Diritto di riscatto connduttore di immobile

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche con riferimento alla prelazione urbana l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 39 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, ne’ un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicche’ la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e’ di mero accertamento del gia’ avvenuto trasferimento. Da cio’ consegue che le vicende modificative “ex latere conductoris”, che intervengono dopo l’avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell’avente diritto (che corrisponde al soggetto attuale conduttore dell’immobile, cui il locatore avrebbe dovuto comunicare l’intenzione di alienare il bene), non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarita’ del diritto di riscatto.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 15 giugno 2018, n. 15738

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. IANNIELLO Emilio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12095-2016 proposto da:

(OMISSIS) SRL gia’ (OMISSIS) SAS, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), in persona del legale rappresentante (OMISSIS). elettivamente domiciliata in ROMA, (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 581/2015 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 13/04/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/12/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI RENATO, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

1. La (OMISSIS) s.r.l., gia’ (OMISSIS) s.a.s., ha proposto ricorso per cassazione contro la (OMISSIS) e contro (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi di (OMISSIS), avverso la sentenza del 13 aprile 2015, con la quale la Corte d’Appello di Bari ha provveduto in sede di rinvio, a seguito della cassazione, disposta da questa Corte con sentenza n. 10359 del 22 aprile 2008, della sentenza resa in grado di appello dalla stessa corte barese nel maggio del 2004.

2. La controversia nuovamente pervenuta in questa sede era stata introdotta davanti al Tribunale di Bari nel lontano settembre del 1991 dalla s.a.s. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e dell’allora s.a.s. (OMISSIS), per ottenere ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 il riscatto di un capannone condotto in locazione, venduto dalla locatrice (OMISSIS) alla detta societa’ con un atto del marzo 1991.

Le convenute, costituendosi, contestavano la fondatezza della domanda assumendo che l’unita’ immobiliare compravenduta con il detto atto era di gran lunga piu’ ampia del capannone locato, in quanto consisteva in una ampio comprensorio della estensione di oltre un ettaro con soprastanti varie edificazioni ed avente vocazione edificatoria ulteriore, sicche’ non era possibile l’esercizio della prelazione con lo scorporo dal complesso del capannone, anche tenendo conto che esso era ubicato in posizione abbastanza centrale.

3. Il Tribunale, all’esito dell’istruzione con una c.t.u., con sentenza del marzo 2001, rigettava la domanda sul presupposto per cui la vendita aveva avuto ad oggetto un complesso immobiliare ben piu’ esteso rispetto al bene condotto in locazione dalla s.a.s. (OMISSIS).

4. Proponeva appello la societa’ conduttrice deducendo, per quanto ancora interessa, che in realta’ la vendita aveva riguardato un coacervo del tutto disomogeneo di beni. La Corte di appello rigettava l’appello ritenendo giustificata l’esclusione del diritto alla prelazione.

5. Contro la sentenza ricorreva per cassazione la s.a.s. (OMISSIS) affidandosi a due motivi di ricorso, cui resistevano la (OMISSIS) e la (OMISSIS).

6. Con la sentenza sopra indicata questa Corte accoglieva il ricorso e cassava la sentenza impugnata in accoglimento del primo motivo, con cui, per quello che si legge nella decisione, la societa’ allora ricorrente aveva dedotto “la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38-39, nonche’ la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5”, sostenendo che “il giudice dell’appello erroneamente aveva ritenuto che all’unitarieta’ formale della vendita corrispondesse anche la unicita’ ed unitarieta’ del bene compravenduto sul solo presupposto della potenzialita’ edificatoria del compendio immobiliare”.

Nell’accogliere il primo motivo la sentenza n. 10359 del 2008 cosi’ motivava:

