l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse tabelle, non ha natura negoziale. Di conseguenza sia l’approvazione sia la revisione delle tabelle non richiede il consenso unanime dei condomini, essendo, a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. Diversa è la situazione ove le tabelle che sono allegate al regolamento del Condominio abbiano ab origine una natura convenzionale e pattizia, giacché predisposta dall’originario unico proprietario (tipica l’ipotesi del costruttore dell’edificio, già unico proprietario, che poi cede la proprietà delle singole unità immobiliari a singoli acquirenti determinando la nascita di un condominio delle parti comuni dell’edificio, tra i nuovi proprietari che accettano le regole dettate dal costruttore ingenerando la natura pattizia del regolamento e delle relative tabelle millesimali della proprietà.) Solo in questo caso la modifica delle tabelle allegate al regolamento deve essere approvata da tutti i condomini diversamente sarà sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, c.c..
Per una più completa ricerca di giurisprudenza in materia di condominio, si consiglia invece la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf
Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Tribunale|Palermo|Sezione 2|Civile|Sentenza|21 febbraio 2020| n. 866
Data udienza 17 febbraio 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del G.O.P. Avv. Fabrizio Zagarella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 15071 R.G. dell’anno 2015, riservata all’udienza del 13/11/2029, pendente tra le parti:
ES.AL., n. (…), ed altri, elett.te dom.ti nella VIA (…) 90138 PALERMO presso l’AVV. BA.FA.che li rappresenta e difende per mandato in atti (…)
ATTORI
E
CONDOMINIO VIA (…) PALERMO, P I. n. (…), in persona dell’Amministratore pro-tempore, RA.SO., elett.te dom.to in VIA (…) – 90141 PALERMO presso l’AVV. MA.AL. che lo rappresenta e difende per mandato in atti (…)
CONVENUTO
Avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condom.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si rammenta che la presente sentenza viene redatta in conformità alla modifica dell’art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. operata dall’art. 45 comma 17 della L. 18/06/2009 n.
69, che hanno escluso l’obbligatorietà della illustrazione dello svolgimento del processo ma soltanto la concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione del 9/10/2015, notificato il 19 ottobre 2015, gli attori hanno convenuto dinanzi questo tribunale il Condominio di via (…), proponendo impugnazione alla delibera adottata dall’assemblea dei condomini in data 25/06/2015, chiedendo, previa sospensione della esecutorietà della stessa, che l’adito giudice dichiarasse la nullità della impugnata delibera assembleare ovvero la annullasse in funzione di sette motivi ivi esposti.
Il convenuto si è costituito in giudizio con comparsa di risposta dell’11 febbraio 2016, contestando in nuce le avverse domande e chiedendo il rigetto per infondatezza.
La causa è stata istruita mediante c.t.u affidata all’ing. Si.Be. e all’arch. Va.Fa., che hanno depositato la loro relazione digitalmente in data 8 luglio 2019
Innanzitutto si osserva nel merito quanto segue.
I MOTIVI DI IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA 25 giugno 2015:
1. Sull’annullabilità e/o nullità della suddetta delibera assembleare
A. Assumono gli attori che le tabelle millesimali della proprietà dei condomini dell’edificio storico c.d. Palazzo (…) di via (…) di Palermo trovavano legittima adozione nella delibera adottata il 9 febbraio 2006. Da quella data dette tabelle avevano avuto costante e pacifica applicazione per quanto riguarda la ripartizione delle spese sia ordinaria che straordinarie, tabelle che prevedevano la ripartizione secondo i dettami dell’art. 1123 cod. civ..
Deducono ancora gli attori che tale previsione, già adottata e consuetudinalmente utilizzata dal condominio da oltre quattordici anni, per potersi modificare avrebbe dovuto comportare una delibera assembleare adottata a mente del criterio fissato dall’art. 69 disp. att. c.c., norma che prevede l’unanimità dei voti dell’intera proprietà condominiale.
Al contrario era intervenuta con l’assemblea del 25 giugno 2015 una modifica sostanziale approvata invece in forza di 537 millesimi di proprietà condominiale. Ciò comporterebbe la nullità della delibera ovvero, subordinatamente, l’annullamento da parte dell’adito giudice.
Tale assunto degli attori, siffattamente argomentato, è erroneo.
