La locazione ad uso abitativo è un contratto di natura personale che dà luogo a un rapporto che si instaura solamente tra il locatore e il conduttore, con esclusione dei familiari di quest’ultimo, i quali non hanno diritti nei confronti del locatore e godono dell’immobile per una situazione riflessa.
L’art. 6 della legge n. 392/1978 [1] regola la successione nella contratto di locazione ad uso abitativo in caso di morte del conduttore titolare del contratto, stabilendo da un lato i soggetti legittimati a succedere e dall’altro le condizioni affinché ciò possa avvenire.
In particolare, la citata norma stabilisce che “in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi [omiss]”.
L’art. 6 della legge n. 392/1978 ha compiutamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione per uso abitativo nel caso di morte del conduttore, escludendo l’applicabilità dell’art. 1614 c.c. (in tal senso: Cassazione Sent. 11328/90, Cassazione Sent. 4767/92; Cassazione Sent. 3074/95, Cassazione Sent. 908967/98, Cassazione Sent. 10034/2000, Cassazione Sent. n. 6965/2001).
Le condizioni per la successione nel contratto di locazione ad uso abitativo intestato al conduttore defunto, stando all’art. 6 della legge n. 392/1978, sono due :
- la qualità di coniuge, erede, parente, affine del conduttore defunto o di il convivente more uxorio;
- la convivenza abituale con il conduttore defunto.
La prima condizione riguarda il vincolo fra il de cuius e i soggetti subentranti, che può essere di natura familiare (coniuge, parenti, affini) o di carattere successorio (qualifica di erede).
La semplice qualità di coniuge, erede, parente, affine o di convivente more uxorio del conduttore defunto, non è, da sola, sufficiente a determinare la successione nel contratto di locazione ad uso abitativo, occorrendo, a tal fine, una convivenza stabile ed abituale con il conduttore originario defunto.
In sostanza, tali soggetti (il coniuge, gli eredi e i parenti ed affini e convivente more uxorio), possono succedere nel contratto di locazione per uso abitativo all’unica ed imprescindibile condizione che convivevano abitualmente e stabilmente all’epoca del decesso con il conduttore defunto.
La convivenza con il conduttore defunto, ai fini della successione nel contratto di locazione per uso abitativo ex art. 6 Legge 392/1978, è da intendersi quale situazione complessa, caratterizzata da stabilità ed abitualità tale da generare una “comunanza di vita” preesistente al decesso e non anche limitata a una convivenza, equiparabile a una mera coabitazione con carattere di precarietà e occasionalità (si vedano Cassazione Sent. n. 12916/2015 e Cassazione Sent. 1951/2009).
Stando a ciò, non sussiste, un’ipotesi di convivenza stabile ed abituale tale da generare una comunanza di vita preesistente al decesso, qualora il preteso successore si sia trasferito a convivere con il conduttore a fini di assistenza.
Ulteriormente tale comunanza di vita, infatti non può identificarsi con la semplice e sola identità della residenza anagrafica [2] in quanto non determinante alcuna comunanza di vita.
Ed ancora la convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6 Legge n. 392/1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito od uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza stabile ed abituale, da una comunanza di vita preesistente al decesso non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell’abitazione locata soltanto per ragioni transitorie. (si veda in tal senso Cassazione, Sent. n. 3251/2008).
La stabile ed abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso di costui, a nulla rilevando che gli aventi diritto alla successione nel contratto siano o meno rimasti nell’alloggio locato dopo la morte del dante causa, giacché la successione mortis causa nel contratto di locazione è fatto giuridico istantaneo che si realizza (o non si realizza) all’atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi.
Difettando, quindi, tale comunanza di vita generata dalla convivenza stabile ed abituale con il conduttore deceduto, il rapporto locatizio si estingue con la ulteriore conseguenza che i soggetti indicati dall’art. 6 legge 392/1978 qualora detengano ancora il possesso dell’immobile saranno da considerarsi meri occupanti sine titulo [3].
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[1] Articolo 6 – Successione nel contratto
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.
[2] Tribunale Salerno Sentenza 3 febbraio 2006. “Il diritto di eredi, parenti ed affini del conduttore di succedere, alla morte di quest’ultimo, nel contratto di locazione, subordinato alla condizione dell’abituale convivenza con quegli, da intendersi non come identità della residenza angrafica, ma come situazione determinante una comunanza di vita riferibile alla data del decesso del conduttore [omiss]”
[3] Cassazione, Sentenza 22 maggio 2001, n. 6965. “L’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto – analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione – quegli è un detentore precario della “res locata al de cuius”, sì che nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale.”
“La successione nel contratto di locazione di immobile urbano destinato all’uso di abitazione è disciplinata esclusivamente dall’art. 6 della legge n. 392 del 1978, secondo cui, in caso di morte del conduttore, gli succedono il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini abitualmente conviventi nonché, a seguito della sentenza n. 404 del 1988 della Corte costituzionale, il convivente “more uxorio”.
In mancanza di persone aventi diritto a succedere nella locazione ai sensi della predetta norma, il rapporto si estingue, non trovando applicazione, in via sussidiaria, l’art. 1614 cod.civ., dato che la successione nel contratto della locazione abitativa ha una disciplina nuova e diversa rispetto a quella precedente del codice civile, attraverso la individuazione nei conviventi dell’unica categoria di successibili.”
Cassazione Sentenza 21 aprile 1992, n. 4767. “L’art. 6 della legge 27 luglio 1978 n. 392 ha compiutamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione per uso abitativo nel caso di morte del conduttore escludendo l’applicabilita` dell’art. 1614 cod. civ. ai rapporti assoggettati alla nuova e diversa disciplina, con la conseguenza che, in mancanza delle altre persone a favore delle quali la sopra citata disposizione della legge sull’equo canone prevede la successione nel contratto di locazione, gli eredi del conduttore possono subentrare nel rapporto locativo solo se con quest`ultimo conviventi.”
Corte d’Appello Roma, Sentenza 25 settembre 2012, n. 4640. “ Il presupposto della successione nel contratto, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, deve essere individuato nella convivenza stabile, ossia nella comune destinazione dell’immobile ad abitazione primaria. In mancanza della successione delle persone indicate dalla detta disposizione e dovendosi altresì ritenere abrogato implicitamente l’art. 1614 c.c., la locazione deve ritenersi cessata alla data della morte del conduttore.”
Tribunale Salerno Sentenza 3 febbraio 2006. “In mancanza di tale condizione, la locazione si estingue, perché l’art. 1614 c.c. rimane inapplicabile ai rapport regolati dalla disciplina speciale delle locazioni abitative e l’erede non convivente col conduttore rispondera delle obbligazioni riguardanti il rapporto locativo scadente e non soddisfatte dal de cuius e, ove pure sia rimasto nella detenzione di fatto dell’immobile, sara pure esperibile nei suoi confronti l’azione di rilascio per occupazione sine titulo.”