Cessione del lastrico solare anteriore costituzione condominio

58

Nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione.

Per una più completa ricerca di giurisprudenza in materia di condominio, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale  si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali

Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità

L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc

L’amministratore di condominio: prorogatio imperii

La revoca dell’amministratore di condominio

Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.

L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.

La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.

La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 18 marzo 2019, n. 7563

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORICCHIO Antonio – Presidente

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 3200-2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difeso dagli avvocati (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 325/2014 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 13/05/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25/10/2018 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVA.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 12.12.2003 (OMISSIS) conveniva in giudizio innanzi il Tribunale di Lecce, Sezione distaccata di Nardo’, (OMISSIS), esponendo di averle venduto, con atto pubblico del 10.1.2000 per atto del notaio (OMISSIS), una porzione di un fabbricato sito in (OMISSIS), e lamentando che la convenuta aveva realizzato, in sopraelevazione del fabbricato, un ampliamento per una volumetria eccessiva, non corrispondente soltanto alla parte dell’intero edificio di sua proprieta’, ma anche a quella rimasta di proprieta’ dell’attore.

Su tali premesse, quest’ultimo invocava la condanna della convenuta alla parziale demolizione dell’ampliamento, o in subordine al risarcimento del danno corrispondente all’abusiva utilizzazione della volumetria che sarebbe invece spettata all’attore.

La convenuta resisteva alla domanda sostenendo che con l’atto del 10.1.2000 le era stata ceduta anche la proprieta’ del lastrico solare sovrastante l’edificio e, quindi, il relativo diritto di sopraelevazione.

Al contempo, la convenuta sporgeva querela nei confronti dell’attore. Nella fase delle indagini preliminari del conseguente procedimento penale veniva disposta consulenza tecnica, all’esito della quale veniva richiesta dal P.M., e disposta dal G.I.P. con provvedimento del 17.3.2005 a seguito di opposizione della querelante, l’archiviazione.

Nel giudizio civile veniva disposta C.Testo Unico che, diversamente da quanto ritenuto dall’ausiliario nominato in sede penale, accertava che la convenuta aveva realizzato soltanto la cubatura che corrispondeva alla sua proprieta’.

Con sentenza parziale del 16.3.2011 il Tribunale di Lecce, sulla base degli accertamenti peritali svolti tanto in sede civile che in sede penale – essendo stati acquisiti al fascicolo del giudizio civile gli atti svolti nel procedimento penale – condannava (OMISSIS) a demolire l’intera costruzione da lei realizzata, ritenendo che la stessa avesse acquistato il diritto di sopraelevazione sul lastrico dell’edificio preesistente soltanto nei limiti della residua potenzialita’ edificatoria del lotto e tenendo conto della sola quota ideale corrispondente alla porzione di sua proprieta’ dell’intero stabile.

In altre parole, secondo il primo giudice poiche’ la (OMISSIS) era proprietaria dell’intero secondo piano ed aveva acquistato solo uno dei due appartamenti siti al piano terra dell’edificio – l’altro essendo rimasto di proprieta’ del (OMISSIS) – la prima non avrebbe potuto utilizzare la volumetria facente capo a tale ultimo alloggio.

Interponeva appello avverso detta decisione la convenuta e la Corte di Appello di Lecce, con la sentenza n. 325/2014 oggi impugnata, accoglieva il gravame respingendo la domanda di demolizione proposta dal (OMISSIS) in prima istanza.

Secondo la Corte territoriale, il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e pertanto, avendo pacificamente l’appellante acquistato la proprieta’ del lastrico solare, la sopraelevazione doveva ritenersi legittima in quanto non eccedente i limiti previsti dalla normativa edilizia applicabile.

Nessun diritto spettava, in relazione al diritto di soprelevazione, all’appellato, posto che nell’atto del 10.1.2000 non era stata prevista una limitazione convenzionale della norma di cui all’articolo 1127 c.c..

Ricorre per la cassazione di detta decisione (OMISSIS) affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso (OMISSIS), la quale ha anche depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1127 c.c. e articolo 41-quinquies L. n. 1150 del 1942 (Legge Urbanistica Regione Puglia) in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3.

