Ripartizione spese parti comuni

per, le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio, il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c. civ. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, previsto dal 1 c. dell’art. 1123 c. civ., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini e quello dell’uso previsto dal 2 c. della stessa norma relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, ove la cosa comune oggetto dell’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. E poi da considerare che il co. 3 dell’art. 1123 c.c. consente di affermare che, ove la “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel Condominio, ma solo ad alcune di esse, si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale”, fenomeno per cui il Condominio, pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE QUINTA CIVILE

in persona del dr. Lorenzo Pontecorvo ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n.41285 del Ruolo Generale per l’anno 2018, trattenuta in decisione all’udienza del 20.11.2019 e vertente

TRA

(…)

– ATTORI –

Condominio (…)

– CONVENUTO

Conclusioni: all’udienza del 20.11.2019 i procuratori delle parti hanno concluso come in atti.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione ritualmente notificata gli attori, quali proprietari di locali negozio-botteghe facenti parte del condominio di Via (…), hanno chiesto l’annullamento della delibera adottata dal Condominio in data 23.5.2018 nella parte in cui, al punto 1 all’ordine del giorno – relativo alla “costituzione Fondo Spesa per lavori copertura fabbricato che dovrebbero costare circa Euro.350.000,00 e quindi occorre costituire un Fondo pari al 70%” – aveva deliberato “a maggioranza con il voto contrario dei condomini (…)”, la costituzione del fondo medesimo, disponendo altresì “che la spesa dovrà essere ripartita con la Tabella di Manutenzione e Servizi che comprende sia gli appartamenti sia i negozia” e stabilendo che “per la costituzione del Fondo, questo verrà costituito per l’importo di Euro. 269.500,00 con l’emissione di 4 (quattro) rate con scadenza 01 giugno 2018 la prima, 01 luglio 2018 la seconda, 01 settembre la terza e 01 ottobre la quarta, di pari importo, detto Fondo sarà utilizzato per i pagamenti alla Ditta prescelta” ed infine “l’amministratore è autorizzato ad emettere le rate per la costituzione del Fondo ed a riscuotere dette quote”.

A supporto della domanda hanno sostenuto che tali deliberazioni sarebbero state assunte in violazione dei criteri regolamentari di ripartizione delle spese comuni condominiali essendo state adottate con maggioranza inferiore a quella normativamente prescritta.

Hanno in particolare ritenuto che le spese per la manutenzione del bene comune costituito dal terrazzo condominiale – in regolamento indicato alla lettera d) dell’articolo 1 – non avrebbero potuto gravare sui proprietari delle botteghe ma esclusivamente sui proprietari degli appartamenti ed hanno al riguardo evidenziato che il regolamento di condominio di “Via (…)- Via (…)”, di natura contrattuale e comprensivo di annesse tabelle, prevede, alla lettera d) dell’articolo 1, l’elencazione dei beni comuni tra i quali “il terrazzo di copertura per quella parte segnata nell’unita pianta” e che il successivo articolo 6 prevede, alla lettera b), che “le spese relative all’alloggio del portiere e sua manutenzione, nonché quelle di manutenzione indicate alle lettere a) b) c) d) e) dell’articolo 1 andranno a carico degli appartamenti” nelle proporzioni di seguito dettagliate ed infine che il punto c) del medesimo articolo 6 del regolamento contrattuale prevede che “tutte le altre spese andranno a carico delle botteghe e degli appartamenti, nelle seguenti porzioni”.

Hanno poi rilevato che l’assemblea, deliberando sul punto 1 all’odg, aveva deciso la costituzione e quindi la ripartizione di tale fondo spese con maggioranza inferiore a quella normativamente prescritta avendo partecipato all’assemblea ed alla votazione 25 condomini su un totale di 44 per complessivi millesimi 401,50 del valore totale ed avendo, al riguardo, espresso voto contrario i condomini (…) (29 millesimi) e (…) (30 millesimi), con la conseguenza che la delibera era stata assunta con il voto favorevole di 23 partecipanti al condominio, rappresentanti 342,50 millesimi di proprietà.

