i principi di buona fede e correttezza sono previsti dal codice civile, come tali, in riferimento alla fase dello svolgimento delle trattative contrattuali (art. 1337), a quella dell’interpretazione del contratto (art. 1366) ed a quella della sua esecuzione (art. 1375), sicché la violazione dell’obbligo di attenervisi, sebbene possa esser fonte di responsabilità risarcitoria, non inficia però il contenuto del contratto con il quale le parti abbiano composto i rispettivi interessi, nel senso che, ove non venga in rilievo una causa di nullità o di annullabilità del contratto medesimo specificamente stabilita dal legislatore, tali vizi invalidanti non sono invocabili a fronte della inadeguatezza delle clausole pattuite a garantire l’equilibrio delle prestazioni o le aspettative economiche di uno dei contraenti.
Tribunale|Latina|Sezione 2|Civile|Sentenza|13 febbraio 2020| n. 369
Data udienza 11 febbraio 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell’art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1388/2016 del R.G.A.C., trattenuta in decisione nell’udienza del e vertente
TRA
– Li. S.r.l.
rappresentata e difesa dall’avv. Ug.CA. per delega a margine del ricorso;
RICORRENTE
E
– KU. S.p.A.
rappresenta e difende dall’avv. Vi.MO. per delega a margine della comparsa di costituzione;
CONVENUTA
OGGETTO: responsabilità contrattuale.
IN FATTO E IN DIRITTO
Li. S.r.l. con il ricorso introduttivo in data 7 marzo 2016 chiede:
1) accertare l’inadempimento della Ku. S.p.a. ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1358, 1175 e 1375 c.c. per non avere osservato l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e non avere conservato la integrità delle ragioni dell’altra parte contrattuale e per l’effetto di dichiarare risolto il contratto di affitto di azienda del 6.11.2009;
2) in via subordinata di accertare che, ai sensi dell’art. 1359 c.c., le condizioni sospensive di cui al contratto del 6/11/2009 sono da considerarsi avverate in quanto mancate per causa imputabile alla Ku. S.p.a. che aveva interesse contrario all’avveramento, e per l’effetto dichiarare risolto il contratto di affitto di azienda del 6.11.2009 per grave inadempimento della resistente ai sensi dell’art. 1453 c.c.;
3) in entrambi i casi accertare il diritto della ricorrente al risarcimento dei danni patrimoniali subiti e subendi e di conseguenza condannare la Ku. S.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Roma, Viale (…), p. iva (…) al pagamento in favore della ricorrente delle seguenti somme:
a) in via principale Euro 1.792.731,61 quale danno da perdita di chance nell’acquisto del terreno distinto in NCT del Comune di Lenola al fg. (…) con il realizzando impianto di distributore carburanti, il bar ed il ristorante, di cui alla locazione finanziaria intervenuta con Et.;
b) in via subordinata Euro 910.354,46, equivalente alla somma dei costi inutilmente sostenuti dalla Li. S.r.l. nella operazione ed ancora da sostenere, ossia gli oneri finanziari, le spese istruttorie, contrattuali e di valutazione progetto, gli atti notarili, le pratiche amministrative ed il corrispettivo dell’appalto.
c) Euro 1.610.400,00 quale danno per la perdita del compenso annuo indicato nel contratto di affitto per anni 12;
d) Euro 122.000,00 quale danno per la perdita del contributo ai costi di realizzazione del nuovo impianto;
e) Euro 97.600,00 quale danno per il mancato rimborso dei costi per l’acquisto delle attrezzature di cui all’art. 9 lett. A) del contratto.
f) una somma pari al 25% del fatturato ottenuto dalla vendita di lubrificanti e da liquidarsi equitativamente o da liquidare in via equitativa;
Il tutto oltre interessi legali ex DLG 231/02, rivalutazione monetaria e maggior danno ex art. 1224 comma 2 c.c.
