Vendita di cosa locata legittimazione acquirente sfratto per morosità

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la vendita di cosa locata integra una ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che, quale cessionario ex lege, subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto di vendita. Conseguenza di tale successione e’ che anche il nuovo acquirente e’ legittimato ad agire per lo sfratto di morosita’ anche se detta morosita’ e’ maturata prima della vendita dell’immobile.

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Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 settembre 2018, n. 22802

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. DI FLORIO Antonella – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24871/2016 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) SRL, (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

nonche’ da:

(OMISSIS) SRL, nella persona del legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 1113/2016 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 24/03/2016;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2018 dal Consigliere Dott. ANTONELLA PELLECCHIA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega.

FATTI DI CAUSA

L’immobile da cui trae origine la controversia, sito in (OMISSIS), era stato oggetto di locazione tra i locatori (OMISSIS) e (OMISSIS) e la conduttrice (OMISSIS) S.a.s., dal 1995. Questi avevano concluso e registrato il contratto di locazione, ma avevano simulato, per fini evasivi del fisco, la misura del canone dovuto, inserendone nel contratto ufficiale uno molto piu’ basso rispetto a quello realmente dovuto e indicato nella controdichiarazione contestualmente redatta.

Successivamente nel 2008 la (OMISSIS) s.a.s. e la (OMISSIS) s.r.l. concludevano un contratto di cessione d’azienda, tramite il quale la seconda societa’ subentrava in tutti i rapporti della prima societa’.

Nelle more con atto notarile del 2010 (OMISSIS) e (OMISSIS) acquistavano da (OMISSIS) e da la (OMISSIS) l’immobile. Tale immobile risultava, dunque, gia’ concesso in locazionealla (OMISSIS) s.r.l. dal 2008.

Pertanto (OMISSIS) e (OMISSIS) notificavano tre diversi atti di intimazione di sfratto per morosita’ sullo stesso immobile nei confronti del conduttore (OMISSIS) s.r.l. per mancato pagamento di diversi canoni mensili (alcuni riguardanti periodi successivi all’acquisto, da parte degli attori, dell’immobile, altri precedenti tale periodo) nonche’ della somma di Euro 28.723,00 indicata come morosita’ pregressa e chiedevano quindi che venisse convalidato lo sfratto e che fosse ordinato alla (OMISSIS) s.r.l. il rilascio dell’immobile.

Nei procedimenti spiegavano intervento volontario (OMISSIS) e (OMISSIS): essi aderivano alle richieste attorce e chiedevano la condanna di (OMISSIS) al pagamento in proprio favore delle mensilita’ non versate.

Avverso tutti e tre i su menzionati atti di citazione si costituiva in giudizio la (OMISSIS) s.r.l., eccependo il difetto di legittimazione attiva, contestando nel merito le domande, nonche’ la rinuncia all’azione da parte dei precedenti proprietari (OMISSIS) e (OMISSIS). In tutti e tre i giudizi, la (OMISSIS) s.r.l. svolgeva, inoltre, domanda riconvenzionale, denunciando la nullita’ del contratto simulato ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 32 e 79 e asserendo di aver quindi pagato aumenti di canone illegittimi.

Il Tribunale di Torre Annunziata, sezione distaccata del Tribunale di (OMISSIS) ordinava la riunione dei procedimenti, nonche’ la trasformazione del rito e negava per tutti e tre i giudizi l’ordinanza di rilascio dell’immobile. Disponeva anche la sospensione necessaria di parte dei procedimenti, in attesa della definizione del giudizio pregiudicante riguardante il riscatto dell’immobile da parte della (OMISSIS) s.r.l..

La restante parte del giudizio veniva deciso con sentenza n. 226/2013, dichiarando il difetto di legittimazione attiva di (OMISSIS) e (OMISSIS) in quanto agenti con riferimento a canoni relativi a periodi precedenti il loro acquisto e affermando, invece, la legittimazione attiva dei precedenti proprietari (OMISSIS) e (OMISSIS).