Hanno al riguardo anche evidenziato che, trattandosi di costituzione di un fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art 1135 n.4 c.c., la relativa delibera avrebbe dovuto essere assunta con la maggioranza prescritta dall’art 1136 comma 2 cod. civ., ovvero con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Si è costituito il Condominio evidenziando che la successiva assemblea dei condomini che si era tenuta in data 7 luglio 2018 aveva deliberato, per motivi di opportunità legati ad una eccepita irrituale convocazione della assemblea del 23 maggio 2018, di dichiarare irregolarmente convocata la predetta assemblea e, conseguentemente, di annullare tutto ciò che era stato in essa deliberato, rinviando ad altra riunione l’esame delle questioni già discusse.

Ha pertanto ritenuto che l’avvenuta sostituzione della delibera impugnata in questa sede abbia determinato il venir meno della materia del contendere.

Nel merito ha escluso la violazione di norme regolamentari osservando che il Regolamento del Condominio di via (…) – unico, per quanto i due complessi abbiano, di fatto, da tempo immemorabile, formato due condomini separati – è costituito da un documento annesso come allegato B ad un atto di vendita risalente al 27 giugno 1924 che alla lettera d) aveva inserito tra le parti comuni in modo indivisibile a favore di tutti gli appartamenti e nella proporzione della rispettiva quota di compartecipazione nelle spese generali di cui alla lettera B) dell’art. 6), “il terrazzo di copertura per quella parte segnata nella unita pianta”.

Ha al riguardo anche rilevato che tale pianta non risulta tra quelle allegate al regolamento del condominio.

Ha inoltre osservato che i lavori del lastrico solare sarebbero non già di “manutenzione” ma di “consolidamento statico”, e che pertanto nel caso di specie non sarebbe applicabile la lett. b) dell’art. 6 bensì la lettera c) del medesimo articolo nella parte in cui è riferito a tutte le altre spese non rientranti in quelle previste dalla lettera b).

Con riguardo all’ulteriore motivo di contestazione concernente la violazione delle maggioranze prescritte dalla legge ha osservato che la delibera è stata approvata con il voto favorevole di 23 condomini sui 25 presenti (corrispondente, quindi, alla maggioranza degli intervenuti, per mm. 342,50) – con il voto contrario espresso soltanto dai condomini (…) (per mm 29) e (…) (per mm 30) – e che tali 342,50 mm non avrebbero dovuto essere rapportati a 1000/1000 – che è pari al valore totale risultante dall’insieme delle proprietà di via (…) e di via (…) – ma solo al valore concernente le proprietà di via (…), corrispondente a mm. 665,00 secondo la Tabella A spese generali oppure a mm. 681,00 secondo la Tabella B Spese manutenzione e servizi che rappresentano oltre la metà del valore dell’edificio di via (…), ribadendo che tale edificio è da tempo immemorabile costituito come condominio autonomo rispetto a quello di via (…).

Prodotti i documenti la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza in epigrafe indicata.

Motivi della Decisione

E’ da rilevare che, per effetto della delibera del 03/07/2018, risulta effettivamente cessata la materia del contendere essendo stata la delibera del 23/05/2018, oggetto di impugnazione in questa sede, annullata con riguardo a tutto ciò con essa deliberato.

E’ infatti, da considerare in tema di impugnazione delle delibere ai sensi dell’art. 2377 cod. civ. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di “ratio”, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere (Sez. 2, Sentenza n. 11961 del 28/06/2004).

Ne segue che, nella specie, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere con riguardo a tutte le censure formalizzate dalla parte attrice.

Quanto alla fondatezza delle doglianze, la cui verifica si impone ai fini dell’applicazione della regola della c.d. “soccombenza virtuale” le stesse devono essere compensate in ragione dell’effettiva incertezza della lite, ciò per quanto di ragione.