I fatti costitutivi della domanda sono così riassumibili:
a) il Comune di Lenola, con permesso a costruire n. 145 del 29/12/2005, autorizzava la Lt. S.r.l. alla realizzazione di una stazione di servizio carburanti e lubrificanti e servizi annessi nel Comune di Lenola (LT) sulla Strada Regionale 637 Frosinone – Gaeta, progressiva chilometrica 43+100;
b) in data 29/05/2009 interveniva un contratto di appalto tra Li. S.r.l. e Jo. S.r.l. avente ad oggetto la realizzazione della stazione di servizio carburanti, impianto GPL, di un edificio piano terra, un impianto di lavaggio veicoli sulla Strada Regionale di cui al permesso di costruire n. 145/2005 per l’importo di Euro 1.252.000,00 oltre iva;
c) in data 6.11.2009 Li. S.r.l. sottoscriveva con la Ku. S.p.a. il contratto denominato “preliminare di affitto di azienda sottoposto a condizioni sospensive. L’oggetto del citato contratto – ad avviso della ricorrente erroneamente denominato preliminare, ma che invece era un vero e proprio contratto definitivo di affitto sottoposto a condizione sospensiva – era, per l’appunto, il costruendo impianto sito nel Comune di Lenola (LT) Strada Regionale 637 Frosinone – Gaeta alla progressiva chilometrica 43,100, con i terreni, gli immobili, le attrezzature, le concessioni e le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell’attività di distribuzione carburanti;
d) l’efficacia del predetto contratto rimaneva subordinata alla doppia condizione della preventiva realizzazione dell’impianto da parte della concedente ed al preventivo parere favorevole dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato;
e) la durata del contratto veniva fissata in anni dieci dall’apertura dell’impianto, con un rinnovo tacito di ulteriori anni due, fatta salva la facoltà di disdetta da parte dell’affittuario Ku.;
f) era stabilito che il suddetto canone fosse liquidato in misura fissa pari ad Euro 110.000,00 oltre IVA oltre incentivi previsti dall’art. 4 in proporzione al carburante e al lubrificante venduto all’utenza dal conduttore;
g) oltre alla remunerazione legata alle quantità di carburante venduto era stabilito dall’art. 6 che l’affittuaria doveva versare alla concedente la somma di Euro 100.000,00 oltre IVA ed inoltre avrebbe dovuto rimborsare alla Li. S.r.l. i costi delle attrezzature analiticamente individuate all’art. 9 – lettera “A”, da acquistare su indicazione e gradimento dell’affittuaria nel limite di Euro 80.000,00 oltre IVA la quale avrebbe dovuto fornire alla concedente una serie di altre attrezzature (individuate analiticamente all’art. 9 – lettera “B”) “al momento in cui il Concedente avrà eseguito i lavori edili, di ristrutturazione dell’impianto meccanico e di posa in opera di nuovi serbatoi”,
h) in data 4.2.2010 la ricorrente sottoscriveva con Et. S.p.A. un contratto per il finanziamento dell’opera e l’acquisto dei terreni che in pari data, Et., concedeva in locazione finanziaria alla ricorrente, per la durata di anni 18, unitamente alle sovrastanti opere da costruire oggetto dell’appalto conferito alla Jo. srl, finanziando in tal modo i costi di progettazione, il corrispettivo dell’appalto, e tutti gli oneri accessori per un importo complessivo pari ad Euro 1.431.725,16, di cui Euro 180.000,00 per l’acquisto del terreno ed Euro 1.251.725,16 per lavori, oltre imposte;
i) alla stipula del predetto contratto di leasing la ricorrente prendeva possesso anche di alcuni altri terreni confinanti necessari al completamento dell’opera, e che in seguito sarebbero stati anch’essi acquistati dalla Et.;
j) in data 25/10/2011 la ricorrente stipulava con Jo. S.r.l. un ulteriore contratto d’appalto avente ad oggetto opere aggiuntive riguardanti il completamento dell’impianto di distribuzione carburanti per un corrispettivo di ulteriori Euro 535.000,00 + iva. In data 16/12/2012 il Comune di Lenola autorizzava la proroga del permesso di costruire n. 145/2005 prot. 4924/11 (DOC. 7) ed in data 26/1/2012 autorizzava la variante con permesso a costruire n. 434 (DOC. 8) per la realizzazione dei muri di sostegno. In data 13/12/2012 il Comune di Lenola rilasciava ulteriore permesso a costruire n. 478, quale seconda variante, per la realizzazione del bar-ristorante (DOC. 9 domanda presentata dalla ricorrente in data 31 luglio 2012).
