Locazioni

Raccolta di sentenze massimate in materia di Locazioni sia di merito (Tribunale e Corte d’Appello) che di legittimità (Corte di Cassazione).
Ogni sentenze massimata contiene un link che rimanda pagina in cui è possibile consultare il testo integrale delle sentenza  

Il presente massimario è scaricabile in pdf nell’apposita sezione downloads oppure a questo link:

Registrazione del contratto di locazione  

Tribunale Rieti, civile Sentenza 12 settembre 2018, n. 421

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=10324

 

Tribunale Padova, Sezione 2 civile Sentenza 23 luglio 2018, n. 1503

Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nel l’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9898

Tribunale Vicenza, Sezione 1 civile Sentenza 20 luglio 2018, n. 1736

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo) la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1 comma 346, della L. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9847

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6009

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, una nullita’ per violazione di norme imperative ex articolo 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicita’, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonche’ con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4690

Corte di Cassazione, Sezioni Unite civile Sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601

In merito alla registrazione del contratto di locazione le Sezioni Unite civile hanno affermato i seguenti principi di diritto:
(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso;
(B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
(C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-cm

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 aprile 2017, n. 10498

La possibilita’ di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potra’ trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischiera’ azioni di rilascio e godra’ della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrera’ negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilita’ dell’azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto; posto che – individuato il dies a quo nella data della registrazione – il dies ad quem dovrebbe, comunque, risultare quello fissato dalle parti contraenti. Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulando, in definitiva, un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2935

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 7 marzo 2017, n. 5612

La circostanza che il patto di garanzia sia stato vergato in calce ad un contratto di locazione, soggetto all’obbligo di registrazione a pena di nullita’, costituisce una normale ipotesi di collegamento genetico, e non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione, previsto solo per la locazione dalla L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, non applicabile retroattivamente.
La circostanza, poi, che nel pattuire la garanzie le parti abbiano evaso od eluso un obbligo tributario, espone l’evasore all’obbligo del pagamento dell’imposta, degli interessi e delle sanzioni, ma non comporta la nullita’ del contratto, in virtu’ del generale principio desumibile dalla L. 27 luglio 2000, n. 212, articolo 10, comma 3, ultimo periodo, il quale stabilisce che “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullita’ del contratto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1178

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2017, n. 2368

la nullita’ prevista dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, che, in quanto nullo, non e’ sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validita’ dell’atto (Sez. U, Sentenza n. 18213 del 17/09/2015, Rv. 636471). Consegue che resta valido il solo contratto registrato ed quindi dovuto solamente il canone apparente.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2440

 

Pagamento del canone di locazione – Riduzione o sospensione pagamento canone di locazione

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 5 settembre 2018, n. 16913

l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=10129

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 2 ottobre 2018, n. 18743

in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 27 luglio 1978.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9936

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 3 ottobre 2018, n. 18818

in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 cod. civ.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9934

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 9 ottobre 2018, n. 19304

In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 L. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che – a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l’importo della spese processuali.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9932

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 10 ottobre 2018, n. 19459

il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9930

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 11 ottobre 2018, n. 19558

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9928

Tribunale Trieste, civile Sentenza 3 luglio 2018, n. 420

l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità – preclusa o, come in questo caso, estinta o comunque non accolta, l’opposizione tardiva – acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale sull’esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato, implicando altresì la dichiarazione di risoluzione del rapporto per inadempimento del conduttore. Poiché il giudicato, formatosi con l’ordinanza di convalida, copre il dedotto ed il deducibile in relazione al medesimo oggetto, e cioè non soltanto le ragioni giuridiche e di fatto fatte valere in giudizio, ma anche tutte le possibili questioni, proponibili sia in via di azione, sia in via di eccezione, le quali costituiscono precedenti logici essenziali e necessari della pronuncia, l’eccezione di nullità, per mancata registrazione, del contratto di locazione, risulta nel presente giudizio preclusa dal giudicato, avente a oggetto, tra l’altro, proprio l’esistenza di un valido contratto di locazione, presupposto logico – giuridico della convalida.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9815

Tribunale Gorizia, civile Sentenza 4 luglio 2018, n. 289

il mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione e degli oneri accessori – consistendo nella violazione della principale obbligazione a carico del conduttore – implica grave inadempimento del contratto, tale da alterarne in modo irreversibile l’equilibrio, e può giustificarsi solo ove sia mancata del tutto la controprestazione a carico del locatore, risultando altrimenti illegittima l’autoriduzione del canone e, a maggior ragione, la totale sospensione del pagamento.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9800

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 4 luglio 2018, n. 17541

in tema di locazione concernente un immobile adibito ad uso non abitativo, l’imposta sul valore aggiunto (IVA) non costituisce parte integrante del canone ma obbligazione accessoria a carico del conduttore, nei confronti del quale il locatore – su cui grava l’obbligo di versamento all’erario – puo’ chiedere il rimborso.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9762

Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 14 giugno 2018, n. 6802

una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’art. 1453 c.c., con l’intimazione di sfratto per morosità, non è poi possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex art. 1456 c.c., trattandosi di domande tra loro radicalmente diverse sia per quanto concerne il petitum (perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’art. 1453, si chiede una sentenza costitutiva, mentre con quella di cui all’art. 1456, si postula una sentenza dichiarativa), sia per quanto concerne la causa petendi (perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’art. 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole mentre, nell’altra, esso è dato dalla violazione ex se della clausola risolutiva espressa). La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8734

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 6 giugno 2018, n. 14508

la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volonta’, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni. Tuttavia, non puo’ essere imposto al locatore, in applicazione del generale principio di buona fede nell’esecuzione del contratto e del divieto dell’abuso del processo, di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8320

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 2 marzo 2018, n. 4913

la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, percio’ configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4340

 

Tribunale Busto Arsizio, Sezione 3 civile Sentenza 22 febbraio 2018, n. 338

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7930

 

Tribunale Palermo, Sezione 2 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 6490

La peculiarità del rapporto di locazione, caratterizzato, a differenza di altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, dal godimento dell’immobile, integrante la prestazione del locatore, imporrebbe dei correttivi alle regole di autotutela, nel senso che il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ridotto, unilateralmente ed immediatamente, in caso di omesso od inesatto adempimento del locatore senza l’intervento di un provvedimento giudiziale, anche sommario (art. 657 c.p.c.), salva l’ipotesi in cui la mancata controprestazione del conduttore dipenda dal mancato godimento dell’immobile e sia circoscritta alla sola durata della sua inutilizzabilità.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7317

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 22 settembre 2017, n. 22039

La giurisprudenza di questa Corte e’ consolidata nel senso di escludere l’eccezione di inadempimento del conduttore per i canoni, salvo il caso in cui la sospensione sia legittima in relazione all’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti con riguardo all’intero equilibrio del contratto e alla buona fede.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2283

