Locazione ad uso non abitativo disdetta motivata locatore prima scadenza

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La L. n. 392 del 1978, articolo 31, prevede che la disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali, giustificanti il sacrificio della stabilita’ dell’attivita’ commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore. In altri termini, solo la ricorrenza di esigenze abitative proprie o dei familiari giustifica la cessazione della locazione alla prima scadenza, con un meccanismo normativo che, al fine di disincentivare l’abuso di disdetta alla prima scadenza, prevede la sanzione del ripristino del contratto o del risarcimento del danno.

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Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 19 febbraio 2019, n. 4714

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Presidente

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 7391/2016 proposto da:

(OMISSIS), considerato domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), considerato domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1091/2015 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 15/09/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/03/2018 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), conduttore, con ricorso del 22/11/2012 convenne davanti al Tribunale di Termini Imerese (OMISSIS), locatore, chiedendo accertarsi che, stante il mancato rinnovo del contratto di locazione di un immobile ad uso di un’attivita’ di panetteria, egli aveva diritto all’indennita’ di avviamento commerciale ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 34, ed al risarcimento dei danni, ai sensi dell’articolo 31 stessa legge, per non avere il locatore adibito l’immobile, nel termine di 6 mesi dal rilascio (avvenuto in data 22/12/2011 con apposito verbale di consegna), a propria abitazione.

Istituitosi il contraddittorio, il Tribunale adito, con sentenza del 3/5/2013, dichiaro’ che il (OMISSIS) aveva diritto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 34 all’indennita’ di avviamento commerciale nella misura di Euro 10.962,00 ed al risarcimento del danno per l’importo di Euro 29.232,00, e condanno’ il locatore a versare le suddette somme con interessi e rivalutazione.

Il (OMISSIS) propose appello e la Corte d’Appello di Palermo, per quanto ancora rileva in questa sede, con sentenza del 2015, riformo’ in parte la sentenza di primo grado, confermando solo la statuizione sull’indennita’ di avviamento commerciale ma rigettando la domanda di risarcimento del danno ai sensi dell’articolo 34 in base ai seguenti rilievi: 1) pur essendo scontato ed anzi pacifico tra le parti che il (OMISSIS) non ha destinato l’immobile a propria abitazione secondo le previsioni della L. n. 392 del 1978, articolo 34, lo stesso non deve essere tenuto responsabile non essendo passibile di un giudizio di responsabilita’ oggettiva o di una presunzione di colpa; 2) pur dando atto che il (OMISSIS) ha richiesto l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso in data 15 maggio 2012 (e dunque dopo quasi 5 mesi dal rilascio dell’immobile), il Comune ha rilasciato l’autorizzazione solo in data 16 dicembre 2012 sicche’ il ritardo nell’adibire l’immobile ad abitazione propria era da imputare all’Amministrazione; 3) solo dopo il rilascio del provvedimento il (OMISSIS) ha potuto attuare il suo proposito di abitare l’immobile.

Avverso la sentenza il (OMISSIS) propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo. Resiste il (OMISSIS) con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Lamenta che, dopo aver ritenuto pacifico tra le parti ed essere emerso anche dall’interrogatorio formale di controparte che, dopo la disdetta, il (OMISSIS) non aveva adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto il rilascio, erroneamente la Corte di merito non ha assegnato decisivo rilievo alla circostanza che il medesimo, solo 5 mesi dopo il rilascio, ha inoltrato la domanda di variazione della destinazione d’uso dell’immobile, lasciando pertanto inutilmente trascorrere tale lungo lasso di tempo.

1.1 Il motivo e’ fondato e va accolto nei termini di seguito indicati.

Come questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare, la L. n. 392 del 1978, articolo 31, prevede che la disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali, giustificanti il sacrificio della stabilita’ dell’attivita’ commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore. In altri termini, solo la ricorrenza di esigenze abitative proprie o dei familiari giustifica la cessazione della locazione alla prima scadenza, con un meccanismo normativo che, al fine di disincentivare l’abuso di disdetta alla prima scadenza, prevede la sanzione del ripristino del contratto o del risarcimento del danno.

Tale essendo la ratio legis della normativa indicata, appare evidente che la motivazione, posta a base della disdetta, non puo’ essere generica ma deve indicare quale particolare attivita’ il locatore intenda svolgere, sia perche’ – in mancanza – il conduttore non e’ in grado di valutare la serieta’ dell’intenzione indicata ne’ il giudice puo’ verificare in sede contenziosa la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo; sia perche’ viene impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 31 (Cass., 3, n. 8669 del 4/4/2017; Cass., 3, n. 1050 del 21/1/2016).

La L. n. 392 del 1978, articolo 31, integra, pertanto, una responsabilita’ da inadempimento contrattuale, inquadrabile nella disciplina generale degli articoli 1176 e 1218 c.c. (Cass., 3, n. 11014 del 19/5/2011; Cass., 3, n. 23794 del 7/11/2014; Cass., 3, n. 1050 del 21/1/2016), sicche’ la responsabilita’ del locatore deve essere valutata anche in relazione all’elemento soggettivo dell’imputabilita’ del ritardo al locatore medesimo.

Secondo i principi generali della responsabilita’ da inadempimento contrattuale l’onere della prova dell’esistenza di cause che giustifichino la disdetta alla prima scadenza, consentendo di superare la presunzione di responsabilita’ posta dalla legge, grava sul locatore, il quale deve giustificare ed indicare le ragioni della tardiva destinazione dell’immobile alla finalita’ indicata al momento della disdetta (Cass., 3, n. 23794 del 7/11/2014; Cass., 3, n. 1050 del 21/1/2016).

In questo quadro normativo la sentenza impugnata non da’ idonea motivazione delle ragioni che hanno provocato il differimento della richiesta di modifica della destinazione d’uso dell’immobile per ben 5 mesi. Nell’impugnata sentenza il ritardo emerge essere, invero, ascritto piuttosto al Comune di Termini Imerese in ragione del tempo impiegato per il rilascio dell’autorizzazione al cambio di destinazione dell’immobile, solo a seguito della quale il locatore ha provveduto ai provvedimenti manutentivi necessari per adeguare l’immobile alla nuova destinazione. Nulla risulta, viceversa, indicato relativamente alla condotta del locatore e in particolare come mai, ottenuto il rilascio dell’immobile, abbia atteso ben 5 mesi prima di inoltrare la domanda di avvio del procedimento amministrativo per il cambio di destinazione. Tale comportamento appare allora da valutare proprio ai fini dell’invocata applicazione della disciplina di cui L. n. 392 del 1978, articolo 31.

Diversamente, qualunque condotta dilatoria del locatore strumentalmente posta in essere per eludere la finalita’ della normativa (che consiste nel subordinare il rilascio dell’immobile alla prima scadenza, con interruzione delle attivita’ ivi avviate, alla eccezionale ragione di dover disporre dell’immobile per finalita’ abitative proprie o dei familiari) potrebbe trovare invero giustificazione.

2. Dell’impugnata sentenza si impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo che, in diversa composizione, procedera’ a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione. Il giudice del rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie p.q.r. il ricorso, cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Palermo, in diversa composizione.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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