k) deduce la ricorrente che per la ultimazione e messa in funzione dell’impianto era necessaria la cooperazione ed il concorso della convenuta, come chiaramente si evince dal contenuto dell’art. 9 del contratto: sotto la lettera “A”, infatti, era previsto che il concedente doveva acquistare presso fornitori di gradimento dell’affittuario una serie di attrezzature; sempre all’art. 9, sotto la lettera “B”, era prevista la fornitura, da parte dell’affittuario di una serie di ulteriori attrezzature avendo ogni compagnia petrolifera gli elementi fuori terra corrispondenti ad un proprio standard esclusivo;
l) in data 26.4.2012 quando l’impianto era in procinto di essere ultimato ed essere messo in funzione, la ricorrente richiedeva alla affittuaria un incontro in cantiere “al fine di stabilire correttamente l’esatto posizionamento sull’area delle attrezzature e insegne pubblicitarie – Totem/pali bandiera ecc. .. e concordare gli adempimenti necessari a dar corso al completamento del punto vendita”;
m) a detta richiesta l’affittuaria rispondeva nei seguenti termini: “Con la presente Vi confermiamo come l’evoluzione del mercato in cui operiamo dovuta tanto alla generale crisi economica che stiamo vivendo, quanto alle recenti novità normative inerenti il settore della distribuzione carburanti, hanno imposto alla nostra società una necessaria revisione delle proprie politiche commerciali e/o di investimento. Confidiamo, peraltro, di poter riprendere i contatti già avviati con la Vostra società non appena le condizioni economiche e di mercato lo consentiranno”. Tale comunicazione veniva riscontrata dalla Li. S.r.l. con missiva del 21.5.2012 con cui comunicava la sospensione dei lavori stante da un lato la dichiarata volontà di non adempiere al contratto e dall’altro la mancata cooperazione per mettere in funzione l’impiant;
n) a tale data la Li. S.r.l. doveva corrispondere alla Jo. S.r.l. il solo corrispettivo di cui al contratto integrativo del 25/10/2011, pari ad Euro 535.000. 00 oltre iva ma a causa dell’inadempimento dell’affittuaria la concedente non era in grado di saldare la Jo. S.r.l. nè era in grado di acquistare dalla Ca. S.r.l. i relitti stradali e le porzioni di terreno confinanti necessarie per l’apertura degli accessi sulla strada regionale. Pertanto la ricorrente in data 22.10.2012 sottoscriveva un secondo leasing con Et. per l’importo di Euro 300.000,00 + iva ( Euro 363.000,00), di cui Euro 206.000. 00 + iva (Euro 249.260,00) venivano versate direttamente alla Jo. S.r.l. in acconto a quanto ancora dovuto dalla Lt. Srl, ed Euro 94.000,00 + iva (Euro 113.740,00) venivano utilizzate per l’acquisto degli immobili di cui sopra così portando l’investimento complessivo ad Euro 1.731.725,16 oltre IVA,
o) la Et., con missiva del 02/12/2013 comunicava la risoluzione ai sensi dell’art. 11 delle condizioni generali di contratto, a cui seguiva il ricorso ex art. 702 bis c.p.c., l’ordinanza del Tribunale di Firenze del 08/12/2014 che dichiarava risolto il contratto ed ordinava alla Lt. l’immediato rilascio dell’immobile con i sovrastanti impianti, il precetto ed il preavviso di rilascio. Dal che derivava la perdita di tutte le somme investite, dei contributi e dei canoni previsti, e la perdita della possibilità di optare l’acquisto dell’impianto al termine del leasing.
Si costituiva in giudizio con comparsa in data 23 settembre 2016 la Ku. S.p.A. eccependo in via pregiudiziale l’inammissibilità dell’avverso atto di riassunzione della causa, in quanto depositato in data 7/3/2016 in forma cartacea, anziché telematica, così come stabilito per tutti gli atti endoprocedimentali poiché l’atto introduttivo del presente giudizio deve essere considerato atto di riassunzione della causa, non costituendo un atto introduttivo della stessa, ma la prosecuzione di quella originaria e, come tale, della parte già costituita.
Nel merito rileva l’affittuaria che le parti in data 6/11/2009, hanno sottoscritto un “contratto preliminare di affitto di azienda sottoposto a condizioni sospensive” in virtù del quale la Lt. s.r.l. ha promesso di concedere in affitto alla società convenuta l’azienda costituita dal complesso di beni – terreno e costruendo impianto di distribuzione di carburanti e lubrificanti per uso autotrazione – sito nel Comune di Lenola (LT), adiacente la S.R. 637 Frosinone – Gaeta Km. 43+100. La Lt. s.r.l. – art. 3 -, per tutta la durata del contratto, si impegnava al raggiungimento di un volume di carburanti consegnati e fatturati al gestore dell’impianto pari a litri 18.000.000, con espressa pattuizione di “conguagli economici”, rispettivamente a debito o a credito della concedente stessa, nell’ipotesi di mancato o di anticipato raggiungimento dell’indicato obiettivo alla scadenza del decimo anno.
