Promessa verbale di vendita

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i contratti traslativi della proprieta’ di beni immobili o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari su cosa altrui devono, ai sensi dell’articolo 1350 c.c., rivestire la forma scritta ad substantiam; sicche’ e’ nulla la promessa verbale dei proprietari del suolo di trasferirsi reciprocamente la proprieta’ del manufatto su di esso edificato per singole porzioni individuate nel corso del godimento delle rispettive abitazioni.

Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Sentenza|10 ottobre 2019| n. 25539

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6056/2014 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio del secondo difensore;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. Prof. (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 131 depositata il 16 gennaio 2013;

udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 6 marzo 2019 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per l’accoglimento dei motivi tre e cinque del ricorso;

uditi gli Avv.ti (OMISSIS), per parte ricorrente, e (OMISSIS) (con delega dell’Avv. (OMISSIS)), per parte resistente.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Varese, con sentenza n. 181 del 2008, pronunciando sulla domanda di divisione di bene in comproprieta’ proposta da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), nonche’ sulla riconvenzionale spiegata da quest’ultimo di accertamento dell’intervenuta usucapione, in accoglimento di quest’ultima, dichiarava che il convenuto aveva acquistato la piena ed esclusiva proprieta’ delle porzioni individuate con il colore giallo e con il colore rosso nella planimetria allegata per usucapione ultraventennale e per l’effetto respingeva la domanda attorea.

In virtu’ di rituale impugnazione interposta dal (OMISSIS) e dagli (OMISSIS), la Corte d’appello di Milano, nella resistenza dell’appellato, che proponeva anche appello incidentale, respingeva il gravame principale, assorbito quello incidentale.

Nel condividere la decisione del giudice di prime cure, la Corte territoriale riteneva acquisita la prova dell’intervenuta usucapione in favore dell’appellato sia dell’area del fabbricato colorata in rosso sia di quella colorata in giallo, di spettanza degli attori/appellanti, evidenziando che si trattava di area che era stata usucapita gia’ dalla dante causa dell’appellato, (OMISSIS), la quale la possedeva almeno dall’anno 1980 (alienata la quota al (OMISSIS) nel 1996), e comunque per cumulo dei periodi di possesso fra la (OMISSIS) ed il (OMISSIS).

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Milano hanno proposto ricorso per cassazione gli (OMISSIS) ed il (OMISSIS), sulla base di cinque motivi, cui ha resistito il (OMISSIS) con controricorso.

Fissata adunanza camerale per il 18 gennaio 2018, la causa e’ stata rinviata alla pubblica udienza con ordinanza interlocutoria di questa seconda sezione, n. 21419 del 30 agosto 2018, per i profili di novita’ e di rilevanza che ponevano le censure.

In prossimita’ dell’adunanza camerale l’Avvocato generale, Dott. (OMISSIS), depositava le proprie conclusioni del senso dell’accoglimento del quinto motivo di ricorso, respinti i primi quattro, e la parte ricorrente presentava memoria illustrativa; anche in vista della udienza pubblica i ricorrenti hanno depositato memoria ex articolo 378 c.p.c., al pari del controricorrente.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e la falsa

applicazione degli articoli 1158 e 1102 c.c., per avere la corte di merito ritenuta maturata l’usucapione sulla base di elementi quali il godimento esclusivo del bene e gli atti di gestione, irrilevanti in ipotesi di comproprieta’. In altri termini, la pronuncia impugnata non avrebbe tenuto conto dei principi di diritto affermati dalla giurisprudenza di legittimita’ in ipotesi di usucapione di quota indivisa di bene in regime di comproprieta’.

