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Amministratore di condominio: durata dell’incarico, prorogatio iperii e proroga legale
La prorogatio dell’amministratore e i poteri gestori.
L’amministratore di condominio, stando all’art. 1129, comma 10, c.c., dura in carica un anno ed alla scadenza si intende rinnovato per uguale durata, salva la possibilità per l’assemblea di disporne la revoca.
Terminato il mandato per decorso del termine, ovvero in caso di revoca o dimissioni, l’assemblea dei condomini dovrà procedere alla nomina di un nuovo amministratore (o alla conferma del precedente), secondo le maggioranze già richieste in precedenza, ma, può accadere che, (per mancanza del raggiungimento del numero legale, considerato che la nomina e la revoca dell’amministratore parimenti, la conferma rientrano tra le materie per le quali il legislatore richiede una maggioranza fissa come prevista dal quarto comma dell’art. 1136 c.c.,) l’assemblea non riesca a nominare, confermare o revocare l’amministratore.
Quindi, nell’eventualità in ciò dovesse accadere, le opzioni sono due:
a) ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all’autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. “giudiziale”;
b) l’amministratore uscente prosegue nell’esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione cella nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore.
Quest’ultimo è il c.d. istituto della “prorogatio imperii”, il quale, trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore, ed è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (in tal senso si veda Cassazione Sentenza n. 16070/2016).
In sostanza, per prorogatio si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria proprio per sottolineare una situazione contingente che andrà a risolversi in futuro.
Infatti l’istituto della prorogatio imperii è stato enucleato dalla giurisprudenza per ovviare a quelle situazioni di inaccettabile stallo di gestione, derivanti dalla cessazione di un amministratore, senza la repentina nomina da parte dell’assemblea di un nuovo amministratore.
Come la giurisprudenza ha avuto modo di sottolineare la ratio sottesa alla proroga dei poteri è quella di tutela del collettività condominiale che, potrebbe trovarsi esposta al pericolo di stasi della necessaria attività ordinaria, con conseguenze di non poco conto sulla vita dei condomini.
Il codice all’art. 1129 si limita a disporre che, al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione, l’amministratore ha l’obbligo di “eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Sembra, quindi, che lo stesso, attesa anche l’assenza di corrispettivi per lo svolgimento delle suddette attività, possa solo esercitare le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti, non procastrinabili, poiché pregiudizievoli per il condominio, nell’attesa del passaggio di consegne ai suo successore.
Ciò posto,sembra potersi affermare che la funzione dell’amministratore in prorogatio è sostanzialmente quella di evitare pregiudizi al condominio e proprio per ciò, l’amministratore in prorogatio deve limitare la propria attività al compimento delle attività indispensabili ed urgenti volte quindi alla salvaguardia del bene comune.
La durata dell’incarico e proroga legale.
Come già scritto, l’art. 1129, comma 10, c.c. stabilisce che:
“L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata”
La norma in esame è stata modificata con la riforma avvenuta con la Legge n. 220/2012, la quale al comma in esame ha aggiunto l’inciso secondo il quale, l’incarico “si intende rinnovato per uguale durata”.
In merito a ciò, vi è, una parte della dottrina, la quale interpreta tale norma nel senso di ritenere che, alla scadenza del termine annuale, l’incarico dell’amministratore, in assenza di revoca da parte dell’assemblea, si rinnoverebbe senza fine.
Tal parte della dottrina, nell’elaborare tale interpretazione mira sostanzialmente a garantire la continuità nella gestione del condominio, facendo al contempo sempre salva la possibilità di revoca dell’incarico all’amministratore, da parte dell’assemblea.
Un’altra parte della dottrina, partendo da presupposti diversi, ritiene che alla scadenza del termine la proroga legale l’incarico dell’amministratore, si verifica soltanto per un anno dopo la prima scadenza non consentendo tale norma ulteriori automatiche rinnovazioni.
Per tali interpreti, l’inciso “si intende rinnovato per uguale durata” determinerebbe quindi una proroga legale dell’incarico impedendo la decadenza dell’amministratore soltanto alla scadenza del termine del primo anno stesso.
Altra dottrina ancora, è dell’avviso che la durata dell’incarico di amministratore è di un solo anno non avendo introdotto la norma in questione nessuna proroga legale automatica.