Proprietario-locatore di un immobile pignorato azioni esperibili
il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; con...
Read MoreDanni causati da immobile condotto in locazione
quando i danni sono originati da un bene immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità del proprietario ove detti danni siano derivati da vizio strutturale del bene, che investa le mura o gli impianti ivi conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione; al contrario, il conduttore, il quale si presume essere stato...
Read MoreCessione del contratto di locazione
La cessione del contratto di locazione, è regolata dagli artt. 1594 (sublocazione e cessione della locazione) e 1406 e ss. (cessione del contratto). L’art. 1594 prescrive che “Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”. Per quanto non disposto si applica...
Read MoreSfratto trasformazione del procedimento e domande nuove
nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facolta’ connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilita’ di porre a...
Read MoreDiritto di ritenzione deposito cauzionale
il locatore puo’ sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati. Puoi scaricare la presente sentenza in formato...
Read MoreLocazione e pagamento di somme non dovute effettuato da un terzo
e’ fatto divieto al locatore di immobili ad uso non abitativo di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, prive di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto e’ nullo ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo...
Read MoreLocazione ad uso abitativo conseguenze della tardiva registrazione del contratto
Per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n. 87 del 2017 e della salvezza del testo della L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 5, introdotto dall’articolo 1, comma 59, della L. n. 208 del 2015, i contratti di locazione abitativa tardivamente registrati ad iniziativa del conduttore dalla data di entrata in vigore del...
Read MoreLocazione e interversio possessionis
In un contratto ad effetti obbligatori, come la locazione, la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una interversio possessionis, mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volonta’ di esercizio del possesso uti dominus, atteso che il possesso costituisce...
Read MoreLocazione diniego di rinnovo alla prima scadenza
in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, l’art. 3, l. n. 431/1998 conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo della locazione del contratto, alla prima scadenza contrattuale, soltanto in presenza dei motivi tassativamente indicati dalla norma. Nella comunicazione di diniego di rinnovo contrattuale, il motivo sul quale la disdetta è fondata...
Read MoreEfficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore
il provvedimento, pronunciato per qualsiasi ragione (nullita’, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso), nei confronti del conduttore, come il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o morosita’, esplica l’efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorche’ quest’ultimo non abbia partecipato al giudizio, ne’ sia...
Read MoreFideiussione a garanzia contratto di locazione
In virtù del necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597, 1598 e 1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo si protrae, salva diversa volontà negoziale, fino...
Read MoreRinnovazione contratto di locazione
anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita’ di conduttori di cui della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42, e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29, in tema di rinnovazione che accorda...
Read MoreComodato mancata restituzione del bene
Va osservato che non è in re ipsa il danno da mancata restituzione del bene qualora, venuto meno per scadenza del termine convenuto il contratto di comodato, il comodatario non restituisce il bene e ne diviene occupante sine titulo. Il proprietario che agisce per ottenere il risarcimento dei danni deve dimostrare di aver subito una...
Read MoreConvalida di sfratto e clausola arbitrale
Va escluso che la clausola arbitrale possa determinare l’improcedibilità della procedura di sfratto; l’articolo 661 del codice di procedura civile individua infatti senza incertezze il “giudice competente” stabilendo che “quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa...
Read MoreRipetizione dei canoni versati in eccedenza
il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, comma 2, (ratione temporis applicabile), fa si’ che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine,...
Read MorePuò il locatore rifiutarsi di ricevere la riconsegna dell’immobile
in tema di locazione, allorche’ il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entita’, in base all’economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore puo’ legittimamente rifiutare di...
Read MoreRecesso dal contratto di locazione da parte del conduttore
Con riguardo all’individuazione dei gravi motivi previsti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione, da parte del conduttore,in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, e’ sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata...
Read MoreRiparazione della cosa locata
quando le riparazioni della cosa locata hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore. Con particolare riferimento alla necessità...
Read MoreLocazione: riconsegnare la cosa locata
In tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell’obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell’uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti nel contratto, secondo cui, in...
