Condominio approvazione tabelle millesimali

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In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2.

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Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Sentenza|16 settembre 2019| n. 23001

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28080-2015 proposto da:

(OMISSIS) SA, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende insieme all’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente -4

avverso la sentenza n. 1500/2015 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 04/08/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/07/2019 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso;

uditi l’Avvocato (OMISSIS) e l’Avvocato (OMISSIS) per delega dell’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

La (OMISSIS) sa (gia’ (OMISSIS) S.p.a. gia’ (OMISSIS) S.p.a.) ha proposto ricorso articolato in diciassette motivi avverso la sentenza n. 1500/2015 della Corte di Appello di Torino, depositata il 4 agosto 2015.

Il Condominio (OMISSIS) resiste con controricorso. Con ricorso del 26 novembre 2010, la (OMISSIS) s.p.a. convenne dinanzi al Tribunale di Biella il Condominio (OMISSIS), esponendo di essere proprietaria di alcune unita’ immobiliari, adibite ad uffici, site all’interno del Condominio convenuto, e lamentando che l’assemblea condominiale in data 28 ottobre 2010 aveva deliberato l’approvazione del preventivo relativo al 2011, nel quale si era previsto a carico dell’attrice il concorso altresi’ alle spese di gestione della galleria commerciale adiacente al fabbricato condominiale e del sottostante parcheggio (denominato autorimessa), beni non riferibili alla (OMISSIS), alla stregua degli articoli 5 e 7 del regolamento del supercondominio e dalle quali la stessa non traeva alcuna utilita’.

La (OMISSIS) deduceva altresi’ l’erroneita’ della quota millesimale attribuitale, la nullita’ del regolamento del supercondominio, perche’ non accettato dal condomino (OMISSIS), e la nullita’ del regolamento del condominio (OMISSIS) approvato dall’assemblea del 18 febbraio 2005.

Il convenuto Condominio (OMISSIS) chiese il rigetto dell’impugnazione di delibera ed oppose la validita’ del regolamento del condominio (OMISSIS) approvato dall’assemblea del 18 febbraio 2005 all’unanimita’ dei presenti (855,76 millesimi), in seguito allo scioglimento del supercondominio Centro i Giardini, costituente integrazione del regolamento di supercondominio; gli articoli 5 e 7 di tale regolamento esonerano dal concorso alle relative spese le sole unita’ immobiliari site nelle (OMISSIS).

In corso di causa fu adottata nuova delibera assembleare in data 20 settembre 2012, che riconobbe alla (OMISSIS) la quota di 39,39 (e non di 89,39) millesimi e approvo’ un diverso rendiconto per le annualita’ dal 2008 al 2011. Il Tribunale di Biella, con sentenza del 13 maggio 2014, dichiaro’ nulla la delibera impugnata. Il Condominio (OMISSIS) propose appello, che venne accolto con sentenza n. 1500 del 4 agosto 2015 dalla Corte di appello di Torino, la quale, tra l’altro, affermo’:

1) che il Regolamento di supercondominio del 24 luglio 2000 era stato validamente votato da un’assemblea autoconvocatasi e approvato all’unanimita’ dei presenti, pari alla quasi totalita’ dei condomini, vincolando percio’ anche la (OMISSIS);

2) che tale primo regolamento era rimasto valido ed efficace, ad esso affiancandosi dal 2005 (in seguito allo scioglimento nei tre condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS)), per le parti comuni soltanto ad esso appartenenti, il nuovo regolamento del Condominio (OMISSIS);

3) che fosse conforme alle tabelle regolamentari ed alle destinazioni d’uso approvate dai due regolamenti assembleari la impugnata deliberazione del 28 ottobre 2010, relativa all’approvazione del preventivo spese 2011, quanto in particolare al concorso della (OMISSIS) agli oneri riguardanti la galleria ed i parcheggi sotterranei.

La Corte di Torino ritenne inammissibile la domanda ove diretta “a provocare una diversa conformazione dell’edificio condominiale, tale da escludere… da esso quei corpi di fabbrica che lo specifico condomino ritiene estranei”.

Ad avviso dei giudici di secondo grado, invece, “la rimodellazione del Condominio, includendo od escludendo corpi di fabbrica, non puo’ essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa e’ di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare. Il giudice non ha alcun potere per âEuroËœformare’ il Condominio: il giudice, preso atto della scelta insindacabile dei costituenti il condominio, si limita alla verifica di legittimita’ delle decisioni assunte”. In fatto, peraltro, la Corte d’Appello aggiunse che l’unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva (OMISSIS), ubicata negli edifici (OMISSIS), alla stregua della planimetria allegata nel regolamento del 2005, fosse inclusa nell’edificio che comprende anche la galleria e le autorimesse sotterranee, a nulla rilevando che essa non utilizzasse tali spazi.