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 21 giugno 2017, n. 15358 

in tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o piu’ mensilita’ del canone locativo ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilita’ di canone, la valutazione della gravita’ e dell’importanza dell’inadempimento, non e’ rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma e’ predeterminata legalmente ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 5 e 55.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2948

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 24 maggio 2017, n. 13092

intervenuta la disdetta del locatore, il conduttore e’ tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, salva la possibilita’ di esercitare ricorrendone le condizioni – il recesso per gravi motivi L. n. 392 del 1978, ex articolo 27, u.c., e fermo restando che, in questo caso, il pagamento dei canoni e’ dovuto fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1284

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 maggio 2017, n. 11783

qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non e’ proporzionale all’inadempimento del locatore ed e’ contrario a correttezza e buona fede.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1328

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 maggio 2017, n. 11781

qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore” (Cass. n. 8425/2006; cfr. anche Cass. n. 7772/2004, Cass. n. 2855/2005, Cass. n. 13133/2006, Cass. n. 261/2008) e risulta idonea a giustificare l’accoglimento della domanda di risoluzione per morosita’ della conduttrice e a determinare l’irrilevanza di ogni doglianza circa la persistenza dell’obbligo del locatore di garantire l’agibilita’ dell’immobile (nonostante l’assunzione degli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria da parte della conduttrice), giacche’ l’utilita’ che la conduttrice ha comunque continuato a trarre dall’occupazione dell’immobile ha determinato l’illegittimita’ della totale sospensione del pagamento dei canoni.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2932

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 13 aprile 2017, n. 9555

Come e’ noto, nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla disciplina L. n. 392 del 1978, articolo 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, in ordine ai quali l’offerta dei canoni insoluti effettuata dopo l’intimazione di sfratto non elide l’inadempimento rilevante a fini risolutori, dacche’, in forza del generale principio sancito dall’articolo 1453 c.c., comma 3, dalla data della domanda giudiziale (che e’ quella avanzata ex articolo 657 c.p.c., con l’intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto) il conduttore non puo’ piu’ adempiere.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2940

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 11 aprile 2017, n. 9271

in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1216

  

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 4 aprile 2017, n. 8675

Anche se il rapporto locatizio viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che puo’ avvenire mediante formale restituzione dell’immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l’avvenuta restituzione e permane l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali gia’ tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/p9gsqP-jI

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 23 marzo 2017, n. 7423

il conduttore di un immobile adibito ad attivita’ commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell’immobile (quand’anche sia cessato l’esercizio dell’attivita’ commerciale nell’immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all’obbligo di pagamento dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento; per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l’onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale ai sensi dell’articolo 1220 c.c., la restituzione dell’immobile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2923

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 14 marzo 2017, n. 6490 

nel caso in cui un contratto di locazione ad uso non abitativo preveda la possibilita’ dell’aggiornamento secondo gli indici Istat nonche’ il pagamento a semestralita’ posticipate, la richiesta di adeguamento proveniente dal locatore anteriormente alla scadenza del primo semestre comporta la revisione del canone locativo per l’intero semestre in corso e non ancora scaduto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2926

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 gennaio 2017, n. 1428

Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’articolo 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Ed, infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si e’ limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosita’ descritte e prese in considerazione dall’articolo 5 della stessa legge, di tal che e’ la stessa disposizione di cui all’articolo 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per se’, non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative.”), sedando cosi’ un contrasto che, successivamente, non si e’ piu’ manifestato, onde la giurisprudenza in tal senso non puo’ che definirsi consolidata.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1096

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 10 gennaio 2008, n. 261

In generale, in tema di locazione, al conduttore non e’ consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e cio’ anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore e’, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione e’ legittima soltanto se e’ conforme a lealta’ e buona fede.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2281

 

Articolo 79 Legge n. 392/1978 –  nullità dei patti contrari alla legge

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 19 giugno 2018, n. 16175

e’ nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione; la sanzione di nullita’ sancita dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste “in itinere” e diverse da quelle consentite “ex lege”, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone e’ nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9359

 

Tribunale Piacenza, civile Sentenza 20 febbraio 2018, n. 164

la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7945

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 14 marzo 2018, n. 6124

la sanzione di nullita’, prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, a riconoscergli, infine, altri, non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore, pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, sia indotto ad accettare condizioni lesive dei suoi diritti, va applicata con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione, ma non anche estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore medesimo (e gia’ immesso nel possesso del bene) onde regolare, convenzionalmente, gli effetti di vicende verificatesi in corso di rapporto e che, percio’, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali gia’ sorte e disponibili.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4618

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 9 marzo 2018, n. 5656

La clausola che preveda la pattuizione di un canone di locazione differenziato e crescente nel corso del rapporto al solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in violazione dei limiti imposti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32 (disposizione che ammette l’aggiornamento del canone in ragione dell’inflazione solo nei limiti nella misura del 75 per cento delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertato dall’ISTAT), e’ infatti certamente nulla, e cio’ anche sulla base dell’indirizzo che ammette la possibilita’ per le parti, in linea generale, di convenire un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto di locazione commerciale, senza l’espressa indicazione, nel contratto stesso, dei motivi incidenti sul sinallagma contrattuale che giustificano tale variazione (indirizzo di recente affermato da questa stessa Sezione: cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 22908 del 10/11/2016, Rv. 642971 – 01: “in tema di locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, e’ legittima la pattuizione di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, sia con pagamento di rate predeterminate per ciascun segmento temporale, sia con il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi piu’ brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia correlando l’entita’ del rateo all’incidenza di elementi e fatti predeterminati influenti sull’equilibrio sinallagmatico, ferma l’illegittimita’ della clausola – risultante anche da elementi extratestuali, l’allegazione dei quali e’ onere della parte che invochi la nullita’ della pattuizione – che invece persegua il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria in elusione dei limiti imposti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32 cosi’ incorrendo nella nullita’ ex articolo 79 medesima Legge”).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4616

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 2 marzo 2018, n. 4922

è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4451

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2006, n. 2142

Infatti, in materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla L. 27.07.1978 n. 392 è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 c.c., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2269

 

 

Consegna e restituzione del bene locato – Art. 1591 c.c. danni per ritardata restituzione

Tribunale Rovigo, Sezione 1 civile Sentenza 16 luglio 2018, n. 462

Il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento, dell’indennità di occupazione ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell’obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all’effettivo rilascio dell’immobile, deve essere effettuata in base all’art. 1 bis del d.l. n. 551 del 1988, convertito, con modif., dalla legge n. 61 del 1989.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9861

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 24 ottobre 2018, n. 26929

la presunzione di cui all’articolo 1590 c.c., comma 2, secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass. 26/07/2016, n. 15361 che, in applicazione del principio, ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all’uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e cio’ in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell’immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneita’ del bene all’uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la gia’ debole portata indiziaria di quegli elementi); spetta dunque, parimenti, al conduttore, in tale prospettiva, l’onere di provare che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9772