“La Corte di appello pur motivando ampiamente le ragioni che l’hanno portata ad escludere il diritto di prelazione del conduttore non ha fornito sufficienti elementi per verificare se sussistessero o meno le condizioni richieste dalla giurisprudenza per attribuire alla vendita effettuata dalla (OMISSIS) le caratteristiche proprie della vendita di un complesso immobiliare unitario tali da escludere la ricorrenza di una ipotesi di vendita cumulativa. Ritiene infatti la giurisprudenza consolidata di legittimita’ che i diritti di prelazione e di riscatto (previsti dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39) non sono esercitabili per una porzione immobiliare che sia stata venduta in blocco, soltanto allorche’ tale vendita abbia avuto per oggetto beni collegati strutturalmente e funzionalmente, cosi’ da costituire un insieme diverso dalla somma delle sue componenti (Cassazione civile sezione 3 n. 15784 del 12 luglio 2006, Rv. 591273). Si puo’ ritenere in questi casi ricorrente una vendita in blocco (che esclude la sussistenza del diritto di prelazione dei conduttori sulle singole parti) e non invece una vendita cumulativa che presuppone l’assenza di omogeneita’ strutturale e di coordinamento funzionale (Cassazione civile sezione 3 n. 26981 del 20 dicembre 2007, Rv. 600861). Per l’accertamento di questi requisiti di unitarieta’ del complesso immobiliare restano irrilevanti sia il vantaggio derivante al locatore dal maggior prezzo dell’alienazione congiunta ad un unico acquirente, sia il proposito di quest’ultimo di unificare i beni successivamente all’acquisto (Cassazione civile sezione 3 n. 20329 del 20 settembre 2006, Rv.592675 e n. 6641 del 14 maggio 2001, Rv. 546642). Nella sua motivazione la Corte di appello incentra invece l’analisi delle caratteristiche del compendio venduto proprio in funzione della sua futura utilizzabilita’, sia ai fini della realizzazione di un progetto per la realizzazione di un autosilo, di una sala congressi e di magazzini, sia ai fini dell’ottimale sfruttamento della superficie complessiva nella logica di realizzare la massima potenzialita’ edificatoria del compendio che rimarrebbe invece compromessa nel caso di una vendita frazionata. La Corte di appello si basa quindi su elementi di valutazione che non attengono alla realta’ attuale degli immobili e che possono essere rilevanti nella logica della migliore utilizzazione economica possibile da parte dell’acquirente del complesso e conseguentemente della realizzazione del miglior prezzo di vendita da parte della locatrice. Non sono invece tali elementi di valutazione rilevanti al fine di accertare la sussistenza o meno del diritto di prelazione della locatrice in funzione della unitarieta’ o della semplice cumulativita’ del compendio venduto. Per altro verso la sentenza e’ assolutamente generica nella sua descrizione dei beni e della loro attuale destinazione e non consente di comprendere, ai fini della valutazione sulla idoneita’ della motivazione, come si configurino i singoli beni, a cosa sono destinati, le distanze intercorrenti fra loro e quant’altro sia utile per comprendere se i beni venduti unitariamente costituissero o meno, al momento della vendita, un insieme strutturalmente omogeneo e funzionalmente coordinato. Si rileva infatti la genericita’, che comporta apparenza di motivazione, relativamente alle seguenti espressioni: omogeneita’ dell’area, sviluppo continuo e allineato dei beni alla via cittadina, identita’ di destinazione-Pur dando atto delle censure mosse dalla appellante-locataria alla sentenza di primo grado, relativamente alla separatezza fisica delle porzioni immobiliari, alla distinta destinazione urbanistica delle stesse, alla individuabilita’ di valori proporzionali dell’intero, alla locazione separata delle singole unita’ separate fisicamente, tale da presupporre una loro distinta funzionalita’, la Corte di appello non ha fornito, nella sua motivazione, elementi sufficienti a vagliare la effettiva considerazione di tali censure. D’altra parte la Corte di appello pur riconoscendo, in termini teorici, da una parte, l’irrilevanza di un progetto di utilizzazione futura del complesso e, d’altra parte, la centralita’ del requisito della consistenza oggettiva attuale dei beni, contraddice tale metro di valutazione affermando che la potenzialita’ edificatoria e’ un dato oggettivo che caratterizza l’attuale consistenza del bene. Infine la motivazione della Corte di appello si produce in alcune asserzioni non adeguatamente specificate e dimostrate e tali quindi da comportare l’impossibilita’ di un reale controllo della motivazione. In particolare la Corte afferma che “l’attuale separazione dei cespiti con locazioni differenziate fra piu’ soggetti, ha determinato la formazione di zone distinte su beni che in origine erano unici, determinando rapporti di servitu’ che si conclamerebbero con vendite individuali di ciascuna porzione dell’immobile”. Si tratta di una affermazione poco comprensibile sia dal punto di vista fattuale che giuridico. Per questi motivi, accolto il primo motivo di ricorso, la sentenza va cassata e la causa rimessa davanti alla Corte di appello di Bari affinche’ la conformazione, destinazione e interrelazione dei beni sia chiaramente e utilmente descritta con riferimento al momento della loro vendita in blocco. Cio’ al fine di conseguire quella intelligibilita’ della situazione reale e quella trasparenza delle valutazioni di merito che si rendono necessarie per poter compiere un effettivo controllo della motivazione. La Corte di appello dovra’ quindi chiarire, e descrivere analiticamente, in base a quali elementi fattuali ritiene di poter affermare o escludere la ricorrenza dei requisiti richiesti dalla citata giurisprudenza per poter considerare la vendita strutturalmente e funzionalmente unitaria e quindi incompatibile con l’esercizio del diritto di prelazione da parte della conduttrice”.

7. La corte di rinvio, a seguito di riassunzione operata dalla (OMISSIS) e nella costituzione della (OMISSIS) (cui poi subentravano per decesso gli eredi) e della (OMISSIS), disponeva c.t.u., per quello che si legge della sentenza qui impugnata, “non solo descrittiva, ma anche specificamente incentrata sulla frazionabilita’ del compendio compravenduto”.

All’esito, in riforma della sentenza di primo grado, accoglieva l’appello e dichiarava il diritto di prelazione, determinando il corrispettivo di riscatto.

8. Avverso la sentenza di rinvio la (OMISSIS) ha proposto tre motivi di ricorso. La (OMISSIS) ha resistito con controricorso, mentre altro controricorso, adesivo alle ragioni della ricorrente, hanno depositato i (OMISSIS).

La ricorrente e la (OMISSIS) hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38, 39 e 41 e dell’articolo 384 c.p.c., comma 2. Omessa e illogica motivazione su un punto decisivo della controversia oggetto di discussione tra le parti: in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e n. 5”.

1.1. Il motivo, come rivela la sua intestazione, si scinde, in realta’, in due motivi, che si evidenziano nella sua struttura espositiva.

Essa si articola con una lunga esposizione che, in primo luogo da’ conto di quelle che vengono indicate come le due censure che la sentenza dispositiva del rinvio aveva rivolto alla prima sentenza di appello.

La prima censura e’ identificata in due affermazioni della sentenza dispositiva del rinvio, la prima delle quali e’ indicata come premessa e, peraltro, e’ riportata omettendo le parole qui indicate fra parentesi quadra. Essa e’ del seguente tenore: “Ritiene (infatti) la giurisprudenza consolidata di legittimita’ che i diritti di prelazione e di riscatto (previsti dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39) (non) sono esercitabili per una porzione immobiliare che sia stata venduta in blocco, soltanto allorche’ tale vendita abbia avuto per oggetto beni collegati strutturalmente e funzionalmente, cosi’ da costituire un insieme diverso dalla somma delle sue componenti”. La seconda affermazione e’ invece individuata nell’avere la sentenza di rinvio, dopo la ricordata premessa, ritenuto che la motivazione della prima sentenza di appello: “si basa(va) quindi su elementi di valutazione che non attengono alla realta’ attuale degli immobili e che possono essere rilevanti nella logica della migliore utilizzazione economica possibile da parte dell’acquirente del complesso e conseguentemente della realizzazione del miglior prezzo di vendita da parte della locatrice. Non sono invece tali elementi di valutazione rilevanti al fine di accertare la sussistenza o meno del diritto di prelazione della locatrice in funzione della unitarieta’ o della semplice cumulativita’ del compendio venduto.”.