Nella prima parte del motivo il ricorrente sostiene che la Corte di Appello, a differenza del Tribunale, avrebbe erroneamente eseguito il calcolo della volumetria in concreto utilizzabile dalla resistente senza tener conto dello scorporo della quota inerente all’appartamento ancora di proprieta’ del ricorrente.

In questo modo la Corte territoriale avrebbe falsamente applicato le norme censurate in quanto non avrebbe considerato che la domanda mossa dal (OMISSIS) in prime cure non era soltanto fondata sull’esistenza, all’interno del fabbricato, di un appartamento ancora di sua proprieta’, ma anche sul fatto che dalla compravendita del 10.1.2000 erano state escluse talune pertinenze, tra cui un terreno, che erano quindi rimaste di proprieta’ esclusiva del ricorrente e non erano mai entrate a far parte del condominio costituitosi sull’edificio.

Di conseguenza, il giudice di appello avrebbe dovuto considerare che una parte della volumetria riferita al lotto sul quale insiste il fabbricato non era mai entrata nella disponibilita’ della controricorrente, perche’ -appunto- collegata a beni rimasti di proprieta’ esclusiva del (OMISSIS). La Corte pugliese avrebbe quindi commesso -sempre ad avviso del ricorrente- il medesimo errore logico-giuridico in cui era a suo tempo incorso il consulente tecnico incaricato dal giudice di prime cure, dalle cui conclusioni il Tribunale si era invece correttamente discostato.

Per questa prima parte, la censura e’ inammissibile per difetto di specificita’, posto che da un lato il ricorrente non riporta il testo del contratto del 10.1.2000 o delle sue clausole ritenute rilevanti, ne’ indica il momento processuale in cui esso sarebbe stato depositato e la relativa questione sarebbe stata proposta; d’altro canto, il ricorrente non denuncia neppure l’erronea applicazione dei canoni interpretativi di cui agli articoli 1362 c.c. e ss.. Di conseguenza, la doglianza si risolve in una richiesta di riesame dei documenti allegati dalle parti nelle fasi di merito, non consentita in cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv.627790).

In argomento, va ribadito da un lato il principio per cui “In tema di interpretazione del contratto -riservata al giudice di merito, le cui valutazioni sono censurabili, in sede di legittimita’, soltanto quando la motivazione non consenta di ricostruire l’iter logico seguito da quel giudice per attribuire all’atto negoziale un determinato significato o per violazione delle regole ermeneutiche stabilite dagli articoli 1362 c.c. e ss. – il ricorrente per cassazione, per il principio di autosufficienza del ricorso, e’ tenuto a trascrivere integralmente il contenuto delle clausole asseritamente male interpretate” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3075 del 13/02/2006, Rv.586462; conf. Cass. Sez. L, Sentenza n. 11661 del 18/05/2006, Rv.589049 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 1825 del 29/01/2007, Rv.594684).

Inoltre, va parimenti ribadito che “L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonche’ la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilita’ dei testi e sulla credibilita’ di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute piu’ idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv.589595: conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv.631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv.631330; Cass. Sez. L, Sentenza n. 11933 del 07/08/2003, Rv.565755; Cass. Sez. L, Sentenza n. 322 del 13/01/2003, Rv.559636).

Inoltre, la doglianza e’ inammissibile anche in funzione del principio secondo cui l’apprezzamento dell’oggetto del contratto costituisce valutazione tipicamente di merito. Sul punto, giova ribadire il principio secondo cui

“In tema di interpretazione di clausole contrattuali recanti espressioni non univoche, la contestazione proposta in sede di legittimita’ non puo’ limitarsi a prospettare una pur plausibile interpretazione alternativa delle clausole stesse, fondata sulla valorizzazione di talune espressioni ivi contenute piuttosto che di altre, ma deve rappresentare elementi idonei a far ritenere erronea la valutazione ermeneutica operata dal giudice del merito, cui l’attivita’ di interpretazione del contratto e’ riservata” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 15471 del 22/06/2017, Rv.645074; conf. Cass. Sez. L, Sentenza n. 18375 del 23/08/2006, Rv. 591659).

