Divisione ereditaria art. 720 c.c. bene non comodamente divisibile

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In tema di divisione ereditaria, il giudice, ai sensi dell’art. 720 c.c., può attribuire, per l’intero, un bene non comodamente divisibile, non solo nella porzione del coerede con quota maggiore, ma anche nelle porzioni di più coeredi che tendano a rimanere in comunione, come titolari della maggioranza delle quote.

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Tribunale Rimini, civile Sentenza 23 febbraio 2019, n. 170

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI

Sezione Unica CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Zito

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6020/2009 promossa da:

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. BA.IV. ((…)) VIA (…) 47921 RIMINI; e dell’avv. BI.PA. ((…)) P.ZZA (…) 40121 BOLOGNA;

ATTORE/I

contro

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. PI.RI., elettivamente domiciliato in VIA (…) C/O AVV. RI.PA. RIMINI presso il difensore avv. PI.RI.

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. MO.QU., elettivamente domiciliato in VIA (…) 47900 RIMINI presso il difensore avv. MO.QU.

CONVENUTO/I

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio del curatore speciale avv. GH.MA., elettivamente domiciliato in VIA (…) 47900 RIMINI presso il difensore avv. GH.MA.

TERZO CHIAMATO

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Nel presente giudizio, (…) ha agito nei confronti dei fratelli (…) e (…) al fine di ottenere lo scioglimento della comunione tra loro esistente sul compendio immobiliare formato dai seguenti beni immobili, come attualmente individuati e censiti al Foglio (…) del Comune di P. T. (già P. B.):

– villa (P1 e P2) p.lla (…) sub (…), cat. (…), cl. (…), vani 22,5, rendita Euro 1684,94;

– villa (P.Terra) p.lla (…) sub (…), cat. (…), cl. (…), mq 206, rendita Euro 404,28;

– cappella p.lla (…) sub (…), cat. (…), classe U, mq 370, rendita Euro 107,01;

– locali di servizio p.lla (…) sub (…), cat. (…), classe (…), mq 94, rendita Euro 184,48;

– appart. PT / P1 p.lla (…) sub (…), cat. (…), cl. (…), vani 4,5, rendita Euro 170,82;

– intera area cortilizia di cui alla p.lla (…);

– parco p.lla (…) di catastali mq 977 seminativo cl. (…), RD Euro 8,27;

– parco p.lla (…) di catastali mq 5090 vigneto cl. (…), RD Euro 45,62;

L’attore, in particolare, ha sostenuto fin dall’introduzione del giudizio la non comoda divisibilità del compendio immobiliare e ha richiesto, in atto di citazione, che lo stesso fosse posto in vendita e, con la prima memoria ex art. 183, comma VI c.p.c., aderendo alle conclusioni rassegnate dal fratello P., che fosse assegnato in proprietà indivisa a sé e a P., con pagamento di conguaglio in denaro a favore di (…).

Quest’ultimo, invece, costituendosi in giudizio, ha sostenuto l’indivisibilità del compendio immobiliare secondo quanto previsto dall’art. 1112 c.c. e ha chiesto, in via subordinata, che venisse disposta una dilazione, fino a cinque anni, per lo scioglimento della comunione e che venisse dichiarata la non divisibilità fino all’ottobre 2012; in via di ulteriore subordine, che venisse disposta la divisione dei beni in comunione in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

La causa è stata istruita mediante l’esperimento di due diverse CTU: nella prima, affidata al CTU ing. Mario Russo, oltre ad essere accertata la non comoda divisibilità del compendio immobiliare, è stato evidenziato che la corte comune, identificata dalla particella catastale n. (…), era anche in comproprietà con la Società (…). E’ stata quindi disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di quest’ultima, con nomina di un curatore speciale ex art. 78 c.p.c., visto che i soci della società in questione sono i tre fratelli P.M., già parti del presente giudizio.

Onde consentire alla Società (…) di svolgere le proprie difese, è stata rinnovata la fase istruttoria del giudizio ed è stata disposta una nuova CTU, con nomina dell’ing. (…).

All’esito della consulenza, che ha confermato la non comoda divisibilità del compendio immobiliare, e falliti i tentativi dei condividenti di pervenire ad un accordo, le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.