Read MoreLocazione e riparazioni urgenti
l’articolo 1577 c.c., comma 2, non introduce una categoria di opere che prescindono dall’inquadramento nell’ambito di quelle a carico del locatore o del conduttore, ma si limita ad individuare, tra le opere poste a carico del locatore, alcune, quelle urgenti, che impongono al conduttore di intervenire, eseguendole a sue spese, allo scopo di tutelare se’...
Read MoreQuantificazione del debito da occupazione sine titulo
in tema di qualificazione del debito derivante dall’occupazione sine titulo, deve ribadirsi che, il fatto, poi, che il valore locativo sia individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto mirando alla reiterazione del patrimonio del danneggiato, la somma...
Read MoreLocatore e rifiuto restituzione immobile locato
Il principio desumibile dall’art. 1590 c.c. che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all’art. 1227, comma 2, c.c. secondo il quale in base alle regole dell’ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di...
Read MoreDomanda di risoluzione contratto di locazione e rilascio immobile
Nella domanda di risoluzione, o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell’immobile.
Read MoreDiritto di riscatto del conduttore pretermesso
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 39, a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato – ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale...
Read MoreLocazione commerciale e rinuncia all’indennità di avviamento
L’articolo 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullita’ di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore...
Read MoreLocazione anteriore al pignoramento
Ai sensi dell’articolo 2923 c.c., comma 3, l’acquirente della cosa pignorata puo’ liberarsi dall’obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo e’ inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni; nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il...
Read MoreNormativa emergenziale covid e locazione commerciale
Il conduttore non può dirsi esente dalla responsabilità contrattuale, solo per avere sostenuto (senza peraltro offrire alcuna prova dei suoi assunti) di essere stato nell’impossibilità ad adempiere a seguito delle misure di contenimento imposte nel periodo di emergenza epidemiologica. Va, infatti, sempre provato e dimostrato il nesso causale fra rispetto delle misure e inadempimento: l’obbligato...
Read MoreAggiornamento istat locazioni
l’aggiornamento Istat non opera in maniera automatica ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore. In base alla L. n. 392 del 1978, articolo 32, cosi’ come novellato dal Decreto Legge 7 febbraio 1985, n. 12, articolo 1, comma 9, sexies convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, su conforme pattuizione con...
Read MoreSfratto per morosità e clausola risolutiva espressa locazione commerciale
la risoluzione di diritto del contratto conseguente all’applicazione di una clausola risolutiva espressa postula non soltanto la sussistenza, ma anche l’imputabilità dell’inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento dal contratto, pur eliminando ogni necessità di indagine in ordine all’importanza dell’inadempimento, non incide, per converso, sugli altri principi regolatori dell’istituto della risoluzione, né,...
Read MoreObbligo di manutenzione del proprietario
ai sensi dell’art. 1575. n. 2, c.c., corre obbligo al locatore di mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto”. L’obbligazione ex art. 1575, n. 2, c.c. è del tutto distinta dalla garanzia per vizi prevista dall’art. 1578 c.c. in quanto quest’ultima norma si applica per i vizi non conosciuti o non facilmente...
Read MoreContratti locazione commerciale covid
il legislatore stesso ha riconosciuto la eccezionalità della situazione e le gravi ripercussioni che ha comportato, non può che riconoscersi che non ha voluto prevedere una forma di intervento normativo idonea ad incidere in modo generalizzato sui rapporti locatizi di natura privata (intervenendo invece sui canoni degli impianti sportivi), ma anzi, al contrario, prevedendo forma...
Read MoreMancata partecipazione mediazione
la mancata partecipazione senza giustificato motivo del conduttore convocato alla mediazione obbligatoria, in forza del combinato disposto degli artt. 8, comma 4-bis del D.Lgs. n. 28 del 2010 e art. 116 c.p.c., concorre alla valutazione del materiale probatorio assunto in corso di causa, con valutazione sfavorevole per la parte che si è resa assente senza...
Read MoreComodato precario restituzione
la figura del “precario” ovvero del “comodato precario” (art. 1810 c.c.) si caratterizza per la previsione che la scadenza della validità del vincolo dipende potestativamente dalla volontà del comodante, il quale può farla maturare “ad nutum” mediante richiesta di restituzione del bene. Suddetta richiesta da parte del comodante determina l’immediata cessazione del diritto del comodatario...
Read MoreContratti di locazione impossibilità di godere del bene
In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione...