La ricorrente (OMISSIS) sa ed il controricorrente Condominio (OMISSIS) hanno presentato memorie ai sensi dell’articolo 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre pregiudizialmente disattendere l’eccezione di inammissibilita’ della procura sollevata dal controricorrente.

La procura al difensore apposta a margine o (come nella specie) in calce al ricorso deve infatti considerarsi conferita, salvo diversa volonta’, per il giudizio di cassazione e soddisfa percio’ il requisito di specialita’ previsto dall’articolo 365 c.p.c. La mancanza o le irregolarita’ della data (si fa riferimento, in particolare, al luogo ove la stessa venne rilasciata) neppure producono nullita’ della procura, atteso che la posteriorita’ del rilascio della procura rispetto alla sentenza gravata si ricava dall’intima connessione con l’atto al quale accede, nel quale la sentenza e’ menzionata (tra le tante, Cass. Sez. L, 05/11/2012, n. 18915).

Va infine considerato come la (OMISSIS) s.a. fosse costituita gia’ davanti alla Corte d’Appello di Torino in persona del rappresentante (OMISSIS), il cui nome risulta indicato nella procura apposta in calce al ricorso per cassazione. Trova percio’ applicazione il principio secondo cui l’ammissibilita’ del ricorso per cassazione, proposto da una societa’, non puo’ essere contestata, sotto il profilo della mancanza di prove circa i poteri di rappresentanza della persona che ha conferito il mandato al difensore, qualora nelle pregresse fasi di merito la medesima persona sia stata in giudizio nella qualita’ di rappresentante dell’ente, senza che fosse formulata al riguardo tempestiva eccezione (Cass. Sez. U, 01/02/2010, n. 2224).

I. Il primo motivo di ricorso della (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2719 c.c., per avere la Corte di appello erroneamente ignorato il disconoscimento – ribadito a pagina tre della comparsa di costituzione in appello – del regolamento condominiale e della delibera del 2005, nonche’ delle planimetrie ad esso allegate, ponendo tali atti a fondamento della sentenza ivi impugnata.

Col secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. in relazione alle copie disconosciute dei documenti, in quanto l’erroneo utilizzo da parte della Corte di appello delle copie disconosciute dei documenti avversari avrebbe determinato l’illegittima ripartizione dell’onere della prova.

I.1. Il primo ed il secondo motivo di ricorso della (OMISSIS) vanno esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano inammissibili, in relazione al requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6.

Deve, invero, considerarsi che, secondo costante orientamento di questa Corte, a norma dell’articolo 2719 c.c., qualora venga prodotta in giudizio la copia fotostatica di una scrittura privata, la cui conformita’ all’originale non sia attestata dal pubblico ufficiale competente, l’efficacia probatoria dell’atto, sia quanto alla fedelta’ della riproduzione che quanto alla scrittura ed alla sottoscrizione, e dunque al suo complessivo contenuto, rimane subordinata alla mancanza di uno specifico ed inequivoco disconoscimento operato, a norma degli articoli 214 e 215 c.p.c., nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla sua produzione (cfr. le piu’ recenti Cass. Sez. 2, 16/01/2018, n. 882; Cass. Sez. 2, 20/02/2018, n. 4053; Cass. Sez. 6 – 1, 13/06/2014, n. 13425).

Solo a seguito del tempestivo disconoscimento della fotocopia della scrittura privata, la parte che intende avvalersene e’ tenuta, quindi, a produrre l’originale (o indicare la ragioni per cui non ne sia in possesso).

In giurisprudenza, si e’ anche sostenuto che la contestazione della conformita’ all’originale di un documento prodotto in copia va operata in modo chiaro e circostanziato, attraverso l’indicazione specifica altresi’ degli aspetti per i quali si assume che la copia differisca dall’originale, risultandone altrimenti inalterata l’efficacia probatoria (cfr. Cass. Sez. 3, 03/04/2014, n. 7775; Cass. Sez. 2, del 30/12/2009, n. 28096).