Innanzi tutto, deve essere senz’altro disposto lo scioglimento della comunione esistente tra i fratelli (…), (…) e (…) e, quanto alla corte identificata dalla particella catastale n. (…), tra gli stessi e la Società (…).

In sede di precisazione delle conclusioni, infatti, non sono state riproposte da parte di (…) l’eccezione relativa all’indivisibilità del compendio immobiliare e la domanda di dilazione dello scioglimento della comunione e, dunque, esse devono essere considerate abbandonate.

Alla luce di quanto sopra, deve quindi affermarsi che da nessuna delle parti vi è contestazione circa il diritto di procedere alla divisione.

Nel corso del presente giudizio, entrambe le CTU svolte hanno dato atto che il compendio immobiliare in questione non è comodamente divisibile.

Come osservato, in particolare, nella relazione del CTU ing. (…), “in primo luogo, per ragioni tecniche e di conformazione degli immobili, le diverse soluzioni di frazionamento praticabili determinerebbero comunque divisioni non eque fra le parti, con inevitabili ingenti e rilevanti conguagli in denaro. In secondo luogo, ma certo non meno importante, si ha che qualunque frazionamento del bene comporterebbe in ogni caso una considerevole perdita di valore dello stesso, poiché andrebbero persi tutti quei valori aggiunti dati dalle particolari caratteristiche del bene stesso in termini di pregi storici, testimoniali, culturali, ecc… considerati nella totalità del bene indiviso.

A titolo esemplificativo risulta evidente che la cappella privata, considerata come unità separata e slegata dai rapporti e legami storico-testimoniali presenti con la villa padronale, nel caso di divisione verrebbe ad assumere un valore di gran lunga inferiore rispetto a quello attuale. Viceversa, la villa padronale considerata senza cappella privata subirebbe un’inevitabile perdita di valore poiché verrebbe a mancare quel valore aggiunto dato dal legame storico-testimoniale tipico delle residenze nobiliari.

Altre motivazioni contrarie alla predisposizione di una comoda divisione del compendio hanno natura prettamente tecnica, fra le quali la difficoltà di apportare modifiche alle strutture portanti in muratura al fine di modificare le partizioni interne, la difficoltà di realizzare nuovi impianti per la predisposizione di nuove cucine/bagni, e questo non solo nei riguardi delle strutture murarie che sarebbero soggette a importanti indebolimenti anche se localizzati, ma soprattutto nei riguardi degli arredi di pregio che tappezzano i paramenti murari, ecc…”.

Tali conclusioni devono essere condivise, in quanto congruamente motivate e rese all’esito di un esame completo, non contestate, sul punto della non praticabilità della divisione in natura, da nessuna delle parti del presente giudizio.

Nel caso di specie risulta, quindi, applicabile l’art. 720 c.c., dal momento che, in forza del richiamo contenuto nell’art. 1116 c.c., alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto compatibili (in termini Cass., sez. 3, n. 12758/2001).

La norma sopra richiamata dispone che gli immobili non divisibili debbano essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei condividenti aventi diritto alla quota maggiore e che si debba fare luogo alla vendita all’incanto solo in mancanza di richieste di assegnazione.

Secondo un orientamento giurisprudenziale assolutamente consolidato, al quale questo Giudice ritiene di aderire, “l’art. 720 cod. civ., nel disciplinare l’ipotesi in cui l’immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali, configura la vendita all’incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 11641 del 13/05/2010).

La stessa giurisprudenza di legittimità ha, inoltre, affermato che “In tema di divisione ereditaria, il giudice, ai sensi dell’art. 720 c.c., può attribuire, per l’intero, un bene non comodamente divisibile, non solo nella porzione del coerede con quota maggiore, ma anche nelle porzioni di più coeredi che tendano a rimanere in comunione, come titolari della maggioranza delle quote” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5603 del 22/03/2016).

Applicando i principi sopra riportati alla divisione oggetto del presente giudizio, risulta chiaro che la domanda dell’attore di procedere alla vendita del compendio immobiliare non possa essere accolta, trattandosi di soluzione residuale, a cui è possibile ricorrere solo in mancanza di richieste di assegnazione da parte dei condividenti. Pertanto, la comunione dovrà essere sciolta mediante l’accoglimento dell’unica richiesta di assegnazione ancora praticabile, alla luce delle conclusioni formulate dalle parti, vale a dire quella proposta congiuntamente da parte di (…) e (…).