La seconda censura che si dice rivolta dalla sentenza di rinvio alla prima sentenza di appello e’ correlata alle seguenti due affermazioni: a1) “Per altro verso la sentenza e’ assolutamente generica nella sua descrizione dei beni e della loro attuale destinazione e non consente di comprendere, ai fini della valutazione sulla idoneita’ della motivazione, come si configurino i singoli beni, a cosa sono destinati, le distanze intercorrenti fra loro e quant’altro sia utile per comprendere se i beni venduti unitariamente costituissero o meno, al momento della vendita, un insieme strutturalmente omogeneo e funzionalmente coordinato.”; a2) “la causa va rimessa davanti alla Corte d’Appello di Bari affinche’ la conformazione, destinazione e interrelazione dei beni sia chiaramente e utilmente descritta con riferimento al momento della loro vendita in blocco. Cio’ al fine di conseguire quella intelligibilita’ della situazione reale e quella trasparenza delle valutazioni di merito che si rendono necessarie per poter compiere un effettivo controllo della motivazione.”.

Dopo l’evocazione di queste parti della motivazione della sentenza di rinvio, si asserisce che “la Corte di rinvio pertanto aveva (anche) il compito di chiarire “come si configurino i singoli beni, a cosa sono destinati”, nonche’ la “conformazione, interrelazione e destinazione” dei beni, (e che) a tanto ha provveduto disponendo ulteriore CTU a mezzo dell’Ing. (OMISSIS)”.

Quindi, si riferiscono le risultanze della c.t.u. espletata nel giudizio di rinvio e cio’ dalla pagina 7 sino alla pagina meta’ della pagina 8, nonche’ la conclusione del CT, nel senso che: “tutte le porzioni fondiarie locate non erano state individuate come autonome unita’ immobiliari e come tali censiti nel Catasto Urbano con relativa destinazione d’uso, consistenza e rendita; erano state individuate solo sul posto ma non amministrativamente e finanziariamente, quindi inesistenti dal punto d vista commerciale. Per questi motivi e’ corretto sostenere che la vendita ha riguardato un suolo edificatorio per il quale non e’ possibile esercitare il diritto di prelazione”.

Tali conclusioni del c.t.u., secondo la ricorrente facevano venir meno in primo luogo il presupposto per l’applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 essendo ricollegato il diritto di prelazione alle locazioni di immobili urbani e, dunque, accatastate nel catasto edilizio, mentre l’immobile oggetto di lite non risultava accatastato. In secondo luogo, in ragione del carattere abusivo dei cinque capannoni esistenti sul fondo compravenduto, si sarebbe palesata l’esclusione dell’esistenza di quella pluralita’ dei beni “che stava alla base della questione della vendita cumulativa o della vendita “in blocco”, e conseguentemente dichiarare inammissibile la stessa domanda di riscatto”.

Dopo tali complessive enunciazioni, si riferisce che invece la sentenza impugnata ha, da un lato, rilevato che solo nella conclusionale d’appello del giudizio di rinvio e senza che vi fosse stato alcun contraddittorio la ricorrente e gli eredi (OMISSIS), dopo oltre un quarto di secondo di durata della causa, avevano sostenuto che la prelazione configurabile, attesa la natura di terreno edificatorio dell’immobile compravenduto; dall’altro che la nuova deduzione era un’eccezione nuova, che non era deducibile in appello ai sensi dell’articolo 345 c.p.c.; dall’altro ancora che l’esclusione come nuovo del relativo tema d’indagine era a maggior ragione imposta dal rilievo della (OMISSIS) che il capannone di cui trattavasi compariva nelle mappe catastali ed era stato regolarmente autorizzato all’attivita’ commerciale dal Comune da oltre trent’anni, “sicche’ – anche a prescindere dal problema giuridico se un capannone fisicamente esistente e fatto oggetto di un contratto di affitto fra privati possa essere ritenuto tamquam non esset nel rendere un terreno come “nudo” al fine di non consentire la prelazione – sta(va) la ragione ancor piu’ materiale che l’affermazione avversa sarebbe (stata) addirittura falsa in fatto”, con la conseguenza che sarebbe stato necessario che il relativo accertamento istruttorio avesse avuto luogo “a seguito di formale e tempestiva eccezione delle parti controinteressate alla domanda di prelazione” e si fosse svolto “a suo tempo, e non certo in sede conclusionale nel quarto giudizio”. E cio’ “tanto piu’ (perche’) in sede di rinvio dalla S.C. di Cassazione il thema decidendum devoluto al riesame (era) limitato essenzialmente alle ragioni del rinvio medesimo, e di regola (v. articolo 394 c.p.c.) non (poteva) estendersi a questioni completamente diverse o logicamente non presupposte alle sole questioni oggetto del rinvio (ex multis Cass. 12.1.10 n. 329)”.

