Recesso conduttore locazione

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in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27 indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. Pertanto, essi devono avere carattere oggettivo e non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunita’ o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiche’, in tale ultimo caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma.

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Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Sentenza|19 settembre 2019| n. 23345

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17700-2017 proposto da:

(OMISSIS) SPA, in persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA, in persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS) SPA, in persona del Consigliere delegato e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

– controricorrenti –

nonche’ da:

(OMISSIS) SPA, in persona del Consigliere delegato e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

sul ricorso 25759-2018 proposto da:

(OMISSIS) SPA, in persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA, ORA (OMISSIS) SPA in persona del consigliere delegato e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3671/2018 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 30/05/2018;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/07/2019 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale (OMISSIS), rigetto del ricorso incidentale (OMISSIS) per il R.G. 17700/2017; che ha concluso per il rigetto del ricorso (OMISSIS) per R.G. 25759/2018;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza resa in data 25/1/2017, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento dell’appello proposto dalla (OMISSIS) s.p.a., e in riforma della decisione di primo grado, ha dichiarato la illegittimita’ del recesso operato dalla (OMISSIS) s.p.a. (di seguito (OMISSIS) s.p.a.) dal contratto di locazione concluso con la concedente (OMISSIS) s.p.a., con la conseguente condanna della societa’ conduttrice al pagamento, in favore della locatrice, di tutti i canoni di locazione e gli accessori dovuti fino alla scadenza del contratto, per l’importo di Euro 4.607.049,19.

2. Con la medesima decisione, la corte territoriale ha rigettato la domanda proposta in via riconvenzionale dalla (OMISSIS) s.p.a. per la condanna di controparte al pagamento dell’indennita’ dovuta per i miglioramenti autorizzati e non rimossi.

3. A fondamento della decisione assunta, per quel che rileva in questa sede, la corte territoriale ha ritenuto che il recesso operato dalla societa’ conduttrice risalisse a mere scelte discrezionali di carattere imprenditoriale, prive di alcuna incidenza effettiva sulle condizioni economiche della conduttrice, con la conseguente fondatezza della pretesa della societa’ locatrice di conseguire tutti i canoni e gli oneri accessori dovuti dalla controparte fino alla scadenza naturale del rapporto.

4. Avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi d’impugnazione, mentre (OMISSIS) s.p.a. propone autonomo ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione.

5. Entrambe le parti hanno depositato controricorso al fine di resistere all’avversa impugnazione.

6. Con successiva sentenza resa in data 30/5/2018, la Corte d’appello di Roma ha rigettato il ricorso in revocazione proposto dalla (OMISSIS) s.p.a. avverso la sentenza resa dalla medesima Corte d’appello in data 25/1/2017 in contraddittorio con la (OMISSIS) s.p.a..

7. A fondamento della sentenza di rigetto dell’istanza di revocazione, la corte territoriale ha evidenziato come il preteso errore denunciato dalla societa’ impugnante (asseritamente consistito, secondo il giudice a quo, nell’omessa condanna di controparte al pagamento degli importi dovuti nelle more del giudizio di appello in precedenza descritto) non configurasse un’ipotesi di errore revocatorio, bensi’ un prospettabile errore di diritto eventualmente rinvenibile nell’omessa decisione sulla domanda proposta o nell’implicito rigetto della stessa per difetto di prova.

8. Avverso la sentenza emessa in sede di revocazione, (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione sulla base di otto motivi d’impugnazione.

9. (OMISSIS) s.p.a. ha depositato controricorso al fine di resistere all’impugnazione proposta dalla controparte in sede di revocazione.

10. (OMISSIS) s.p.a. ha depositato istanza per la riunione dei procedimenti relativi ai diversi ricorsi descritti.