E” in primo luogo da rilevare che non emerge la circostanza che i locali degli attori siano interessati da una parte del terrazzo di copertura segnata nella pianta unita al regolamento di condominio che – ai sensi della alla lettera d) dell’articolo 1 – sarebbe parte comune dei soli proprietari degli appartamenti e non anche quindi dei proprietari delle botteghe e o negozi.

E’ sufficiente al riguardo rilevare che entrambe le parti hanno omesso di produrre la piantina in questione.

Trattandosi inoltre pacificamente di terrazzo di copertura e non emergendo alcun ulteriore elemento di valutazione che possa assumere rilievo ai sensi dell’articolo 1126 c.c. dovrebbe operare il primo comma dell’art. 1123 c.c. nella parte in cui prevede che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Con riferimento poi alla eccepita validità della delibera per assenza del quorum non risulta contestata la circostanza che i lavori riguardassero la terrazza di copertura dell’immobile ubicato all’indirizzo di via (…) e non anche quindi quella dell’immobile ubicato all’indirizzo di via (…).

E’ pertanto da ricordare che la giurisprudenza ha tempo affermato (v. Cass. 7077/1995) che per, le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio, il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c. civ. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, previsto dal 1 c. dell’art. 1123 c. civ., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini e quello dell’uso previsto dal 2 c. della stessa norma relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, ove la cosa comune oggetto dell’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.

E poi da considerare che il co. 3 dell’art. 1123 c.c. consente di affermare che, ove la “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel Condominio, ma solo ad alcune di esse (v. ex multis Cassazione n. 1680/2015, n. 23851/2010, n. 14558/2004, n. 8136/2004), si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale”, fenomeno per cui il Condominio, pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.

Dalle situazioni di cosiddetto “Condominio parziale” derivano rilevanti implicazioni inerenti non solo l’imputazione delle spese, ma anche il diritto di voto, in ossequio al fondamentale principio per cui la gestione e gli oneri relativi devono rispettivamente far capo e gravare sugli stessi soggetti.

La S. Corte ha infatti precisato che “non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto” (v. Cass. sentenza n. 7885/1994).

E’ stato osservato in dottrina che tale interpretazione ha ricevuto un esplicito riconoscimento dalla c.d. “Riforma del condominio” (L. n. 220/2012), laddove il nuovo testo del penultimo comma dell’articolo 1136 del Codice civile recita che “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”, mentre il testo precedente parlava di “tutti i condomini”.

Orbene, non è contestata la circostanza che il solaio di copertura è a servizio del solo edificio ubicato all’indirizzo di via (…).

Si comprende, dunque, che i lavori interessassero unicamente i proprietari delle unità immobiliari ubicate nell’edificio di via (…).

Una volta quindi inquadrata la fattispecie nell’ambito dell’istituto del Condominio parziale, i quorum costitutivi e deliberativi non sono più da calcolare sul totale dei millesimi dell’intero Condominio.

Il rapporto di valore tra le singole unità immobiliari ed il complesso dei locali interessati dalla delibera deve essere, infatti, determinato utilizzando i coefficienti millesimali previa esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per stabilire il nuovo rapporto di proporzione considerando altresì le quote dei soli condomini di via (…) che traggano utilità dalla spese da ripartire.

Anche con riguardo a tale ultima situazione nulla è stato in concreto chiarito considerando peraltro che non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi ed agli impianti da parte di coloro che non ne hanno la titolarità (Cass. 7885/1994).

Le spese sono pertanto interamente compensate alla luce della effettiva incertezza della lite.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, così provvede:

– dichiara cessata la materia del contendere;

– compensa interamente tra le parti le spese di lite.

Così deciso in Roma il 15 aprile 2020.

Depositata in Cancelleria il 15 aprile 2020.

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