il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell”espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.
Tribunale Pordenone, civile Sentenza 11 giugno 2018, n. 469
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PORDENONE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Ilaria Risolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. 349/2014 (…) promossa da
(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. DO.MA. per mandato in calce all’atto di citazione e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. NI.SE., sito in Pordenone, Via (…);
ATTORE
(…) (C.F. (…)) e (…) (C.F. (…)) con il patrocinio dell’avv. CH.DA., per mandato in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 23.03.2015 e domicilio eletto presso lo studio del difensore sito in Preganziol (TV), Via (…);
CONVENUTI
OGGETTO: azione ex art. 2932 c.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato (…) conveniva in giudizio, innanzi all’intestato Tribunale, il fratello (…) e la di lui moglie, (…), per far accertare la validità del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 02.12.2009 e, quindi, sentir dichiarare il diritto dell’attore ad acquistare la quota dell’immobile oggetto del preliminare de quo e pronunciare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita. In via subordinata, parte attrice chiedeva, ex art. 186 ter c.p.c., la corresponsione di Euro 185.000,00, atteso che nella stessa promessa di vendita vi era un riconoscimento di debito da parte dei convenuti, promissari alienanti, nei confronti dell’attore, promissario acquirente.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice, evidenziava: di aver stipulato, con i convenuti, contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la quota di proprietà del sig. (…), pari al 50%, dell’immobile sito in P., Via (…), meglio catastalmente identificato in atti; la presenza nel preliminare di un riconoscimento di debito da parte dei sigg.ri (…) e (…), promissari alienanti, verso lo stesso attore della somma complessiva di Euro 185.000,00, in quanto il corrispettivo della promossa di vendita era stato stabilito in detta somma, di cui il promissario acquirente, (…), era già creditore nei confronti dei promissari alienanti; infine, la mancanza della stipula dell’atto definitivo a causa dell’inadempimento dei convenuti, nonostante i numerosi solleciti inviati a stipulare l’atto pubblico.
(…) e (…), costituitisi in giudizio, resistevano chiedendo l’integrale rigetto delle pretese di controparte perché infondate in fatto e in diritto; a tal fine, eccepivano: la nullità del contratto preliminare di compravendita per mancanza di sottoscrizione in ogni sua pagina; la nullità ex art. 1346 c.c., in quanto l’oggetto dello stesso risulterebbe comunque indeterminato e/o indeterminabile, stante l’errata individuazione del bene in comproprietà; la mancata trascrizione e registrazione del contratto preliminare, con conseguente incertezza della data di stipula; la presenza di un termine essenziale non rispettato e, di conseguenza, la risoluzione del preliminare o comunque l’inefficacia dello stesso; l’infondatezza della pretesa ex art. 186 ter c.p.c. azionata da parte attrice, in quanto avente come fatto genetico lo stesso contratto preliminare da considerare nullo; infine, la carenza di legittimazione passiva in capo alla sig.ra (…), non avendo titolo di proprietà sull’immobile oggetto di contratto preliminare.
Concessi i termini di cui all’art. 183, comma VI, c.p.c., la causa veniva istruita attraverso le prove documentali, attesa la rinuncia da parte del nuovo difensore dei convenuti (costituitosi all’udienza del 26.03.2014), all’escussione del testimone, dott. (…), sull’unico capitolo di prova ammesso con ordinanza del 14.11.2014 (capitolo sub. (…) II memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c., parte convenuta). Con statuizione da ribadirsi in questa sede decisoria, il precedente giudice assegnatario, preso atto della rinuncia alla prova testimoniale, riteneva la causa matura per la decisione, rilevando l’assenza di esigenze atte ad ammettere ulteriori capitoli e testi, e fissava udienza per la precisazione delle conclusioni. La causa è stata quindi trattenuta in decisione all’udienza del 12.01.2018 sulle conclusioni in epigrafe, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
All’esito dello svolgimento dell’odierno processo, in cui il sottoscritto magistrato è subentrato nell’assegnazione del fascicolo, esaminate le domande, le difese e le opposizioni ivi svolte dalle parti e sintetizzate nelle conclusioni riportate in epigrafe, acquisiti i documenti prodotti, deve concludersi che la domanda principale di parte attrice merita accoglimento, per le ragioni che seguono.
Occorre dapprima esaminare due questioni di rito.
Per quanto concerne l’eccezione di inammissibilità dell’atto conclusionale di parte convenuta (asseritamente depositato in violazione del termine di cui al Provv. datato 26 marzo 2015) sollevata da parte attrice all’udienza di precisazione delle conclusioni, si rileva che i termini previsti dall’art. 16 bis, comma 9, L. n. 221 del 2012 avente ad oggetto il deposito degli atti conclusionali anche in forma cartacea sono ordinatori, e che il dispositivo dell’ordinanza giudiziale adopera il verbo “invita”, escludendo in definitiva ogni carattere perentorio del termine ivi indicato, sicché deve rigettarsi l’eccezione di inammissibilità di cui sopra.
