrendo il termine per l’eventuale opposizione che la legge riserva al locatore, sussistendone i presupposti (“gravi motivi”);
che, piu’ in particolare, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimita’, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 36, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attivita’ di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalita’ diverse, purche’ idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto);
che tale comunicazione, se non costituisce requisito di validita’ della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non e’ opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilita’ che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni), sicche’ la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall’articolo 1407 c.c. (Sez. 3, Sentenza n. 4067 del 20/02/2014, Rv. 629694-01);
che, nel caso di specie, la corte territoriale ha ritenuto di considerare comprovata l’avvenuta comunicazione in esame attraverso il richiamo a indici presuntivi di per se’ idonei unicamente a ritenere attestata la mera conoscenza aliunde dell’avvenuta cessione del contratto da parte del locatore, e non gia’ di alcuna forma comunicativa, intercorsa tra l’originario conduttore e il locatore, inequivocamente diretta a dar conto della ridetta cessione del contratto di locazione;
che, pertanto, esclusa in radice l’oggettiva congruita’ logica della motivazione dettata dal giudice a quo a sostegno della ritenuta avvenuta comunicazione di cui all’articolo 36 cit., in accoglimento del primo motivo del ricorso principale, dev’essere disposta la cassazione del provvedimento impugnato, spettando al giudice del rinvio il compito di accertare, positivamente o negativamente, il ricorso di indici probatori nel loro complesso idonei (secondo il meccanismo della prova critica di cui all’articolo 2729 c.c.) a dar conto dell’effettiva trasmissione della comunicazione di cui all’articolo 36 cit. (con modalita’ anche diverse dalla lettera raccomandata con avviso di ritorno, purche’ idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto), ovvero, alternativamente, il ricorso di indici probatori nel loro complesso idonei a dar conto dell’avvenuta accettazione, da parte del locatore, di detta cessione (avendola conosciuta aliunde) secondo la disciplina comune dettata dall’articolo 1407 c.c.;
che, sulla base di tali premesse, in accoglimento del primo motivo del ricorso principale (assorbita la rilevanza del secondo motivo del ricorso principale e del ricorso incidentale), dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo del ricorso principale; dichiara assorbito il secondo motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.