D’altro canto, pur ove sia espressamente negata la conformita’ di una copia all’originale, nei tempi e con le modalita’ disciplinati dagli articoli 214 e 215 c.p.c., non si avrebbero gli stessi effetti del disconoscimento della scrittura privata (che, in difetto di richiesta di verificazione, preclude l’utilizzabilita’ della scrittura), in quanto non sarebbe impedito al giudice di accertare la conformita’ all’originale anche mediante altri mezzi di prova, comprese le presunzioni: nella sostanza, il disconoscimento della efficacia probatoria di una copia fotostatica da parte dell’interessato comunque non pone una preclusione formale al riconoscimento ed alla utilizzazione delle scrittura, ma rimane diretto unicamente ad impedire la conferma della rispondenza all’originale, cosi’ da non consentire l’utilizzazione della copia come mezzo di prova (Cass. Sez. 3, 21/11/2011, n. 24456; Cass. Sez. 3, 21/04/2010, n. 9439; Cass. Sez. 2, 15/05/1987, n. 4479).

Nel caso in esame, la ricorrente ha genericamente affermato di aver “disconosciuto i documenti prodotti dal Condominio convenuto”… “con la successiva memoria” e di aver poi reiterato tale disconoscimento nella comparsa di costituzione in appello.

In tal modo, non viene adempiuto l’onere di indicazione, ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, dell’atto processuale contenente uno specifico ed inequivoco disconoscimento del regolamento condominiale e della delibera del 2005, nonche’ delle planimetrie ad esso allegate, operato gia’ nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla loro produzione, con riferimento altresi’ agli aspetti per i quali si assumeva che le copie differissero dagli originali. Tali carenze di specificita’ delle censure rendono le stesse inammissibili.

II. Il terzo motivo di ricorso censura “l’omesso esame in ordine al regime di proprieta’ condominiale o meno e quindi della natura condominiale o meno della galleria commerciale e dell’autorimessa”, per non avere la sentenza impugnata accertato l’estraneita’ delle porzioni immobiliari di proprieta’ (OMISSIS) alla contitolarita’ della galleria e dell’autorimessa.

Col quarto motivo la ricorrente lamenta la “conseguente nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 112 c.p.c. per omessa pronuncia” sulla medesima questione della condominialita’ della galleria e dell’autorimessa.

II.1. I motivi terzo e quarto possono essere trattati congiuntamente, per la loro connessione, e risultano infondati. Va dapprima ribadito, a proposito del terzo motivo, come l’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54 conv. in L. n. 134 del 2012, abbia introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).

Nella specie, il fatto che la “proprieta’ (OMISSIS)” comprendesse anche il diritto di condominio su galleria ed autorimesse, trattandosi di beni inclusi nello stesso complesso edilizio costituente il Condominio (OMISSIS), e’ stato, in realta’, comunque preso in considerazione dal giudice, nelle pagine da 39 a 42 della sentenza, e per tale ragione la Corte d’Appello ha chiamato la ricorrente a concorrere alle relative spese, ai sensi dell’articolo 1123 c.c. Non c’e’, dunque, “omesso esame” di fatto, ne’ c’e’ un’omissione di pronuncia su domande o eccezioni della ricorrente, la quale, in effetti, intende dolersi non di un difetto di attivita’ del giudice di secondo grado, ma di come la Corte di Torino abbia risolto la questione oggetto di doglianza, in modo che si assume giuridicamente non corretto.

quinto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., “in relazione alle natura condominiale o meno della galleria e dell’autorimessa”, atteso che il mancato accertamento da parte della Corte di appello dell’appartenenza delle porzioni immobiliari in questione alle parti comuni avrebbe erroneamente sollevato il Condominio dall’onere probatorio relativo, presupponendo la natura condominiale di tali beni in assenza di documenti e di un valido negozio giuridico recante unanime manifestazione di volonta’.

Il sesto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 922 c.c. e dell’articolo 1117 c.c., avendo la Corte di appello di Torino erroneamente applicato gli articoli 1117 e 922 c.c. alla galleria e all’autorimessa, in assenza di idoneo titolo negoziale che le qualificasse come parti comuni del Condominio (OMISSIS).

III.1. Quinto e sesto motivo di ricorso, che possono esaminarsi unitamente, sono fondati nei termini di seguito specificati.

Erra la sentenza impugnata quando afferma che la domanda giudiziale della (OMISSIS) non potesse tendere “a provocare una diversa conformazione dell’edificio condominiale” e che “la rimodellazione del Condominio, includendo od escludendo corpi di fabbrica, non puo’ essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa e’ di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare”. Sicche’ “il giudice, preso atto della scelta insindacabile dei costituenti il condominio, si limita alla verifica di legittimita’ delle decisioni assunte”. Cosi’ come erra la ricorrente, peraltro, a cercare nei regolamenti di condominio il titolo costitutivo della condominialita’ della galleria commerciale e dell’autorimessa.