11. Entrambe le parti hanno depositato memoria in relazione a ciascuno dei due giudizi.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Dev’essere preliminarmente disposta la riunione dei due giudizi, trovando nella specie applicazione l’insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale i ricorsi per cassazione proposti, rispettivamente, contro la sentenza d’appello e contro quella che decide l’impugnazione per revocazione avverso la prima, in caso di contemporanea pendenza in sede di legittimita’, debbono essere riuniti in applicazione (analogica, trattandosi di gravami avverso distinti provvedimenti) dell’articolo 335 c.p.c., che impone la trattazione in un unico giudizio di tutte le impugnazioni proposte contro la stessa sentenza, dovendosi ritenere che la riunione di detti ricorsi, pur non espressamente prevista dalla norma del codice di rito, discenda dalla connessione esistente tra le due pronunce (Sez. 3, Sentenza n. 10534 del 22/05/2015, Rv. 635610 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 25376 del 29/11/2006, Rv. 592875 – 01).

2. Nel merito delle impugnazioni, ritiene il Collegio di dover preliminarmente affrontare i ricorsi proposti avverso la sentenza d’appello resa in data 25/1/2017 e, tra questi, per ragioni di pregiudizialita’, l’esame del ricorso proposto dalla (OMISSIS) s.p.a..

3. Con il primo motivo del proprio ricorso, la (OMISSIS) s.p.a. censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27 (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che il recesso dal contratto di locazione comunicato dalla conduttrice ai sensi dell’articolo 27 cit. dovesse contenere la giustificazione dei relativi motivi, e non gia’ solo la relativa chiara enunciazione (con l’eventuale successiva dimostrazione, in caso di contestazione), e per avere altresi’ omesso di accertare se, nel caso concreto, il recesso fosse derivato da fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, si’ da rendere la prosecuzione del rapporto oltremodo gravosa per il conduttore.

4. Con il secondo motivo, la societa’ conduttrice censura la sentenza impugnata per omesso esame di un fatto decisivo controverso (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), per avere la corte territoriale erroneamente trascurato di considerare l’effettiva condizione economica della societa’ conduttrice, con particolare riguardo ai risultati economici relativi all’anno 2010, inspiegabilmente giudicati positivi dal giudice d’appello, in contrasto con le risultanze istruttorie complessivamente acquisite.

5. Entrambi i motivi – congiuntamente esaminabili in ragione dell’intima connessione delle questioni dedotte – sono inammissibili.

6. Osserva preliminarmente il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte (da ultimo ribadito da Sez. 3, Sentenza n. 5803 del 28/02/2019), in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27 indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

Pertanto, essi devono avere carattere oggettivo e non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunita’ o meno di continuare ad occupare l’immobile locato (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 9443 del 21/04/2010, Rv. 612514 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 5328 del 08/03/2007, Rv. 595420 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 15215 del 19/07/2005, Rv. 583389 – 01), poiche’, in tale ultimo caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma (Sez. 3, Sentenza n. 5328 del 08/03/2007, Rv. 595420 – 01).

7. Peraltro, ove il conduttore svolga la propria attivita’ in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., debbono essere accertati in relazione all’attivita’ svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilita’, per il locatore, di negare rilevanza alle difficolta’ riscontrate per tale attivita’ in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 14365 del 14/07/2016, Rv. 640522 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 7217 del 27/03/2014, Rv. 630201 – 01), cosi’ come, parallelamente, senza possibilita’, per il conduttore, di conferire rilevanza alle difficolta’ riscontrate nelle attivita’ svolte in altri locali al fine di giustificare il recesso dall’immobile in cui dette difficolta’ non si siano viceversa obiettivamente verificate.

8. Nel caso di specie, la corte territoriale risulta aver condotto l’esame sulle ragioni obiettive del recesso della (OMISSIS) s.p.a. in modo corretto e completo, considerando in maniera espressa e analitica l’irrilevanza sostanziale delle giustificazioni addotte dalla conduttrice, tanto con riguardo all’influenza delle vicende delle altre societa’ del gruppo sulla sorte del rapporto locativo in esame, quanto con riferimento al preteso carattere oltremodo gravoso, in termini economici, della prosecuzione del rapporto de quo, evidenziando gli aspetti contabili piuttosto favorevoli, in relazione all’attivita’ economica svolta dalla conduttrice, in ogni caso tali da escludere l’effettiva dimostrazione dei presupposti oggettivi idonei a giustificare il relativo recesso dal rapporto di locazione considerato.