Dichiarava accertato l’accordo simulatorio e la validita’ dello stesso: l’accordo, indicante il canone effettivamente dovuto, rientrava nell’ambito di applicazione dell’articolo 1414 c.c. e non della L. n. 392 del 1978, articoli 32 e 79, con la conseguenza che tra le parti rimaneva vincolante il cannone dissimulato effettivamente voluto dalle parti; pronunciava, quindi, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice e la condanna della (OMISSIS) s.r.l. al rilascio. Venivano rigettate tutte le altre domande riconvenzionali della convenuta (OMISSIS) s.r.l..

2. La (OMISSIS) s.r.l. proponeva appello avverso la predetta sentenza e le parti appellate si costituivano con appello incidentale per sentir dichiarare la propria legittimazione ad agire e per confermare la sentenza di primo grado.

La Corte d’Appello di Napoli con sentenza n. 1113 del 24 marzo 2016 accoglieva parzialmente l’appello incidentale affermando la legittimazione attiva degli appellati (OMISSIS) e (OMISSIS) in virtu’ del principio secondo cui l’inadempimento del conduttore, iniziato prima dell’alienazione dell’immobile locato e perdurante anche successivamente, costituisce un inadempimento avente natura continuativa e legittima l’acquirente a richiedere la risoluzione del contratto; rigettava le altre domande.

Accoglieva anche l’appello della (OMISSIS) s.r.l. dichiarando la nullita’ della controdichiarazione attestante il maggior canone e affermando la insussistenza di morosita’ da parte della (OMISSIS). Piu’ specificamente, riguardo al primo e secondo motivo d’appello, la Corte d’Appello dichiarava il difetto di legittimazione ad agire per la restituzione dell’immobile di (OMISSIS) e (OMISSIS), in quanto essi avevano, ormai, alienato il bene a (OMISSIS) e (OMISSIS).

Dichiarava la non opponibilita’ della controdichiarazione alla (OMISSIS) s.r.l., in quanto conclusa da soggetti diversi dalla (OMISSIS) e alla quale, questa, non aveva mai aderito.

Inoltre, la Corte d’Appello riteneva che tale controdichiarazione era affetta da nullita’ in quanto avente finalita’ evasiva del fisco e quindi contraria alla L. n. 431 del 1998, articolo 13, che assume carattere di norma imperativa.

Secondo la Corte d’Appello questa norma, seppur prevista in ambito di locazione di immobili ad uso abitativo, e’ applicabile in via analogica anche alle locazioni di immobili ad uso diverso.

La Corte stabiliva che la (OMISSIS) non dovesse rispondere dei debiti della sua dante causa (OMISSIS) S.a.s. in quanto tali debiti non risultavano dalle scritture contabili della societa’ cedente, in applicazione del disposto dell’articolo 2560 c.c..

3. Avverso la pronuncia della Corte di Appello le signore (OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso per Cassazione sulla base di cinque motivi.

3.1. La (OMISSIS) s.r.l. resiste con controricorso proponendo anche ricorso incidentale con un motivo.

3.2. Tutte le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo le ricorrenti lamentano la “Violazione e/ o falsa applicazione degli articoli 99, 101, 112, 434 e 437 c.p.c., nonche’ dell’articolo 1421 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. In linea subordinata in caso di rigetto si eccepisce la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 24 Cost. e articolo 111 Cost., commi 1 e 2, nonche’ dell’articolo 24 Cost. e articolo 111 Cost., commi 1 e 2, nonche’ degli articoli 99, 101, 112, 434 e 437 c.p.c., nonche’ dell’articolo 1421 c.c., in relazione all’articolo 360, comma 1, n. 4”.

Si dolgono che, nel rilevare la nullita’ della controdichiarazione la Corte d’Appello ha violato l’articolo 101 c.p.c., non assegnando alle parti il termine ivi previsto, violando cosi’ il contraddittorio e gli articoli 24 e 111 Cost..

4.2. Con il secondo motivo articolato in piu’ censure denunciano la “Violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2697 e 2730 c.c., nonche’ degli articoli 99, 101, 112, 115, 116 c.p.c., articolo 132 c.p.c., n. 4; articolo 434 c.p.c. e articolo 437 c.p.c., comma 2, n. 4. Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4”.

Parte ricorrente lamenta che la Corte d’Appello abbia errato nel considerare contestata, da parte della (OMISSIS) s.r.l., alcune somme, in quanto la stessa dichiara ed ammette di non aver versato i canoni del periodo 12.08-06.09.inoltre la Corte d’Appello non avrebbe verificato la fondatezza delle prove di pagamento offerte dalla (OMISSIS) s.r.l., dando per buona una mera elencazione contenuta negli atti difensivi.