Nella seconda parte del primo motivo, il ricorrente sostiene che in base alla Legge regionale Urbanistica della Puglia gli standards edilizi, intesi come potenzialita’ edificatoria dei suoli, sarebbero trasferibili anche autonomamente; da questo, fa derivare la conseguenza che quando sullo stesso suolo insistono (come sarebbe nel caso di specie) diversi immobili di proprieta’ di vari soggetti, la potenzialita’ edificatoria complessiva espressa dall’area vada ripartita tra i vari comproprietari secondo le rispettive quote.

Sotto questo profilo, la censura non coglie la ratio della decisione, posto che la Corte di Appello ha ritenuto che la controricorrente, avendo acquistato la proprieta’ dell’intero lastrico solare sovrastante l’edificio, aveva acquisito anche la potenzialita’ edilizia esprimibile mediante sopraelevazione. Simile accertamento, che non viene specificamente attinto dal motivo in esame, si risolve in una interpretazione del contratto che non puo’ essere utilmente censurata in cassazione, posti i principi in precedenza ribaditi.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1127, 1362 e 1370 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 perche’ la Corte di Appello avrebbe erroneamente interpretato il contratto di vendita del 10.1.2000 accertando, in fatto, che in esso mancasse una pattuizione tesa a limitare o escludere la possibilita’ di sopraelevare sul lastrico solare e facendo da cio’ derivare, in diritto, la conseguenza che l’acquisto del lastrico solare contenga in se’ anche il diritto ad edificare sullo stesso.

La doglianza va rigettata.

La conclusione cui e’ pervenuta la Corte territoriale e’ pienamente conforme all’articolo 1127 c.c., comma 1, secondo cui

“Il proprietario dell’ultimo piano dell’adificio puo’ elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

La stessa facolta’ spetta a chi e’ proprietario esclusivo del lastrico solare”.

Peraltro, questa Corte ha affermato il principio – che nel caso di specie risulta correttamente applicato dalla Corte leccese – secondo cui

“Nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione.

Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione”

(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18822 del 31/10/2012, Rv.624205; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1916 del 23/02/1987, Rv.451233; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4220 del 20/06/1983, Rv.429146).

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5, perche’ la Corte leccese non avrebbe considerato che l’area alla quale sarebbe connessa la potenzialita’ edificatoria utilizzata dalla resistente apparteneva, in parte, al ricorrente; in particolare, ad avviso di quest’ultimo costituirebbe circostanza pacifica e non contestata il fatto che egli sia proprietario di un’area scoperta non compresa nella compravendita del 10.1.2000, la quale non sarebbe quindi mai entrata a far parte del condominio relativo all’edificio sopraelevato dalla (OMISSIS).

La doglianza e’ inammissibile nella prima parte, per le medesime considerazioni esposte con riguardo al primo motivo, trattandosi di questione inerente il merito della controversia. Nella seconda parte invece, con la quale il ricorrente ipotizza, in proprio favore, un fatto non contestato, va ribadito che

“Il principio di non contestazione non opera in difetto di specifica allegazione dei fatti che dovrebbero essere contestati, ne’ tale specificita’ puo’ essere desunta dall’esame dei documenti prodotti dalla parte, atteso che l’onere di contestazione deve essere correlato alle affermazioni presenti negli atti destinati a contenere le allegazioni delle parti, onde consentire alle stesse e al giudice di verificare immediatamente, sulla base delle contrapposte allegazioni e deduzioni, quali siano i fatti non contestati e quelli ancora controversi” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22055 del 22/09/2017, Rv.646016).

Non avendo il ricorrente assolto al suddetto onere di allegazione, anche questa censura si risolve nella proposizione di una interpretazione del fatto -o delle risultanze istruttorie- diversa e alternativa rispetto a quella fatta propria dal giudice di merito.

Peraltro, e’ appena il caso di ribadire che “L’onere di contestazione riguarda le allegazioni delle parti e non i documenti prodotti, ne’ la loro valenza probatoria la cui valutazione, in relazione ai fatti contestati, e’ riservata al giudice” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12748 del 21/06/2016, Rv. 640254).

In definitiva, il ricorso va rigettato e le spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiche’ il ricorso per cassazione e’ stato proposto dopo il 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi della L. n. 228 del 2012, articolo 1 comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all’articolo 13 del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, dell’obbligo di versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in Euro 3.100 di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, iva e cassa avvocati come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1 comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’articolo 1-bis dello stesso articolo 13.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.