9. Cio’ posto, varra’ pertanto evidenziare come, attraverso le censure in esame (sotto entrambi i profili di cui all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), la societa’ ricorrente si sia sostanzialmente spinta a sollecitare la corte di legittimita’ a procedere a una rilettura nel merito degli elementi di prova acquisiti nel corso del processo, in contrasto con i limiti del giudizio di cassazione e con gli stessi limiti previsti dall’articolo 360 c.p.c., n. 5 (nuovo testo) sul piano dei vizi rilevanti della motivazione.

10. In particolare, sotto il profilo della violazione di legge, la ricorrente risulta aver prospettato le proprie doglianze attraverso la denuncia di un’errata ricognizione della fattispecie concreta, e non gia’ della fattispecie astratta prevista dalle norme di legge richiamate (operazione come tale estranea al paradigma del vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3), neppure coinvolgendo, la prospettazione critica della ricorrente, l’eventuale falsa applicazione delle norme richiamate sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in se’ incontroverso, insistendo propriamente la stessa nella prospettazione di una diversa ricostruzione dei fatti di causa, rispetto a quanto operato dal giudice a quo.

11. Nella specie, al di la’ del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe del primo motivo d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ubi consistam delle censure sollevate dall’odierna ricorrente deve piuttosto individuarsi nella negata congruita’ dell’interpretazione fornita dalla corte territoriale del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti, dei fatti di causa o dei rapporti ritenuti rilevanti tra le parti.

12. Si tratta, come appare manifesto, di un’argomentazione critica con evidenza diretta a censurare una (tipica) erronea ricognizione della fattispecie concreta, di necessita’ mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimento impugnato.

13. Cio’ posto, il motivo d’impugnazione cosi’ formulato deve ritenersi inammissibile, non essendo consentito alla parte censurare come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, sul quale la sentenza doveva pronunciarsi (Sez. 3, Sentenza n. 10385 del 18/05/2005, Rv. 581564; Sez. 5, Sentenza n. 9185 del 21/04/2011, Rv. 616892), non potendo ritenersi neppure soddisfatti i requisiti minimi previsti dall’articolo 360 c.p.c., n. 5 ai fini del controllo della legittimita’ della motivazione nella prospettiva dell’omesso esame di fatti decisivi controversi tra le parti.

14. Con riguardo al preteso vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, infatti, e’ appena il caso di sottolineare come lo stesso possa ritenersi denunciabile per cassazione, unicamente la’ dove attenga all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).

15. Sul punto, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il fatto storico, il cui esame sia stato omesso, il dato, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisivita’, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per se’, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. per tutte, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629831).

16. Pertanto, dovendo dunque ritenersi definitivamente confermato il principio, gia’ del tutto consolidato, secondo cui non e’ consentito richiamare la corte di legittimita’ al riesame del merito della causa, le odierne doglianza della societa’ ricorrente devono ritenersi inammissibili, siccome dirette a censurare, non gia’ l’omissione rilevante ai fini dell’articolo 360, n. 5 cit., bensi’ la congruita’ del complessivo risultato della valutazione operata nella sentenza impugnata con riguardo all’intero materiale probatorio, che, viceversa, il giudice a quo risulta aver elaborato in modo completo ed esauriente, sulla scorta di un discorso giustificativo dotato di adeguata coerenza logica e linearita’ argomentativi, senza incorrere in alcuno dei gravi vizi d’indole logico-giuridica unicamente rilevanti in questa sede.

17. Con il primo motivo del ricorso proposto avverso la sentenza d’appello resa in data 25/1/2017, (OMISSIS) s.p.a. censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 112 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale, una volta accertata la illegittimita’ del recesso della societa’ conduttrice, omesso di pronunciarsi sulla domanda di pagamento di tutti i canoni e gli oneri accessori dovuti dalla conduttrice fino alla naturale scadenza del contratto, essendosi limitata alla condanna di controparte al pagamento dei soli canoni gia’ fatturati e quantificati dalla ricorrente.