L’assegnazione agli stessi dell’intera proprietà degli immobili non risulta preclusa dalla circostanza che sia (…) sia (…) abbiano mutato le proprie conclusioni rispetto a quelle formulate al momento dell’introduzione del giudizio. Giova ricordare, al riguardo, che al momento della costituzione in giudizio (…) aveva sì richiesto l’assegnazione del compendio immobiliare, ma in proprietà indivisa con il fratello L.; mentre (…) si era opposto allo scioglimento della comunione, chiedendo, in via subordinata, che si procedesse con la divisione in natura.

Secondo l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, “il giudizio di scioglimento di comunioni non è del tutto compatibile con le scansioni e le preclusioni che disciplinano il processo in generale, intraprendendo i singoli condividenti le loro strategie difensive anche all’esito delle richieste e dei comportamenti assunti dalle altre parti con riferimento al progetto di divisione ed acquisendo rilievo gli eventuali sopravvenuti atti negoziali traslativi, che modifichino il numero e l’entità delle quote; ne deriva il diritto delle parti del giudizio divisorio di mutare, anche in sede di appello, le proprie conclusioni e richiedere per la prima volta l’attribuzione, per intero o congiunta, del compendio immobiliare, integrando tale istanza una mera modalità di attuazione della divisione” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9367 del 17/04/2013).

Secondo l’orientamento giurisprudenziale citato, dunque, la proposizione dell’istanza di assegnazione non è assoggettata al sistema delle preclusioni, tanto che è stata ritenuta proponibile per la prima volta anche nel giudizio di appello, e ciò appare funzionale a scongiurare, ove possibile, la vendita dell’immobile non comodamente divisibile, considerata dal legislatore come extrema ratio.

A maggior ragione, dunque, la domanda di assegnazione deve essere considerata ammissibile nel presente giudizio, essendo stata formulata in primo grado in sede di precisazione delle conclusioni, mentre del comportamento processuale delle parti si dovrà tenere conto al momento della regolazione delle spese di lite.

Anche le altre argomentazioni poste dall’attore a sostegno della domanda di messa in vendita del compendio immobiliare non appaiono meritevoli di accoglimento.

Quanto alla volontà dell’attore di mantenere la proprietà del compendio immobiliare, occorre osservare che lo stesso, una volta divenuta impraticabile la domanda di assegnazione congiunta con il fratello (…), avrebbe ancora potuto richiedere l’assegnazione a sé in via esclusiva. Tale domanda non è stata proposta e, dunque, come osservato sopra, allo stato l’unica richiesta di assegnazione che può essere accolta è quella presentata dagli altri due fratelli.

In relazione, invece, al pericolo di non veder saldata la liquidata quota, rappresentato dall’attore nella comparsa conclusionale, è sufficiente richiamare la previsione dell’ipoteca legale di cui all’art. 2817 n. 2) c.c.

Da quanto sopra discende, pertanto, che l’intero compendio dovrà essere attribuito in proprietà indivisa, in parti uguali tra loro, a (…) e (…), con obbligo per gli stessi di pagamento di conguagli in denaro a favore di (…) e della Società (…).

Quanto alla definizione dei conguagli, occorre in primo luogo occuparsi della posizione della Società (…). Quest’ultima risulta proprietaria in via esclusiva dell’immobile contraddistinto alla particella n. (…) sub (…) (estraneo alla divisione) e comproprietaria, unitamente ai tre fratelli P.M., della corte comune di cui alla particella (…).

Il CTU (…), in particolare, a pagina 17 della relazione, ha così descritto l’attuale stato dei luoghi: “in posizione diametralmente opposta rispetto alla villa padronale, vi è un fabbricato, attualmente appartenente all’Azienda A. e classificato catastalmente con Fg. (…), p.lla (…), Sub. (…), che presenta un grande portone di ingresso direttamente affacciato sul compendio oggetto di causa, costituendo di fatto una servitù, nonché avente corte comune con gli altri subalterni della p.lla catastale (…)”).