Tribunale Taranto, Sezione 2 civile Sentenza 25 giugno 2018, n. 1828

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza, legittimato a richiedere la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata. Pertanto, il conduttore convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi dell’eccezione de “iure tertii” contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9723

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 settembre 2018, n. 22281

Poiche’ la locazione e’ legittimamente posta in essere da chi ha la disponibilita’ del bene locato, a prescindere dalla titolarita’ o meno di diritti reali che quella gli assicurino, esula radicalmente dalle cause in materia di locazione qualunque questione su questi ultimi aspetti. E la nuda proprietaria non e’, in difetto – come nella specie – di una specifica allegazione di contitolarita’ originaria della qualita’ di locatore o di subentro formale nel contratto di locazione in forza di trasferimento della disponibilita’ di fatto sul bene (che di norma non inerisce alla costituzione della nuda proprieta’, quella disponibilita’ in tal caso spettando al titolare del diritto reale di godimento simmetrico e cioe’ all’usufruttuario), parte del contratto di locazione del bene che e’ oggetto del suo diritto reale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=10298

Tribunale Trieste, civile Sentenza 23 giugno 2018, n. 396

 la responsabilità del conduttore per la ritardata restituzione dell’immobile locato, disciplinata dall’art. 1591 c.c., ha natura contrattuale, in quanto “deriva dalla violazione dell’obbligo del “conduttore” – tale secondo la stessa definizione del predetto articolo – di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all’art. 2948 n. 3 cod. civ., bensì nell’ordinario termine decennale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9120

Tribunale Pordenone, civile Sentenza 8 giugno 2018, n. 471

 Il locatore può addebitare al conduttore i soli danni arrecati alla cosa locata, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1590, 1 comma, cod. civ.). Non può invece addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9116

 

Corte d’Appello Napoli, Sezione 2 civile Sentenza 6 giugno 2018, n. 2723

Il principio stabilito dall’art. 1591 cod. civ., relativo all’obbligo del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di dare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna effettiva di esso, salvo il risarcimento del maggior danno, deve trovare applicazione anche con riferimento al caso in cui il conduttore rivesta contestualmente anche la qualità di comproprietario del bene stesso, trovando giustificazione tale estensione nell’obbligo di reintegrare gli altri comproprietari nella facoltà di disporre della loro quota e di far uso della cosa comune secondo il loro diritto, alla stregua di quanto disposto espressamente dagli artt. 1102 e 1103 cod. civ.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8433

 

Corte d’Appello Potenza, civile Sentenza 6 giugno 2018, n. 366

Il conduttore che perda il godimento dell’immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell’immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell’immobile.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8345

 

Corte d’Appello Torino, civile Sentenza 20 febbraio 2018, n. 847

La disposizione sancita dall’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione) costituisce espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l’utilizzazione del bene dietro corrispettivo (…), per l’ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza averne più il titolo. In queste ipotesi, infatti, al vantaggio che consegue il concessionario da tale utilizzazione consegue un danno per il concedente, che ha come misura certa il corrispettivo periodico che era stato stabilito nel contratto, salva la prova del maggior danno.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7941

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 27 dicembre 2017, n. 30960

nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, cosi’ che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l’esplicazione di un’attivita’ straordinaria e gravosa) l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore e’ tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa e’ conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni; nel secondo caso invece (poiche’ l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attivita’ straordinaria e gravosa), il locatore puo’ legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2909

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 1 civile Ordinanza 23 novembre 2017, n. 27989

Trovava dunque applicazione l’articolo 1591 c.c., il quale prevede che il conduttore in mora a restituire la cosa e’ tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno: l’indennita’ di occupazione doveva pertanto essere liquidata in misura corrispondente, per ogni mese di ritardo, all’ammontare del canone contrattualmente pattuito.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2916

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 luglio 2016, n. 15361

la disposizione dell’articolo 1590 c.c., comma 2 (secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo) puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2263

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12006

in tema di locazione ad uso abitativo ed in ordine all’obbligo del conduttore di restituire la cosa alla scadenza del contratto, mentre l’espletamento della complessa procedura di cui all’articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2 (costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari) rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalita’ aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 c.c.) – purche’ serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell’immobile e redigere il verbale di consegna) e sempreche’ non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – quantunque non sufficiente a costituire in mora il locatore, e’ tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione ed a produrre l’effetto di cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione dell’immobile ex articolo 1591 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1326

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 18 maggio 2017, n. 12473

In tema di responsabilita’ del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all’articolo 1591 c.c., deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all’immobile e’ obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1316

 

 

Mutamento destinazione d’uso del bene locato

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 maggio 2017, n. 13705

Nel sistema delineato dall’articolo 80 cit., infatti, il locatore, nel momento in cui viene a conoscenza del fatto che il conduttore ha adibito l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, ha tre mesi di tempo per chiedere la risoluzione del contratto; in difetto, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile; e’ dunque l’inerzia del locatore, protrattasi per oltre tre mesi a fronte del mutamento della destinazione d’uso da parte del conduttore, ad integrare il fatto costitutivo del diritto all’indennita’  dato che tale inerzia si interpreta come implicito consenso al mutamento d’uso.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1270

  

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 2 febbraio 2017, n. 2702 

nel caso di unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore, prevede l’applicabilita’ del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo se il locatore non si attivi entro breve termine per la risoluzione del contratto, essendo diretto ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferito a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo, rientrante nella previsione degli articoli 27 e 42, della legge, ad una utilizzazione abitativa dell’immobile, regolata dal capo primo della legge medesima, o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo se questo determini il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge, come nel caso di locazione per esigenze abitative transitorie, disciplinata dall’articolo 26 lettera a utilizzata per destinazione abitativa stabile, o di altre leggi, restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali e’ configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’articolo 1453 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2929

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 settembre 2016, n. 18983

ai sensi dell’articolo 1587 c.c., comma 1, per come costantemente interpretato da questa corte, il conduttore ha l’obbligo di servirsi del bene locato per l’uso determinato in contratto dovendosi escludere che il godimento del bene possa estendersi oltre l’ambito delle facolta’ convenute o desumibili dalle circostanze esistenti al momento della conclusione del contratto; cosicche’ si ha inadempimento ogni qual volta il godimento, svolgendosi oltre detti limiti, sia abusato.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2279

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 8 maggio 2015, n. 9286

la necessita’ di destinare l’immobile locato ad uso non abitativo all’esercizio di una delle attivita’ indicate nella Legge n. 392 del 1978, articolo 27, diverse da quella alberghiera – come previsto dal combinato disposto dell’articolo 29, comma 1, lettera B) e articolo 73 di detta legge quale motivo di recesso del locatore dal contratto – non e’ invocabile con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso di albergo, alle quali restano applicabili solo le ipotesi di recesso per esse specificamente contemplate al richiamato articolo 29, comma 2, le quali non sono circoscritte agli immobili soggetti al vincolo di destinazione alberghiera. Detta disciplina manifestamente non appare in contrasto con il principio di uguaglianza stabilito dall’articolo 3 Cost., giustificandosi la difformita’ di trattamento rispetto alle locazioni degli altri immobili adibiti ad uso non abitativo con la discrezionalita’ della scelta di politica legislativa di assicurare una piu’ ampia durata dei rapporti locatizi degli immobili destinati ad attivita’ alberghiera.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-albergo