18. Con il secondo motivo, la (OMISSIS) censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 111 Cost., nonche’ dell’articolo 115 c.p.c., articolo 132 c.p.c., n. 4 e articolo 118 disp. att. c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale immotivatamente ritenuto che l’importo indicato nelle conclusioni rassegnate da (OMISSIS) in sede di appello, relative ai soli canoni ed oneri accessori materialmente gia’ fatturati, riguardasse la quantificazione di tutti i canoni di locazione dovuti sino alla scadenza del contratto, con la conseguente erronea percezione del contenuto oggettivo dei documenti prodotti dalla societa’ locatrice.

19. Con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di fatti decisivi controversi (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), per avere la corte territoriale omesso di considerare il fatto decisivo consistito nella mancata corrispondenza tra l’importo indicato da (OMISSIS) in relazione a quanto fatturato e l’importo effettivamente dovuto dalla controparte fino alla scadenza naturale del contratto di locazione.

20. Con il quarto motivo, la societa’ ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27, comma 8, (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di riconoscere l’obbligo della controparte di corrispondere tutti i canoni e tutti gli oneri maturati fino alla scadenza del contratto per effetto della ritenuta illegittimita’ del recesso della societa’ conduttrice.

21.Tutti e quattro i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono fondati.

22. Osserva il Collegio come, dall’esame degli atti del giudizio, risulti in modo obiettivo l’effettiva proposizione, da parte della (OMISSIS), tanto in primo grado, quanto in sede di appello, di una domanda di condanna della controparte al pagamento di tutti i canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto.

23. Allo stesso modo, dall’esame degli atti del giudizio e della sentenza d’appello impugnata, risulta in modo obiettivo l’effettivo scostamento tra l’importo indicato nel dispositivo di detta sentenza (limitato ai soli canoni ed oneri accessori materialmente gia’ fatturati all’atto della formulazione delle conclusioni in sede d’appello) e l’importo effettivamente dovuto dalla societa’ conduttrice alla (OMISSIS) fino alla scadenza del contratto, secondo quanto riconosciuto, dallo stesso giudice d’appello, nella motivazione della medesima sentenza.

24. Da tali obiettive premesse discende, in accoglimento dei quattro motivi in esame, la cassazione sul punto della sentenza impugnata con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma.

25. Con il quinto motivo del ricorso proposto avverso la sentenza d’appello resa in data 25/1/2017, la (OMISSIS) censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 112 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di pronunciarsi sulla domanda formulata da (OMISSIS) per la condanna di controparte alla restituzione delle somme corrisposte in conseguenza della sentenza di primo grado, successivamente riformata in appello.

26. Il motivo e’ fondato.

27. Osserva il Collegio come, dall’esame degli atti del giudizio, risulti in modo obiettivo l’effettiva tempestiva proposizione, da parte della (OMISSIS), della domanda volta alla condanna della controparte, in caso di riforma, alla restituzione delle somme corrisposte in conseguenza della sentenza di primo grado.

28. Al riguardo, e’ appena il caso di richiamare il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimita’, ai sensi del quale l’articolo 336 c.p.c., disponendo che la riforma o la cassazione estende i suoi effetti ai provvedimenti e agli atti dipendenti dalla sentenza riformata o cassata, comporta che, con la pubblicazione della sentenza di riforma, vengano meno immediatamente sia l’efficacia degli atti o provvedimenti di esecuzione spontanea o coattiva della stessa, rimasti privi di qualsiasi giustificazione, con conseguente obbligo di restituzione della somma pagata e di ripristino della situazione precedente.

Ne consegue che la richiesta di restituzione delle somme corrisposte in esecuzione della sentenza di primo grado non costituisce domanda nuova, ed e’ percio’ ammissibile in appello, ove tempestivamente proposta con l’atto d’appello, ovvero nel corso del giudizio, qualora l’esecuzione della sentenza sia avvenuta successivamente alla proposizione dell’impugnazione (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 10124 del 30/04/2009, Rv. 608203 – 01).

29. Da tali premesse discende, in accoglimento del motivo in esame, la cassazione anche su tale punto della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma.

