Risoluzione contratto di locazione restituzione deposito cauzionale

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4004

Per quel che concerne, invece, il deposito cauzionale, la domanda riconvenzionale di restituzione va accolta, dato che, cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge, con conseguente obbligo restitutorio in capo al locatore, salvo l’ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni subiti.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4004

Data udienza 21 febbraio 2018

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa all’udienza del 21.02.2018, all’esito della discussione orale

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

(ex art. 429 comma 1 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 22302 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2017, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso diverso”, pendente

TRA

(…) s.n.c. (P.I. (…)) corrente in R. alla Via (…), in persona dell’Amministratore p.t. Sig. (…), elettivamente domiciliata in Roma alla Via (…) presso lo studio dell’Avv. Ma.Ma. che la rappresenta e difende;

– Attrice/ Intimante –

E

(…) s.r.l. (P.I. (…)), in persona del legale rappresentante p.t. Sig. D.M., elettivamente domiciliata in Roma Via (…), presso lo studio dell’Avv. Gi.Ga., che la rappresenta e difende;

– Convenuta/Intimata

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato, la (…) s.n.c. conveniva in giudizio la (…) s.r.l. per ottenere la convalida dello sfratto relativo all’immobile ad uso commerciale sito in R., Via (…), 89/91/93, ed esponeva al Tribunale:

– di aver concesso in locazione il detto immobile alla Società convenuta, con di contratto debitamente registrato;

– che a termini di contratto la Società conduttrice si era impegnata al versamento del corrispettivo annuale di Euro 45.600,00, da versarsi in rate mensili anticipate entro il 5 di ogni mese di Euro 3.800,00 ciascuna;

– che, la (…) S.r.l. si era resa morosa dei canoni da novembre 2016 a febbraio 2017, per un totale di Euro 15.200,00.

Per tali ragioni l’intimante chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l’emissione di ordinanza di rilascio, oltre che del decreto ingiuntivo; il tutto col favore delle spese di giudizio; nel merito, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della Società convenuta, con condanna della medesima al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni dal novembre 2016 al rilascio.

Si costituiva in udienza la Società (…) a r.l. opponendosi alla richiesta di convalida dell’intimato sfratto e dispiegando domanda riconvenzionale di risoluzione contrattuale per inadempimento della Società locatrice, con condanna al risarcimento dei danni e alla perdita dell’avviamento commerciale, oltre al rimborso del canone di ottobre 2016 ed alla restituzione del deposito cauzionale.

In specie, la (…) s.r.l. non contestava la morosità e deduceva la legittima sospensione del pagamento dei canoni di locazione a fronte del grave inadempimento contrattuale da parte della (…) s.n.c. concretizzatosi nella mancata esecuzione dei lavori di predisposizione e installazione di idonea canna fumaria a servizio del locale, per cui risultava compromesso il diritto della convenuta al godimento dell’immobile de quo.

Con ordinanza del 29.03.2017, il Giudice disponeva il rilascio dell’immobile di che trattasi e mutava il rito.

Parte attrice depositava memoria integrativa in cui reiterava le conclusioni di cui all’atto di intimazione e chiedeva il rigetto della riconvenzionale della parte convenuta. Del pari, parte convenuta nelle memorie integrative, riproponeva le conclusioni della comparsa di costituzione e risposta.

Veniva esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, come da verbale del 09.05.2017, in atti.

Veniva espletata l’istruttoria con interrogatorio formale del legale rappresentante della (…) s.n.c. ed assunzione di prova per testi.

La causa veniva decisa all’udienza del 21.02.2018 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.

Va accolta la domanda di risoluzione articolata dalla intimante – locatrice.

Qualora le parti chiedano entrambe la risoluzione dello stesso contratto, a motivo dell’altrui inadempimento, occorre procedere ad una valutazione comparativa degli inadempimenti rispettivamente contestati, per verificare quale dei medesimi, nella misura in cui acclarato in giudizio, abbia prodotto, sotto il profilo della preponderanza causale e della proporzionalità rispetto all’assetto d’interessi voluto in contratto, l’irreversibile alterazione del sinallagma contrattuale, sì da giustificare la pronunzia di risoluzione (v. Cass. n.11430/2006: “il giudice, ove venga proposta dalla parte l’eccezione “inadimplenti non est adimplendum”, deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico – sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l’eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’art. 1460, secondo comma, cod. civ.”; Cass. n. 15796/2009; Cass. n. 20678/2005; Cass. n. 10477/2004: “nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma”; Cass. n. 13840/2010; Cass. n.20614/2009; Cass. n. 13365/2006).

Sotto il profilo dell’onere della prova, incombeva all’attrice di dimostrare il titolo e la scadenza dell’obbligazione dedotta inadempiuta e di allegare l’altrui inadempimento, incombendo, poi, alla controparte di eccepire e dimostrare idonei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare l’accoglimento della domanda in questione (“in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento”: Cass. n.15659/2011; Cass. n.3373/2010; Cass. n.9351/2007; Cass. n.1743/2007; Cass. n.20073/2004; Cass. n.13674/2006; Cass. n.8615/2006; Sezioni Unite n. 13533/2001; Cass. n.2387/2004; Cass. n. 9351/2007).