Per quanto riguarda l’eccezione processuale circa la carenza di legittimazione passiva della sig.ra (…), la stessa deve essere rigettata, poiché nell’azione per l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un contratto preliminare di vendita promossa dal promissario acquirente deve essere citato anche il coniuge in regime di comunione legale con il promittente venditore quale litisconsorte necessario (cfr. Cass. S.U. n.17952 del 2007, Cass. Civ. n.7271/2008). Ebbene, l’odierna causa rientra, pacificamente, in tale ipotesi, dovendosi peraltro osservare come la coniuge in regime di comunione dei beni abbia anche sottoscritto materialmente il preliminare di vendita per cui si agisce.
Passando al merito della lite, vanno ora analizzate le eccezioni sollevate dai convenuti circa la nullità del preliminare dd. 02.12.2009.
In primo luogo, i convenuti eccepiscono la mancanza dei requisiti minimi del contratto preliminare, in quanto la firma ivi apposta sarebbe di difficile decifratura; inoltre, il preliminare non è stato firmato dalle parti in ogni sua facciata, ma solo in quella finale, comportando così l’inefficacia dello stesso.
L’eccezione è infondata. Il documento avente ad oggetto il preliminare di compravendita, infatti, consiste in una scrittura privata e, pur avendo la parte contro la quale è prodotta facoltà di disconoscerla, ai sensi dell’art. 214 c.p.c., nel caso in esame tuttavia non è dato apprezzare né l’inconferenza delle sottoscrizioni rispetto ai nomi delle parti di causa né un effettivo disconoscimento della scrittura privata e/o delle sottoscrizioni riportate in calce alla stessa.
Invero, sul punto la Corte di Cassazione ha stabilito: “Il disconoscimento della propria sottoscrizione, ai sensi dell’art. 214 cod. proc. civ., deve avvenire in modo formale ed inequivoco: è, pertanto, inidonea a tal fine una contestazione generica oppure implicita, perché frammista ad altre difese o meramente sottintesa in una diversa versione dei fatti” (cfr. Cass. civ. 12448/2012) e “In tema di disconoscimento della scrittura privata, la disposizione dell’art. 215, primo comma, n. 2), cod. proc. civ., secondo cui la scrittura privata prodotta in giudizio si ha per riconosciuta se la parte comparsa non la disconosce “nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione”, deve intendersi in senso strettamente cronologico” (cfr. Cass. civ. 29909/2008).
Orbene, nel caso di specie, non è rinvenibile nella comparsa di risposta alcuna impugnazione specifica e determinata circa il disconoscimento della sottoscrizione dei convenuti al contratto per cui è causa; ne consegue che le firme apposte al predetto atto devono considerarsi provenienti dalle parti in causa.
Inoltre, non pare meritevole di accoglimento l’eccezione di inefficacia del contratto preliminare di compravendita, sollevata dai coniugi, con riferimento alla mancata sottoscrizione da parte dei convenuti in ogni sua facciata. Infatti, qualora il contratto o qualsiasi altra scrittura privata sia costituito da più fogli, dei quali solo l’ultimo è firmato, è possibile ritenere comunque valida l’unica sottoscrizione posta alla fine del documento – e quindi riconoscere la provenienza della scrittura da parte dello stesso sottoscrittore – purché non vi siano dubbi, sul piano logico – lessicale, circa l’unicità del documento (cfr. Cass. sent. n.9040 del 2006; Cass. Civ. sent. n. 4886 del 2007). Pertanto è necessario che, tra l’ultima parola di una pagina e la prima della pagina successiva, vi sia consequenzialità logica e grammaticale, di modo da garantire, senza ombra di dubbio, che il secondo foglio sia successivo al primo. Questo al fine di escludere che qualcuno abbia alterato il documento, aggiungendo o togliendo pagine e/o periodi. Nel caso de quo, la prima pagina del contratto preliminare di compravendita prodotto nel presente procedimento si conclude con il seguente periodo “…vale quale riconoscimento del debito suindicato e quale impegno a stipulare il contratto definitivo, che sarà concluso nella forma dell’atto pubblico,” e continua nella sua seconda pagina con la frase: “presso il Notaio Dr. Pi.Pe., con studio in..”. Orbene, dalla lettura dei periodi si evince chiaramente una consequenzialità logica – lessicale nonché grammaticale e, pertanto, le pagine n. 1 e n. 2 devono essere considerate un unicum del contratto preliminare stipulato tra le parti, con la conseguenza che tale scrittura privata deve ritenersi valida ed efficace nel suo complesso, stante il fatto che la sottoscrizione si riferisce all’intera dichiarazione e non al solo foglio che la contiene.
Ulteriore eccezione sollevata dai promissari alienanti concerne la nullità del contratto per il combinato disposto degli artt. 1346 e 1418 c.c., per via dell’erronea individuazione dell’immobile oggetto di controversia. Secondo i convenuti, sebbene nel preliminare di compravendita prodotto da parte attrice si menzioni un immobile catastalmente censito in Comune di P. – M.N. 400; Sub. (…); Viale T. n. 59; piano T- Cat. (…), Cl.(…), mq. 335, RC. Euro 5.433,87, lo stesso non corrisponderebbe al bene in comproprietà tra i fratelli, che sarebbe invece catastalmente censito al Foglio (…), particella (…) sub.(…), sub. (…) e sub (…).