Al pari del condominio negli edifici, anche il c.d. supercondominio (la cui figura e’ ora riconducibile all’articolo 1117 bis c.c., norma poi introdotta dalla L. n. 220 del 2012, e che quindi non regola la fattispecie in esame), viene in essere “ipso iure et facto”, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volonta’ di tutti i proprietari o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per cio’ appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unita’ immobiliari comprese nei diversi fabbricati, cui spetta altresi’ l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (cfr. Cass. Sez. 2, 17/08/2011, n. 17332; Cass. Sez. 2, 31/01/2008, n. 2305; Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279).

I regolamenti di supercondominio, di natura assembleare, quale quello del Centro i Giardini e poi del Condominio (OMISSIS), approvati a maggioranza, seppur “dalla quasi totalita’ dei condomini”, afferendo alla sfera della mera gestione, sono paradigmaticamente diretti a disciplinare la conservazione e l’uso delle parti comuni a piu’ condominii, nonche’ l’apprestamento e la fruizione dei servizi comuni, e pertanto le loro disposizioni non possono incidere sull’estensione e sulla consistenza dei diritti di proprieta’ e di condominio di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Le clausole che, eventualmente inserite nel loro contesto, tendano a delimitare tali diritti, sia in ordine alle parti comuni, sia in ordine a quelle di proprieta’ esclusiva, rivestono natura convenzionale e possono, quindi, trarre validita’ ed efficacia solo dalla specifica accettazione di ciascuno degli interessati, espressa in forma scritta (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).

D’altro canto, essendo il giudizio in esame una impugnazione di deliberazione assembleare ex articolo 1137 c.c., va considerato come esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento della condominialita’, o meno, di un bene, ai fini dell’articolo 1117 c.c., giacche’ tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione dell’appartenenza o dell’estraneita’ di un bene alle parti comuni di un condominio puo’ formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validita’ dell’atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612).

Tuttavia, e’ altresi’ noto come il nesso di condominialita’, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’articolo 1117 c.c., e’ ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purche’ le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell’articolo 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”.

Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza di una situazione condominiale e’ rappresentato dalla contitolarita’ necessaria del diritto di proprieta’ sulle parti comuni dello edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio medesimo.

Anzi, la “condominialita’” si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici “indipendenti”, e cioe’ manchi un cosi’ stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, cio’ ricavandosi dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui “un gruppo di edifici… si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, sempre che “restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’articolo 1117 codice” (arg. ancora dal gia’ citato articolo 1117 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012).

Peraltro, verificare se un bene rientri, o meno, tra quelli necessari all’uso comune, agli effetti dell’articolo 1117 c.c., ovvero appartenga ad un unico condominio complesso, costituito, come nella specie, da piu’ fabbricati, in quanto gruppo di edifici che, seppur indipendenti, hanno in comune alcuni beni, suppone valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimita’.

Nella specie, la Corte d’Appello di Torino, nelle pagine 40 e 41 di sentenza, ha ravvisato l’applicabilita’ delle norme che disciplinano il condominio, perche’ il corpo di fabbrica, costituito dall’edificio (OMISSIS) e all’edificio (OMISSIS), dove e’ ubicata l’unita’ immobiliare della ricorrente, non e’ strutturalmente indipendente dalla galleria e dall’autorimessa.

Va tuttavia affermato che i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non costituiscono parti dell’edificio condominiale soggette alla presunzione legale di proprieta’ comune di cui all’articolo 1117 c.c. (nella formulazione di tale norma, ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012).

Le autorimesse ed i locali commerciali, infatti, anche se situati (come nella specie accertato dalla Corte di Torino) nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprieta’ comune elencati nel citato articolo 1117 c.c. (neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”) e il condominio non puo’ percio’ giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione, cosi’ come al condomino che adduca di non essere tenuto al detto contributo per non essere comproprietario di tali locali non incombe l’onere della relativa prova negativa (onere probatorio positivo – che incombe invece al condomino il quale, in caso di parti dell’edificio comuni, per la presunzione stabilita dall’articolo 1117 c.c., intenda vincere detta presunzione pretendendo la proprieta’ esclusiva).

