Contratto preliminare offerta reale per intimazione promissario acquirente

12

la disposizione di cui all’articolo 2932 c.c., comma 2, non richiede che l’offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli articoli 1208 e 1209 c.c., potendo essere sufficiente un’offerta nelle forme d’uso, ai sensi dell’articolo 1214 c.c. e, in definitiva, un’offerta costituita da una seria manifestazione della volontà’ di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere; ne consegue che integra il presupposto di legge anche l’offerta della prestazione formulata con l’atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore. Con l’ulteriore specificazione che l’offerta, pur non dovendo essere necessariamente fatta nelle forme di cui agli articoli 1208 e 1209 c.c., non puo’, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, dovendo essere caratterizzata, in ogni caso, da serieta’ e buona fede.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 29 ottobre 2018, n. 27342

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. GRASSO Gianluca – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14431-2014 proposto da:

(OMISSIS) SOC COOP A RL IN LCA, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 2243/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 18/04/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/2018 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. TRONCONE Fulvio, che ha concluso per accoglimento 2 motivo, assorbiti i restanti motivi del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS) Simone difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati.

FATTI DI CAUSA

Per quel che e’ ancora di utilita’, i fatti processuali salienti possono sintetizzarsi nei termini seguenti:

a) la Corte d’appello di Roma confermo’ la sentenza del Tribunale della medesima citta’, con la quale era stata rigettata la domanda riconvenzionale proposta da (OMISSIS), avanzata nei confronti della cooperativa edilizia a r.l. (OMISSIS) in liquidazione coatta amministrativa, con la quale aveva chiesto che, previo pagamento di quanto ancora dalla medesima dovuto, le fosse assegnato in proprieta’ il lotto costituito da fabbricato e circostante terreno di cui in atti;

b) la Corte di cassazione, con la sentenza n. 13403/2008, casso’ con rinvio la decisione d’appello, cosi’ motivando: “Il primo motivo di ricorso incidentale concerne proprio la domanda svolta in via riconvenzionale dalla (OMISSIS) ex articolo 2932 c.c.

Si lamenta violazione di detta norma e difetto di motivazione.

Il ricorso e’ fondato, giacche’ la sentenza d’appello e’ palesemente viziata. Essa si limita a proclamare, con apodittica affermazione, che la domanda e’ stata “legittimamente rigettata dal Tribunale per il rilievo della mancanza di un atto avente i requisiti del preliminare”.

Non spiega pero’ quale titolo fosse stato fatto valere e per qual motivo esso non fosse valido, benche’ nella prima parte della motivazione fosse stata riconosciuta alla istante la qualita’ di socio della cooperativa e dichiarata la validita’ dell’assegnazione dell’alloggio previa ricognizione della regolarita’ dei pagamenti.

Non si comprende quindi se la sentenza abbia respinto la domanda perche’ solo il preliminare sarebbe titolo idoneo a fondare la domanda ex articolo 2932 c.c., ovvero se la parte avesse invocato un titolo non valido o non sottoscritto da entrambi i contraenti.

Mette conto ricordare che secondo questa Corte l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto mediante sentenza che ne produca gli effetti puo’ riguardare non solo l’ipotesi di contratto preliminare, ma ogni altra fattispecie dalla quale derivi la stessa obbligazione di prestare il consenso, con la conseguenza che la domanda di esecuzione specifica, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., puo’ essere proposta anche nei confronti di una societa’ cooperativa, che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della societa’ di prestarsi, in concorso di tutte le circostanze richieste, all’atto traslativo dell’immobile ai soci assegnatari (Cass. 2697/95; 752/97; 7157/04).

Pertanto la decisione di rigetto esigeva ben altro apparato argomentativo relativo al compiersi della fattispecie complessa che disciplina in questi casi l’acquisizione della proprieta’.

Il giudice di rinvio dovra’ dunque riesaminare la domanda della assegnataria”;

c) La Corte capitolina, decidendo in sede di rinvio, accolto l’appello incidentale, trasferi’, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., alla (OMISSIS) il cespite di cui detto, subordinando il verificarsi dell’effetto traslativo “al pagamento (…) della somma di Euro 57.608,90, oltre alla trecentosettantacinquesima parte degli interessi pagati o da pagarsi sul mutuo di 30 miliardi di Lire contratto dalla Cooperativa ” (OMISSIS)” come indicati nel piano di ammortamento del mutuo medesimo”.

Avverso la statuizione del Giudice del rinvio la cooperativa propone ricorso per cassazione, corredato da cinque motivi di doglianza, ulteriormente illustrati da memoria.

La controparte non ha svolto difese in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 111 Cost., articoli 2932 e 2697 c.c., articoli 115 e 210 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3.

Questi gli assunti censuratori:

a) il giudice e’ privo di potesta’ integrativa della volonta’ negoziale, avendo solo il potere, ex articolo 2932 c.c., di determinare gli effetti, sicche’ la Corte locale aveva errato avendo presupposto la esistenza di una volonta’ negoziale, a fronte della mancata offerta della controprestazione, della mancata allegazione degli elementi del contratto e dell’assenza di deduzioni istruttorie volte al’acquisizione dei dati mancanti, in particolare, si chiarisce che la sentenza aveva d’ufficio determinato il corrispettivo afferente “all’onere finanziario corrispondente all’accollo del mutuo sulla porzione immobiliare oggetto di domanda di trasferimento”;

b) il principio di ragionevole durata del processo non giustificava l’erroneo accoglimento della domanda, poiche’ “il Giudice non e’ legittimato ad accorciare i tempi del processo per addivenire all’accoglimento della domanda”;

c) non era consentito al giudice di ricorrere a poteri officiosi, quando sarebbe stato onere della parte invocare acquisizione documentale ai sensi dell’articolo 210 c.p.c..