30. Con il primo motivo proposto avverso la decisione resa in sede di revocazione (sentenza resa in data 30/5/2018), la (OMISSIS) censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 99 e 112 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale omesso di pronunciarsi sulla domanda di revocazione parziale proposta, erroneamente ritenendo che la domanda avanzata in sede di appello dalla locatrice riguardasse il pagamento dei canoni dovuti dalla controparte, comprensivi di quelli maturati nel corso del giudizio di appello, anziche’ di tutti i canoni maturati fino alla scadenza del contratto anteriore all’introduzione del giudizio di appello, comprensivi di quelli non ancora fatturati.

31. Con il secondo motivo, la societa’ ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di un fatto decisivo controverso (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), per avere la corte territoriale omesso di rilevare l’avvenuta scadenza del contratto di locazione in epoca anteriore alla proposizione del giudizio di appello, con la conseguente estensione della domanda di condanna della controparte al pagamento di tutti i canoni dovuti fino a tale scadenza.

32. Con il terzo motivo, la societa’ ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 395 c.p.c., n. 4 (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente escluso la natura revocatoria degli errori denunciati con l’impugnazione proposta.

33. Con il quarto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 99, 414, 434 e 112 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente prospettato l’ipotetica inammissibilita’ della domanda proposta da (OMISSIS) in sede d’appello in relazione ai canoni e agli oneri non espressamente quantificati, trattandosi, con riguardo alla formulazione solo indeterminata degli importi oggetto delle pretese creditorie fatte valere, di una prerogativa pacificamente riconosciuta alla parte processuale, atteso il dovere-potere del giudice di provvedere alla relativa liquidazione sulla base delle prove acquisite.

34. Con il quinto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 115 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente affermato, in contrasto con l’inequivoco tenore della documentazione acquisita al giudizio, che la societa’ locatrice non avesse comprovato gli ulteriori importi dovuti dalla controparte in aggiunta a quelli espressamente quantificati nell’atto d’appello.

35. Con il sesto e il settimo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 2967 e 1173 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), nonche’ per violazione degli articoli 437 e 447-bis c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che la societa’ locatrice non avesse comprovato i fatti costitutivi del credito azionato in giudizio, e per aver escluso la possibilita’, da parte del giudice di merito, di avvalersi sul punto dei propri poteri istruttori ufficiosi, pur in assenza di un’esplicita richiesta delle parti.

36. Con l’ottavo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 395 c.p.c., n. 4 (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente escluso la natura revocatoria dell’errore del giudice d’appello consistito nel ritenuto mancato assolvimento, da parte di (OMISSIS), degli oneri di allegazione e di prova sulla stessa incombenti.

37. Tutti e otto i motivi in esame – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono inammissibili per carenza d’interesse, dovendo ritenersi che l’accertamento della fondatezza di tutti i motivi del ricorso proposto avverso la sentenza d’appello, e il conseguente accoglimento di quest’ultimo, valgano ad assorbirne integralmente la rilevanza.

38. Sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata l’inammissibilita’ del ricorso proposto dalla (OMISSIS) s.p.a. avverso la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 25/1/2017; l’inammissibilita’ del ricorso proposto dalla (OMISSIS) s.p.a. avverso la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 30/5/2018, e l’integrale fondatezza del ricorso proposto dalla medesima (OMISSIS) avverso la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 25/1/2017, dev’essere pronunciata la cassazione della sentenza emessa inter partes dalla Corte d’appello di Roma in data 25/1/2017, con il conseguente rinvio alla medesima Corte d’appello, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese di entrambi i giudizio di cassazione riuniti.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili il ricorso proposto dalla (OMISSIS) s.p.a. avverso la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 25/1/2017 e il ricorso proposto dalla (OMISSIS) s.p.a. avverso la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 30/5/2018.

Accoglie il ricorso proposto dalla (OMISSIS) s.p.a. avverso la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 25/1/2017; cassa tale ultima sentenza e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese dei giudizi di cassazione riuniti.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della (OMISSIS) s.p.a. e della (OMISSIS) s.p.a., dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per i ricorsi dichiarati inammissibili, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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