Una simile eccezione è da disattendersi in quanto superata dai documenti prodotti in causa da parte attrice. L’attore ha, infatti, provato documentalmente (v. doc. parte attrice nn. 6, 7,8 e 9) che i sub. (…) e sub. (…), a seguito di nuovo accatastamento, corrispondono ad un’abitazione di tipo civile con scoperto ed un’autorimessa di proprietà di terzi, mentre l’immobile oggetto del contratto preliminare, a seguito di un nuovo accatastamento, è Censito al Catasto Fabbricati: Comune di P., Foglio (…); Part.(…); sub. (…); Viale T. n.59; Piano T.; Cat. (…), mq.335. Alla luce delle prove documentali prodotte da parte attrice, pertanto, non trova riscontro l’eccezione di nullità del preliminare per erronea individuazione dell’immobile oggetto di controversia, stante il fatto che nel preliminare in questione è stata individuata in modo preciso l’area del terreno oggetto della futura compravendita.
Anche l’ulteriore eccezione sollevata dai convenuti circa l’intervenuta risoluzione per essenzialità del termine indicato nel contratto preliminare è del tutto priva di pregio.
Al riguardo, giova osservare che secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte: “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell”espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (v.Cass. Civ. sent. n. 5797 del 2005; cfr. Cass. Civ. sent. n.3645 del 2007; Cass. Civ. sent. n. 21838/10 ).
Tanto premesso, nel caso di specie, dalla natura e dall’oggetto del contratto non risulta né verosimile né provata la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Una simile conclusione è per di più suffragata dal comportamento successivo di parte attrice, il sig. (…), il quale, a distanza di un anno, manifestava il proprio interesse all’acquisto dell’immobile oggetto del contratto preliminare, inviando più diffide per il tramite del suo difensore (v. all. doc. di parte attrice nn. da 2 a 5). Per contro, le argomentazioni addotte dai coniugi convenuti al fine di provare la risoluzione tacita del preliminare, avuto riguardo alle condotte successive degli stessi convenuti, ossia del tentativo di vendere a terzi detto immobile, non paiono meritevoli di accoglimento, in quanto sfornite di ogni compendio probatorio.
Del tutto irrilevanti rimangono, infine, le considerazioni di parte convenuta circa la mancata trascrizione e registrazione dell’atto preliminare, adempimenti che non hanno la funzione di attribuire la validità o meno ad un contratto, ma rispettivamente quello di assolvere a fini fiscali ed ad una funzione di pubblicità rispetto a terzi.
Da tutto quanto sopra esposto ne deriva che la domanda svolta ai sensi dell’art. 2932 c.c. da parte dell’attore (…) va accolta, sia perché avanzata sulla scorta di un contratto preliminare valido ed efficace tra le parti, sia perché può dirsi adeguatamente assolto nel caso di specie il requisito dell’esecuzione o della offerta della prestazione, quale presupposto dell’azione, così come previsto dall’art. 2932, secondo comma, c.c.
Con riferimento a quest’ultimo punto, infatti, è circostanza pacifica e incontestata il versamento del prezzo mediante la sussistenza del credito pari ad Euro 185.000,000 a favore dell’attore, somma di cui i promissari alienanti si sono espressamente riconosciuti debitori nel contratto medesimo; inoltre, è circostanza documentata l’invito alla stipula del definito davanti al notaio formalmente indirizzato più volte dall’attore ai convenuti (cfr. docc. nn. 2, 3, 4, 5 fascicolo parte attrice).
L’accoglimento della domanda attorea in via principale, assorbe ogni altra domanda in via subordinata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale di Pordenone in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa n. 349/2014, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
– accerta la validità del contratto preliminare di compravendita di cui alla scrittura privata datata 02.12.2009;
– accoglie la domanda principale e, per l’effetto, dispone ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c. il trasferimento in favore di (…) , ai danni dei convenuti, della quota del 50% di proprietà, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, dell’immobile catastalmente censito al Comune di P. – M.N. 400; Sub. (…); Viale (…); piano T- Cat. (…), Cl.(…), mq. 335, RC. Euro 5.443,87, come da contratto preliminare di cui alla scrittura privata datata 02.12.2009;
– respinge ogni altra domanda;
– condanna i convenuti (…) e (…) alla refusione delle spese legali del presente procedimento in favore dell’attore (…) che liquida in complessivi Euro 8.500,00 oltre spese forfetarie, IVA e CPA come per legge.
– ordina al Conservatore di Registri Immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza a favore dell’attore e contro i convenuti, con esonero da ogni responsabilità.
Così deciso in Pordenone il 29 maggio 2018.
Depositata in Cancelleria l’11 giugno 2018.