in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unita’ immobiliari, mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti cosi’ create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.
Per una più completa ricerca di giurisprudenza in materia di condominio, si consiglia invece la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf
Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Sentenza|3 giugno 2019| n. 15109
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 2622-2015 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 950/2014 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/11/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2018 dal Consigliere ELISA PICARONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso, condanna alle spese con distrazione in favore del difensore di controricorrente.
FATTI DI CAUSA
1. La Corte d’appello di Firenze, con sentenza depositata il 3 giugno 2014, ha rigettato l’appello proposto da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Firenze n. 2093 del 2013, e nei confronti del Condominio (OMISSIS).
1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) per la declaratoria di nullita’ o per l’annullamento della delibera condominiale del 30 gennaio 2009, che aveva ripartito le spese attribuendo valori millesimali ad una unita’ immobiliare non piu’ esistente in quanto frazionata in due distinti appartamenti, che l’originario proprietario aveva ceduto rispettivamente nel 2005 ai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) e nel 2006 a (OMISSIS).
1.2. Il Condominio aveva resistito e il Tribunale aveva rigettato l’opposizione, rilevando che la ripartizione delle spese era stata correttamente effettuata sulla base delle tabelle millesimali esistenti, modificabili soltanto con delibera assembleare o per provvedimento giudiziale, che richiedeva la proposizione di apposita della domanda nei confronti di tutti i condomini, ai sensi dell’articolo 69 disp. att. c.c..
2. La Corte d’appello ha confermato la decisione, ritenendo corretta l’applicazione del citato articolo 69.
Il frazionamento dell’originario unico appartamento aveva comportato una evidente alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani (e’ richiamata Cass. n. 1408 del 1999), e l’amministratore del Condominio correttamente aveva continuato ad applicare le tabelle vigenti.
Convergeva nel senso indicato la modifica dell’articolo 69 citato, attuata con la L. n. 220 del 2012, articolo 23, che ampliato le ipotesi di modifica delle tabelle anche in assenza di unanimita’, tutte le volte in cui le condizioni dell’edificio siano mutate in conseguenza dell’incremento o diminuzione delle unita’ immobiliari.
3. Ricorrono per la cassazione della sentenza (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di tre motivi. Resiste il Condominio con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memorie.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il ricorso e’ fondato.
2. Con il primo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 1123 c.c. e articolo 69 disp. att. c.c. e si contesta che il subentro di due diverse unita’ immobiliari in luogo dell’originaria unica determinato alterazione del rapporto tra i valori delle unita’, con la conseguenza che la norma di riferimento non era l’articolo 69 citato, bensi’ l’articolo 1123 c.c..
I ricorrenti sostengono che il frazionamento orizzontale nella specie effettuato non imporrebbe la revisione delle tabelle millesimali, trattandosi di attribuire il valore millesimale proporzionale a ciascuna singola proprieta’ individuale, e che la pronuncia ex adverso richiamata, Cassazione n. 1408 del 1999, confermerebbe il principio secondo cui le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
E del resto, anche la recente riforma del condominio attuata con la L. n. 220 del 2012, ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per piu’ di un quinto il valore proporzionale dell’unita’ immobiliare anche di un solo condomino.
3. Con il secondo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione degli articoli 1123 e 1138 c.c. e si contesta che l’amministratore del Condominio non si fosse attivato per adeguare i valori millesimali, costituenti parte del regolamento condominiale, alle unita’ immobiliari esistenti.
4. Con il terzo motivo e’ denunciata violazione dell’articolo 1131 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, dopo avere affermato che sussisteva notevole alterazione dei valori millesimali, non abbia provveduto sulla domanda proposta dagli appellanti (pag. 12 atto di appello), ritenendo erroneamente che l’amministratore del Condominio fosse carente di legittimazione (e’ richiamata Cass. n. 11757 del 2012).
4. I primi due motivi, connessi e quindi da esaminare congiuntamente, sono fondati.
4.1. Viene in discussione un frazionamento orizzontale di un’unica unita’ immobiliare – gia’ di proprieta’ (OMISSIS) – in due distinte unita’, ora rispettivamente di proprieta’ (OMISSIS) e (OMISSIS)- (OMISSIS).
L’amministratore condominiale, pur sollecitato dai nuovi proprietari, non si era attivato per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione in quanto l’operazione, a suo dire, implicava la modifica delle tabelle millesimali.
La tesi e’ stata condivisa dalla Corte d’appello che, per quanto qui di rilievo, ha ritenuto necessaria la revisione delle tabelle millesimali ex articolo 69 disp. att. c.c., e quindi corretta la ripartizione delle spese effettuata in continuita’ alla situazione preesistente, con la delibera impugnata dai nuovi proprietari, odierni ricorrenti.
5. La decisione e’ erronea.
5.1. Il frazionamento in oggetto ha determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due, e cio’ imponeva di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, mentre non ha inciso sulle tabelle millesimali, con la conseguenza che non sussistevano i presupposti di applicazione dell’articolo 69 disp. att. c.c..
5.2. La norma citata, nel testo antecedente alla riforma attuata con la L. n. 220 del 2012, applicabile ratione temporis alla fattispecie, prevede(va) la revisione dei valori tabellare in caso di errore o di sopravvenute modifiche strutturali che avessero notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (tra le molte, Cass. 19/02/1999, n. 1408, anche richiamata dalla Corte d’appello; Cass. 11/07/2012, n. 11757; Cass. 14/12/2016, n. 25790).
Il testo vigente, modificato dalla L. n. 220 del 2012, esplicita la nozione di “notevole alterazione” prevedendo che l’incremento/diminuzione di unita’ immobiliari impone la revisione delle tabelle se comporta un’alterazione per piu’ di un quinto del valore proporzionale dell’unita’ immobiliare.
L’insussistenza del presupposto della notevole alterazione, nella fattispecie in esame, e’ peraltro confermato a contrario dall’argomentazione posta dalla Corte d’appello a sostegno del decisum: “l’appartamento non solo e’ stato frazionato, ma attribuito a due diversi acquirenti (…) cosi’ determinandosi un aumento delle unita’ abitative e pure dei condomini. Tale situazione certamente altera i valori ed in particolare il valore dell’originaria unita’ immobiliare, che a seguito del frazionamento aumenta” (pag. 2 della sentenza).
5.3. Diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata, si deve affermare che, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unita’ immobiliari (Cass. 24/06/2016, n. 13184; Cass. 17/10/1967, n. 2493), mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti cosi’ create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.
In materia condominiale, del resto, non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto – non sussistendo una relazione di terzieta’ tra condominio e condomino – sicche’ le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell’unita’ immobiliare, e l’amministratore e’ tenuto ad aggiornare i propri dati alla realta’ della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (ex plurimis, Cass. 0/10/2017, n. 23621; Cass. 03/08/2007, n. 17039).
6. L’accoglimento dei primi due motivi del ricorso assorbe il terzo motivo e impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio al giudice designato in dispositivo, che provvedera’ anche a regolare le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, assorbito il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Firenze, in diversa sezione.