Read MoreLocazione Covid-19 impossibilità sopravvenuta
Nei contratti di locazione è da escludere che l’emergenza sanitaria dovuta al Covid-19 possa configurare un caso di impossibilità sopravvenuta, e ciò sia con riferimento all’obbligazione di pagamento del canone della conduttrice (un’obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro mentre i mancati pagamenti riferibili, come quelli...
Read MoreAffitto di azienda lockdown riduzione canone
Le conseguenze dovute al lockdown che ha imposto dall’11 marzo 2020 sino al 18 maggio 2020 forti limitazioni e chiusure alll’attività di commercio al dettaglio di beni diversi da generi alimentari sul contratto contratto di affitto di azienda non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea (che comporterebbe il completo venir meno del...
Read MoreLocazione durata inferiore al termine minimo di legge
la stipulazione di un contratto di locazione di immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, ma l’invalidità della clausola derogativa e, di conseguenza, l’automatica eterointegrazione del contratto ai...
Read MoreContratto di locazione Emergenza Covid-19 rinegoziazione canone
la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid-19 e la chiusura forzata delle attività commerciali – ed in particolare di quelle legate al settore della ristorazione – devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto”...
Read MoreAffitto ramo di azienda sospensione dell’attività causa pandemia Covid-19
In tema di affitto di ramo di azienda per esercizio di attività di vendita al dettaglio, in relazione alla situazione emergenziale dovuta alla pandemia da Covid-19, a causa dei provvedimenti governativi di temporanea chiusura delle attività, ricorre una ipotesi di impossibilità della prestazione della concedente allo stesso tempo parziale, perché la prestazione della concedente medesima...
Read MoreCovid19 locazione e affitto azienda sospensione canone
nessuna norma connessa all’emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che l’affittuario di un’azienda o il conduttore di un immobile possano sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali. Il decreto c.d. “Cura Italia” fa chiaro riferimento a profili diversi da quelli del pagamento...
Read MoreLocazione uso commerciale affitto azienda successione contratto locazione
Nella disciplina di cui all’art. 36 della L. n. 392 del 1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione...
Read MoreEvento dannoso originato da immobile condotto in locazione
quando un evento dannoso si origina in un immobile condotto in locazione, si ha responsabilità del proprietario-locatore se esso deriva dalle strutture murarie o da impianti in esse conglobati, perché di tali strutture e impianti il locatore conserva la custodia, ed invece responsabilità del conduttore se l’evento deriva da altre parti dell’immobile o da accessori,...
Read MoreDanni cagionati a terzi dall’immobile locato
È, dunque, in tale prospettiva che è da intendere l’affermazione per cui custode non è da considerarsi “necessariamente il proprietario o chi si trova con essa (la cosa) in relazione diretta”. Il rapporto di custodia che può presumersi nella titolarità dominicale della cosa può, infatti, venire meno in ragione della escludente relazione materiale da parte...
Read MoreLocazione obbligo di restituzione deposito cauzionale
l’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale ex art. 11 L. n. 392 del 1978, ha natura imperativa poiché persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole e impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del...
Read MoreLocazioni sfratto per morosità pagamento in corso di causa
il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. La valutazione...
Read MoreLocazioni diligenza del buon padre di famiglia nell’uso della cosa locata
il conduttore che, in violazione di una delle sue obbligazioni principali, quale è quella espressamente prevista dall’art. 1587 c.c. e concernente l’osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l’uso contrattualmente stabilito, abbia cagionato la sostanziale distruzione ovvero grave alterazione della cosa stessa nei suoi elementi principali ed essenziali,...
Read MoreLocazione risoluzione contrattuale per inadempimento
in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella...
Read MoreSubingresso acquirente nel contratto di locazione art 1602 cc
il principio stabilito in materia di locazione dall’articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto...
Read MoreObbligo del locatore di restituire deposito cauzionale
l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazione.
Read MoreRecesso conduttore locazione
in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27 indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili...
Read MoreContratti di locazione stipulati da enti pubblici
anche ai contratti di locazione stipulati da enti pubblici “e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto”, in quanto, “a differenza dell’ipotesi regolata dall’articolo 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base...
