Contratto di locazione di immobili non registrato nei termini di legge

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il contratto di locazione di immobili, purche’ non simulato, ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” e’ coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullita’ (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione”.

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 18 gennaio 2019, n. 1285

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22064-2016 proposto da:

(OMISSIS), considerato domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 269/2016 della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI, depositata il 10/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/10/2018 dal Consigliere Dott. MARILENA GORGONI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE ALESSANDRO che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) propone ricorso per la cassazione della sentenza n. 269/16, depositata il 10/06/2016, della Corte d’Appello di Cagliari, sez. distaccata di Sassari, formulando quattro motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS) che deposita memoria ex articolo 378 c.p.c..

(OMISSIS) citava in giudizio (OMISSIS) per intimargli lo sfratto per finita locazione, adducendo la scadenza, in data 31.12.2003, del contratto ad uso abitativo transitorio con finalita’ turistiche avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS).

(OMISSIS) si opponeva all’intimazione di sfratto, facendo valere la mancata registrazione del contratto stipulato il 12.1.2013 e, quindi, la sua nullita’;

aggiungeva di avere regolarizzato a proprie spese il rapporto locatizio in data 7.10.2013 e di avere ottenuto dall’ente competente, ai sensi del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articoli 3, 8 e 9 la formulazione ex novo del contratto per la durata di quattro anni piu’ quattro, decorrenti dal giorno registrazione;

eccepiva che il contratto non poteva qualificarsi di natura transitoria per la mancanza:

a) di una clausola individuante l’esigenza della transitorieta’;

b) di prova documentale relativa alla ricorrenza di tale transitorieta’;

c) di una lettera raccomandata inviata prima della scadenza del termine per confermare il permanere di tale esigenza.

Il Tribunale di Tempio Pausania, con ordinanza del 7.7.2014, attribuiva al contratto natura transitoria con finalita’ turistica, come preteso dalla locatrice, e ordinava al conduttore il rilascio dell’immobile, fissando per l’esecuzione la data del 21.12.2015.

Peraltro, con sentenza n. 334/2015, lo stesso Tribunale, decidendo la causa, qualificava il rapporto locatizio come ordinario e revocava l’ordinanza di convalida di sfratto.

La sentenza veniva impugnata da (OMISSIS) dinanzi alla Corte d’Appello di Cagliari – sez. distaccata di Sassari – la quale, riconosciutane la vocazione turistica, dichiarava cessato il contratto di locazione il 31.12.2003, condannava il conduttore al rilascio immediato dell’immobile e al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, quantificato in Euro 545,45 mensili, al netto di rivalutazione e interessi, a far data dal 31.12.2013 e fino all’effettivo rilascio, e alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo (OMISSIS) deduce la violazione ed errata applicazione di norme di diritto e segnatamente dell’articolo 347 cod. proc. civ. per non avere la Corte territoriale acquisito il fascicolo d’ufficio del primo grado di giudizio, cosi’ precludendosi la possibilita’ di conoscere l’excursus processuale di primo grado e ogni difesa ivi svolta e richiamata con la comparsa in appello, in particolare quanto alla mancata registrazione del contratto e ai motivi che avrebbero dovuto portare a non riconoscere vocazione turistica al contratto.

2. Con il secondo motivo il ricorrente censura la violazione ed errata applicazione della L. n. 431 del 1998, articolo 1 rimproverando alla Corte d’Appello di avere attribuito finalita’ turistica e non natura ordinaria al contratto, oggetto della controversia.

La tesi si fonda sui seguenti argomenti:

a) la denominazione contrattuale (Contratto ad uso abitativo transitorio per finalita’ turistiche);

b) il mancato adempimento da parte della locatrice dell’obbligo di registrare il contratto e di comunicarne l’avventa stipulazione al Comune nei cinque giorni successivi,

c) la inconferenza della durata del contratto – 11 mesi – e della circostanza che il conduttore risiedesse in un comune adiacente;

d) la violazione della Legge Regionale n. 27 del 1998, articolo 7.

3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione ed errata applicazione della L. n. 311 del 2014, articolo 1 e della L. n. 431 del 1998, articolo 13 come novellata dalla legge di stabilita’ 2016, per avere qualificato il contratto come avente finalita’ turistica pur essendo stato in esso prevista la durata di undici mesi.

In particolare, il ricorrente invoca la nullita’ del contratto per l’inadempimento dell’obbligo di registrazione, ai sensi della L. n. 311 del 2014, articolo 1, comma 346 e della L. n. 298 del 2015, articolo 1, comma 59.

4. Con il quarto motivo il ricorrente imputa alla Corte territoriale di non essersi pronunciata sulla nullita’ del contratto per mancata registrazione.

5. Il primo motivo e’ inammissibile.

La tesi del ricorrente, il quale, a tal riguardo richiama la giurisprudenza di questa Corte (segnatamente Cass. 19/01/2010, n. 688), e’ quella secondo cui il giudice d’appello che, di norma, gode di discrezionalita’ in ordine alla decisione di acquisire il fascicolo d’ufficio, era, invece, tenuto, nel caso di specie, ad acquisirlo, dovendone trarre elementi decisivi su uno o piu’ punti della controversia, non rilevabili aliunde.