Al fine di accertare l’obbligo del condomino di sostenere (in misura proporzionale) le spese di manutenzione di un locale non incluso fra quelli di proprieta’ comune elencati nell’articolo 1117 c.c., occorre, quindi, che sia data la prova dell’appartenenza di detti locali in proprieta’ comune e al fine anzidetto determinante e’ l’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 22/10/1997, n. 10371; Cass. Sez. 3, 17/08/1990, n. 8376).

Ne’, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al condominio di galleria ed autorimesse sotterranee, puo’ assumere rilievo il regolamento di condominio di formazione assembleare, o la planimetria ivi riportata, non costituendo il regolamento un titolo di proprieta’, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125).

IV. Col settimo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1136, 1421 e 2697 c.c. e dell’articolo 66 disp. att. c.c. Si contesta la ricostruzione delle modalita’ di formazione del regolamento del supercondominio (OMISSIS), contenuta nella sentenza impugnata.

Avrebbe errato la Corte di Torino a supporre che tale regolamento fosse stato depositato presso il notaio (OMISSIS); la scrittura privata venne piuttosto firmata dai condomini in giorni successivi davanti al notaio, senza che mai vi fosse stata una riunione assembleare, ne’ mai intervenne la firma del condomino (OMISSIS).

La censura contiene la trascrizione di passi di quel regolamento: “i sottoscritti dichiarano: 1: di voler sottoporre a regime condominiale l’intero complesso edilizio in premessa descritto che viene convenzionalmente denominato (OMISSIS); 2: di adottare quale Regolamento di supercondominio quello composto da n. 30 (trenta) articoli e corredato di planimetrie e tabelle millesimali che si allega alla presente scrittura sotto la lettera B”.

IV.1. Questo settimo motivo contiene una censura inammissibile.

In realta’, la Corte d’appello ha definito il regolamento che venne depositato presso il notaio (OMISSIS) “ad adesione progressiva di natura assembleare”, recante una disciplina meramente regolamentare del condominio, senza incidere sui diritti soggettivi dei singoli condomini.

Si chiariva in sentenza: “esso assume le proprieta’ comuni e quelle esclusive come altrettanti dati di fatto, non costituendo ne’ la comunione, ne’ l’esclusivita’ dominicale”.

La Corte di Torino, alla luce dei principi enunciati a proposito dei motivi quinto e sesto di ricorso, ha quindi escluso che l’obbligo della (OMISSIS) di partecipare alle spese per la autorimesse e la galleria commerciale trovasse fondamento nel regolamento del supercondominio (OMISSIS) del luglio 2000, negando allo stesso una efficacia costitutiva della proprieta’ comune di tali beni (il che, come prima chiarito, avrebbe imposto l’adozione di una convenzione approvata con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione).

In tale prospettiva, le critiche rivolte nel settimo motivo di ricorso, in ordine alle effettive modalita’ di formazione ed al contenuto del regolamento di supercondominio, non si indirizzano nei confronti di argomenti giuridicamente e logicamente rivolti a giustificare la decisione adottata dai giudici di secondo grado, sicche’ l’esame di tale censura non risulterebbe in nessun caso idoneo a determinare l’annullamento della sentenza impugnata.

Sulla questione della validita’ del regolamento depositato presso il notaio (OMISSIS), in definitiva, non c’era interesse della ricorrente a proporre impugnazione, per mancanza di un’obiettiva soccombenza connessa ad una statuizione del giudice d’appello capace di recare pregiudizio alla parte.

V. Con l’ottavo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli articoli 1135 e 1421 c.c. e dell’articolo 68 disp. att. c.c., per avere la Corte di appello erroneamente considerato che i condomini, aderendo alla scrittura in deposito presso il notaio (OMISSIS), avessero cosi’ approvato le tabelle millesimali senza il voto necessario di un’assemblea totalitaria.

V.1. L’ottavo motivo di ricorso e’ inammissibile, ex articolo 360 bis c.p.c., n. 1, in quanto si contrappone ad un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimita’, senza offrire elementi per mutare lo stesso.

In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, (Cass. Sez. 2, 25/10/2018, n. 27159; Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477).

VI. Il nono motivo censura la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1138 c.c. e dell’articolo 68 disp. att. c.c., nella parte in cui la sentenza impugnata ha ravvisato l’esistenza di “un regolamento ad adesione progressiva di natura assembleare: proposto da taluno dei condomini e via via accertato da altri. Il che e’ perfettamente legittimo”. Si tratterebbe di una nuova, ma inammissibile, fattispecie genetica di regolamento condominiale.

