Nelle cooperative edilizie il contratto preliminare va identificato nella prenotazione dell’alloggio. Infatti, in tema di società cooperativa, il cui oggetto sociale sia la costruzione e l’assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi dell’art.2932 c.c. di esecuzione specifica dell’obbligo di trasferimento dell’immobile, postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell’atto costitutivo della società, e la successiva attività attuativa, consistente nella verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l’assegnazione, nonché nella individuazione dell’alloggio e del corrispettivo. La pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. può essere invocata solo in presenza di un atto di prenotazione. L’accoglimento della detta pronuncia è però condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva che prevede, oltre all’assunzione, da parte della società, dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per tale assegnazione, individuandone il bene ed il corrispettivo, così da rendere legittimo e quindi dovuto il successivo atto traslativo del diritto.
Corte d’Appello Potenza, civile Sentenza 6 giugno 2018, n. 365
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D’APPELLO DI POTENZA
SEZIONE CIVILE
La Corte d’Appello di Potenza, riunita in camera di consiglio e composta dai sigg. Magistrati:
Dott. Michele Videtta – Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia – Consigliere rel.
Dott.ssa Lucia Iodice – Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al N.300/2007 Ruolo Generale
tra
SOCIETA’ COOPERATIVA (…) a.r.l. in persona del legale rappresentante pro – tempore rappresentata e difesa dall’Avv. Fe.Ru. presso il cui studio in Potenza è elettivamente domiciliata
– Appellante –
contro
(…) rappresentato e difeso dall’Avv. An.Au. presso il cui studio in Potenza è elettivamente domiciliato
– Appellato –
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato alla Cooperativa (…) a r.l. ( di qui per brevità “Cooperativa”) in data 19 marzo 2005 (…) esponeva al Tribunale di Potenza:
di aver stipulato in data 30 novembre 2000 una scrittura privata con la Cooperativa con la quale si rendeva acquirente dell’appartamento facente parte del fabbricato costruito alla località M. R. alla via (…), comparto C/5 e C7& lotto n.4 piano terzo interno 9 ( in catasto foglio (…) particella (…) sub (…)) per il prezzo complessivo di Euro 47.000,00, prezzo che versava integralmente all’atto della sottoscrizione della predetta scrittura privata.
– che l’appartamento gli veniva di fatto consegnato e provvedeva a realizzare a proprie esclusive spese tutte le opere di rifinitura all’interno dello stesso.
– che in data 16 giugno 2004 riceveva dalla (…) s.p.a. una comunicazione con la quale quest’ultima richiedeva alla Cooperativa il versamento dell’importo di Euro 774.690,00 per il pagamento di un mutuo ed analoga richiesta veniva formulata nei confronti di tutti gli assegnatari degli alloggi, lui compreso, sui quali gravava pro quota il mutuo con relativa iscrizione ipotecaria sugli immobili assegnati a garanzia delle somme mutuate.
– che venuto a conoscenza di ciò, diffidava la Cooperativa a procedere alla stipula del rogito notarile ed alla cancellazione della quota di ipoteca gravante sull’immobile cedutogli, avendo già versato l’intero prezzo.
– che con nota del 26 luglio 2004 la Cooperativa si impegnava ad effettuare la stipula del rogito notarile, ma a tanto non ottemperava né procedeva alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile
Tanto premesso, chiedeva che il Tribunale, accertata e dichiarata la inadempienza della Cooperativa, qualificasse il contratto stipulato in data 30 novembre 2000 come atto di compravendita definitivo, con ordine di trascrizione; in via gradata chiedeva emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. ordinando al conservatore dei RRII di Potenza la trascrizione della relativa sentenza; chiedeva altresì che fosse ordinata la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile acquistato, oltre al risarcimento dei danni arrecati dall’ingiusto comportamento della Cooperativa nella misura pari almeno all’importo di quota ipotecaria gravante sull’immobile. Il tutto con vittoria delle spese di lite da attribuirsi all’avvocato An.Au., antistatario.
2. La Cooperativa non si costituiva in giudizio e se ne dichiarava la contumacia.
3. Il Tribunale di Potenza con sentenza n. 195/2007 depositata il 14 marzo 2007 accoglieva la domanda subordinata e trasferiva, ex art.2932 c.c., a (…), la proprietà dell’appartamento ; ordinava al conservatore dei RRII di Potenza la trascrizione della presente sentenza, rigettava la domanda attorea inerente la cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile e condannava la Cooperativa al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, e in favore del (…), dell’importo di Euro 35.592,51 oltre interessi di mora dalle singole scadenze delle rate di mutuo; condannava infine la Cooperativa al pagamento delle spese processuali.
4. Avverso detta sentenza la Cooperativa proponeva tempestivo appello, chiedendo, in riforma della sentenza gravata: 1) preliminarmente sospendere l’efficacia esecutiva della sentenza impugnata; 2) accogliere l’appello proposto e per l’effetto riformare integralmente la sentenza n. 195/2007 con condanna del (…) alle spese di entrambi i gradi di giudizio.