4.3. Con il terzo motivo censurano la “Violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., nonche’ degli articoli 101, 112, 115, 116, 163 c.p.c., articolo 183 c.p.c., commi 6 e 7, articolo 356 c.p.c., articolo 434 c.p.c. e articolo 437 c.p.c., comma 2, articolo 24 e articolo 111 Cost., commi 1 e 2, in relazione all’articolo 360, comma 1, nn. 3 e 4”;

Parte ricorrente lamenta la mancata ammissione di prove relative alla opponibilita’ della controdichiarazione alla (OMISSIS) s.r.l., nonostante la richiesta di ammissione fosse stata comunque reiterata anche in secondo grado.

4.4. Con il quarto motivo si dolgono della violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, anche con riferimento alla disciplina della locazione di immobili ad uso diverso ex articoli 27 e segg.; della L. n. 431 del 1998; articolo 1414 c.c.; articoli 1343 e 1344 c.c., articoli 12 e 14 preleggi, in relazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Parte ricorrente lamenta l’errata interpretazione da parte della Corte d’Appello sia della L. n. 431 del 1998, articolo 13, sia della L. n. 392 del 1978, articolo 79:

la prima non sarebbe applicabile al fatto di specie in via analogica, in quanto sarebbe dettata per le locazioni di immobili ad uso abitativo e non a uso diverso;

la seconda perche’ tra le ipotesi di nullita’ ex articolo 79, non rientrerebbe quella in oggetto. La L. n. 392 del 1978, articolo 79, avrebbe ratio diversa dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, perche’ afferente a ipotesi diverse e non avente la finalita’ antielusiva del fisco; quindi la controdichiarazione non sarebbe nulla.

Inoltre, l’articolo 13 cit. si riferirebbe solo alla pattuizione di un canonepiu’ elevato rispetto a quello risultato dal contratto originario, intercorsa nel corso di svolgimento del rapporto di locazione. Inoltre richiama ad adiuvandum la sentenze della Cassazione S.U. 18214/2015 e 3 Sez. 7282/2008 che escluderebbero l’applicazione in via analogica della normativa relativa alle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo alle locazioni riguardanti usi diversi.

Pertanto, “chiede che la sentenza impugnata venga cassata anche per l’indicato motivo ove la questione della non applicabilita’ della fattispecie dell’articolo 13 cit. dovesse essere la ragione decisiva ed assorbente della pronuncia di codesta Corte, con decisione nel merito qualora non dovessero essere necessari ulteriori mezzi istruttori”.

4.5. Con il quinto motivo denuncia la Violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, articolo 13 e articolo 14, comma 5, L. n. 431 del 1998 e L. n. 392 del 1978, articolo 79. Della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346. Della L. n. 212 del 2000, articolo 3, articoli 11, 12 e 14 preleggi, in relazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 (irretroattivita’ della legge).

Lamentano le ricorrenti che entrambe le disposizioni richiamate sono entrate in vigore successivamente al contratto di locazione stipulato tra le parti nel 1995 e che, invece, la L. n. 431 del 1998, articolo 14, prevede che ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge in questione continuano ad applicarsi le norme in materia di locazionevigenti prima di tale data; cio’ violerebbe il principio di irretroattivita’ della legge che la stessa L. n. 431 del 1998, prevede.

Chiede, quindi, che si sottoponga a critica il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte a S.U. nella sentenza 18213/2015 in relazione alla L. n. 431 del 1998, articolo 13, n. 1.