Con il secondo motivo viene denunciata la violazione e la falsa applicazione degli articoli 132, 112 c.p.c. e articolo 118 disp. att. c.p.c., in subordine l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti, ravvisando i ricorrenti l’assoluta carenza dell’impianto motivazionale addotto a sostegno delle conclusioni cui e’ approdato il giudice di appello quanto alla ritenuta usucapione del bene in comproprieta’, limitandosi a riportare il contenuto della sentenza di primo grado, richiamando le dichiarazioni testimoniali ivi assunte, senza dare alcuna rilevanza alle specifiche critiche degli appellanti, quali il cattivo uso del potere di valutazione degli elementi di prova, la circostanza che il (OMISSIS) avrebbe compiuto unicamente non meglio precisati interventi di manutenzione, compiuti peraltro nell’area gialla anche da (OMISSIS), i rapporti di parentela fra i compossessori.

I primi due motivi, da trattare congiuntamente per la loro intima connessione, contestano, sia pure con diversita’ di argomenti, il fatto che sia stata riconosciuta maturata l’usucapione in favore del dante causa del (OMISSIS) sulla base di requisiti non previsti come rilevanti nell’ipotesi esaminata, trattandosi di comunione indivisa di beni. Tali motivi sono fondati per le ragioni di seguito esposte.

Occorre osservare che questa Corte, componendo il contrasto tra le sezioni semplici in ordine all’appartenenza della costruzione realizzata da un solo comproprietario su suolo comune, ha ritenuto applicabile anche in materia di comunione l’articolo 934 c.c., precisando che:

a) la disciplina della comunione non configura una deroga legale al principio di accessione, che invece opera anche riguardo alla costruzione realizzata da uno dei contitolari sul suolo in comproprieta’;

b) nel caso di comunione del suolo e di costruzione eseguita su di esso da uno o da alcuni soltanto dei comunisti, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprieta’ della costruzione, in rapporto alle rispettive quote, per il semplice fatto di essere comproprietari del suolo, a prescindere dalla volonta’ dei singoli e dalla buona fede del costruttore;

c) per escludere l’applicabilita’ dell’articolo 934 c.c., occorre un apposito contratto stipulato tra il proprietario del suolo e il costruttore dell’opera, che attribuisca a quest’ultimo il diritto di proprieta’ sulle opere realizzate e che, ai sensi dell’articolo 1350 c.c., deve rivestire la forma scritta ad substantiam, come per iscritto deve risultare la rinuncia del proprietario al diritto di accessione;

d) quando la costruzione e’ stata edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei condomini, ovvero quando pregiudichi comunque il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari, i singoli titolari possono esercitare – nei confronti del comproprietario costruttore – le ordinarie azioni possessorie e di rivendica o in alternativa, possono chiedere la demolizione, sempre che il costruttore abbia agito contro l’esplicito divieto degli altri o nella loro ignoranza (Cass. Sez. Un. 3873 del 2018).

Premesso quanto sopra, tornando all’esame della fattispecie concreta sottoposta al giudizio di questa Corte, va rilevato come le rationes decidendi della sentenza impugnata contrastino con i principi di diritto sopra esposti.

I giudici di merito hanno totalmente negletto l’istituto dell’accessione di cui all’articolo 934 c.c. e con tutte le sue implicazioni, ravvisando i presupposti del compimento dell’usucapione di costruzione comune ex articolo 1111 c.c., nel godimento esclusivo per singole porzioni da parte di ciascun comproprietario in virtu’ di non meglio individuati accordi, sia quanto al contenuto sia quanto alla forma, di cui pero’ e’ stata ritenuta raggiunta la prova attraverso le dichiarazioni testimoniali assunte.

Cosi’ facendo, la Corte territoriale ha mostrato di non tener conto del principio di diritto, ripetutamente affermato da questa Corte regolatrice, secondo cui i contratti traslativi della proprieta’ di beni immobili o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari su cosa altrui devono, ai sensi dell’articolo 1350 c.c., rivestire la forma scritta ad substantiam (Cass. n. 1543 del 1999; Cass. n. 3714 del 1994; Cass., n. 5511 del 1984; Cass. n. 1811 del 1984); sicche’ e’ nulla la promessa verbale dei proprietari del suolo di trasferirsi reciprocamente la proprieta’ del manufatto su di esso edificato per singole porzioni individuate nel corso del godimento delle rispettive abitazioni (cfr. Cass. n. 6380 del 1988).