5. Si costituiva (…) chiedendo il rigetto della richiesta sospensione della efficacia esecutiva dell’appello, e, nel merito, il rigetto dell’appello. Qualificandolo come appello incidentale, chiedeva la correzione di errore materiale della sentenza gravata, essendo stata erroneamente indicata, come particella dell’appartamento “particella (…) sub.(…)” anziché correttamente “particella (…) sub.(…)”
6. Con ordinanza depositata il 18 luglio 2007 la Corte rigettava l’istanza di inibitoria.
7. .All’udienza collegiale del 24 ottobre 2017, dopo numerosissimi rinvii, la causa veniva assunta in decisione con assegnazione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
8. Con il primo motivo l’appellante denuncia il vizio di motivazione della sentenza gravata nella parte in cui il giudice di prime cure ha ritenuto che l’atto di prenotazione dell’alloggio del 30 novembre 2000 non consente di qualificarlo come atto di compravendita, nonostante il contestuale versamento dell’intero prezzo, ma piuttosto come promessa di assegnazione e dunque come contratto preliminare
Rileva al contrario l’appellante che l’atto di prenotazione non proviene dalla Cooperativa né alla stessa è riferibile, né tantomeno costituisce o può costituire fonte o titolo di obbligazione contrattuale o extracontrattuale. L’atto di prenotazione – prosegue l’appellante – altro non è che una dichiarazione di volontà manifestata unilateralmente dal prenotatario (…), socio della Cooperativa, a soggetto che non è la società appellante, tanto che non reca affatto la sottoscrizione del legale rappresentante della Cooperativa (…). Ribadisce che l’atto di prenotazione dell’alloggio del 30 novembre 2000 non è una scrittura privata stipulata dal (…) con la Cooperativa (…), non è atto negoziale e men che meno contratto preliminare, come invece qualificato dal Giudice di prime cure e che il ricorso all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto postula che vi sia un valido impegno negoziale tra le parti e che queste abbiano manifestato la loro volontà alla conclusione del contratto stesso; che il Giudice di primo grado ha ” fatto malgoverno dell’art. 2932 dichiarando concluso il contratto di trasferimento dell’appartamento tra (…) e la non obbligata contrattuale società cooperativa (…) ritenendo addirittura provato il pagamento dell’intero prezzo da parte del (…)”.
8.1 L’appello non merita accoglimento.
Oggetto precipuo del presente giudizio è la qualificazione dell’atto di prenotazione di alloggio del 30 novembre 2000 effettuato dal socio (…), socio della Cooperativa (…) a rl.
Sul punto la Suprema Corte, con recente sentenza ha statuito che “Nelle cooperative edilizie il contratto preliminare va identificato nella prenotazione dell’alloggio. Infatti, in tema di società cooperativa, il cui oggetto sociale sia la costruzione e l’assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi della’art.2932 c.c. di esecuzione specifica dell’obbligo di trasferimento dell’immobile, postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell’atto costitutivo della società, e la successiva attività attuativa, consistente nella verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l’assegnazione, nonché nella individuazione dell’alloggio e del corrispettivo. La pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. può essere invocata solo in presenza di un atto di prenotazione. L’accoglimento della detta pronuncia è però condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva che prevede, oltre all’assunzione, da parte della società, dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per tale assegnazione, individuandone il bene ed il corrispettivo, così da rendere legittimo e quindi dovuto il successivo atto traslativo del diritto. ( cfr.Cass. Civ.23514/2016).
Pertanto, essendo qualificato l’atto di prenotazione del (…) come atto negoziale e risultando provato sia il pagamento dell’intero prezzo dell’alloggio da parte del socio assegnatario sia la realizzazione e la consegna dell’immobile, ed essendosi compiuta “la fattispecie complessa”, a fronte dell’inadempimento della Cooperativa alla stipula del contratto definitivo attraverso il rogito notarile, correttamente il giudice di prime cure ha accolto la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto ex art.2932 c.c.
9. Con il secondo motivo di appello, la difesa della Cooperativa eccepisce la erroneità della sentenza gravata nella parte in cui è stato risarcito il danno a favore del (…) nella misura di Euro 35.592,51 oltre interessi, pari alla quota parte di mutuo richiesta dalla Banca al (…).
Sostiene la difesa della Cooperativa che ” non avendo la società concluso alcun contratto con l’appellato, né assunto alcuna obbligazione in favore dello stesso e non essendosi resa assolutamente responsabile di alcun illecito comportamento ingiustamente quantificato in Euro 35.592,51 oltre interessi per le altrettanto ingiuste ed erronee ragioni esposte nella motivazione della decisione impugnata”
Il motivo non può essere accolto in quanto ribadisce quanto già affermato con il primo motivo, ritenuto dalla Corte infondato, e cioè che con l’atto di prenotazione la cooperativa non abbia assunto alcun obbligo.
10. L’istanza di correzione dell’errore materiale formulata dal (…) va accolta, e pertanto laddove nella sentenza in dispositivo è scritto “particella (…) sub.(…)” deve leggersi e intendersi “particella (…) sub.(…)”
11. Le spese del presente giudizio, sono a carico dell’appellante, secondo il criterio della soccombenza e vengono liquidate secondo le tariffe di cui al D.M. n. 55 del 2014 secondo i valori medi
P.Q.M.
la Corte di Appello di Potenza, come innanzi composta, definitivamente pronunciando sull’appello proposto dalla Società Cooperativa (…) arl con atto di citazione notificato l’1 maggio 2007 nei confronti di (…), avverso la sentenza del Tribunale di Potenza n. 195/2007 depositata il 14 marzo 2007 così provvede:
1) Rigetta l’appello;
2) Condanna la Società Cooperativa (…) ari al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di (…) che liquida in complessivi Euro 6.615,00 per compensi professionali, oltre IVA, Cap e rimborso forfetario spese generali come per legge, da distrarsi in favore dell’Avv. An.Au. dichiaratosi anticipatario.
3) corregge la sentenza appellata del Tribunale di Potenza n. 195/2007 depositata il 14 marzo 2007 nel senso che laddove nel dispositivo è scritto “particella (…) sub.(…)” deve leggersi e intendersi “particella (…) sub.(…)”. Ordina alla Cancelleria l’annotazione della correzione in calce alla sentenza
Così deciso in Potenza il 5 giugno 2018.
Depositata in Cancelleria il 6 giugno 2018.