1.2. La critica alla riprodotta motivazione della sentenza impugnata viene svolta assumendosi in primo luogo che la corte di rinvio avrebbe violato l’obbligo del giudice di uniformarsi al principio di diritto affermato dalla sentenza di questa Corte, la’ dove essa le aveva demandato di chiarire “proprio la “configurazione, conformazione, interrelazione e destinazione dei beni””. Avendo ritenuto quella corte di disporre all’uopo una nuova c.t.u., il che palesava che vi erano carenze di elementi tecnici da colmare, la corte barese – ad avviso della ricorrente – avrebbe dovuto esaminare e considerare il rilievo de. c.t.u., con la conseguenza che erroneamente aveva considerato le deduzioni delle parti un motivo aggiunto. Ne’ esse integravano eccezioni in senso stretto, bensi’ soltanto argomentazioni tecniche “difensive valutative che (potevano) essere formulate dalle parti in qualsiasi fase processuale, di dati di fatto gia’ acquisiti al processo sin dal primo grado e delle risultanze tecniche” svolte nella c.t.u. disposta dai giudici di rinvio. Andava del resto considerato che gia’ nell’atto di compravendita del (OMISSIS) 1991, “esibito in giudizio sin dal primo grado” l’oggetto della vendita era un compendio di terreni edificatori, atteso che, come si evinceva dalla pagina 3, l’identificazione era avvenuta con particelle desunte dal catasto terreni, mentre per i capannoni non era riportata alcuna indicazione catastale desunta dal N.C.E.U., il che confermava che i capannoni non erano accatastati, tanto che a pagina 6 venivano descritti come “manufatti precari” ed all’atto era stato allegato il solo certificato di destinazione urbanistica “come avviene tutte le volte che la compravendita abbia avuto oggetto (solo) terreni edificatori”.

1.3. L’illustrazione del motivo, successivamente, a partire dalla pagina 13 e sotto un paragrafo la, si duole della motivazione con cui la corte di merito ha escluso di potersi occupare dell’eccezione, sollevata dalla (OMISSIS) nel giudizio di rinvio, d’insussistenza del presupposto della prelazione sotto il profilo che l’attivita’ esercitata dalla (OMISSIS) non sarebbe stata esercitata un’attivita’ comportante contatti diretti con il pubblico ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 35.

La motivazione in parte qua della sentenza impugnata, che viene riprodotta dalle ultime dieci righe della pagina 13 sino alle prime undici della pagina 16, si e’ articolata, dopo un’osservazione circa la scorrettezza del rilievo della questione “soltanto nella memoria conclusionale dopo quattro gradi di giudizio”, in un primo rilievo con cui ha esaminato nel merito l’eccezione e l’ha disattesa, reputando che, sebbene nel contratto del 1982 fosse indicata come attivita’ esercitanda nel capannone il deposito di carbone, legname e materiale ferroso, risultava che l’attivita’ si fosse estesa in via di fatto alla vendita e, quindi, ad un’attivita’ comportante contatti con il pubblico. Tanto sulla base di una serie di considerazioni basate su risultanze della c.t.u. espletata nel 1996 (che aveva espressamente riferito di un’utilizzazione per la vendita di materie prime metallurgiche, carbone e affini) e sulla condotta processuale della (OMISSIS) e della parte locatrice, le quali non avevano mai – fino alla memoria conclusionale – sollevato contestazioni sullo svolgimento dell’attivita’ con contatti con il pubblico, il che appariva particolarmente rilevante per la parte locatrice, che doveva conoscere che tipo di attivita’ la conduttrice svolgesse e del resto nemmeno con il suo c.t.p. in sede di operazioni relative alla consulenza tecnica in sede di rinvio aveva posto la questione.

Con un secondo rilievo la sentenza impugnata ha poi osservato che i limiti del giudizio di rinvio disposto dalla Corte di Cassazione, in quanto finalizzati ad accertare a cosa erano destinati i singoli beni in modo da “poter affermare o escludere la ricorrenza dei requisiti richiesti (…) per poter considerare la vendita strutturalmente e funzionalmente unitaria e quindi incompatibile con l’esercizio del diritto di prelazione da parte della conduttrice”.

1.4. Il complesso motivo e’ privo di fondamento con riguardo ad entrambe le critiche che muove alla sentenza impugnata, cioe’: a) quella concernente il rifiuto della stessa di dare rilievo alla circostanza accertata dal c.t.u. riguardo alla destinazione urbanistica del compendio immobiliare; b) quella concernente le due motivazioni con le quali essa ha escluso che potesse avere rilievo la questione del contatto diretto con il pubblico.

1.4.1. Riguardo alla prima questione si rileva in primo luogo che la censura di violazione del principio di diritto enunciato nella sentenza dispositiva del rinvio viene prospettata senza un’effettiva correlazione con la duplicita’ delle ragioni del rinvio.

Occorre, infatti, considerare che la sentenza n. 10359 del 2008 ha cassato la prima sentenza di appello sia per un rilevato errore di diritto sia per insufficienza della motivazione in facto riguardo alla ricostruzione della situazione degli immobili rilevante per l’applicazione della disciplina dell’invocata prelazione.

L’errore di diritto e’ stato censurato con la motivazione che, dopo avere richiamato i principi della giurisprudenza di questa Corte in punto di c.d. vendita in blocco, ha osservato che: “Nella sua motivazione la Corte di appello incentra invece l’analisi delle caratteristiche del compendio venduto proprio in funzione della sua futura utilizzabilita’, sia ai fini della realizzazione di un progetto per la realizzazione di un autosilo, di una sala congressi e di magazzini, sia ai fini dell’ottimale sfruttamento della superficie complessiva nella logica di realizzare la massima potenzialita’ edificatoria del compendio che rimarrebbe invece compromessa nel caso di una vendita frazionata. La Corte di appello si basa quindi su elementi di valutazione che non attengono alla realta’ attuale degli immobili e che possono essere rilevanti nella logica della migliore utilizzazione economica possibile da parte dell’acquirente del complesso e conseguentemente della realizzazione del miglior prezzo di vendita da parte della locatrice. Non sono invece tali elementi di valutazione rilevanti al fine di accertare la sussistenza o meno del diritto di prelazione della locatrice in funzione della unitarieta’ o della semplice cumulativita’ del compendio venduto.”.

Con tale motivazione questa Corte indico’ alla corte di rinvio il principio di diritto al quale essa si doveva ispirare per distinguere la vendita in blocco da quella meramente cumulativa di vari cespiti.