In relazione a quest’ultima, il CTU ing. (…), in risposta al quesito n. 1 – “Calcolare (se del caso, applicando il metodo “millesimale”) la quota di comproprietà spettante all’Azienda (…) sulla corte comune identificata dalla particella catastale n. (…)” – ha accertato che “dai calcoli effettuati al sub. (…) di proprietà della soc. Azienda (…) spettano “millesimi di proprietà” pari a 160,29 a cui corrisponde, indicativamente, una quota di corte comune pari a circa 495 mq” (pagina 12 della relazione).

Poiché il compendio è stato ritenuto non comodamente divisibile e, dunque, all’Azienda Agricola non può essere attribuita una frazione della corte in proprietà esclusiva, alla stessa deve essere liquidato il valore della quota di sua spettanza.

Nella determinazione del valore di mercato degli immobili che compongono il compendio immobiliare (risposta al quesito n. 4), il CTU ha affermato, con riferimento alla corte in questione, che “da indagini effettuate circa i prezzi praticati nella zona per le aree edificabili presso Agenzie Immobiliari del posto, tenuto conto dello stato dei luoghi, dell’ubicazione, della commerciabilità della zona, delle condizioni tutte, intrinseche ed estrinseche, ed anche dell’interesse del mercato immobiliare per immobili del genere, lo scrivente ritiene congruo assegnare per l’area in questione un valore in termini di terreno edificabile pari a 210,00 Euro/mq”.

Il valore della quota, dunque, secondo le indicazioni del CTU deve essere calcolata moltiplicando la quota di corte comune ritenuta spettante all’Azienda A. (495,00 mq) per il valore di 210,00 Euro/mq sopra individuato, da cui risulta la somma di Euro 103.950,00.

Quanto, invece, al valore della quota da liquidare a favore di (…), il CTU ha stimato il valore attuale di mercato del compendio in Euro 2.947.547,71 (Euro Duemilioninovecentoquarantasettemila-cinquecentoquarantasette/71), già al netto della quota da liquidare a favore dell’Azienda (…).

Tale valore è stato determinato dal CTU all’esito di un’attenta analisi, dallo stesso esposta nella risposta al quesito n. 4 e alla cui lettura si rimanda.

A pagina 31 e 32 della relazione, inoltre, il CTU ha osservato che “Da tale valore, in una libera contrattazione di compravendita, occorre sottrarre i costi necessari per la pratica edilizia atta a sanare le difformità riscontrate nelle unità immobiliari costituenti il compendio rispetto agli atti legittimanti il compendio stesso costi che riguarderanno: spese di progettazione, nonché pagamento degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione per le superfici non conformi, diritti di segreteria, ecc.., nonché i costi aggiuntivi per l’aggiornamento dei confini catastali a seguito della cessione di corte comune relativa alla p.lla (…) in proprietà esclusiva al sub. 6, oltre ai costi per la sistemazione degli sconfinamenti di proprietà lungo il bordo Nord-Est del parco con esecuzione dello spostamento della recinzione all’interno dei confini catastali di proprietà. Per tutto quanto descritto sopra, il sottoscritto C.T.U. dopo varie verifiche catastali e metriche atte a definire puntualmente le opere realizzate in conformità agli strumenti urbanistici e quelle difformi, verificati con l’ufficio tecnico comunale gli oneri concessori in ambito di sanatoria edilizia presso il comune di Poggio Torriana partendo dall’ ATTO RESPONSABILE DI SETTORE n. 23/TER del 19/10/2016, valutato quanto riportato nella “scheda di applicazione relativa al calcolo del costo di costruzione allegato A” e le approvazioni di Delibera del Consiglio Comunale n. 040 del 26.06.1998 n. 103 del 14.12.2005 n. 009 del 24.02.2011 ALLEGATO “B” ritiene congruo assegnare una cifra complessiva pari a Euro 45.000,00″. Le risultanze della CTU circa il valore da attribuire al compendio immobiliare devono essere recepite, non rinvenendosi, nelle conclusioni delle parti e nei rispettivi atti conclusivi, alcun elemento per modificare la stima effettuata.

Si deve tuttavia osservare che, rispetto a quanto descritto dal CTU, all’Azienda A. non viene assegnata una porzione di corte in proprietà esclusiva, risolvendosi la comunione con la liquidazione della quota, come richiesto anche dal curatore speciale in comparsa conclusionale.

