Locazione mancata indennità di avviamento riconsegna immobile

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Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciali disciplinate dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli articoli 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennita’ di avviamento, e’ obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennita’, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

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Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 19 ottobre 2018, n. 26526

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2043/2016 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 15/12/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non partecipata del 12/06/2018 dal Consigliere Dott. VINCENTI ENZO.

RITENUTO

che, con ricorso affidato a due motivi, (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno impugnato la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro, in data 15 dicembre 2016, che ne rigettava il gravame avverso la decisione del Tribunale di Vibo Valentia, il quale, a sua volta, previa declaratoria di improcedibilita’, respingeva il ricorso proposto dai predetti (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) al fine di ottenere la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa del mancato rilascio dell’immobile alla stessa locato allo scadenza del contratto (29 gennaio 2010), pur essendo intervenuta da parte dei locatori rituale disdetta (il 22 gennaio 2008);

che la Corte territoriale confermava con diversa motivazione la sentenza di primo grado, a tal fine osservando segnatamente che: a) nel diverso giudizio di convalida di sfratto per finita locazione, la (OMISSIS) aveva avanzato domanda di pagamento dell’indennita’ di avviamento; b) la sentenza conclusiva di quel giudizio (in data 30 aprile 2013) aveva convalidato la licenza per finita locazione al 29 gennaio 2010, condannato la (OMISSIS) al rilascio dell’immobile e condannato il (OMISSIS) e la (OMISSIS) al pagamento in favore della (OMISSIS) dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale per Euro 9.729,36; c) la riconsegna era avvenuta il 12 febbraio 2014 e contestualmente era avvenuto il pagamento dell’indennita’ anzidetta; d) per l’intero arco temporale dal 29 gennaio 2010 al 12 febbraio 2014 la conduttrice aveva potuto legittimamente detenere l’immobile, dietro pagamento del corrispettivo per la locazione, in quanto vantava il diritto al pagamento dell’indennita’ di avviamento; c) il rigetto della domanda sull’an precludeva l’esame della pretesa sul quantum debeatur e dell’istanza di ammissione delle prove relative a detto capo di domanda;

che resiste con controricorso (OMISSIS).

che la proposta del relatore, ai sensi dell’articolo 380-bis cod. proc. civ., e’ stata comunicata ai difensori delle anzidette parti, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza in camera di consiglio, in prossimita’ della quale la controricorrente ha depositato memoria;

che il Collegio ha deliberato di adottare una motivazione semplificata.

CONSIDERATO

che: a) con il primo mezzo e’ denunciata, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 34, commi 1 e 3; la Corte territoriale avrebbe errato a ritenere esistente il colpevole ritardo dei locatori nel pagamento dell’indennita’ di avviamento, giacche’ essi avevano tempestivamente inviato disdetta del contratto e la (OMISSIS), nel relativo giudizio di sfratto, si era opposta adducendo motivi inerenti ad asserito interesse pubblico nella prosecuzione dell’attivita’ di farmacia e al pagamento dei lavori eseguiti nell’immobile condotto in locazione;

a.1) il motivo e’ inammissibile, anche ai sensi dell’articolo 360-bis c.p.c., n. 1.

Con esso, in primo luogo, non si fornisce la puntuale localizzazione processuale, ai sensi dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, dei documenti sui quali si assume fondato il ricorso (e indicati alla seconda pagina di detto atto), ne’, inoltre, si coglie appieno la ratio decidendi della sentenza impugnata (come sopra sintetizzata), la quale, in ogni caso, e’ conforme ai principi della materia (non affatto contrastati dalla veicolata doglianza), secondo cui, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciali disciplinate dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli articoli 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennita’ di avviamento, e’ obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno (Cass. S.U., n. 1177/2000), con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennita’, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore (Cass. n. 3348/2014);

b) con il secondo mezzo e’ dedotta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame ed omessa motivazione sulla mancata ammissione della prova testimoniale e della CTU, richiesti sia in primo grado che in appello al fine di “dimostrare il quantum della domanda risarcitoria”;

b.1) il motivo e’ inammissibile, giacche’, una volta respinte le censure aventi ad oggetto la decisione sull’an debeatur (e divenuta cosa giudicata la statuizione di infondatezza del diritto al maggior danno), le doglianze relative al quantum debeatur (o anche quelle concernenti l’esistenza concreta del danno) rimangono prive dell’interesse all’impugnazione;

che il ricorso va, dunque, dichiarato inammissibile e i ricorrenti, in solido tra loro, condannati al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso;

condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida, in favore della parte controricorrente, in Euro 2.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del cit. articolo 13, comma 1-bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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