 

Obbligo di custodia e responsabilità ex art. 2051 cc

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 ottobre 2017, n. 25819

L’accertamento, da parte della medesima sentenza, dell’esistenza sul bene immobile condotto in locazione dai (OMISSIS) di un diritto di usufrutto in capo alla (OMISSIS) (circostanza pacifica tra le parti), avrebbe dovuto portare il Tribunale ad escludere la configurabilita’ di una proprieta’ “piena”, non limitata, in capo alla (OMISSIS), essendo il primo diritto reale incompatibile con il secondo.
La conseguenza di quanto sopra detto e’ che l’articolo 2051 c.c. non puo’ applicarsi ad entrambi in quanto non e’ ipotizzabile un eguale potere fisico sulla cosa da parte di persone aventi ipoteticamente titoli diversi, perche’ l’obbligo di vigilanza presuppone un potere fisico sulla cosa e quindi l’esercizio esclusivo di tale potere da parte dell’uno esclude che l’altro possa esercitare lo stesso potere. Tale principio si applica anche nel rapporto proprietario usufruttuario.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=2918

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 9 giugno 2016, n. 11815

la responsabilita’ prevista dagli articoli 2051 e 2053 c.c., implica la disponibilita’ giuridica e materiale del bene che da’ luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul conduttore la responsabilita’ per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilita’, con facolta’ ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, salva l’eventuale rivalsa del locatore, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertirlo della situazione di pericolo – rivalsa nella specie peraltro non oggetto di specifica domanda.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=6489

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 ottobre 2015, n. 21788

Occorre principalmente stabilire a chi spetta la responsabilita’, tra locatore e conduttore, di eventuali danni causati da infiltrazione. La responsabilita’ e’ diversa a secondo che gli impianti siano esterni o interni. E come gia’ affermato da questa Corte (Cass. n. 13881/2010) In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilita’ della responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa, e cioe’ la sua disponibilita’ giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilita’ giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, e’ responsabile in via esclusiva, ai sensi degli articoli 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilita’, ai sensi dell’articolo 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilita’, con facolta’ ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=6484

 

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 9 giugno 2010, n. 13881

Premesso infatti che ai fini della responsabilita’ ex articolo 2051 c.c. per i danni da cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa, ovvero la sua disponibilita’ giuridica e materiale con il conseguente potere di intervento su di essa, si rileva che secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, mentre il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilita’ giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, e’ responsabile in via esclusiva ai sensi degli articoli 2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilita’ con facolta’ ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilita’ verso questi ultimi, secondo le previsioni dell’articolo 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=6487

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 giugno 2007, n. 14745

Il proprietario di un immobile locato risponde, ex art. 2051 cod. civ., dei danni causati a terzi dall’immobile stesso nel solo caso in cui tali danni siano derivati dalle strutture murarie dell’immobile o dagli impianti in esse conglobati.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2277

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 3 agosto 2005, n. 16231

Ed in tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere – dovere di intervento di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. Pertanto, la locazione di immobile, la quale determina in linea di principio il trasferimento al conduttore della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, comporta l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore stesso, dal quale discende altresì la responsabilità a suo carico – e, ove la custodia finisca per fare capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, che importino l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene, la responsabilità in via solidale a carico di tutti – ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, rimanendo, invece, in capo al proprietario la responsabilità dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica, e, quindi, la custodia.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2275

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 9 febbraio 2004, n. 2422

Al riguardo, è pacifico che la locazione determina, in linea di principio, il trasferimento al conduttore, della disponibilità della res locata e delle sue pertinenze, con il conseguente obbligo di custodia, dal quale discende, altresì, quello di impedire che la cosa locata stessa arrechi danni a terzi. Dal che consegue il principio, già affermato dalle S. U. di questa Corte con la sentenza n. 12019 dell’11 novembre 1991, richiamata dalla ricorrente, secondo cui dei danni arrecati a terzi, con riguardo alle parti ed accessori del bene locato -come i servizi dell’appartamento- in ordine alle quali ha la facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, risponde il conduttore medesimo a titolo di responsabilità extracontrattuale, in base alla menzionata norma codicistica. Viceversa, il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e, quindi, la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c. c. dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2273

 

Scadenza, rinnovo, cessione e subentro nel contratto di locazione

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 4 luglio 2018, n. 17545

ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell’azienda esercitata all’interno dell’immobile concesso in locazione, intanto e’ opponibile (e dunque efficace) nei confronti del locatore, in quanto il conduttore abbia provveduto alla formale comunicazione al locatore di tale cessione “mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”, da tale momento decorrendo il termine per l’eventuale opposizione che la legge riserva al locatore, sussistendone i presupposti (“gravi motivi”).
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 5 luglio 2018, n. 17602

La L. n. 392 del 1978, articolo 36, non vieta che l’imprenditore ceda o affitti l’azienda senza effettuare la contestuale cessione del contratto di locazione o la sublocazione dell’immobile, limitandosi a prevedere che la stipulazione congiunta dei negozi rende superfluo il consenso del locatore alla cessione del contratto e inoperante l’eventuale divieto contrattuale di sublocazione.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 7 dicembre 2017, n. 29313 

la stipula o la rinnovazione tacita d’un contratto di locazione non puo’ desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, ne’ dal pagamento e dall’accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volonta’ delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2670

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 29 novembre 2017, n. 28471 

anche l’intimazione di sfratto puo’ contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto, e che “tale intimazione e’ direttamente riferibile al locatore in virtu’ della procura al difensore, che l’ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell’intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2672

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 21 novembre 2017, n. 27559 

Se tale recesso, infatti, valido non e’, il contratto continua a esistere e per la conduttrice ne discende pertanto l’obbligo al pagamento dei canoni, mentre non e’ configurabile alcun obbligo di buona fede della locatrice di adoperarsi per esonerarla da tale obbligo, essendo rimasto pienamente in vigore il sinallagma convenuto dalle parti stesse.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2675

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 13 giugno 2017, n. 14620

In tema di locazione, non e’ sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi nella specie), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimita’ se logicamente e correttamente motivato.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1399

  