Ne discende, quindi, che dalle opere e dagli adempimenti stimati dal CTU, devono essere sottratti i “costi aggiuntivi per l’aggiornamento dei confini catastali a seguito della cessione di corte comune relativa alla p.lla (…) in proprietà esclusiva al sub. (…)” e che, in via equitativa, in mancanza di diversa indicazione o richiesta, la somma di Euro 45.000,00 debba essere ridotta a Euro 40.000,00.

Posto, quindi, che risulta pacifico che i fratelli P.M. siano titolari del diritto di proprietà per 1/3 ciascuno, salvo il diritto di comproprietà spettante all’Azienda A., il valore della quota da liquidare a favore di L. è pari a: (Euro 2.947.547,71 – Euro 40.000,00)/3 = Euro 969.182,57.

In merito alla richiesta di porre il compenso del curatore speciale della Società (…) a carico della massa da dividere, occorre osservare che il riconoscimento e la liquidazione del compenso a favore del curatore speciale riguarda i rapporti interni tra il curatore stesso e la società, nel cui interesse è stato conferito l’incarico, con la conseguenza che la relativa liquidazione sfugge alla competenza del giudice della procedura in relazione alla quale una delle parti abbia avuto la nomina di un curatore speciale (così Trib. Roma, 10 novembre 2010).

Il curatore speciale nominato ex art. 78 c.p.c. nel caso di conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato non è, infatti, un ausiliario del Giudice, ma assume la veste di mandatario di coloro nel cui interesse è nominato (così Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 14447 del 22/06/2006 sul curatore speciale, nominato in base all’art. 65 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. ed ai sensi degli artt. 78 e segg. cod. proc. civ.).

La relativa domanda non può, quindi, essere accolta, dovendosi ritenere che il pagamento del compenso a favore del curatore speciale spetti al soggetto (in questo caso l’azienda agricola terza chiamata), in cui favore l’incarico è stato svolto.

Quanto alle spese del presente giudizio, occorre considerare che, se l’attore ha visto il rigetto della domanda di messa in vendita del compendio, l’esito complessivo del processo è stato determinato anche dalla condotta processuale dei convenuti, che in corso di causa hanno mutato radicalmente le proprie conclusioni. Devono quindi ritenersi sussistenti le gravi ragioni, richieste dall’art. 92 c.p.c. (dopo l’intervento della Corte Costituzionale con sentenza n. 77/2018) per disporre l’integrale compensazione delle spese tra le parti.

Analogamente, le spese di CTU, già liquidate, devono essere poste a carico di tutte le parti in uguale misura e in solido verso il CTU.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dispone lo scioglimento della comunione esistente tre le parti e per l’effetto:

2. Assegna a (…) e (…) la proprietà indivisa, in parti uguali tra loro, del compendio immobiliare formato dai seguenti beni, come attualmente individuati e censiti al Foglio (…) del Comune di P. T. (già (…)):

– villa (P1 e P2) p.lla (…) sub (…), cat. (…), cl. (…), vani 22,5, rendita Euro 1684,94;

– villa (P. Terra) p.lla (…) sub (…), cat. (…), cl. (…), mq 206, rendita Euro 404,28;

– cappella p.lla (…) sub 3, cat. (…), classe U, mq 370, rendita Euro 107,01;

– locali di servizio p.lla (…) sub (…), cat. (…), classe (…), mq 94, rendita Euro 184,48;

– appart. PT/P1 p.lla (…) sub (…), cat. (…), cl. (…), vani 4,5, rendita Euro 170,82;

– intera area cortilizia di cui alla p.lla (…), con la servitù di passaggio in favore del fondo di cui alla particella (…) sub (…);

– parco p.lla (…) di catastali mq 977 seminativo cl. (…), RD Euro 8,27;

– parco p.lla (…) di catastali mq 5090 vigneto cl. (…), RD Euro 45,62;

3. Condanna (…) e (…) a versare, a titolo di conguaglio:

– Euro 969.182,57 in favore di (…);

– Euro 103.950,00 in favore della Società (…);

4. Compensa le spese di lite tra le parti;

5. Pone le spese di CTU, già liquidate, a carico di tutte le parti in uguale misura e in solido verso il CTU.

Così deciso in Rimini il 22 febbraio 2019.

Depositata in Cancelleria il 23 febbraio 2019.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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