Quanto sopra, fermo restando i corrispettivi, ed il canone, così come specificatamente indicati agli artt. 4 e 5, ed il riconoscimento di un contributo di Euro 100.000,00 in favore della Lt. s.r.l., in relazione ai costi di realizzazione del nuovo impianto – art. 6 -. Le parti, inoltre, convenivano – art. 3 – che “L’efficacia del presente contratto è comunque subordinata alla doppia condizione sospensiva della preventiva realizzazione dell’impianto da parte della Concedente ed al preventivo parere favorevole dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato”.
Rileva la convenuta che successivamente alla sottoscrizione del contratto preliminare si susseguirono diversi contatti ed incontri tra le parti, anche presso la sede legale della Ku. S.p.A. nell’ambito dei quali, invero, venivano discusse e formalizzate reciproche proposte di rilevanti modifiche negoziali ed economiche alle condizioni originariamente pattuite nel contratto preliminare stesso, tanto da privare di efficacia tali condizioni, giusta l’intercorsa depositata corrispondenza (vedi all. 4 comparsa di costituzione e risposta).
Tanto ciò è vero che la Ku. S.p.A. ritenendo, invero, la ricevuta ultima proposta della Lt. s.r.l. – vedi raccomandata 7/12/2012 – del tutto inaccettabile, eccepiva e contestava l’ingiustificato ed indebito recesso dell’attrice dagli obblighi negoziali originariamente assunti, poiché successivamente modificati e, per l’effetto, non ritenuti più validi ed efficaci (vedi all. 5 comparsa di costituzione e risposta).
Ritiene quindi la convenuta che, a seguito di tali ulteriori trattative, sviluppatesi anche attraverso l’indicato scambio di corrispondenza, non può di certo essersi realizzato un perfezionamento degli accordi di cui al contratto preliminare, stante la manifesta mancanza di una accettazione definitiva di tutti gli elementi principali ed accessori del negozio.
Per l’effetto, è insussistente la prospettata responsabilità contrattuale a carico della Ku. S.p.A. stante la manifesta documentata mancanza dei relativi presupposti giustificativi.
Rileva altresì la convenuta che, nell’ipotesi di contratto sottoposto a condizioni sospensive, ove le condizioni non si verifichino, non è di certo configurabile alcun inadempimento, essendo lo stesso verificabile solo in relazione ad un contratto efficace. Ne consegue che, nella fattispecie in esame, non può essere eccepita la risoluzione per inadempimento alle obbligazioni contrattuali solo per l’inadempimento all’obbligazione disciplinata dall’art. 1358 c.c..
Ad avviso della convenuta comunque non ricorrono neppure i presupposti legittimanti l’applicazione del richiamato art. 1358 c.c., poiché la Lt. s.r.l., così come sopra illustrato, con un comportamento manifestamente contrario agli obblighi di correttezza e di buona fede, ha proposto di apportare rilevanti modificazioni negoziali ed economiche agli originari accordi contenuti nel contratto preliminare sottoscritto in data 6/11/2009. La Lt. s.r.l., invero, senza attendere il verificarsi o meno delle pattuite condizioni sospensive, ha indebitamente impedito il perfezionamento dell’iter formativo del vincolo negoziale, proponendo condizioni negoziali ed economiche di rilevante diverso contenuto rispetto a quelle di cui al contratto preliminare e, difatti, non accettate dalla Ku. s.p.a..
La convenuta deduce inoltre pretestuosità delle avverse argomentazioni in ordine alla dedotta applicabilità dell’art. 1359 c.c., in quanto la Ku. S.p.A. non ha mai avuto alcun “interesse contrario all’avveramento” delle condizioni sospensive in questione, configurandosi, di contro, gli intercorsi accordi negoziali di notevole rilevanza economico commerciale per la stessa e tanto ciò è vero che la Lt. s.r.l. non ha – né avrebbe, comunque, potuto – fornito alcuna prova a sostegno dell’ipotizzato contestato – mancato avveramento delle condizioni per causa imputabile alla società convenuta, a titolo di dolo o di colpa, così come da rigorosi oneri probatori gravanti sull’attrice ex art. 2697 c.c..