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 21 giugno 2017, n. 15348

In tema di cessione del contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, ove il trasferimento del contratto si accompagni alla cessione integrale delle quote della società di persone costituita per l’esercizio dell’attività economica nell’immobile locato, trova applicazione l’art. 36 della l. n. 392 del 1978, dettato per l’analoga fattispecie in cui alla cessione della locazione si accompagni quella dell’azienda, atteso che il fondamento della norma risiede nell’esigenza, comune ad entrambe le ipotesi, di assicurare al locatore, che non può opporsi al mutamento soggettivo del contratto, la conservazione della garanzia patrimoniale generica offerta dall’originaria controparte contrattuale; ne consegue che gli ex soci illimitatamente responsabili cedenti, se non siano stati liberati dal locatore, restano obbligati nei confronti di quest’ultimo anche per i canoni maturati dopo la cessione, in caso di inadempimento della società e dei nuovi soci.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-eP

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 23 marzo 2017, n. 7430

Nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione e’ onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilita’ sussidiaria per l’ipotesi in cui il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-fU

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 marzo 2017, n. 7040

anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita’ di conduttori di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42 e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’articolo 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della L. n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volonta’ – successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtu’ di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta’ della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1152

 

Successione nel contratto di locazione

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 8 giugno 2018, n. 14894

nel momento in cui si realizza una successione tra conduttori, si verifica, altresi’, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell’immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9062

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 maggio 2017, n. 13708

il quale il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, puo’ validamente concederlo in locazione  analogamente e’ a dirsi quanto al contratto di affitto di azienda, alla cui stipulazione e’ legittimato chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del compendio aziendale, senza che sia necessario che abbia anche la proprieta’ dei beni strumentali destinati al suo funzionamento.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1261

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 maggio 2017, n. 13706

in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilita’ sussidiaria, contraddistinta dal mero “beneficium ordinis”, che consente, percio’, al locatore di rivolgersi al cedente, con la proposizione delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del cessionario nuovo conduttore, nei cui confronti e’ necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalita’ della messa in mora. Siffatto vincolo di responsabilita’ sussidiaria, nei termini e con gli effetti descritti, opera tuttavia quando vi sia una unica cessione di azienda e di contratto; nell’ipotesi invece di plurime cessioni “a catena”, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilita’, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarieta’ (prevista dall’articolo 1294 cod. civ.), in virtu’ della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1263

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12016

nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attivita’ svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione e’ soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1320

 

Indennità per la perdita dell’avviamento avviamento commerciale

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14721

La tutela dell’avviamento commerciale apprestata dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 35/40 per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attivita’ commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non puo’ essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attivita’ senza le prescritte autorizzazioni, poiche’ il presupposto della tutela risiede nella liceita’ dell’esercizio dell’attivita’ medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive frustrando l’applicazione di norme imperative che regolano le attivita’ economiche e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge che, quanto all’avviamento….consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8268

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 22 maggio 2018, n. 12607

la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; pertanto, da un lato non elide tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand’anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, ne’, dall’altro lato, per potersene egli valere gli necessita un’esplicita manifestazione di volonta’ in tal senso; ne consegue che il locatario che rilasci l’immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non puo’ dirsi, ai fini dell’esclusione del suo diritto all’indennita’ di avviamento commerciale, avere rilasciato l’immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=6903

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29835 

l’indennita’ per la perdita dell’avviamento di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 35, non compete al conduttore cessato nei casi in cui l’attivita’ di vendita sia avvenuta, in termini di prevalenza, con operatori professionali e fuori da un diretto contatto con il pubblico indifferenziato degli utenti e dei consumatori, (Sez. 3, Sentenza n. 11896 del 24/11/1998, Rv. 521053 – 01), con la conseguenza che, in caso di esercizio congiunto di vendita all’ingrosso e di vendita al minuto, il diritto all’indennita’ per la perdita dell’avviamento puo’ essere riconosciuto solo quando l’attivita’ di vendita al minuto abbia rivestito carattere di prevalenza rispetto all’altra, e sia avvenuta con modalita’ comportanti contatto diretto con il pubblico.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2668 

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 24 maggio 2017, n. 13091 

per stabilire se l’attivita’ svolta nell’immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale  occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell’ambito delle attivita’ ivi esercitate, dell’elemento imprenditoriale o di quello professionale” (Cass. n. 8558/2012), cosicche’ anche l’attivita’ del professionista puo’ assumere natura commerciale quando l’organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale, come “nel caso del laboratorio di analisi cliniche, che si connota solitamente come struttura organizzativa di dimensioni  o meno rilevanti, dove il professionista titolare si avvale stabilmente di una pluralita’ di collaboratori e di dotazioni tecniche di guisa che l’attivita’ professionale rappresenta una componente non predominante, per quanto indispensabile, del processo operativo.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-999

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 12 maggio 2017, n. 11770

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’art. 34 della l. n. 392 del 1978 è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-923

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12018

all’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennita’ per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennita’ a carico del locatore – che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilita’ in difetto del contemporaneo adempimento ad opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex articolo 1591 c.c. e di quella del locatore ex articolo 1224 stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge. Pertanto, non puo’ essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennita’ o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1318

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 12 maggio 2017, n. 11770

Infatti l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34 e’ dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed al danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attivita’ in altro locale dello stesso immobile o in diverso immobile situato nelle vicinanze.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1330

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 4 aprile 2017, n. 8677 

in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciale, gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennita’ per la perdita dell’avviamento non cominciano a decorrere finche’ non sia avvenuto, da parte del conduttore, il rilascio dell’immobile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2951

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 marzo 2017, n. 7039

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attivita’ che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessita’ e interesse ad entrare in contatto con l’impresa mentre non ha alcun rilievo l’entita’ numerica della cerchia degli avventori raggiunta o il mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante i locali locati.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-921

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 7 marzo 2017, n. 5603

In ogni caso, mette conto di rilevare che il conduttore puo’ agire per la determinazione dell’indennita’ e la condanna al suo pagamento, ancorche’ non abbia rilasciato l’immobile perche’ essa non gli sia stata corrisposta. In tal caso, ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, il giudice di merito puo’ e deve accogliere la richiesta di condanna al pagamento della somma determinata come dovuta, condizionando tale condanna al verificarsi del rilascio (e comunque alla liberazione con la tecnica della mora credendi dalla relativa obbligazione), atteso che la stessa previsione del comma 3 dell’articolo 34, la’ dove subordina l’esecuzione del rilascio alla corresponsione dell’indennita’, implicando che il concreto adempimento delle due obbligazioni (salvo che il conduttore non si voglia avvalere della previsione e rilasci in corso di giudizio) debba essere contemporaneo, giustifica la condanna al pagamento come condizionata al rilascio, cosi’ ammettendo implicitamente la condanna condizionale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1172

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 febbraio 2017, n. 5039

La “affinita’” tra l’attivita’ esercitata nell’immobile locato dal conduttore uscente, e quella intrapresavi dal conduttore entrante, va accertata non gia’ in base al contenuto oggettivo dei servizi o prodotti offerti al pubblico, ma in base alla astratta idoneita’ dell’attivita’ entrante ad intercettare anche solo in parte la clientela dell’attivita’ uscente. Viola, pertanto, la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, comma 2, il giudice che escluda la suddetta affinita’ per il solo fatto che il conduttore uscente e quello entrante vendano beni della stessa natura, ma di foggia, stile o marchio diversi.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1119