2. Con il secondo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 e 2932 c.c. e articolo 112 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3.

Questi gli assunti impugnatori:

– la controparte non aveva fatto offerta della controprestazione, ne’ chiesto al giudice che la determinasse, nonostante non si versasse nella ipotesi in cui, secondo la previsione negoziale, fosse contemplata contestualita’ tra pagamento del prezzo e stipula del contratto traslativo; non sussistevano le condizioni giustificanti un’offerta informale, in quanto la (OMISSIS) avrebbe dovuto adempiere prima di ottenere il trasferimento giudiziale.

3. Con il terzo motivo viene dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 2932 e 2697, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3.

Il ricorso lamenta che la sentenza aveva disposto l’effetto traslativo in difformita’ dei patti negoziali, poiche’ la (OMISSIS) non risultava al momento della pendenza giudiziale assegnataria dell’alloggio da oltre dieci anni, non aveva completato il pagamento della quota individuale di ammortamento del mutuo e non era in regola con ogni altro pagamento.

4. Con il quarto motivo prospetta “motivazione contraddittoria ed insufficiente”, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5, in ordine ai punti decisori (il trasferimento non avrebbe potuto essere disposto se prima non fossero trascorsi dieci anni dall’assegnazione e ne erano passati solo cinque; il socio non aveva curato l’accollo del mutuo e non aveva estinto la relativa posizione debitoria).

5. Con il quinto ed ultimo motivo la ricorrente deduce violazione falsa applicazione degli articoli 1282 e 1499 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la sentenza gravata disatteso il diritto della stessa a percepire gli interessi compensativi (articolo 1499 c.c.) sul residuo corrispettivo ancora dovuto.

6. Il secondo e il terzo motivo risultano fondati, nei limiti di cui appresso.

Si ricava dalla sentenza d’appello (pag. 7) che in base allo statuto societario “trascorsi almeno 10 anni dall’assegnazione (articolo 47) e completato il pagamento della sua quota individuale di ammortamento del mutuo, il socio in regola con ogni altro pagamento ha diritto alla stipulazione del contratto di trasferimento a suo favore della proprieta’ dell’appartamento assegnatogli”. Pertanto, il trasferimento della proprieta’ ai sensi dell’articolo 2932 c.c., era subordinato al completo adempimento della prestazione gravante sul socio.

Questa Corte ha piu’ volte precisato che ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. e’ sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volonta’ soltanto se le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo, o del residuo prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo.

Se, invece, il pagamento del prezzo o di una parte di esso deve precedere la stipulazione del contratto definitivo, la parte e’ obbligata, alla scadenza del previsto termine, anche se non coincidente con quella prevista per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo in tale ipotesi nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell’offerta informale; in caso contrario, colui che e’ tenuto al pagamento e’ da considerarsi inadempiente e non puo’ ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l’eccezione di cui all’articolo 1460 c.c. (cfr., ex multis, Sez. 2, 26226, 13/12/2007, Rv. 601036).

Si e’, peraltro, chiarito che la disposizione di cui all’articolo 2932 c.c., comma 2, – che subordina l’accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell’offerta della controprestazione – non richiede che l’offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli articoli 1208 e 1209 c.c., potendo essere sufficiente un’offerta nelle forme d’uso, ai sensi dell’articolo 1214 c.c. e, in definitiva, un’offerta costituita da una seria manifestazione della volonta’ di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere; ne consegue che integra il presupposto di legge anche l’offerta della prestazione formulata con l’atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore (Sez. 2, n. 26011, 23/12/2010, Rv. 615346).

Con l’ulteriore specificazione che l’offerta, pur non dovendo essere necessariamente fatta nelle forme di cui agli articoli 1208 e 1209 c.c., non puo’, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, dovendo essere caratterizzata, in ogni caso, da serieta’ e buona fede (Sez. 2, n. 2217, 30/1/2013, Rv. 625193).

Nel caso di specie, tuttavia, la Corte locale non ha, in alcun modo, dato conto di avere verificato nella ricostruzione fattuale della vicenda che la (OMISSIS) abbia adempiuto alla propria prestazione o, perlomeno, fatto luogo ad una pronta e seria offerta di essa, che, come si e’ visto, non puo’ ridursi ad una mera dichiarazione d’intenti, essendosi limitata a richiamare la citata sentenza n. 26011/2010.

Cio’ impone la cassazione della sentenza, dovendo il giudice del rinvio attenersi al seguente principio di diritto: in base alle emergenze di causa verifichi il giudice se la (OMISSIS) abbia adempiuto per intero alla propria prestazione o, seppure, ne abbia fatta previa offerta seria ed effettiva nei termini di cui sopra e, solo in caso affermativo, accolga la domanda ex articolo 2932 c.c..

Non ha, invece, pregio l’ulteriore profilo evidenziato con i motivi al vaglio.

Per stessa ammissione della ricorrente (pag. 18 del ricorso) il decennio di cui sopra si e’ detto era maturato in corso di causa. Poiche’ la previsione deve inquadrasi fra le condizioni dell’azione il suo avveramento in corso di causa deve reputarsi pienamente soddisfattivo.

7. Gli altri motivi restano assorbiti dall’accoglimento, nei limiti di cui in motivazione, del secondo e del terzo motivo.

8. Il Giudice del rinvio regolera’ le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

accoglie, nei limiti di cui in motivazione, il secondo e il terzo motivo e dichiara assorbiti gli altri; cassa, in relazione ai motivi accolti, la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimita’.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.