Successivamente, invece, la sentenza dispositiva del rinvio ravviso’, con la motivazione evocata dal motivo e sopra riportata – cioe’ quella che inizia con l’espressione “per altro verso” – un vizio di genericita’ della motivazione riguardo alla condizione materiale dei beni facenti parte del compendio immobiliare e, dunque, nel disporre che il giudice di rinvio motivasse “affinche’ la conformazione, destinazione e interrelazione dei beni (fosse) chiaramente e utilmente descritta”, gli prescrisse di rendere -in funzione della prescritta applicazione dell’enunciato principio di diritto – una motivazione ricostruttiva della situazione di fatto del compendio immobiliare, colmando le lacune evidenziate nella sentenza cassata.

Ebbene, nella illustrazione del motivo si evoca la sentenza di rinvio non gia’ quanto al principio di diritto sulla base del quale ebbe a cassare la prima sentenza di appello, bensi’ quanto alla motivazione con cui ebbe a disporre la cassazione per vizio di motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto dell’immobile ai fini della sua scorporabilita’ per l’esercizio della prelazione.

Infatti, poiche’ nella illustrazione del motivo la pretesa violazione del principio di diritto viene argomentata sostenendo che alla situazione edilizia dell’immobile accertata dalla nuova c.t.u. si sarebbe dovuto dare rilievo perche’ riconducibile alla richiesta di fornire una motivazione descrittiva della “conformazione, destinazione e interrelazione dei beni”, e’ palese che la denuncia di violazione del secondo comma dell’articolo 384 c.p.c. e’ priva di pregio, giacche’ questa richiesta non ineriva alla prescrizione dell’applicazione di un principio di diritto, bensi’ alla prescrizione concernente la necessita’ di motivare sulla quaestio facti e come tale esprimeva una cassazione per vizio ai sensi dell’articolo 360, n. 5 nel testo in allora applicabile.

1.4.2. Ne segue che il rifiuto della corte di rinvio di dare rilievo a quanto sarebbe emerso dalla nuova c.t.u. espletata (che tra l’altro come dice la sentenza – non comprendeva nel quesito l’accertamento della destinazione urbanistica dell’immobile), puo’ allora essere apprezzato solo con riferimento al disposto della sentenza di rinvio con cui si era commesso al giudice di rinvio di motivare sulla “conformazione, destinazione e interrelazione dei beni”.

La prospettazione di una violazione dell’articolo 384 c.p.c., comma 2, risulta, dunque, priva di giustificazione e l’illustrazione del motivo evidenzia, in realta’, soltanto una censura alla motivazione della sentenza impugnata sotto il profilo che essa, nel riesaminare la quaestio facti, non avrebbe adempiuto l’obbligo di un’adeguata motivazione imposto dalla sentenza di rinvio.

In tale prospettiva, la sostanza del motivo quanto alla prima censura in esame risulterebbe riconducibile soltanto all’articolo 360 c.p.c., n. 5 cioe’ al vizio relativo alla motivazione sulla quaestio facti, il che comporterebbe la conseguenza che il relativo paradigma debba trovare applicazione nella nuova versione introdotta dalla riforma del 2012. Ne seguirebbe che il motivo apprezzato in tali termini risulterebbe dedotto al di fuori dei limiti indicati da Cass., Sez. Un., n, 8053 e 8054 del 2014, giacche’ non si sarebbe in presenza della omessa considerazione di un fatto, la condizione catastale del complesso immobiliare, essendo stato esso considerato ed essendolo stato nel senso della indeducibilita’ secondo i limiti del giudizio di rinvio, della indeducibilita’ anche ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., della emersione solo nella conclusionale e, in fine, anche della dubbia sua esistenza nei termini indicati dal c.t.u. (la’ dove la corte di merito ha dato atto della replica sul punto della (OMISSIS) in ordine al figurare il capannone sulle mappe catastali ed all’essere stata autorizzata dal Comune regolarmente l’attivita’ in esso esercitata).

1.4.3. Fermo tale dato e, dunque, che il motivo si colloca al di fuori dei limiti del nuovo n. 5, resta da esaminarne un ulteriore possibile profilo, che comporta il leggere il motivo stesso nel senso che abbia inteso postulare una violazione del principio di diritto prescritto dalla sentenza di rinvio non gia’ attraverso un’attivita’ enunciativa diretta della sentenza impugnata, bensi’ in via indiretta, cioe’ come conseguenza della ricostruzione della quaestio facti in termini tali da non rispettare veramente il dovere motivazionale nel ricostruirla imposto dalla sentenza dispositiva di rinvio, siccome funzionale all’applicazione del principio di diritto.

Con la conseguenza che tale principio sarebbe risultato violato in via indiretta, cioe’ sul versante della c.d. falsa applicazione.

Anche tale violazione indiretta del principio di diritto – ammesso che sia possibile vigente dell’articolo 360 c.p.c., il nuovo n. 5 (per la relativa problematica si rinvia a Cass. n. 11892 del 2016) risulta, tuttavia, inconfigurabile.

Queste le ragioni.

1.4.4. Si rileva che in sede di rinvio al fine di ottemperare al dovere d motivare sulla ricostruzione della quaestio facti risultava certamente consentito il disporre una nuova c.t.u. allo scopo di una ricognizione della situazione di fatto funzionale al rendere un’adeguata motivazione sulla “conformazione, destinazione e interrelazione dei beni”, ma cio’ ai soli fini della corretta applicazione del principio di diritto enunciato in punto di individuazione della nozione di vendita in blocco e, quindi, nei limiti all’uopo necessari.