 

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 12 gennaio 2017, n. 655

E’ jus receptum che la tutela dell’avviamento commerciale, apprestata dalla L. n. 392 del 1978, articoli 34 e ss. per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attivita’ commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non puo’ essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attivita’ senza le prescritte autorizzazioni.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1101

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 23 settembre 2015, n. 18812 

Va considerato, infatti, che esiste un consolidato orientamento di legittimita’ – cui il Collegio intende dare continuita’ – secondo cui l’indennita’ per la perdita dell’avviamento “compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione” (Cass. n. 2485/1998) e che “l’intervenuta disdetta … inviata dal locatore e’ idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennita’ di avviamento” (Cass. n. 454/2009), mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che “il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attivita’” (Cass. n. 17698/2013), ancorche’ “prima della cessazione del rapporto” (Cass. n. 12279/2000), o che, “a seguito della comunicazione del locatore di non voler proseguire la locazione, … abbia trasferito altrove la propria attivita’”.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1001

 

Azione di ripetizione di somme indebitamente pagate dal conduttore

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2397

Il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa L. n. 392 del 1978 , previsto dall’art. 79, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7380

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 19 gennaio 2018, n. 1262

il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l’onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell’immobile oggetto del contratto – la quale coincide con la data in cui il bene viene posto nell’effettiva disponibilita’ del locatore – e non dalla cessazione del rapporto giuridico tra le parti. E’, pertanto, irrilevante ai fini del decorso del suddetto termine la circostanza che, alla scadenza del contratto soggetto al regime vincolistico, le parti ne abbiano stipulato uno nuovo, sottratto a tale regime, quando non vi sia stata soluzione di continuita’ nel godimento dell’immobile da parte del conduttore. Nel caso di specie trova applicazione la stessa ragione ispiratrice di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79, inteso ad assicurare anzitutto il pacifico godimento del bene locato, rinviando a data successiva al predetto godimento la scadenza del termine per far valere eventuali violazioni di diritto. Di fatti la locatrice avrebbe sempre potuto adottare ritorsioni sul conduttore anche in relazione alla nuova locazione ed al prosieguo del nuovo contratto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=3125

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 16 ottobre 2017, n. 24279

il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l’onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell’immobile oggetto del contratto – la quale coincide con la data in cui il bene viene posto nell’effettiva disponibilita’ del locatore – e non dalla cessazione del rapporto giuridico tra le parti, irrilevante essendo, pertanto, anche l’eventuale successione nel rapporto dal lato del locatore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2196

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 11 luglio 2017, n. 17050

il conduttore ha diritto a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti e richiesti anche implicitamente.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link:  https://wp.me/s9gsqP-2954

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 maggio 2017, n. 13711

in tema di locazioni di immobili urbani, la particolare azione di ripetizione, prevista dal citato articolo 79, delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone legale si differenzia dalla comune azione di ripetizione di indebito, trovando titolo nel rapporto di locazione, sicche’ la relativa legittimazione spetta unicamente al conduttore, anche se il pagamento dei canoni sia stato effettuato da altra persona.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1259

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 6 febbraio 2017, n. 3104

in tema di locazioni ad uso abitativo, la rinnovazione tacita di un contratto con canone ultralegale, intervenuta successivamente all’entrata in vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, legittima il conduttore ad esercitare l’azione prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79 onde ottenere l’applicazione del canone cd. equo, determinato ai sensi degli articoli 12 e ss. citata L. n. 392, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza, ivi compreso il periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nel vigore della L. n. 431 del 1998, con sostituzione imperativa del canone convenzionale ai sensi dell’articolo 1339 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2946

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 11 gennaio 2017, n. 411

considerato che l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone e’ una particolare azione di ripetizione di indebito (cfr., tra le altre, Cass. ord. n. 13424/15, nonche’ Cass. n. 2965/11 e n. 2113/05). Pertanto, la prova del fatto costitutivo consistente nel pagamento di somme in misura superiore al dovuto spetta all’attore (cfr. Cass. n. 17146/03, per la generale azione di indebito): il conduttore deve dare la prova, anche presuntiva (cfr. Cass. n. 12866/15), dei versamenti effettivamente compiuti, non essendo sufficiente la previsione contenuta nel contratto della misura del canone eccedente quella legale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2906

 

Casistica varia: pacifico godimento dell’immobile, vizi della cosa locata, responsabilità per inadempimento.

Tribunale Latina, civile Sentenza 24 luglio 2018, n. 1964

In materia di immissioni intollerabili, poi, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se lo stesso abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non anche per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi. La domanda volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale subìto in conseguenza di immissioni illegittime va proposta, quindi, nei confronti del soggetto individuato dal criterio di imputazione della responsabilità, che può essere l’autore (morale o materiale) del fatto illecito, allorché il criterio di imputazione sia la colpa o il dolo, ovvero il custode della cosa, qualora detto criterio si identifichi nel rapporto di custodia ex art. 2051 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9944

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 13 luglio 2018, n. 18756

In tema di danni da cose in custodia, poiche’ la responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., implica la disponibilita’ giuridica e materiale del bene che da’ luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilita’ per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilita’.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9836

Tribunale Trieste, civile Sentenza 19 giugno 2018, n. 390

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. Nel rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione, per cui sugli immobili oggetto di comunione concorrono in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9520

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 26 settembre 2018, n. 22823

l’articolo 1588 c.c., ove sancisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, occorre che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9498

 

Corte di Cassazione, Sezione 1 civile Ordinanza 14 giugno 2018, n. 15699

nel quadro del rapporto di locazione, che, a differenza del comodato, si connota per la sua onerosita’, ed impone al locatore di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, il locatore non e’ mai obbligato, almeno per regola generale, ad effettuare interventi sulla cosa locata tali da migliorarne le condizioni, dovendo egli – come bene e’ stato detto – semplicemente mantenere la cosa nello stesso stato in cui e’ obbligato a consegnarla. Sicche’, le obbligazioni del locatore previste dagli articoli 1575 e 1576 c.c., non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, ne’ il locatore e’ tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti: normativa in forza della quale il conduttore non ha diritto al rimborso delle spese per miglioramenti e addizioni, ma soltanto, a determinate condizioni, ad un’indennita.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8720

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 15 giugno 2018, n. 15767

il condomino che abbia locato la propria unita’ abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’articolo 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione. Rileva in tal caso la violazione delle norme condominiali.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8658

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14731

nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi, nonche’ al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento a carico del locatore e cio’ anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiu’ stante il riconoscimento dell’idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8249