5. A parte l’inammissibilita’ di tutti i motivi per violazione dell’articolo 366, n. 6. Difatti e’ principio consolidato di questa Corte che, in tema di ricorso per cassazione, l’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, novellato dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, oltre a richiedere l’indicazione degli atti, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento risulti prodotto; tale prescrizione va correlata all’ulteriore requisito di procedibilita’ di cui all’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per cui deve ritenersi, in particolare, soddisfatta:

a) qualora il documento sia stato prodotto nelle fasi di merito dallo stesso ricorrente e si trovi nel suo fascicolo, mediante la produzione del fascicolo, purche’ nel ricorso si specifichi che questo e’ stato prodotto indicando altresi’ la sede in cui il documento e’ rinvenibile;

b) qualora il documento sia stato prodotto, nelle fasi di merito, dalla controparte, mediante l’indicazione che il documento e’ prodotto nel fascicolo del giudizio di merito di controparte, pur se cautelativamente si rivela opportuna la produzione del documento, ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per il caso in cui la controparte non si costituisca in sede di legittimita’ o si costituisca senza produrre il fascicolo o lo produca senza documento;

c) qualora si tratti di documento – non prodotto nelle fasi di merito – relativo alla nullita’ della sentenza od all’ammissibilita’ del ricorso (articolo 372 p.c.) oppure di documento attinente alla fondatezza del ricorso e formato dopo la fase di merito e comunque dopo l’esaurimento della possibilita’ di produrlo, mediante la produzione del documento, previa individuazione e indicazione della produzione stessa nell’ambito del ricorso (Cass. S.U. n. 7161/2010; Cass. S.U. n. 28547/2008).

Premessi tali principi, cui il collegio intende dare continuita’, si rileva che, in seno al ricorso:

a) le ricorrenti assumono la operativita’ del principio di non contestazione ma senza che il ricorso sul punto sia autosufficiente;

b) contestano la mancata ammissione di prove il cui contenuto non e’ neppure riportato.

c) non viene indicata in modo adeguato la localizzazione del documenti (Cfr. 10, 12 etc., ne tantomeno viene indicato il contratto di cui si discute).

Pertanto, come nel caso di specie, la mancanza di una sola delle indicazioni rende il ricorso inammissibile (Cass. n. 19157/12; Cass. n. 22726/11; Cass. n. 19069/2011).

E comunque.

6.1. Il primo motivo sarebbe ugualmente infondato.

Nel caso concreto, trattasi di una questione di puro diritto, dalla quale non deriva l’obbligo per il giudice di instaurare il contraddittorio. In ogni caso, sul punto, sia (OMISSIS) e (OMISSIS), sia la (OMISSIS) s.r.l. si erano ampiamente difese e avevano ampiamente dibattuto: nulla avrebbero potuto diversamente dimostrare sul punto, anche se il giudice territoriale avesse concesso i termini di cui all’articolo 101 c.p.c., comma 2.

Difatti il motivo e’ generico e non indica quali argomentazioni avrebbero sollevato le ricorrenti in caso di contraddittorio (Cass. n. 3432/2016).

6.2. Anche il secondo e terzo motivo congiuntamente esaminabili sono inammissibili.

Innanzitutto perche’ i motivi censurano la valutazione discrezionale e prudenziale delle prove posta in essere dal giudice territoriale e si risolve in una impugnazione per motivi di merito della sentenza d’appello: tali valutazioni sono incensurabili in Cassazione.

Inoltre, la Corte d’Appello di Napoli ben argomenta e indica le ragioni per le quali sceglie di porre a fondamento della propria decisione alcune prove e non altre, dimostrando anche la loro fondatezza (pagg. 15 e ss., sentenza d’appello).

Lo e’ anche perche’ chiede di sottoporre ad una nuova valutazione la rilevanza delle prove acquisite (attivita’ che resta di competenza del giudice di merito) per il tramite dell’articolo 360, nn. 3 e 4 e non per il tramite dell’articolo 360, comma 1, n. 5, ossia come carenza di logicita’ della sentenza: solo tale formulazione avrebbe potuto rendere ammissibile il motivo in esame.

Ma i motivi sarebbero ugualmente infondati.

Le parti ricorrenti sostengono che la Corte d’Appello ha fondato la sua decisione circa la opponibilita’ della controdichiarazione dissimulata alla (OMISSIS) s.r.l., sulla circostanza che gli odierni ricorrenti principali nulla avevano provato a riguardo. Inoltre, esse sostengono di aver piu’ volte presentato istanze di ammissione di mezzi istruttori, anche in secondo grado, ma che queste siano state puntualmente rigettate.