Ebbene, al fine di individuare quali fossero tali limiti, si deve considerare che il principio di diritto era stato enunciato con una motivazione che, premesso il richiamo della giurisprudenza consolidata di legittimita’ sul fatto “che i diritti di prelazione e di riscatto (previsti dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39) non sono esercitabili per una porzione immobiliare che sia stata venduta in blocco, soltanto allorche’ tale vendita abbia avuto per oggetto beni collegati strutturalmente e funzionalmente, cosi’ da costituire un insieme diverso dalla somma delle sue componenti (Cassazione civile sezione 3 n. 15784 del 12 luglio 2006, Rv. 591273).”, aveva, quindi, soggiunto che “Si puo’ ritenere in questi casi ricorrente una vendita in blocco (che esclude la sussistenza del diritto di prelazione dei conduttori sulle singole parti) e non invece una vendita cumulativa che presuppone l’assenza di omogeneita’ strutturale e di coordinamento funzionale (Cassazione civile sezione 3 n. 26981 del 20 dicembre 2007, Rv. 600861).” e che “Per l’accertamento di questi requisiti di unitarieta’ del complesso immobiliare restano irrilevanti sia il vantaggio derivante al locatore dal maggior prezzo dell’alienazione congiunta ad un unico acquirente, sia il proposito di quest’ultimo di unificare i beni successivamente all’acquisto (Cassazione civile sezione 3 n. 20329 del 20 settembre 2006, Rv.592675 e n. 6641 del 14 maggio 2001, Rv. 546642)”.

Ne segue che, stante il contenuto del principio di diritto, risulta di tutta evidenza che l’accertamento della “conformazione, destinazione e interrelazione dei beni” in funzione della motivazione sulla quaestio facti avrebbe dovuto essere relativo alla “omogeneita’ strutturale e di coordinamento funzionale” dei cespiti componenti il complesso immobiliare, sicche’ il thema del giudizio di rinvio non poteva inerire all’accertamento della destinazione catastale dell’intero complesso e dei suoi singoli cespiti e tanto meno della ritualita’ dello stato di fatto edilizio esistente al momento della vendita rispetto alle regole urbanistiche, trattandosi invece di verificare se l’oggettivo collegamento fra i vari cespiti componenti il complesso compravenduto fosse tale da renderli un unicum funzionale oppure no. A tal fine la situazione catastale ed edilizia dei cespiti non risultava rilevante, ma poteva rilevare solo al fine di verificare se l’alienazione, tanto separata per ciascun cespite, quanto dell’intero compendio, fosse lecita alla stregua delle norme urbanistiche.

Sicche’, lo stesso giudice di rinvio, nel disporre la nuova consulenza tecnica, non avrebbe potuto affidare al c.t.u. un incarico al riguardo.

Va ricordato in proposito che “nel giudizio di rinvio, i limiti all’ammissione delle prove concernono l’attivita’ delle parti e non si estendono ai poteri del giudice, il quale, dovendo riesaminare la causa nel senso indicato dalla sentenza di annullamento, puo’ ben avvertire la necessita’, secondo le circostanze, di disporre una consulenza tecnica o di rinnovare quella gia’ espletata nei pregressi gradi del giudizio di merito (e ritenuta non esauriente o soddisfacente allo scopo), salva la sola ipotesi in cui la consulenza, piuttosto che come mezzo di valutazione, si ponga come mezzo di acquisizione delle prove. Infatti, nell’ipotesi di annullamento per violazione o falsa applicazione di norme di diritto e per vizi di motivazione, la “potestas iudicandi” del giudice di rinvio, oltre ad estrinsecarsi nella applicazione del principio di diritto enunciato, puo’ comportare la valutazione di altri fatti la cui acquisizione sia consentita in base alle direttive impartite dalla Corte di cassazione, e sempre nel rispetto delle preclusioni e decadenze pregresse.” (Cass-n. 17686 del 2004).

Nella fattispecie, dunque, l’affidamento al c.t.u. dell’incarico di verificare la situazione catastale e di regolarita’ edilizia del complesso immobiliare si sarebbe appunto concretato in un incarico volto ad acquisire la conoscenza: a) di fatti non introdotti in causa e, dunque, avrebbe violato i caratteri di giudizio “chiuso” del giudizio di rinvio e cio’ non diversamente dal se fatti relativi alla situazione catastale ed edilizia dell’immobile fossero stati introdotti ex novo da una parte; b) ma anche di fatti non rilevanti ai fini della motivazione sulla quaestio facti sebbene in funzione dell’applicazione del principio di diritto prescritto dalla sentenza di rinvio.

Nel caso di specie l’introduzione della circostanza relativa alla situazione catastale ed edilizia dell’immobile da parte del c.t.u. e’ avvenuta di sua iniziativa e senza che la corte di rinvio gli avesse affidato l’incarico di riscontrarla, ma essa non puo’ che meritare lo stesso trattamento che avrebbe dovuto avere se l’iniziativa fosse stata del giudice di rinvio.

La soluzione della ininfluenza dell’accertamento motu proprio effettuato dal c.t.u., scelta dalla sentenza impugnata, e’, dunque, coerente con tutto quanto si e’ osservato ed altrettanto coerente e’ che irrilevanti siano state ritenute le deduzioni della (OMISSIS) e della parte locatrice volte a dare rilievo al fatto accertato dal c.t.u..

Cio’ che assume valore decisivo e’ che tramite la c.t.u. sia stato introdotto e fatto proprio dalle parti per un verso un fatto che in precedenza non era stato introdotto nel processo, il che era vietato dalla logica “chiusa” del giudizio di rinvio piuttosto che da quella dell’articolo 345 c.p.c., per altro verso nemmeno giustificabile con il dovere motivazionale sulla quaestio facti pur funzionale all’applicazione del principio di diritto: quest’ultimo rilievo e’ svolto nella logica che il controllo della motivazione della sentenza in parte qua possa ipoteticamente sfuggire all’ambito ristretto del nuovo articolo 360 n. 5, rilevando, come si e’ detto poco sopra, in funzione di una violazione indiretta del principio di diritto imposto dalla sentenza di rinvio.