Ciò posto, è agevole osservare che mentre la parte attrice ha sicuramente assolto agli oneri di prova che le incombevano, ex comb. disp. artt. 2697, 1453, 1455 c.c., altrettanto non può dirsi per la (…) s.r.l. che non ha dimostrato il titolo e la scadenza delle obbligazioni che ha affermato inadempiute dalla locatrice; da qui, l’impossibilità di predicare l’inadempimento contestato alla parte attrice, con il rigetto della relativa domanda e l’accoglimento dell’azione risolutiva della (…) s.n.c..

Quanto all’inadempimento imputato alla Società convenuta, consistente nell’omesso pagamento dei canoni locativi dovuti in forza del contratto di locazione e scaduti a decorrere dal mese di novembre 2016 e sino alla data di restituzione del compendio immobiliare (31.07.2017), basti osservare che la locatrice ha adeguatamente dimostrato l’insorgenza e scadenza dell’obbligazione dedotta inadempiuta, con la produzione in giudizio del titolo contrattuale intercorso con la (…) S.r.l.

Non vi è, poi, dubbio alcuno sull’idoneità di tale inadempimento a produrre l’irreversibile alterazione del sinallagma contrattuale e della funzione economico – individuale propria del contratto di locazione, comportando l’integrale frustrazione dell’interesse, del locatore, a ricevere la principale prestazione dovuta dal conduttore, per legge e per contratto (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto”. V. Cass. n.959/1980; Cass. n.4096/1978: “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento”; “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti”. V. Cass. n.24460/2005; Cass. n. 19652/2004; Cass. n.14234/2004: “qualora l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”. V. Cass. n. 15553/2002; Cass. n.2616/1990).

Per contro, la Società convenuta ha evidenziato l’impedimento al godimento dell’immobile locato per mancata esecuzione di lavori di predisposizione e installazione della canna fumaria a servizio del locale: nessuna delle affermazioni che precedono è utile ai fini della eccezione di inadempimento della Società locatrice.

Quanto al primo assunto, la (…) S.r.l., pur lamentando la mancata installazione della detta canna fumaria, non ha né dedotto, né dimostrato, di avere offerto alla parte locatrice la restituzione dell’immobile, in epoca antecedente, concomitante o posteriore alla sospensione dei pagamenti, né sino all’introduzione della lite e si è, anzi, opposta all’ordine di rilascio.

Non ha dato prova, ancora, che la dedotta mancata installazione della canna fumaria abbia costituito impedimento al godimento e/o causa di rigetto di rilascio di autorizzazioni amministrative, producendo, nel caso, la relativa documentazione.

Riguardo, poi, all’obbligazione assunta dalla Società locatrice in sede contrattuale (v. art. 3) del contratto di locazione) di installazione della canna fumaria, dalle risultanze documentali (v. SC. e fotografie allegate al fascicolo di parte attrice) e dalle prove orali, è emerso che la (…) s.n.c. provvedeva ad installare il tratto esterno della stessa e non le veniva consentito di completare i lavori per la parte interna all’immobile locato.

Infatti, il teste (…) (v. verbale di udienza del 27.11.17) confermava che era stato installato il tratto esterno della canna fumaria e che non era stato possibile procedere al completamento del tratto interno perché “il capo cantiere che stava facendo i lavori all’interno del locale di che trattasi, non ci faceva entrare”.

Analoghe dichiarazioni venivano rese dal teste (…) (v. verbale di udienza del 23.10.17), titolare della Società appaltatrice dei lavori di ristrutturazione dell’immobile locato, commissionati dalla (…) S.r.l.

Invece, il teste (…) nulla diceva in merito alla mancata installazione del tratto interno della canna fumaria, riferendo del solo accordo intervenuto con il legale rappresentante della (…) s.n.c. sulle modalità di esecuzione e ripartizione delle spese.

Contrastante è la dichiarazione del teste (…), che, però, precisava di non ricordarsi quando effettuava il sopralluogo, seppur collegandolo all’espletamento della pratica urbanistica relativa alla ristrutturazione dell’immobile per cui veniva incaricato dalla (…) S.r.l. e, dunque, verosimilmente, in epoca antecedente all’inizio del lavori stessi (ed anche dell’installazione del tratto esterno della canna fumaria), con successiva redazione della relazione tecnica, in atti (v. verbale udienza del 09.10.2017: “(…) Io mi sono occupato della pratica urbanistica e di redigere poi la perizia”).