Istruttoria
All’udienza del 06/06/2017 viene assunta la testimonianza di Gi.Ri. già dipendente della ricorrente quale direttore commerciale e sviluppo rete dal 2005 sino al 2013 o 2014 e marito An.Fa. all’epoca dei fatti amministratrice della Lt. srl, ma non proprietaria di alcuna quota aziendale “che ha dichiarato: “cap. 1 è vero, erano già stati realizzati l’impianto meccanico, le opere edili ed i serbatoi interrati. Conosco tale circostanza perché in ragione delle mansioni svolte verificavo quotidianamente lo svolgimento dei lavori; ero direttore commerciale e seguivo i lavori per gli impianti in costruzione.
I lavori sono iniziati nel 2011; prevedevamo una apertura per ottobre 2012; aspettavamo l’ok della compagnia petrolifera che doveva darci altri impianti per proseguire secondo le modalità contrattuali; cap. 2 non è vero; preciso che la lettera a) dell’art. 9 del contratto indica la tipologia delle componenti degli impianti che noi abbiamo comprato per conto di Ku. e che essa ci avrebbe rimborsato.
Noi abbiamo fatto tutto secondo gli standard Ku., ma la indicazione del posizionamento di detti impianti non era necessaria per mettere in funzione l’impianto.
Per la lettera b) dell’art. 9 elenca gli oggetti, le attrezzature relative all’allestimento accessorio che la Ku. doveva fornirci e di cui la Ku. era proprietaria. Per i beni della lettera B, preciso che era necessario che la Ku. ci fornisse detti beni per mettere in funzione e per aprire l’impianto. Si tratta dell’allestimento che caratterizza l’impianto e lo rende riconducibile alla Ku..
Poiché la Ku. non ci forniva detto materiale, feci scrivere una lettera per sollecitare la resistente sul punto e per fissare un appuntamento per un sopralluogo; cap. 3 la Ku. nonostante il sollecito non ha fornito i beni di cui all’art. 9 lett. b; è stata poi fissata una riunione a Roma, a cui ho partecipato; c’erano anche il dott. Silvestri nostro consulente Petrolifero, il dott. Clerici, proprietario della Lt. ed io; c’era anche il nostro avvocato, l’Avv. Giuliani; c’erano dei dirigenti della Ku., l’avvocato della controparte, avv. Mo..
In quella occasione ci proposero di rescindere il contratto in cambio di sconti che ci avrebbero fatto extra rete mediante un’altra società la Quasar. Cap. 3 non ricevemmo alcuna comunicazione dalla Job CO S.r.l. né da La.; Adr alla data del 26.04.2012 erano completate tutte le opere edili indicate nel contratto, tra cui ricordo i serbatoi, le opere interrate relative agli erogatori, che dovevano avere il marchio Ku.; riconosco lo stato dei luoghi come rappresentato nelle foto che mi vengono mostrate (all. 6 fascicolo parte resistente); ADR la realizzazione di tutte le opere ed il posizionamento di tutti gli impianti sono avvenuti in base ad un progetto approvato dal Comune, anzi preciso che il progetto approvato dal Comune riguardava solo pensilina ed erogatori, quindi solo i beni e le attrezzature elencate alla lettera a) dell’art. 9; ADR la riunione a Roma si è svolta nel mese di maggio. Dopo la riunione la Ku. ci scrisse che non avrebbe potuto mante mantenere gli impegni contrattuali “. Il teste legge e conferma le dichiarazioni.
Alla medesima udienza viene sentito il teste Ra.la. geometra direttore dei lavori e responsabile della sicurezza del cantiere. Sui capitoli del ricorso dichiara: “cap. 1 non ricordo, so però che in quel periodo gran parte della strumentazione era in fase di montaggio o era già pronta; per altra attrezzatura invece eravamo in attesa di riceverla. Ricordo che a quella data erano già completate le opere elettromeccaniche, i basamenti in cemento armato, i serbatoi. N
on ricordo altro. Io ero direttore dei lavori: per questo motivo conosco tali circostanze; cap. 2 i beni indicati nella lettera a) art. 9 del contratto dovevano necessariamente essere posizionati per poter mettere in funzione l’impianto; i beni indicati nella lettera b) art. 9 del contratto dovevano necessariamente essere posizionati per poter mettere in funzione l’impianto; cap. 3 io non ho mai avuto contatti diretti con la Ku., io parlavo con Ri. o con Ul., tutti dipendenti della Lt., che era per me la committente.