La Corte territoriale avrebbe dovuto, invece, verificare se fosse stato stipulato tra le parti un contratto redatto in forma scritta avente ad oggetto il trasferimento della proprieta’ del suolo su cui insiste la costruzione unitamente alla porzione realizzata di detta costruzione ovvero la costituzione di un diritto di superficie o di altro diritto reale in grado di separare la proprieta’ del suolo dalla proprieta’ della costruzione ovvero – ancora – se i comproprietari del suolo avesse posto in essere (sempre con la dovuta forma scritta richiesta dall’articolo 1350 c.c., n. 5) una rinunzia abdicativa alla propria quota di comproprieta’, ai sensi dell’articolo 1104 c.c., comma 1 (sul punto, cfr. Cass. n. 3819 del 2015; Cass. n. 2316 del 1968); e non avrebbe potuto dare improprio rilievo, ai fini del riconoscimento della proprieta’ esclusiva di porzioni della costruzione, al consenso manifestato tacitamente dai comproprietari del suolo nel disporre il godimento esclusivo di porzioni di immobile individuate con il colore verde ( (OMISSIS)), colore giallo ( (OMISSIS)), per alcuni anni peraltro condivise come unita’ unica, con il colore rosso ( (OMISSIS)) o al fatto che il (OMISSIS) si fosse reso esecutore materiale del locale indicato con lettera “V”.

Del resto anche per quanto attiene alla ritenuta maturata usucapione, i giudici del merito, una volta correttamente inquadrata la fattispecie nell’ambito dell’articolo 934 c.c., avrebbero dovuto fare applicazione dei principi in materia di partecipante alla comunione, secondo cui colui che intenda dimostrare l’intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo (“uti dominus”), sebbene non abbia la necessita’ di compiere atti di “interversio possessionis” alla stregua dell’articolo 1164 c.c., deve, tuttavia, provare il mutamento del titolo consistente in atti integranti un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed “animo domini” della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui;

al riguardo non sono sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad un estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore (Cass. 16841 del 2005; v. di recente, Cass. n. 9100 del 2018).

I primi due motivi di ricorso vanno, quindi, accolti.

Il terzo motivo – con il quale i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 132 c.p.c. e articolo 118 disp. att. c.p.c., in subordine, la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 1158 c.c., nella parte in cui la motivazione riservata alla c.d. parte gialla dell’immobile de quo denoterebbe un’insanabile contraddizione intrinseca trattandosi di entita’ immobiliare unica – il quarto motivo (col quale e’ dedotto l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e che e’ stato oggetto di discussione fra le parti in relazione all’articolo 1158 c.c., indicato quale fatto rilevante la circostanza che il locale contraddistinto nella mappa con la lettera V sia stato pacificamente edificato solo nel 1982, per cui non poteva essere maturata l’usucapione ventennale) ed il quinto motivo (col quale e’ denunciata la nullita’ della sentenza in relazione all’articolo 112 c.p.c. e articolo 1111 c.c., per avere i ricorrenti censurato la decisione del giudice di primo grado per non avere pronunciato sullo scioglimento della comunione e la divisione del bene da loro richiesta, omissione sostanzialmente reiterata in appello) rimangono assorbiti dall’accoglimento dei primi due mezzi.

Conclusivamente, il ricorso va accolto, con cassazione della decisione impugnata e con rinvio, per un rinnovato esame della vicenda alla luce dei principi sopra illustrati, dinanzi ad altro giudice di merito, che si designa in una sezione della Corte d’appello di Milano, diversa da quella che ha pronunciato la sentenza annullata, la quale provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata;

rinvia la causa per nuovo esame ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che provvedera’ anche alla regolazione delle spese del presente giudizio.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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