Read MoreImpugnazione ordinanza convalida licenza o sfratto art 663 cpc
l’ordinanza di convalida della licenza o dello sfratto ex articolo 663 c.p.c., pur impugnabile, in linea di principio, soltanto con l’opposizione tardiva ex articolo 668 c.p.c., e’ soggetta al normale rimedio dell’appello solo se emanata nel difetto dei presupposti prescritti dalla legge, costituiti dalla presenza del locatore all’udienza fissata in citazione e dalla mancanza di...
Read MoreLocazione rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza
la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facolta’ di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 28, comma 1, costituisce una libera manifestazione di volonta’ negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile...
Read MoreLocazione ad uso abitativo patto occulto maggiorazione canone
in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullita’ prevista dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente.
Read MoreLocazione mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza
in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinche’ il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dalla L. n. 431 del 1998, articolo 3, non e’ necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessita’ di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare,...
Read MoreNullità Locazione transitoria
Per sottrarre il contratto alla sanzione della nullita’ L. n. 392 del 1978, ex articolo 79 o all’eterointegrazione normativa di cui all’articolo 1339 c.c., la transitorieta’ deve essere espressamente enunciata facendo riferimento a ragioni oggettive oltre che effettive, per non incorrere in una fattispecie simulatoria. La transitorieta’, dunque, non solo deve essere espressamente pattuita, ma...
Read MoreContratto di locazione parte locatrice costituita da più locatori
qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da piu’ locatori, ciascuno di essi e’ tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore, alla medesima prestazione, cosi’ come, dal lato attivo, ognuno degli stessi puo’ agire nei riguardi del locatario per l’adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarieta’...
Read MoreLocazione fallimento conduttore recesso curatore art 80 legge fallimentare
La disposizione della L. Fall., articolo 80, comma 2 (a norma del quale, in caso di fallimento del conduttore, il curatore puo’ in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso) e’ applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione del fallimento, sia in vigore una locazione della quale il...
Read MoreLocazione distinzione spese manutenzione ordinaria e straordinaria
la manutenzione ordinaria, di spettanza del conduttore, è quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa inquadrando, invece, nell’ambito della manutenzione straordinaria le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del...
Read MoreLocazione canoni scaduti dopo il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo
La richiesta di condanna dei canoni scaduti e pagati dopo il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo costituisce una precisazione del petitum, e non una domanda nuova: sia perche’ il fatto costitutivo della pretesa resta invariato; sia perche’ qualsiasi diversa interpretazione sarebbe contrastante con il principio costituzionale e comunitario di ragionevole durata del processo; sia...
Read MoreLocazione comunicazione diniego di rinnovazione alla prima scadenza
La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 L. 392/78, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dal citato art. 29 ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione...
Read MoreSfratto per morosità pagamento dopo introduzione contraddittorio
Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione...
Read MoreArt 1577 cc locatore inadempimento obbligo di effettuare riparazioni
ai sensi ed agli effetti dell’art. 1577 c.c. il locatore è tenuto ad effettuare le opere di manutenzione di cui sia informato da parte del conduttore nessuna responsabilità è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo, qualora il locatore stesso non...
Read MoreConvalida di sfratto e domanda di risoluzione del contratto di locazione
la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione; così come nella domanda...
Read MoreLocazione descrizione dell’immobile contenuta in contratto
alla descrizione dell’immobile contenuta in contratto non può che essere attribuito valore probatorio preminente dato che lo scopo di essa è quello della precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità e allo stato dei beni concessi in godimento per consentire al conduttore nel corso del rapporto, di fissare la portata esatta del dovere...
Read MoreLocazione di immobile abusivo mancanza di certificazione di abitabilità
in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell’immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod....
Read MoreSfratto per morosità mutamento del rito inammissibilità domande nuove
In tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere...
Read MoreArt 34 L n. 392/1978 indennità avviamento ordinaria e indennità aggiuntiva
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’indennità di avviamento ordinaria e quella cd. ulteriore o aggiuntiva, pur collegate entrambe a comuni presupposti, costituiscono istituti distinti, dotati di un diverso fondamento giuridico, fondati su diversa fattispecie genetica, disciplinati da differenti disposizioni normative, con la conseguenza che le relative...