Rappresentavo a Ri. o ad Ul. che la Ku. non aveva ancora consegnato le attrezzature ,ma non so dire esattamente quali; ADR i nostri lavori si sono dovuti fermare perché mancava la attrezzatura che doveva fornirmi il committente, che per me era la Lt.; io non ho mai avuto rapporti contrattuali con la Ku.; ricordo che eravamo fermi alla ricezione dei serbatori; ci siamo fermati per due mesi nel 2012 perché non ci fornivano i serbatoi, non so dire chi doveva fornirli, se la Ku. o altra società; ADR riconosco lo stato dei luoghi come rappresentato nelle foto che mi vengono mostrate (all. 6 fascicolo parte resistente); ADR noi operavamo sulla base di un progetto approvato dal Comune, poi però è capitato in diverse occasioni, in base allo stato dei luoghi, di dover apportare delle modifiche; abbiamo comunicato al Comune solo le variazioni più importanti, ricordo che ciò è avvenuto per le modifiche apportate nella zona lavaggio e nella zona ristorazione, poi abbiamo fatto una relazione finale”. Il teste legge e conferma le dichiarazioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato e deve pertanto essere rigettato. Deve anzitutto essere disattesa la questione pregiudiziale sollevata da parte convenuta con la quale si eccepisce
l’inammissibilità dell’atto introduttivo dell’odierno procedimento in quanto depositato in data 7/3/2016 in forma cartacea anziché telematica.
Parte ricorrente ha infatti optato per l’esercizio di una nuova azione e non invece per la riassunzione della causa originariamente promossa innanzi al Tribunale di Roma, che si è dichiarato territorialmente incompetente, sicché non si è verificata la cd translatio iudicii con i noti effetti anche favorevoli all’attore, bensì instaurazione di un nuovo rapporto processuale con tutte le debite conseguenze.
Ne discende che non trova applicazione quanto stabilito dall’art. 16 bis della legge 228/2012 che prevede, a decorrere dal 30 giugno 2014, l’obbligo di deposito degli atti processuali delle parti precedentemente costituite esclusivamente con modalità telematiche potendo l’atto introduttivo essere depositato anche in forma cartacea.
Nel merito si osserva che la pretesa fatta valere in giudizio dal ricorrente si basa sul contratto del 6 novembre 2009 espressamente denominato “contratto preliminare di affitto di azienda sottoposto a condizioni sospensive” considerato nel ricorso introduttivo del presente giudizio quale vero e proprio contratto definitivo “erroneamente denominato preliminare”.
E’ noto che per distinguere tra contratto preliminare e contratto definitivo bisogna indagare il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnarsi a prestare, in un momento successivo, il consenso negoziale mentre nel secondo, a formare immediatamente il vincolo negoziale senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. Si ricorre infatti al preliminare allorquando si è raggiunta una intesa di massima sugli elementi essenziali del contratto (reciproche prestazioni, oggetto etc) ma manca ancora l’accordo su altri aspetti, a volte non secondari quale ad esempio la quantificazione del corrispettivo da commisurare a determinati parametri in via di accertamento, che consigliano di rimandare ad un momento successivo la stipula definitiva dell’accordo.
Il contratto definitivo riveste quindi una funzione integratrice, di arricchimento e di perfezionamento dell’accordo trasfuso nel preliminare dipendente da fattori accertati o compresi o ponderati dalle parti in momento successivo.
La funzione del preliminare può essere quindi quella del cd. controllo delle sopravvenienze come ad esempio nel caso frequente della mancanza di una autorizzazione amministrativa che una delle parti è in attesa di ottenere. In altri casi una delle parti o entrambe preferiscono obbligarsi a concludere piuttosto che concludere subito per verificare alcuni aspetti del regolamento negoziale che appaiono poco chiari o poco ponderati. In tal modo il contraente non dovrà agire in giudizio per ottenere lo scioglimento dal vincolo contrattuale potendo semplicemente rifiutarsi, del tutto lecitamente, di concludere il definitivo.