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14725

il ricorso straordinario per cassazione, ai sensi dell’articolo 111 Cost., contro i provvedimenti adottati con forma diversa dalla sentenza e’ consentito a condizione che essi abbiano la natura sostanziale di una sentenza, nel senso che, oltre ad incidere su diritti soggettivi di natura sostanziale delle parti, abbiano attitudine al passaggio in giudicato formale e sostanziale. Ne consegue che non e’ impugnabile con detto ricorso l’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni di cui all’articolo 665 c.p.c., che non definisce la causa, perche’ nel giudizio sul rilascio dell’immobile possono essere rimessi in discussione tutti i fatti che si assume siano stati trascurati dal giudice dell’ordinanza.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8263

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 15 marzo 2018, n. 6390

nel caso in cui ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente in quanto tale ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l’autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=5000

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6387

incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328. E gia’ Cass., 19/7/1957, n. 3045), e cioe’ il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilita’, che il deterioramento si e’ verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4596

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6395

il conduttore, nel caso in cui la cosa locata necessiti di una riparazione eccedente la normale manutenzione e detta riparazione presenti il carattere dell’urgenza, ha l’onere di avvisare il locatore (a carico del quale esclusivamente grava l’obbligo di provvedere a dette riparazioni), ma – nel caso in cui il locatore, pur avvisato, rimanga inerte – ha facolta’ di provvedere direttamente a dette riparazioni, salvo richiederne poi il rimborso ed il risarcimento danni (non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4665

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6010

la molestia di diritto, dalla quale il conduttore ha diritto di essere garantito dal locatore ai sensi dell’articolo 1585 c.c., puo’ essere anche realizzata dal comportamento del terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione materiale del bene che ne limiti il godimento e dimostri, al contempo, la volonta’ di contestare il diritto del locatore contrapponendovi un diritto proprio.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4611

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6015

Nelle obbligazioni di durata assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo ex articolo 1383 c.c. fra la prestazione principale e la penale concerne le sole prestazioni gia’ maturate ed inadempiute, ma non anche quelle non ancora maturate, non coperte dalla penale, giacche’, in caso contrario, il debitore potrebbe sottrarsi all’obbligazione attraverso il proprio inadempimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, in ipotesi di risoluzione di diritto del contratto di affitto di azienda, aveva escluso che il risarcimento dovuto per la tardiva riconsegna dell’immobile, ex articolo 1591 c.c., potesse ritenersi compreso in una penale azionata per il mancato pagamento del canone)”.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4459

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 1 marzo 2018, n. 4908

il proprietario d’un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligen.za di cui all’articolo 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4336

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 8 febbraio 2018, n. 3022

la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso puo’ pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e cio’ sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’articolo 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex articolo 24 stessa legge.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4183

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 8 febbraio 2018, n. 3026

la natura del bene dedotto ad oggetto del rapporto contrattuale in esame non presentasse alcun requisito suscettibile di evidenziarne, in termini di assorbente rilevanza, aspetti di potenziale capacita’ produttiva, non essendo l’immobile stato considerato come uno degli elementi costitutivi di un complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarita’ per il conseguimento di un determinato fine produttivo, bensi’ nella sua individualita’ giuridica, ancorche’ con accessori collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione, in tal senso ritenendo prevalenti i diversi profili di riconducibilita’ del rapporto allo schema della locazione in ragione della concreta configurazione (comunque non produttiva) del bene concesso in godimento.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4179

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 gennaio 2018, n. 2333

costituiscono “vizi della cosa locata, agli effetti dell’articolo 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’articolo 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneita’ all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilita’ dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrita’ in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione” – ha “escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’articolo 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale”.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=5719

 

Tribunale Potenza, civile Sentenza 24 gennaio 2018, n. 38

Quanto alla valutazione della gravità dell’inadempimento, giova poi rammentare che l’art. 5 della L. 392/78, introduttivo di una “predeterminazione legale” della gravità dell’inadempimento al fine della risoluzione del rapporto locatizio, non trova sic e simpliciter applicazione per le locazioni ad uso non abitativo atteso che tale norma, specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7390

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 1379

in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso; la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7319

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 17 gennaio 2018, n. 1218

una volta proposta con l’intimazione di sfratto per morosità l’ordinaria domanda ex articolo 1453 c.c., non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’art. 1456 c.c.., atteso che quest’ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”, perché invocando la risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all’articolo 1456 c.c. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla “causa petendi”, perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453 c.c. il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, le violazione della clausola risolutiva espressa (Cass. civ., n. 11864/15, in senso conforme, Cass. civ., n. 24207/06). Pertanto, la stessa deve ritenersi “inammissibile come domanda nuova la domanda ex articolo 1456 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7442

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 15 gennaio 2018, n. 1034

il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui al momento della proposizione della domanda detto bene è detenuto da un terzo, perché la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, se il titolo in base al quale costui occupa l’immobile presuppone quello del conduttore, ovvero, nell’ipotesi di trasferimento a titolo particolare della cosa locata, ai sensi dell’art. 1599 c.c., se il titolo, pur proveniente dal proprietario alienante originario locatore, non risulti opponibile all’acquirente perché privo di data certa anteriore all’alienazione della “res locata”.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7448

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 20 dicembre 2017, n. 30541

il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili non e’ di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2943

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29638

il carattere abusivo dell’immobile locato non importa nullita’ del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceita’ dell’oggetto del contratto ex articolo 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex articolo 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), ne’ potendo operare la nullita’ L. n. 47 del 1985, ex articolo 40 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2207

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 19 ottobre 2017, n. 24782

il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, puo’ validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione e’ riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente (cfr. Cass. 22.10.2014, n. 22346; Cass. 27.12.2016, n. 27021. Diversamente cfr. Cass. 10.12.2004, n. 23086, secondo cui per assumere la qualita’ di locatore non e’ necessario avere un diritto reale sulla cosa, in quanto il contratto di locazione ha natura personale e prescinde dall’esistenza e dalla titolarita’ da parte del locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilita’, la quale, tuttavia, deve essere giuridica e non di mero fatto, cioe’ deve avere la sua genesi in un rapporto o titolo giuridico atto a giustificare il potere del locatore di trasferire al conduttore la detenzione ed il godimento del bene; ne consegue che non puo’ assumere la qualita’ di locatore colui che abbia soltanto la disponibilita’ di fatto del bene).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2920

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 27 settembre 2017, n. 22647

Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volonta’ delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-ck

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 giugno 2017, n. 15146

il diritto di prelazione e di riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 presuppone la perfetta coincidenza dell’immobile alienato con quello locato, e non sussiste, pertanto, nel caso di vendita in blocco dell’intero stabile, ovvero di vendita cumulativa, per un prezzo unico, di piu’ unita’ immobiliari senza distinzione per parti, costituendo, in tal caso, la “res” alienata un bene diverso dalle singole unita’ che lo compongono.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1384

