la stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’articolo 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso, come nella specie accaduto con l’esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 13 settembre 2018, n. 22363
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 29696/2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) e per esso l’erede (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS); (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) quali eredi di (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti successivi incidentali –
e contro
(OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE;
– intimato –
avverso la sentenza n. 330/2014 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 21/05/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/2018 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e di tutti i gravami;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto l’accoglimento delle difese depositate.
FATTI DI CAUSA
1. La Corte d’appello di Cagliari, con sentenza depositata in data 21 maggio 2014, ha accolto l’appello principale proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Cagliari n. 2093 del 2010, e nei confronti (OMISSIS), (OMISSIS) s.r.l. affiliato (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto da (OMISSIS), promissario acquirente dell’immobile sito in (OMISSIS), per l’accertamento della legittimita’ del recesso esercitato a seguito dell’inadempimento del promittente venditore (OMISSIS) all’obbligazione di trasferire, insieme all’immobile, la disponibilita’ di due posti auto come pertinenze ovvero beni condominiali. I convenuti (OMISSIS) e (OMISSIS) resistettero sull’assunto che era pacifico tra le parti che i posti auto, collocati in un’area scoperta adibita a parcheggio condominiale, potevano soltanto essere assegnati in uso ai condomini sulla base del regolamento condominiale. Il promittente venditore propose domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per l’inadempimento della controparte, con diritto al trattenimento della caparra.
1.2. Il Tribunale rigetto’ la domanda dell’attore e accolse la riconvenzionale limitatamente alla pronuncia risolutoria.
2. La Corte d’appello, adita in via principale da (OMISSIS) e incidentale da (OMISSIS), ha riformato la decisione ritenendo legittimo il recesso del promissario acquirente, ed ha condannato il promittente venditore (OMISSIS) a versare il doppio della caparra ricevuta, con interessi legali e rivalutazione monetaria. La stessa Corte ha rigettato le domande proposte da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS) e della societa’ di mediazione (OMISSIS) s.r.l..
3. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di sette motivi. (OMISSIS), in qualita’ di erede di (OMISSIS), resiste con controricorso nel quale eccepisce l’inammissibilita’ del ricorso, e propone ricorso incidentale relativamente ai capi di sentenza che riguardano il rigetto della domanda formulata nei confronti di (OMISSIS) srl, sulla base di tre motivi. Hanno proposto ulteriore autonomo ricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) srl, sulla base di tre motivi. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno depositato memorie in prossimita’ dell’udienza. (OMISSIS) srl e’ rimasta intimata.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente deve essere esaminata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso principale formulata dalla ricorrente incidentale, basata sul rilievo che il ricorso e’ stato notificato ad (OMISSIS) nel domicilio eletto presso il difensore, in epoca successiva al decesso del medesimo sig. (OMISSIS), anziche’ agli eredi.
L’eccezione e’ infondata. Come riconosciuto dalla ricorrente incidentale nella memoria difensiva, la giurisprudenza di questa Corte, a partire da Sezioni Unite n. 15295 del 2014, ritiene valida la notifica dell’impugnazione effettuata presso il procuratore della parte deceduta, qualora il decesso non sia stato formalmente dichiarato, in applicazione del principio di ultrattivita’ del mandato.
1.1. Ancora in via preliminare si deve rilevare l’inammissibilita’ per tardivita’ del ricorso proposto dagli eredi (OMISSIS), che risulta notificato oltre il termine previsto dal comb. disp. articoli 370-371 c.p.c..
2. Nel merito, il ricorso principale e’ infondato.
2.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione degli articoli 1322, 1323 c.c. e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c. e si lamenta che la Corte d’appello ha ritenuto sussistente l’inadempimento del promittente venditore (OMISSIS) senza individuare quale fosse il comportamento da questi dovuto.
2. Con il secondo motivo e’ denunciata violazione degli articoli 1322 e 1323 c.c., falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c., in combinato disposto con gli articoli 1380 e 1575 c.c. e si contesta elementi comprovanti l’inadempimento causa di risoluzione del contratto preliminare di compravendita. Se, come affermato dalla Corte d’appello, oggetto del contratto era la concessione di un diritto all’utilizzo del bene, “anche solo alla stregua di un accordo contrattuale”, la fattispecie non poteva che ricadere nello schema della locazione, con la conseguente possibilita’, per il locatore, di realizzare il comportamento dovuto mettendo la res a disposizione del conduttore.