1.4.5. La ricorrente, nella parte finale dell’illustrazione della censura sostiene che la questione della natura del bene sotto il profilo catastale ed edilizio emergeva, in realta’, sin dal giudizio di primo grado, in quanto “nello stesso atto di compravendita del (OMISSIS)91, esibito in giudizio di primo grado, (l’)oggetto della compravendita (era) solo ed esclusivamente un compendio di terreni edificatori, tant’e’ che la loro identificazione catastale (risultava) avvenuta attraverso la indicazione delle particelle catastali desunte dal “catasto terreni” (come chiaramente indicato nell’atto di compravendita pag. 3), mentre per i capannoni non (era) riportata alcuna indicazione catastale desunta dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano, come sarebbe dovuto avvenire se i capannoni fossero stati considerati immobili urbani ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 tant’e’ che, in relazione agli stessi nella compravendita viene indicata solo l’area su cui insistono, con le particelle del catasto terreni”.

Da tanto fa discendere la conferma che i capannoni non erano accatastati e che l’oggetto della compravendita era un terreno edificatorio, tanto che nel medesimo atto (a pag. 6) essi erano stati “descritti – per conseguenza – come “manufatti precari” e che all’atto di vendita (era) stato allegato il solo certificato di destinazione urbanistica, come avvien appunto tutte le volte che la compravendita abbia avuto oggetto (solo) terreni edificatori”.

Da tanto fa discendere che erroneamente la corte territoriale avrebbe ritenuto nuova la risultanza istruttoria indicata dal c.t.u., mentre l’indicazione avrebbe valorizzato un “dato istruttorio” gia’ acquisito nel processo di primo grado.

La deduzione e’, tuttavia, inammissibile, atteso che, al di la’ del poco chiaro tenore di quanto indirettamente riferito circa il contenuto della compravendita, il relativo documento non e’ stato localizzato in questo giudizio di legittimita’ (e nemmeno, per la verita’, quanto alla produzione in quello di merito di primo grado, dato che si parla di esibizione), il che integra violazione dell’articolo 366 c.p.c., n. 6, giacche’ l’onere di indicazione specifica di cui a tale norma implica anche la localizzazione del documento nel giudizio di legittimita’, al fine di consentirne l’esame alla Corte di Cassazione (ex multis, Cass., Sez. Un. nn. 28547 del 2008 e 7161 del 2010).

Tanto e’ dirimente pur nella prospettiva che cio’ che emergeva dall’atto di compravendita potesse integrare un “fatto” e non piuttosto una valutazione in iure, la quale avrebbe richiesto, a ben vedere, una specifica attivita’ di allegazione del “fatto” desumibile in via indiretta dalle emergenze della compravendita, il che a maggior ragione giustificherebbe pure la conclusione che quanto cosi’ desumibile, in ipotesi, in vi indiretta, non fosse nemmeno una mera argomentazione giuridica.

Il rifiuto della corte barese di dare rilievo ad una circostanza che, secondo la prospettazione della ricorrente, avrebbe escluso che il capannone potesse considerarsi un immobile urbano, e’ stato dunque per le indicate ragioni pienamente legittimo, la’ dove la corte di rinvio ha considerato la circostanza una sorta di motivo aggiunto non deducibile in sede di rinvio.

1.4.5. Si rileva in fine che le considerazioni svolte sui limiti che aveva il giudizio di rinvio e sulla assoluta mancanza in precedenza dell’allegazione nel processo delle circostanze di fatto evidenziatrici della situazione catastale rendono superfluo l’ulteriore rilievo che la situazione catastale ed edilizia dell’immobile e particolarmente del cespite oggetto del rapporto locativo sarebbe dovuta emergere non gia’ di per se’, cioe’ come tale, ma anche e soprattutto con la prospettazione di un’argomentazione tendente a sostenere che la prelazione sul bene locato, in quanto oggetto “nascosto” della compravendita e non ostensibile in esso sul piano della liceita’ edilizia, fosse non configurabile per la incommerciabilita’ del bene (L. n. 47 del 1985-, ex articolo 40) e, dunque, per l’impossibilita’ di trasferire il bene anche ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 39. Argomentazione questa che avrebbe richiesto non solo la spendita di deduzioni in iure, ma pure preliminarmente in facto. E tra l’altro tali argomentazioni sarebbero state contra factum proprium in quanto la stessa compravendita dell’intero compendio sarebbe stata scrutinabile sotto il profilo della incommerciabilita’ del bene e cio’ anche al di la’ del fatto che in esso i capannoni venivano contemplati. Sicche’, sotto tale ultimo profilo, se la relativa situazione fosse emersa, il diritto di prelazione avrebbe dovuto escludersi a monte previo rilievo della nullita’ della compravendita, il che avrebbe lasciato la conduttrice nella posizione di indifferenza rispetto all’alienazione ed ancora in quella posizione verso la locatrice alienante, tenuto conto che invece la regolarita’ edilizia del bene non e’ presupposto di liceita’ della locazione di immobili (si veda gia’ Cass. n. 4228 del 1999 e la giurisprudenza successiva).

Comunque, si vuole rimarcarlo, tutto cio’ evidenzia ulteriormente che il thema d’indagine della regolarita’ edilizia era nuovo ed incompatibile con la logica del giudizio di rinvio.

1.4.6. Peraltro, le complessive svolte considerazioni non richiedono a questo punto che sulla problematica appena accennata si debba prendere una posizione (il che avrebbe comportato l’esame del principio di diritto affermato da Cass. n. 11964 del 2013).

1.5. Anche la seconda censura svolta nel motivo, quella relativa al rifiuto della sentenza impugnata di considerare la questione – sollevata parimenti in sede di rinvio – della mancanza di contatti diretti con il pubblico nell’attivita’ della conduttrice, merita la stessa considerazione di novita’ vietata nel giudizio di rinvio: pure qui valgono considerazioni e rilievi identici a quelli svolti prima. Sicche’, la questione non era deducibile in sede di rinvio, come ha ritenuto la corte barese.