Giurisprudenza costante di legittimità insegna che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse tabelle, non ha natura negoziale.
Di conseguenza sia l’approvazione sia la revisione delle tabelle non richiede il consenso unanime dei condomini, essendo, a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. (così S.U. 9/08/2010 n. 18477).
Diversa è la situazione ove le tabelle che sono allegate al regolamento del Condominio abbiano ab origine una natura convenzionale e pattizia, giacché predisposta dall’originario unico proprietario (tipica l’ipotesi del costruttore dell’edificio, già unico proprietario, che poi cede la proprietà delle singole unità immobiliari a singoli acquirenti determinando la nascita di un condominio delle parti comuni dell’edificio, tra i nuovi proprietari che accettano le regole dettate dal costruttore ingenerando la natura pattizia del regolamento e delle relative tabelle millesimali della proprietà.) Solo in questo caso la modifica delle tabelle allegate al regolamento deve essere approvata da tutti i condomini (Cass. sez. II, 28/04/2005 n. 8863) diversamente sarà sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, c.c..
Nel caso posto all’esame di questo giudice ci si trova dinnanzi ad una delibera assembleare adottata con la maggioranza assoluta (mill. 537) per modificare le tabelle non pattizie in precedenza adottate sin dal 2006 e adoperate per quattordici annui e pertanto non necessitanti del voto unanime di tutti i condomini ma con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, cod. civ., quindi valida ed efficace.
Tale secondo comma dispone che, in prima convocazione, sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
E’ evidente che nel nostro caso sono state rispettati entrambi i requisiti richiesti dalla evocata norma codicistica: maggioranza assoluta degli intervenuti alla assemblea dei condomini (dalla lettura del testo della delibera 25/06/2015 risultavano presenti 11 condomini su 13 e che rappresentavano 936 millesimi di proprietà) e maggioranza assoluta del valore dell’edificio (537 mill./1000).
Quindi la delibera sull’approvazione del nuovo regolamento condominiale e sulle allegate tabelle di per se non è annullabile.
B. Altra cosa è invece verificare se tale delibera sia efficace e munita di esecutorietà per i condomini, atteso che gli effetti della delibera che approvava il nuovo regolamento e le stesse tabelle allegate, furono fatti decorrere espressamente “dalla prossima assemblea condominiale”.
Non può dubitarsi, a questo punto, che a mente del primo comma dell’art. 1137 cod. civ. le deliberazioni prese dall’assemblea dei condomini nel rispetto della normativa civilistica prevista per la regolare convocazione dell’assemblea e delle maggioranze prescritte dalle norme di riferimento ratione matariae renda obbligatoria la delibera adottata dall’assemblea dei condomini.
Va tuttavia osservato, al riguardo che appare alquanto opinabile che gli effetti di una delibera assembleare, vi è più se riguardi l’approvazione del Regolamento del Condominio e di nuove tabelle millesimali, possano essere fatti decorrere da un momento successivo a quello della data di approvazione delle delibera stessa, a fortiori se affidata ad un termine non fisso ma del tutto incerto, come quello stabilito nella assemblea del 25 giugno 2015.
Non c’è dubbio infatti che decidere di far decorrere gli effetti del nuovo regolamento e delle nuove tabelle millesimali dalla data di una prossima assemblea equivale a sottoporre la delibera ad una circostanza futura ed incerta, la cui verificazione rimane affidata all’arbitrio dell’amministratore del condominio ovvero dei condomini che la indìcano.
Sappiano che le delibere assembleari vanno interpretate secondo i canoni ermeneutici di cui all’art. 1362 e ss c.c.(Cass. sez. II, 28/02/2006 n. 4501).
Il Supremo Collegio al riguardo insegna che vadano privilegiati gli elementi letterali della delibera in prima battuta; di poi in ipotesi di insufficienza di questi debbono essere adoperati i criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui la valutazione del comportamento delle parti e la conservazione degli effetti dell’atto che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.
Orbene è certamente lecito (giusta l’art. 1353 c.c.c) che le parti possano subordinare l’efficacia o la risoluzione di un contratto o di un singolo patto ad un avvenimento futuro ed incerto.