In ogni caso, la Società conduttrice non ha dato prova di aver mai contestato l’asserito inadempimento alla locatrice, prima che le venisse intimato sfratto per morosità, né di avere, sempre prima dell’odierno giudizio, mai avvisato, la parte locatrice, di essere sua intenzione di sospendere la propria prestazione, in attesa di ricevere e per sollecitare quella della controparte (v. Cass. n. 22353.2010; Cass. n. 10506.1994: “per la legittima proposizione dell’eccezione di inadempimento è necessario che il rifiuto di adempimento – oltre a trovare concreta giustificazione nei legami di corrispettività e interdipendenza tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate – non sia contrario a buona fede, cioè non sia determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge, come quando l’eccezione è invocata non per stimolare la controparte all’adempimento ma per mascherare la propria inadempienza; al fine del relativo accertamento assume rilevante importanza la circostanza che la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla controparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell’attività posta in essere allo scopo di conseguire l’esecuzione spontanea del contratto”).

In definitiva, non è ravvisabile alcun inadempimento della parte locatrice; conseguentemente l’irreversibile alterazione dell’assetto d’interessi, programmato in contratto, risulta interamente addebitabile alla convenuta – conduttrice che ha omesso il pagamento dei canoni di locazione.

Pur volendo prescindere, ai fini della pronuncia della risoluzione del contratto, dalla valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, da ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso riguardo le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, appunto, quella di pagamento dei canoni dovuti, si consideri che la (…) S.r.l. si rendeva morosa di ben 9 mensilità, pari a Euro 3.800,00 con totale dovuto, fino al rilascio dell’immobile (avvenuto il 31.07.2017) di Euro 34.200,00.

Per le locazioni ad uso diverso, la valutazione della gravità dell’inadempimento resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c.c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (v. Cass., Sez. VI, 23 giugno 2011, n. 13887).

Tele gravità, ancora, “Va verificata anche d’ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all’entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (v. Cass., 6 marzo 2012, n. 3477).

L’inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l’equilibrio contrattuale, quale risulta “Dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (v. Cass., 17 gennaio 2007, n. 987).

La valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (v. Cass., 1 luglio 2005 , n. 14034).

Ne deriva, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (v. Cass. n. 8076 del 04.06.2002).

Va, dunque, anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.

Nel caso di che trattasi, la conduttrice non contestava di non aver versato regolarmente i canoni di locazione intimati.

Si dovrà tenere in considerazione anche il mancato versamento dei canoni di locazione successivi all’intimazione di sfratto, come sopra specificati, talché “… la circostanza che l’inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell’accoglimento della stessa”. (v. Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500).

Nella fase di merito del procedimento per convalida di sfratto, infatti, le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione anche al mancato pagamento di canoni non considerati nel ricorso per convalida di sfratto.

Il fatto, dunque, che la conduttrice non versasse anche i canoni successivi, viene tenuto in considerazione per la gravità dell’inadempimento.

Ciò posto, occorre esaminare le richieste di condanna al pagamento di somme formulate dalle parti.

Alla dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione de quo per fatto e colpa della conduttrice, segue la condanna della convenuta al versamento della somma di Euro 34.200,00, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo.

Il rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della parte attrice, va ad assorbire le domande di condanna al risarcimento dei danni e dell’avviamento commerciale, che, dunque, non vanno accolte.

Per quel che concerne, invece, il deposito cauzionale, la domanda riconvenzionale di restituzione va accolta, dato che, cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge, con conseguente obbligo restitutorio in capo al locatore, salvo l’ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni subiti (v. Cass. 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442, nonché Cass. civ., sez. VI, ordinanza 25.02.2015, n. 3882).

Nel caso di specie, la Società locatrice non ha proposto domanda di risarcimento danni all’immobile.

Di conseguenza, a seguito della riconsegna dell’immobile de quo il deposito cauzionale risulta essere stato trattenuto indebitamente dall’attrice e, per ciò stesso, andrà restituito alla Società conduttrice.

Le spese di lite, previa compensazione per 1/3 (in ragione dell’accoglimento della domanda riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale) seguono, nel resto (2/3) la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n.55/2014.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla (…) S.n.c. nei confronti della (…) S.r.l., così provvede:

accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione registrato il 06.10.2016 relativo all’immobile ad uso diverso da abitazione sito in R. alla Via R., M. nn, 89/91/93 (fgl. (…), part. (…), sub (…)) risolto per inadempimento della Società, conduttrice;

conferma l’ordinanza di rilascio del 29.03.2017, dando atto del sopravvenuto rilascio dell’immobile sopra indicato, nelle more della lite;

condanna la convenuta al pagamento dei canoni di locazione dal mese di novembre 2016 al rilascio (31.07.2017), per complessivi Euro 34.200,00, oltre agli interessi legali dalle scadenze al saldo;

accoglie la domanda della Società convenuta di restituzione del deposito cauzionale e condanna la (…) s.n.c. al pagamento della somma di Euro 4.000,00;

rigetta le altre domande riconvenzionali svolte dalla (…) s.r.l.;

dichiara le spese di lite compensate per 1/3 e condanna la convenuta al rimborso in favore del difensore dichiaratosi antistatario delle spese residue, pari a 2/3, che liquida in Euro 1.840,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfetario;

Così deciso in Roma il 21 febbraio 2018.

Depositata in Cancelleria il 21 febbraio 2018.