3. Con il terzo motivo e’ denunciata violazione degli articoli 1322 e 1323 c.c. e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c., in combinato disposto con gli articoli 1374 e 1375 c.c. e si contesta che dal contratto discendeva un obbligo di qualsiasi natura, per il promittente venditore, di dimostrare documentalmente la condizione di proprietario o titolare di diritti di godimento o, comunque, di essere legittimato a disporre dei posti auto.
4. Con il quarto motivo e’ denunciata violazione degli articoli 1322 e 1323 c.c. e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c., in combinato disposto con l’articolo 1461 c.c. e si ribadisce l’assenza dell’obbligo contrattuale di documentare la posizione proprietaria o condominiale (o assimilabile) in capo al promittente venditore, di modo che neppure poteva configurarsi un effetto risolutivo come conseguenza della mancata ostensione della documentazione, ne’ si era prodotto un aggravamento della condizione patrimoniale del promittente venditore tale da giustificare la sospensione della controprestazione da parte del promissario acquirente.
5. Con il quinto motivo e’ denunciata violazione degli articoli 1322 e 1323 c.c., falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c., combinato disposto con gli articoli 1479 e 1481 c.c. e si contesta che la Corte d’appello non aveva tenuto conto che il promissario acquirente era a conoscenza che la controparte non aveva titoli ostensibili rispetto al bene.
6. Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente poiche’ criticano la ricostruzione del contenuto del contratto e la valutazione dell’inadempimento del promittente venditore, risultano prive di fondamento.
6.1. La Corte d’appello, con ragionamento congruo e immune dai vizi di violazione di legge denunciati dal ricorrente, ha osservato che, pacifica la circostanza che al momento della sottoscrizione del preliminare era stato chiarito che i posti auto non erano oggetto di trasferimento in proprieta’, essendo il promittente venditore titolare del solo diritto di uso, l’inadempimento lamentato dal promissario acquirente non riguardava il trasferimento della proprieta’ dei posti auto neppure promessa – ma, appunto, l’uso esclusivo degli stessi.
Secondo la ricostruzione della Corte d’appello, l’intenzione comune della parti di assicurare all’acquirente dell’immobile la disponibilita’ in via esclusiva di due posti auto emergeva dal comportamento antecedente al preliminare (contenuto della proposta), coevo al preliminare (corrispettivo invariato nonostante il chiarimento che, diversamente da quanto indicato nella proposta, non sarebbe stata trasferita la proprieta’ dei posti auto), e successivo al preliminare (lettere di sollecito del (OMISSIS) per ottenere la documentazione relativa all’uso dei posti auto). In tale contesto, dopo che il promittente venditore aveva infine consegnato al promissario acquirente il documento “regolamento condominiale” che avrebbe dovuto assicurare la disponibilita’ dei due posti auto, il documento era risultato privo di requisiti formali e sostanziali, e in cio’ si era concretato l’inadempimento del promittente venditore che giustificava il recesso della controparte.
6.2. Conseguenziale alla ricostruzione del contenuto del contratto e’ la conclusione cui e’ giunta la Corte d’appello sotto il profilo della valutazione dell’inadempimento contrattuale del promittente venditore. La gia’ rilevata assenza di errori logici e giuridici comporta l’insindacabilita’ dell’apprezzamento in fatto, essendo peraltro evidente l’alterazione della “complessiva struttura causale del concreto contratto” per effetto della indimostrata disponibilita’ dei posti auto.
6.3. Risulta inammissibile la doglianza proposta con il quinto motivo, che assume l’applicabilita’ al caso di specie della disciplina della vendita di cosa altrui. Si tratta di prospettazione nuova, che non e’ stata trattata nella sentenza d’appello, e il ricorrente non dimostra di averla utilmente dedotta nel giudizio di merito (ex plurimis, Cass. 18/10/2013, n. 23675).
7. Con il sesto motivo e’ denunciata falsa applicazione dell’articolo 1385 c.c. e si contesta la sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma dell’istituto del recesso.