In tale fattispecie va rinvenuto il criterio distintivo se la superiore clausola abbia introdotto sull’efficacia della delibera un termine ovvero una condizione. Il criterio distintivo tra termine e condizione lo si deve trovare nel requisito della certezza ovvero dell’incertezza del verificarsi di un evento futuro che le parti hanno previsto per l’assunzione di un obbligo o per l’adempimento di una prestazione. Ricorrerà quindi l’ipotesi del termine allorché detto evento futuro sia certo che avverrà, seppure sia privo di una sua collocazione cronologica e purché sia connesso ad un fatto che si verificherà certamente e, come tale, può riguardare sia l’efficacia inziale sia l’efficacia finale di un negozio giuridico o di una obbligazione.
Ove invece debba ritenersi si tratti di condizione, si verserà nell’incertezza dell’evento futuro dal cui verificarsi dipenderà il sorgere o il permanere dell’efficacia del contratto o dell’obbligazione assunta da una o dalle parti del negozio giuridico adottato (sul punto v.: Cass. sez. II n. 4124/2001).
Nel nostro caso ci si trova, ritiene questo giudice, nell’ipotesi di cui all’art. 1355 cod. civ., cioè ad una condizione meramente potestativa e per giunta mista perché la verificazione del fatto incerto (la prossima assemblea condominiale) da cui far decorrere gli effetti della obbligatorietà della delibera inerente l’applicazione delle nuove regole regolamentali del Condominio e l’applicazione persino delle stesse nuove tabelle condominiali, differenti rispetto alle tabelle approvate nel 2006, è affidata all’arbitrio dell’amministratore del Condominio ovvero di taluni condomini più diligenti che decideranno quando indire la successiva assemblea.
La clausola, dunque, della delibera che appone la condizione sospensiva della efficacia della delibera stessa dalla prossima assemblea dei condomini, subordinando l’assunzione degli obblighi dipendenti dal nuovo regolamento e la validità delle nuove tabelle millesimali alla mera volontà dell’amministratore (che in questo rapporto ha status di terzo rispetto ai condomini) e dunque ad un atto meramente arbitrario implica la negazione del vincolo tra i condomini, nel caso in parola la stessa obbligatorietà e decorrenza della delibera.
Quindi la delibera sotto questo aspetto risulta assolutamente nulla.
In tal senso non può che aderirsi a quanto prospettato dalla difesa degli attori che alla calendata assemblea aveva perfettamente denunciato tale situazione (quarto capoverso di pag. 5 della delibera 25/06/2015).
Tanto basti per stabilire una declaratoria di nullità radicale dell’intera delibera per quanto sin qui accertato, in cui vengono assorbiti gli ulteriori aspetti dell’impugnazione.
Gli esiti della c.t.u. affidata agli ausiliari ing. Si.Be. e arch. Va.Fa. potranno essere un utile strumento per il Condominio per adottare strumenti deliberativi più confacenti alo stato dei luoghi.
L’accoglimento della domanda principale ed assorbente degli attori consegue de plano il favore delle spese di causa che il convenuto Condominio dovrà pagare agli attori ai sensi dell’art. 91 c.p.c. per la sua soccombenza integrale.
Considerato il valore indeterminabile della causa e preso a base di riferimento lo scaglione medio tra 26.001,00 e 52.000,00 si valuta equamente indicare in complessivi Euro 7.807,00 di cui Euro 553,00 per esborsi documentati ed il resto per compensi difensivi, oltre spese forfetarie del 15 % sui compensi
difensivi e C.P.A. ed IVA come per legge.
Gravano ancora sul Condominio anche l’intera spesa di c.t.u. come liquidata con differenti decreti.
P.Q.M.
Ogni contraria domanda ed eccezione disattesa. Sentiti procuratori delle parti. Definitivamente pronunziando.
Accogliendo le domande attrice, dichiara la nullità assoluta della delibera adottata dall’assemblea dei condomini di via (…) 365 in data 25/06/2015.
Condanna il convenuto Condominio a rifondere gli attori delle spese del giudizio come in motivazione indicate in complessivi Euro 7.807,00 di cui Euro 553,00 per esborsi documentati, il tutto oltre spese forfetarie del 15% sui compensi ed accessori di legge.
Grava inoltre il convenuto Condominio della intera spesa di c.t.u. come da differenti decreti.
Sentenza esecutiva ope legis.
Così deciso in Palermo il 17 febbraio 2020.
Depositata in Cancelleria il 21 febbraio 2020.