Il decimo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1326 e 1332 c.c.: cio’ perche’ la scrittura autenticata dal notaio (OMISSIS) doveva qualificarsi come contratto plurilaterale privo di una firma essenziale.

VI.1. Nono e decimo motivo sono inammissibili per la stessa ragione indicata per il settimo motivo: la critica non e’ rivolta avverso una essenziale ed effettiva ratio decidendi della sentenza impugnata e manca un interesse della ricorrente collegato ad un’obiettiva soccombenza sul punto.

VII. L’undicesimo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1372 c.c. I giudici di secondo grado avrebbero erroneamente sostenuto che il regolamento di supercondominio sopravvivesse alla volonta’ dei partecipanti all’assemblea del 18 febbraio 2005, con cui venne sciolto il medesimo supercondominio e venne dotato ciascun condominio di una propria regolamentazione specifica.

Col dodicesimo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363 e 1369 c.c. La Corte di appello avrebbe errato nell’affermare che “il regolamento supercondominiale e’ rimasto valido ed efficace… senza modificazione dei millesimi” e per aver supposto una “continuita’” della normativa Condominio (OMISSIS) con il precedente regolamento.

Il tredicesimo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1118 c.c., poiche’ la suddivisione dell’originario supercondominio in singoli e piu’ piccoli supercondomini ha necessariamente alterato il rapporto tra le parti comuni di questi ultimi e l’unita’ immobiliare di ciascun condomino, compresa quella di (OMISSIS), senza che risulti che tale nuovo apporto sia mai stato ne’ calcolato ne’ approvato da alcun atto contrattuale od assembleare.

Il quattordicesimo motivo censura “l’omesso esame del fatto che la galleria commerciale e l’autorimessa sono state associate quoad gestionem al Condominio e non al Supercondominio ridotto”.

Il quindicesimo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 922, 1325, 1326, 1350, 1418 e 1421 c.c., per avere la sentenza impugnata erroneamente rilevato che il regolamento del condominio e le relative tavole allegate alla Delib. 18 febbraio 2005 “quale parte integrante”, fossero stati validamente approvati solo da una parte dei condomini rappresentanti mm. 885,16 e nemmeno in forma scritta.

Il sedicesimo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., per avere la Corte di Torino omesso di considerare che la Delib. 18 febbraio 2005 e’ stata adottata dall’assemblea del Supercondominio e non dall’assemblea del Condominio (OMISSIS).

VII.1. I motivi dall’undicesimo al sedicesimo sono inammissibili analogamente a quanto spiegato per i motivi settimo, nono e decimo. La Corte d’appello ha affermato che pure il “nuovo regolamento condominiale” del 2005 non alterava la situazione di fatto precedente ed aveva mera natura assembleare. Non si trattava, dunque, ad avviso dei giudici di secondo grado, di una convenzione negoziale con cui i condomini intendevano modificare la portata dei loro rispettivi diritti di proprieta’ ed obblighi di spesa inerenti alla vita del condominio. Di conseguenza, le critiche rivolte nei motivi dall’undicesimo al sedicesimo neppure appaiono idonee a determinare l’annullamento della sentenza impugnata, ne’, a monte, investono questioni risolte in senso sfavorevole alla ricorrente.

VIII. Il diciassettesimo motivo censura la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1123 c.c. Secondo la ricorrente, ritenuta la nullita’ della normativa regolamentare, la Corte d’Appello, dopo aver riconosciuto alla galleria e all’autorimessa natura condominiale, avrebbe comunque dovuto rilevare che l’unita’ immobiliare di (OMISSIS) e’ totalmente autonoma rispetto alle due porzioni in questione.

VIII.1. Il diciassettesimo motivo di ricorso rimane assorbito dall’accoglimento del quinto e del sesto motivo di ricorso, in quanto pone questione che va rimessa all’esame del giudice di rinvio.

IX. Conseguono l’accoglimento del quinto e del sesto motivo di ricorso, l’assorbimento del diciassettesimo motivo, il rigetto del terzo e del quarto motivo e l’inammissibilita’ dei restanti motivi. La sentenza impugnata va percio’ cassata, nei limiti delle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino, che decidera’ uniformandosi agli enunciati principi e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quinto ed il sesto motivo di ricorso, dichiara assorbito il diciassettesimo motivo, rigetta il terzo ed il quarto motivo e dichiara inammissibili i restanti motivi; cassa la sentenza impugnata limitatamente alle censure accolte e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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