Avrebbe quindi errato il giudice nel sancire che parti ricorrenti nulla hanno dimostrato sul punto, in quanto la mancata prova dipende da una immotivata non ammissione dei mezzi istruttori ritualmente richiesti. Tuttavia, appare chiaro come la Corte d’Appello di Napoli, nel respingere tali istanze istruttorie, abbia dettagliatamente motivato la loro irrilevanza (pagg. 15 e ss.).

Nessuna violazione dell’articolo 2697 c.c., invero, e’ data riscontrare nel ragionamento della Corte d’Appello.

6.3. Il quarto e il quinto motivo, congiuntamente esaminati sono infondati.

Le eccezioni sollevate dalle parti ricorrenti sono del tutto irrilevanti. Questa Corte con la sentenza a Sezioni Unite n. 23601/2017 hanno affrontato lo stesso problema risolto da Cass. 18214/2015 per le locazioni abitative.

Ed hanno affermato che e’ nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazionedi immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ah origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” e’ coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullita’ (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

La sanzione di nullita’ sancita dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste “in itinere” e diverse da quelle consentite ex lege, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone e’ nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.

Nei contratti di locazione ad uso non abitativo stipulati anteriormente all’entrata in vigore della L. n. 311 del 2004 – che ha introdotto la sanzione della nullita’ testuale in caso di omessa registrazione il patto occulto di maggiorazione del canone e’ comunque da considerarsi viziato da nullita’ (virtuale), atteso che l’accordo simulatorio trova la sua causa concreta nella finalita’ di eludere il fisco, sottraendo all’erario il maggior canonedissimulato realmente pattuito, cosi’ ponendosi in contrasto con la norma che impone l’obbligo di registrazione, integrale e fedele, dei contratti di locazione, da considerarsi imperativa e, in quanto tale, idonea ad incidere sulla validita’ degli atti civili, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1418 c.c., comma 1 (Cass. 4922/2018).

Come appunto nel caso di specie.

7. Ricorso incidentale la (OMISSIS).

Lamenta la ricorrente incidentale la Violazione e /o falsa applicazione di norme di diritto. Denuncia la non legittimazione ad agire per la risoluzione del contratto in capo a (OMISSIS) e (OMISSIS).

Cio’ perche’ l’acquisto di un immobile gia’ oggetto di locazione non ancora scaduta da luogo ad ipotesi di trasferimento a titolo particolare della cosa locata ex articolo 1559 c.c..

Da cio’ deriverebbe la non legittimazione ad agire per i canoni precedenti gia’ scaduti da parte degli acquirenti ricorrenti. Inoltre, a cio’ non contrasterebbero le sentenze richiamate dalla Corte d’Appello, le quali si limiterebbero ad affermare che l’azione di risoluzione esercitate dall’acquirente dell’immobile locato possa retroagire ad un momento anteriore all’acquisto in presenza di un inadempimento qualificato dal carattere della continuita’, ma non riconoscono affatto al nuovo locatore la legittimazione ad agire in risoluzione per i canoni scaduti anteriormente all’acquisto dell’immobile locato (Cass., Sez. 3, sentenza n. 6598/1991; sentenza n. 6142/1984).

In sostanza (OMISSIS) s.r.l. ritiene prive di legittimazione a proporre la domanda di risoluzione per inadempimento le odierne ricorrenti principali, in quanto l’inadempimento si riferisce a dei canoni scaduti prima del subentro di tali soggetti nella situazione soggettiva attiva dei precedenti proprietari (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo e’ infondato.

L’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza del quale, ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c., questi subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessita’ del consenso del conduttore, essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

Come piu’ volte, anche di recente, specificato da questa Corte, la fattispecie di vendita di cosa locata integra una ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che, quale cessionario ex lege, subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto di vendita (Cass., Sez. 3, sent. n. 12883/2012; Cass., Sez. 3, sent. n. 7696/2015).

Conseguenza di tale successione e’ che anche il nuovo acquirente e’ legittimato ad agire per lo sfratto di morosita’ anche se detta morosita’ e’ maturata prima della vendita dell’immobile.

Per questi motivi il ricorso incidentale proposto dalla (OMISSIS) s.r.l. non puo’ trovare accoglimento e va rigettato.

8. In considerazione della reciproca soccombenza le spese sono compensate.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa le spese.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale ed incidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del citato articolo 13, comma 1-bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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