Non risulta a questa Corte, per il mancato adempimento dell’onere di specificazione da parte del ricorrente; quali atti, peraltro, decisivi del fascicolo d’ufficio la Corte avrebbe dovuto esaminare e quali conseguenze negative il ricorrente abbia subito per causa di tale mancata disamina.

6. Il motivo numero due e’ inammissibile.

Queste le ragioni:

– la genericita’, non essendo il vizio dedotto sorretto da una specifica indicazione della parte motiva della sentenza ove il giudice sarebbe incorso nella denunciata violazione;

– l’eccentricita’ della prospettazione a supporto rispetto a quanto indicato in rubrica;

– la censura e’, in parte almeno, rivolta all’interpretazione del contratto, ma risulta del tutto scevra dall’indicazione dell’errore ermeneutico in cui sarebbe incorsa la Corte territoriale. L’esponente si limita ad affermare l’evidenza con cui la volonta’ delle parti non era stata quella di sottoscrivere un contratto con finalita’ esclusivamente turistiche, offrendo a supporto argomentazioni erroneamente ritenute apodittiche, ma, al contrario, rispondenti a convincimenti del tutto soggettivi e per di piu’ indimostrati: e’ impossibile, deduce il ricorrente, affermare che si possa ravvisare uno scopo turistico in una locazione per 11 mesi in cui il conduttore risulta residente, dal 1994 in un comune adiacente in quello in cui e’ ubicato l’immobile locato, in una abitazione a lui non intestata e di uso esclusivo della propria madre.

In altri termini, proprio gli indici che secondo la Corte territoriale hanno permesso di rivelare la natura turistica del contratto – il termine di 11 mesi (durata), l’ubicazione in zona turistica dell’immobile locato (vocazione turistica), la residenza del conduttore in un comune adiacente (agire del contraente) – sono fatti oggetto di una valutazione opposta da parte del ricorrente, non sorretta, tuttavia, da argomentazioni probanti o almeno confutatorie.

La violazione delle regole di ermeneutica contrattuale non puo’ dirsi esistente solo sulla base del richiamo delle regole di cui all’articolo 1362 c.c., avendo il ricorrente l’onere di indicare “il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da esse discostato”; mentre e’ evidente che l’esponente, nel caso di specie, si e’ limitato a contrapporre a quella della Corte di merito una diversa interpretazione, omettendo di considerare che “quando di una clausola siano possibili piu’ interpretazioni, non e’ consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimita’ de fatto che fosse stata privilegiata l’altra” (Cass. 28/11/2017, n. 28319).

Il motivo risulta altresi’ inammissibile anche con riferimento all’applicazione della Legge Regionale 12 agosto 1998, n. 27, non solo perche’ il ricorrente non ha provato in che modo la questione fosse stata risolta dal giudice di prime cure, ma anche perche’ non sono stati dallo stesso forniti indici dai quali desumere che l’immobile di cui e’ causa rispondesse alle caratteristiche di una C.A.V. (Casa e Appartamento per le Vacanze), cui fosse, di conseguenza, applicabile l’invocato articolo 7, comma 7. Le C.A.V. sono, ai sensi della Legge Regionale n. 27 del 1998, articolo 7 unita’ abitative ubicate nello stesso comune e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilita’ anche temporanea.

Tali unita’ abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o piu’ locali, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o piu’ stagioni.

In aggiunta, ai fini della qualificazione del contratto e’ in tutta evidenza assolutamente irrilevante l’adempimento imposto (e, peraltro, neppure sanzionato dal successivo articolo 21) dalla Legge Regionale n. 27 del 1998, articolo 20, comma 1, a fini statistici, ai soggetti privati che utilizzino occasionalmente un immobile a fini recettivi di comunicare al Comune tale uso entro cinque giorni successi all’uso.

7. Gli ultimi due motivi sono infondati.

Assume valore assorbente il fatto che quand’anche il contratto fosse risultato affetto da nullita’ per non essere stato registrato, l’avvenuta registrazione seppure tardiva che lo stesso ricorrente deduce di avere eseguito a proprio spese il 7.10.2013 ne avrebbe determinato la sanatoria con effetto ex tunc. E’ quanto risulta da Cass., Sez. Un., 09/10/2017, n. 23601, secondo cui il contratto di locazione di immobili, purche’ non simulato, “ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” e’ coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullita’ (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione”.

Quanto all’asserita violazione della Legge Regionale n. 27 del 1998, articolo 7, comma 7, si rinvia a cio’ che e’ stato gia’ osservato in punto di novita’ della questione e di assenza di qualsivoglia deduzione, nel giudizio di merito, in merito all’ascrivibilita’ dell’appartamento da lui condotto all’interno della tipologia della C.A.V..

8. Ne consegue il rigetto del ricorso.

9. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

10. Si da’ atto della ricorrenza dei requisiti per il pagamento da parte del ricorrente del doppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 7.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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