1.5.1. E’ una forzatura, in primo luogo, intendere la sentenza dispositiva di rinvio – la’ dove aveva rilevato nella sentenza cassata la mancanza di una motivazione sulla destinazione dei singoli beni costituenti il complesso ed aveva onerato il giudice di rinvio di motivare per fare emergere “la conformazione, destinazione e interrelazione dei beni”- nel senso che avesse voluto dire che l’onere motivazionale si sarebbe dovuto estendere all’accertamento della destinazione locativa dell’immobile di cui trattasi sotto il profilo del comportare l’attivita’ esercitata contatti diretti con il pubblico.

S’e’ gia’ detto sopra qual era la logica dell’accertamento e della motivazione commessa al giudice di rinvio.

D’altro canto, in mancanza di discussione sul punto nelle fasi precedenti il rinvio, l’estensione del dovere motivazionale del giudice di rinvio alla questione sarebbe stata impossibile nuovamente per il carattere “chiuso” del giudizio di rinvio. Cio’, una volta considerato che l’esistenza o meno dei contatti de quibus richiedeva un’attivita’ di allegazione di fatti idonei ad evidenziarle in positivo o in negativo e quindi un’attivita’ non consentita.

1.5.2. Fermo il carattere decisivo di quanto rilevato, si osserva che la seconda censura in esame, la’ dove e’ poi sostenuta adducendo che esistevano in atti emergenze probatorie che avrebbero dovuto evidenziare la mancanza di contatti diretti con il pubblico, si risolve nella denuncia di un vizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 invocato secondo il vecchio paradigma della norma e, peraltro, se pure il motivo si riconvertisse alla stregua del parametro oggi vigente, si sarebbe al di fuori dei limiti ad esso segnato da Cass., Sez. Un. nn. 8054 e 8054 del 2014, atteso che la Corte ha compiuto un’ampia valutazione di fatti inerenti ai comportamenti processuali delle parti e dell’ausiliario di uno di essi, onde si e’ al di fuori della logica dell’omesso esame siccome individuata dalle citate sentenze. Il preteso fatto e’ stato esaminato.

1.6. Il primo motivo non puo’, dunque, giustificare la cassazione della sentenza impugnata.

2. Con il secondo motivo si denuncia nuovamente “violazione e falsa applicazione della L. 392 del 1978, articoli 38, 39 e 41 e dell’articolo 384 c.p.c., comma 2. Omessa e illogica motivazione su un punto decisivo della controversia oggetto di discussione tra le parti: in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e n. 5”.

2.1. In realta’ non vi si denuncia la violazione delle norme della legge sulle locazioni e nemmeno del principio di diritto, ma si lamenta che siano state trascurate risultanze probatorie concernenti lo stato di fatto ed emergenti dalla c.t.u., le quali avrebbero dovuto portare ad una ricostruzione della quaestio facti in funzione della valutazione sul carattere cumulativo e non in blocco della compravendita.

Il motivo essendo solo relativo alla ricostruzione della quaestio facti si pone al di fuori del nuovo n. 5, tant’e’ che invoca il vecchio paradigma.

Come tale e’ inammissibile, non avendo, del resto, la sostanza dell’omesso esame di cui al nuovo paradigma (secondo la gia’ sopra richiamata giurisprudenza delle SS.UU.).

3. Con un terzo motivo si prospetta “violazione e falsa applicazione della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1 bis introdotto dal Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19, comma 14 convertito in L. 30 luglio 2010, n. 122: in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”.

Il motivo, la’ dove postula l’applicabilita’ del ius superveniens indicato nella intestazione alla vicenda di cui e’ causa, e’ basato sull’erroneo presupposto che la sentenza qui impugnata non abbia prodotto i suoi effetti traslativi fin dal momento della vendita fatta in violazione della prelazione, ma abbia avuto carattere costitutivo e lo abbia esplicato al momento della pronuncia del giudice di rinvio.

L’erroneita’ del presupposto – in disparte che anche le sentenze costitutive (al di fuori del caso previsto dall’articolo 2932 c.c.; Cass., Sez. Un. n. 4059 del 2010) producono di norma l’effetto costitutivo dal momento della proposizione della domanda giudiziale – e’ palese sulla base del seguente principio di diritto: “Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche con riferimento alla prelazione urbana l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 39 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, ne’ un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicche’ la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e’ di mero accertamento del gia’ avvenuto trasferimento. Da cio’ consegue che le vicende modificative “ex latere conductoris”, che intervengono dopo l’avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell’avente diritto (che corrisponde al soggetto attuale conduttore dell’immobile, cui il locatore avrebbe dovuto comunicare l’intenzione di alienare il bene), non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarita’ del diritto di riscatto. (Nella specie, la S.C., enunciando il suddetto principio, ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di appello impugnata, con la quale era stata correttamente dichiarata l’inammissibilita’ dell’intervento in causa di un terzo che, nella sua pretesa qualita’ di cessionario della locazione nel corso del giudizio di retratto dell’immobile locato, aveva dedotto che, oltre che a succedere nel contratto, era subentrato a titolo particolare nel diritto di riscatto dell’immobile).” (Cass. n. 410 del 2006).

4. Il ricorso e’ conclusivamente rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza che e’ riferibile sia alla ricorrente che ai (OMISSIS), che hanno aderito alla sua prospettazione. Se ne fa liquidazione in dispositivo ai sensi del Decreto Ministeriale n. 55 del 2014 a carico della prima e dei secondi (considerati come un’unica parte).

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per i rispettivi ricorsi a norma del del citato articolo 13, comma 1-bis. Cio’, perche’ il ricorso e’ stato in parte accolto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna sia la ricorrente sia i (OMISSIS) alla rifusione alla resistente (OMISSIS) delle spese del giudizio di cassazione, liquidate a favore di ognuna di dette parti, in euro tredicimiladuecento, di cui duecento per esborsi, oltre le spese generali al 15% e gli accessori come per legge. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, sia da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per i rispettivi ricorsi a norma del del citato articolo 13, comma 1-bis.