L’interesse che quindi il preliminare consente di realizzare consiste pertanto nel creare un impegno provvisorio riservando ad un futuro contratto la completa e definitiva regolamentazione dell’accordo senza tuttavia prevedere l’integrale attuazione ed esecuzione del rapporto poiché in tal caso si porrebbe esso stesso quale contratto definitivo e la stipulazione di un contratto successivo non sarebbe altro che la mera ripetizione del contratto già stipulato. Essendo il preliminare un normale contratto il suo inadempimento può dare luogo ai normali rimedi secondo la disciplina generale (risarcimento del danno, risoluzione del contratto etc) con onere per la parte che agisce quindi di dimostrare gli elementi costitutivi della fattispecie invocata.
Orbene nel caso in esame il contratto stipulato dalle parti il 6 novembre 2009 deve qualificarsi, conformemente alla definizione ad esso conferita, quale vero e proprio contratto preliminare in base a plurimi indici risultanti dal testo del contratto medesimo idonei ad essere ben compresi anche alla luce della successiva evoluzione della vicenda contrattuale.
Anzitutto oggetto della pattuizione è un’azienda o un ramo di azienda definito “costruendo complesso aziendale” (lett. b pag. 2) costituito da un impianto di distribuzione di carburanti e lubrificanti per uso autotrazione ed avrà decorrenza “dalla data di apertura alle vendite dell’impianto” (art. 3 pag. 4) ed avrà la durata dieci anni durante i quali “il concedente si impegna al raggiungimento di un volume di carburanti consegnati e fatturati al gestore dell’impianto pari a 18milioni di litri”.
Sempre l’art. 3 prevede che l’efficacia del contratto resti subordinata alla doppia condizione sospensiva della realizzazione dell’impianto da parte del concedente ed al preventivo parere favorevole dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato. L’art. 9 lett. B prevede che il concedente garantisca che i serbatoi – che alla data della stipula del preliminare non erano ancora stati realizzati – siano in perfetto stato di manutenzione e conformi alla normativa in materia di sicurezza ed ambiente e corredati da tutte le certificazioni previste e le autorizzazioni di legge (certificato prevenzione incendi ed autorizzazione comunale).
Tali previsioni contrattuali lasciano quindi ben comprendere che molteplici erano i fattori non ancora realizzatesi ma necessari alla definitiva attuazione degli accordi che lasciano ragionevolmente ipotizzare la volontà delle parti di impegnarsi definitivamente in un momento futuro.
Risulta inoltre dallo stesso ricorso introduttivo che successivamente al contratto del 6 novembre 2009 parte ricorrente si è impegnata per la realizzazione delle condizioni che avrebbero consentito la stipula del contratto definitivo.
Precisamente in data 4 febbraio 2010 la ricorrente, contestualmente alla stipula del contratto di leasing immobiliare con Et. S.p.A. prendeva possesso di alcuni altri terreni confinanti necessari al completamento dell’opera e che in seguito sarebbero stati anch’essi acquistati dalla Et. per poi concederli in leasing alla ricorrente.
Inoltre in data 25/10/2011 la ricorrente stipulava con Jo. S.r.l. un ulteriore contratto d’appalto avente ad oggetto opere aggiuntive riguardanti il completamento dell’impianto di distribuzione carburanti per un corrispettivo di ulteriori Euro 535.000,00 + iva, in data 16/12/2012 il Comune di Lenola autorizzava la proroga del permesso di costruire n. 145/2005 prot. 4924/11 ed in data 26/1/2012 autorizzava la variante con permesso a costruire n. 434 per la realizzazione dei muri di sostegno.
In data 13/12/2012 il Comune di Lenola rilasciava ulteriore permesso a costruire n. 478, quale seconda variante, per la realizzazione del bar-ristorante a seguito di domanda presentata dalla ricorrente in data 31 luglio 2012 quindi in data successiva al “recesso” della convenuta a dire della ricorrente intervenuto nel maggio 2012.
Appare pertanto evidente l’interesse di entrambe le parti – soprattutto della ricorrente – di stipulare un preliminare anziché un definitivo proprio in funzione di controllo di quelle sopravvenienze delle quali si è prima detto.
D’altra parte appare p-rima facie poco verosimile che due esperti operatori del settore una, la Ku., addirittura multinazionale del mercato energetico oil e gas, errino nel qualificare un contratto che costituisce modalità usuale di regolamentazione dei loro affari.
Tale conclusione risulta ancor più avvalorata dalle trattative intercorse tra le parti successivamente alla stipula del contratto preliminare del 6 novembre 2009 che dimostrano come entrambe non fossero soddisfatte della regolamentazione predisposta nel preliminare e tendevano ad una più congrua disciplina dei reciproci interessi.