8. Con il settimo motivo e’ denunciata violazione dell’articolo 1362 c.c., in combinato disposto con l’articolo 1324 c.c. e si contesta l’interpretazione della dichiarazione resa dal promissario acquirente in termini di recesso, che la Corte d’appello avrebbe operato disattendendo il criterio del tenore letterale della dichiarazione, senza indicare il criterio utilizzato.
9. Le doglianze, che si risolvono entrambe nella censura dell’attivita’ interpretativa svolta dalla Corte di merito, sono infondate.
9.1. La lettera inviata dal promissario acquirente in data 3 ottobre 2003, il cui testo e’ riportato nel ricorso, e’ stata interpretata dalla Corte d’appello come espressione della volonta’ di recedere dal preliminare a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, che la stessa Corte ha poi ritenuto di non scarsa importanza nell’economia negoziale, cosi’ legittimando il recesso (ex plurimis, Cass. 13/01/2012, n. 409; Cass. 06/09/2011, n. 18266). Non costituivano ostacolo a tale interpretazione ne’ la mancata formulazione della richiesta di restituzione della caparra ne’ l’uso del verbo “risolvere” in luogo di “recedere”, non essendo richieste formule sacramentali per manifestare l’intenzione di sciogliere il vincolo avvalendosi lo strumento previsto dall’articolo 1385 c.c., strumento riconducibile al fenomeno risolutivo, al quale lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall’inadempimento di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto.
10. Il ricorso incidentale proposto da (OMISSIS) e’ infondato.
10.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione o falsa applicazione dell’articolo 1755 c.c. e si contesta l’esistenza del diritto dell’agenzia di mediazione alla provvigione, sul rilievo che l’affare concluso non corrispondeva a quello voluto dalle parti, come del resto la Corte d’appello aveva riconosciuto, affermando che la volonta’ del promissario acquirente era diretta all’acquisto dell’appartamento e dei due posti auto.
10.2. La doglianza e’ infondata.
Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, la stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’articolo 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso (ex plurimis, Cass. 19/12/2013, n. 28456; Cass. 09/06/2009, n. 13260), come nella specie accaduto con l’esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente.
11. Con il secondo motivo e’ denunciata violazione o falsa applicazione degli articoli 1759 e 1176 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, pur avendo ricostruito nel dettaglio la vicenda, individuando tutti gli elementi dai quali sarebbe emersa la responsabilita’ dell’agenzia di mediazione, non ne abbia tratto le conseguenze.
12. Con il terzo motivo e’ denunciata violazione o falsa applicazione dell’articolo 1453 c.c.e si contesta che la Corte d’appello, a fronte del comportamento negligente dell’agenzia di mediazione, non ha accolto la domanda del (OMISSIS) e non ha dichiarato il grave inadempimento della stessa con condanna a restituire quanto ricevuto a titolo di provvigione
12.1. Le doglianze, da esaminare congiuntamente per l’evidente connessione, sono inammissibili.
La ricorrente incidentale muove da un presupposto indimostrato, e cioe’ che l’agenzia di mediazione avrebbe colpevolmente ignorato ovvero dolosamente taciuto l’intrasferibilita’ dei posti auto. Diversamente, la dettagliata ricostruzione della vicenda negoziale, che ha portato all’accoglimento della domanda proposta dal dante causa della ricorrente incidentale, ha fatto escludere alla Corte d’appello il diritto alla restituzione della provvigione, e tale valutazione non integra la denunciata violazione di legge, risolvendosi in un apprezzamento delle risultanze processuali che avrebbe potuto semmai essere censurato per vizio di motivazione, entro il paradigma delineato dall’articolo 360 c.p.c., n. 5.
13. Il rigetto dei ricorsi principale e incidentale e la declaratoria di inammissibilita’ del ricorso incidentale degli eredi (OMISSIS) giustifica la compensazione delle spese di lite del giudizio di cassazione, mentre sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di tutte le parti.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale di (OMISSIS), dichiara inammissibile il ricorso incidentale degli eredi (OMISSIS) e dichiara compensate le spese del presente giudizio.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di tutte le parti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.