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 giugno 2017, n. 14625

In tema di sfratto per morosita’ alla cui convalida l’intimato si sia opposto, qualora il giudice erroneamente, anziche’ adottare i provvedimenti di cui agli articoli 665 e 667 c.p.c., emetta senz’altro ordinanza di convalida, questa assume natura decisoria e contenuto sostanziale di sentenza e l’impugnazione deve essere proposta con l’appello. Con tale atto l’intimato potra’ chiedere di essere rimesso nei termini per espletare l’attivita’ difensiva che gli e’ stata impedita in primo grado, fermo restando che il giudice d’appello decidera’ la controversia nel merito, giacche’ l’omissione del mutamento di rito non integra alcuna delle ipotesi tassativamente previste dagli articoli 343 e 354 c.p.c., per la rimessio-ne della causa al primo giudice.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1396

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 aprile 2017, n. 10505

il proprietario dell’immobile ha ugualmente diritto al rimborso delle spese sostenute per erogare i servizi comuni e per l’ordinario mantenimento delle parti comuni da parte dei conduttori a prescindere dall’esistenza di un condominio e purche’ fornisca i giustificativi di spesa e i criteri di ripartizione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-1190

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 aprile 2017, n. 9558

se il locatore ha assunto la obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile espressamente in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, occorrendo all’uopo una “specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore”, in tal caso l’impedimento all’esercizio della attivita’ svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformita’ urbanistica della destinazione impressa dalle parti all’immobile, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-984

 

Tribunale La Spezia, civile Sentenza 27 febbraio 2018, n. 162

il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 L. 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss. cod. proc. civ.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7532

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 1 civile Ordinanza 22 febbraio 2018, n. 4373

l’eccezione di cui all’articolo 1957 c.c., comma 1, e’ eccezione di decadenza, come tale non rilevabile d’ufficio (il principio e’ del tutto pacifico e risulta affermato da questa Corte fin da Cass. 17 giugno 1963, n. 1613); e’, parimenti, eccezione in senso stretto quella di cui all’articolo 1227 c.c., comma 2, (Cass. 2 marzo 2012, n. 3240; Cass. 25 maggio 2010, n. 12714): e a tale eccezione e’ riconducibile la difesa svolta dall’odierna ricorrente (difesa intesa a valorizzare una condotta diligente – la denuncia del sinistro all’assicuratore – che avrebbe consentito di evitare il danno lamentato).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7920

Tribunale Bolzano, Sezione 2 civile Sentenza 22 febbraio 2018, n. 238

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre quando sussistano significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari; ne deriva che, nell’effettuare la relativa indagine, il giudice di merito è tenuto a considerare, e quindi ad esplicitare in motivazione, i criteri oggettivi seguiti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7934

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4004

Per quel che concerne, invece, il deposito cauzionale, la domanda riconvenzionale di restituzione va accolta, dato che, cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge, con conseguente obbligo restitutorio in capo al locatore, salvo l’ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni subiti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7939

 

Corte d’Appello Palermo, Sezione 2 civile Sentenza 16 febbraio 2018, n. 327

In sostanza l’ipotesi di stipula di una locazione transitoria che non risponde a realtà perché il conduttore adibisce o ha adibito l’immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione; il conduttore che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria (quanto a durata quadriennale ed equo canone) deve provare la simulazione, dunque la circostanza che il locatore, al momento della stipula della locazione, fosse a conoscenza della esigenza abitativa effettiva “primaria” del conduttore o aveva riconosciuto questa esigenza, oppure l’accordo simulatorio.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7951

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 15 febbraio 2018, n. 3505

La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 operata dall’art. 1 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modifiche, dalla L. n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato L. n. 392 del 1978 art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7959

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 14 febbraio 2018, n. 3629

con riguardo ad opposizione proposta dopo la convalida di licenza o di sfratto ai sensi dell’articolo 668 c.p.c., l’impossibilità a comparire dell’intimato (o, se questo si sia costituito, del suo difensore) per forza maggiore puo’ anche dipendere da un malore purche’ il giudice di merito (con valutazione di fatto, incensurabile in sede di legittimita’, se congruamente motivata) accerti, anche avvalendosi delle nozioni di comune esperienza, adeguate per valutare la gravita’ e gli effetti delle malattie comuni, che tale malore sia stato improvviso ed imprevedibile e che sussista un effettivo nesso di causalita’ tra lo stato di malattia e la mancata comparizione della parte.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7963

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2017, n. 2319

Sul punto la critica formulata con il motivo non coglie quindi la “ratio decidendi”, posto che il mero richiamo al “nomen juris” (contratto di gestione) indicato nel testo contrattuale ed alla clausola 7 – ed alla interpretazione letterale della stessa – non esclude, per cio’ stesso, l’applicabilita’ alla fattispecie delle norme della legge sull’equo canone (anche ammesso, secondo la prospettazione del ricorrente, che si versi in tema di negozio atipico o di “negozio misto” – appalto di servizi e locazione -, non viene fornita nel motivo alcuna argomentazione idonea ad escludere che il rapporto possa almeno in parte essere regolato anche dalle disposizioni della L. n. 392 del 1978), tenuto conto altresi’ che la disposizione, letta in sistema con le altre, viene soltanto a ribadire che le parti non hanno inteso limitarsi alla mera concessione in godimento di un immobile dietro corrispettivo, ma hanno voluto disciplinare “anche” l’affidamento della gestione di un servizio (bar-ristorazione e rivendita giornali), con organizzazione aziendale affidata al gestore e servizi da erogare secondo condizioni prestabilite in contratto, cui l’immobile doveva essere destinato.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-ah

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 gennaio 2017, n. 1426

in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per se’ un danno da “perdita subita”, ne’ un danno da “mancato guadagno”, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore – locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento; un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio puo’, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, ne’ in via diretta ne’ in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell’obbligazione di rilascio nei sensi dell’articolo 1590 c.c.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 3 gennaio 2017, n. 14

ove il conduttore chieda l’indennita’ per i miglioramenti apportati alla cosa locata ex articolo 1592 c.c., grava su di lui l’onere della prova del consenso del locatore ai miglioramenti, costituendo tale consenso fatto costitutivo del preteso diritto.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 10 novembre 2016, n. 22976

deve ritenersi, infatti, che quando il conduttore si limiti a non opporsi ad una iniziativa risolutiva del locatore (ancorche’ infondata) o non aderisca alle nuove condizioni economiche cui il locatore condiziona la prosecuzione del rapporto non ricorra un’ipotesi di disdetta o recesso del conduttore ai sensi del cit. articolo 34, che – per essere tale – deve prescindere da qualunque preventiva iniziativa del locatore volta a far cessare il rapporto o a subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 29 settembre 2015, n. 19226

le obbligazioni del locatore previste dagli artt 1575 e 1576 c.c., non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorita’, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, ne’ il locatore e’ tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2267

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 9 giugno 2015, n. 11865

salvo patto contrario – non e’ onere del locatore ottenere le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l’uso del bene locato; sicche’, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento in capo al locatore, quand1anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 15 maggio 2007, n. 11198

costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. -la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento- quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2265