In proposito deve tuttavia precisarsi che con la memoria di costituzione nel presente giudizio del 23 settembre 2016 la convenuta alla pagina 3 si è espressamente riportata “a quanto dedotto, eccepito e richiesto negli scritti difensivi depositate nell’ambito della precedente fase giudiziaria instaurata dinanzi al Tribunale di Roma e definita con l’ordinanza di incompetenza territoriale pronunciata in data 22 dicembre 2015” giudizio, come si è visto, non riassunto per scelta di parte attrice.
Orbene già “nella precedente fase giudiziaria” la convenuta aveva argomentato sulla mail inviata a controparte il 5 dicembre 2012 e sulla raccomandata della Li. del 7 dicembre 2012 allegandole ai numeri 4 e 5 della comparsa di costituzione depositata nel procedimento romano in data 10 febbraio 2015.
Orbene proprio da detto scambio epistolare si evince che è stata proprio parte ricorrente a richiedere le più rilevanti modifiche al contratto del 6 novembre 2009 tanto che nella predetta lettera del 7 dicembre 2012 della Li. alla pagina 2 si legge “per quanto su esposto, considerato che l’apertura dell’impianto non può subire altri ingiustificati ritardi, al fine di evitare ulteriori danni a quelli già subiti, restiamo in attesa di VS sollecito riscontro sull’accettazione della suesposta proposta modificativa del contratto …..qualora non dovesse intervenire alcunché alla data del 18 dicembre 2012 riterremo rifiutata la ns proposta nonché confermato il Vs rifiuto alla sottoscrizione del contratto di affitto di azienda oggetto del preliminare sottoscritto in data 6 novembre 2009” dalla quale si evince chiaramente che la Li. aveva formulato la “suesposta proposta” e che la sottoscrizione del contratto definitivo di affitto di azienda doveva ancora intervenire e che pertanto quello del 6 novembre 2009 era soltanto un contratto preliminare.
Deve pertanto ritenersi legittimo il rifiuto della convenuta di sottoscrivere il contratto definitivo poiché il precedente contratto si era sciolto per mutuo dissenso.
Da ultimo deve evidenziarsi anche l’infondatezza delle deduzioni del ricorrente in ordine alla violazione del principio di buona fede in ordine al contratto già concluso seppure preliminare.
E noto infatti che detto principio trova applicazione nelle trattative precontrattuali, nella interpretazione e nella esecuzione del contratto e non certo nel determinarne i contenuti.
In questi termini Cassazione sezione 2 n. 25047 del 27 novembre 2009 ha stabilito che “i principi di buona fede e correttezza sono previsti dal codice civile, come tali, in riferimento alla fase dello svolgimento delle trattative contrattuali (art. 1337), a quella dell’interpretazione del contratto (art. 1366) ed a quella della sua esecuzione (art. 1375), sicché la violazione dell’obbligo di attenervisi, sebbene possa esser fonte di responsabilità risarcitoria, non inficia però il contenuto del contratto con il quale le parti abbiano composto i rispettivi interessi, nel senso che, ove non venga in rilievo una causa di nullità o di annullabilità del contratto medesimo specificamente stabilita dal legislatore, tali vizi invalidanti non sono invocabili a fronte della inadeguatezza delle clausole pattuite a garantire l’equilibrio delle prestazioni o le aspettative economiche di uno dei contraenti.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, una volta esclusa la sussistenza della violazione dei principi di buona fede e correttezza nella fase delle trattative contrattuali, aveva poi ritenuto di per sé non conferente l’evocazione dei medesimi principi rispetto alla pattuizione della condizione risolutiva del contratto preliminare di compravendita di un terreno in caso di mancata approvazione del piano di lottizzazione entro un certo termine, con l’obbligo di restituzione del solo prezzo anticipatamente corrisposto, maggiorato degli interessi a partire da una data determinata).
La soccombenza del ricorrente nel merito della domanda regola le spese del presente giudizio, che vengono liquidate, nella misura minima tenuto conto della limitata attività istruttoria compiuta e della complessità delle questioni trattate.
P.Q.M.
Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n 1388 / 2016, ogni diversa domanda rigettata così provvede:
– rigetta le domande proposte dalla Li. s.r.l.;
– condanna la Li. s.r.l. al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta Ku. S.p.A., che liquida in Euro 21.424,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Latina l’11 febbraio 2020.
Depositata in Cancelleria il 13 febbraio 2020.