Read MoreRisoluzione del contratto locazione abuso nel godimento della cosa locata
in caso di abuso nel godimento della cosa locata – che non si verifica in tutte le ipotesi di modificazione nello stato di fatto, ma solo di innovazioni che immutino la natura e la destinazione della cosa locata – spetta al giudice di merito apprezzare l’importanza dell’inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto,...
Read MoreLocazione appartamento difetto dell’impianto elettrico
Il difetto dell’impianto elettrico, non a norma rispetto alle normative vigenti, non rientra nella categoria delle riparazioni straordinarie di competenza del locatore, ma nella categoria del vizio della cosa locata, per il quale, secondo l’art.1578 c.c., qualora il bene oggetto del contratto, al momento della consegna, sia affetto da vizi che ne diminuiscono in modo...
Read MoreLocazioni competenza territoriale inderogabile
in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del “locus rei sitae”, come si ricava dagli artt. 21 e 447 bis cod. proc. civ., ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di una eventuale clausola difforme, rilevabile “ex officio” anche in sede di regolamento di competenza. Tra le controversie “in materia di locazione”, attribuite...
Read MoreLocazione risoluzione del contratto per morosità del conduttore
in tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, la gravità dell’ inadempimento di quest’ultimo va valutata anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la...
Read MoreComodato simulazione clausola di gratuità sussistenza di locazione
In tema di locazione, l’attore in restituzione che produca un contratto avente, in quanto gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, che è essenzialmente oneroso, ha l’onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità, dovendo altrimenti il giudice, nell’esercizio del potere-dovere di qualificare...
Read MoreRisoluzione contratto di locazione obbligo di versare canone
una volta risolto il contratto di locazione, resta l’obbligo dell’occupante dell’immobile, già conduttore, di versare almeno il canone legalmente dovuto, giacché il canone convenuto, che a norma dell’art. 1591 c.c. il conduttore in mora è tenuto a corrispondere sino alla riconsegna (cd. indennità di occupazione) costituisce il parametro di riferimento per la quantificazione del danno...
Read MoreLocazione divieto di mutare la destinazione economica del bene
nel rapporto di locazione, le carenze di interventi di piccola manutenzione da parte del conduttore non integrano la violazione dell’obbligo di mantenere la cosa locata con la diligenza del padre di famiglia, prevista dall’art. 1587 c.c., n. 1, come la prima delle obbligazioni principali a carico del conduttore, se non comportano una alterazione delle caratteristiche...
Read MoreRilascio dell’immobile locato risarcimento danni art 1591 cc
Il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell’immobile locato, fissa la data dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 56 della legge sull’equo canone, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, ne’ esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa,...
Read MoreLocazione art 55 legge 392/1978 termine pagamento canoni scaduti
Nel regime delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, poiché...
Read MoreEfficacia ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione
L’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato, sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, ma anche sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta...
Read MoreNullità del contratto di locazione per il difetto del certificato di agibilità
Quanto all’eccepita nullità del contratto di locazione per il difetto del certificato di agibilità, non negato da parte attrice, deve anzitutto essere osservato che tale mancanza, lungi dall’integrare un vizio strutturale dell’atto o una ipotesi di nullità virtuale per illiceità dell’oggetto, attiene al diverso piano dell’inadempimento del locatore alle obbligazioni gravanti sul medesimo, dovendosi verificare...
Read MoreLocazione obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale
Infatti, l’obbligo di restituire la conduttore il deposito cauzionale unitamente agli eventuali interessi non corrisposti annualmente sorge una volta che il contratto di locazione si sia risolto e il conduttore abbia integralmente adempiuto le sue obbligazioni: tuttavia il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell’immobile, potendo altrimenti in...
Read MoreLocazione art 1590 cc restituzione cosa locata
la disposizione contenuta nell’art. 1590 cod. civ. – secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto” – esprime una regola generale...
Read MoreLocazione libera determinazione convenzionale del canone locativo
in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, per essere “secundum legem” (L. Equo Canone, artt. 32 e 79) deve chiaramente riferirsi...
Read MorePurgazione della mora successiva intimazione sfratto per morosità
La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.
Read MoreDifferenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda
La differenza tra locazione di immobile (eventualmente con pertinenze) e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nella economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi i quali siano essi...
Read MoreAzione di ripetizione delle somme art. 79 Legge n. 392/1978
Il termine semestrale di decadenza, previsto dall’art. 79, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392 per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore é...
Read MoreImmobili destinati ad uso non abitativo onere di verificare caratteristiche
nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che ove il conduttore non riesca ad ottenere tali...
Read MoreLocazione pagamento canoni sino alla riconsegna dell’immobile
In tema di locazioni di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell’immobile locato, dal medesimo, comunque, dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell’immobile (ai sensi dell’art. 1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto per...
Read MoreMancanza di descrizione condizioni immobile articolo 1590 c.c. comma 2
la presunzione di cui all’articolo 1590 c.c., comma 2, secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa.
Read MoreRecesso del conduttore dal contratto di locazione gravi motivi
I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione; ovvero possono consistere in...
Read MoreOpposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione
L’opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione, come tale soggetta al rito speciale di cui all’art. 447 bis c.p.c., deve ritenersi tempestiva anche se erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, qualora entro il termine previsto dall’art. 641 c.p.c. , avvenga l’iscrizione a ruolo mediante deposito in cancelleria dell’atto di citazione o di...
Read MoreLocazione successione nel contratto L. n. 392 del 1978 articolo 6
il locatore, pur in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris di stampo legale e non negoziale, ha comunque il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto (sia agli effetti di un controllo della regolarita’ della vicenda traslativa, sia agli effetti dell’individuazione...
Read MoreContratto di locazione preavviso del conduttore
In materia di risoluzione del contratto di locazione, il preavviso è volto a consentire il reperimento di un nuovo conduttore ed evitare che la decisione unilaterale del conduttore ricada negativamente sul locatore, privandolo nello stesso periodo del reddito che il contratto gli avrebbe assicurato. In mancanza ne consegue il diritto del locatore all’indennità di mancato...
Read MoreContratto di locazione inadempimento morosità del conduttore
in tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui...
Read MoreRisoluzione contratto di locazione clausola risolutiva espressa
La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicché, una volta proposta l’ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l’intimazione di sfratto per...
Read MoreLocazioni restituzione dell’immobile locato art 1590 cc
L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora...
Read MoreLocazione ad uso non abitativo disdetta motivata locatore prima scadenza
La L. n. 392 del 1978, articolo 31, prevede che la disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali, giustificanti il sacrificio della stabilita’ dell’attivita’ commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore. In altri termini, solo la ricorrenza di esigenze...
Read MoreSratto per morosità pagamento dopo introduzione contraddittorio
Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione...
Read MoreConvalida di sfratto mutamento rito domanda riconvenzionale
Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’articolo 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di...
Read MoreLocazione immobili ad uso non abitativo recesso anticipato gravi motivi
in tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attivita’ in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, u.c. devono essere accertati in relazione all’attivita’...
Read MoreIndennità perdita avviamento commerciale affinità attività esercitata
In tema di indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, la “affinita’” tra l’attivita’ esercitata nell’immobile locato dal conduttore uscente e quella intrapresavi dal conduttore entrante, va accertata non gia’ in base al contenuto oggettivo dei servizi o prodotti offerti al pubblico, ma in base alla astratta idoneita’ dell’attivita’ entrante ad intercettare anche solo in parte...
Read MoreContratto di locazione di immobili non registrato nei termini di legge
il contratto di locazione di immobili, purche’ non simulato, ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso...
Read MoreAffitto di azienda cessione contratto locazione inadempimento cessionario
L’art. 36 della L. n. 392 del 1978, che disciplina l’ipotesi di cessione del contratto di locazione per immobili ad uso non abitativo, chiarisce che “nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”. In caso di affitto di...
Read MoreLocazione restituzione deposito cauzionale
In materia di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali – tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante – sorge al termine della locazione non appena avvenuto...
Read MoreLocazione uso non abitativo morosità pagamento canone oneri accessori
in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che...
Read MoreLocazione distruzione bene locato risoluzione impossibilità sopravvenuta
Ipotesi tipica di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione è la distruzione del bene locato, la quale altera definitivamente il sinallagma contrattuale, e fa quindi venir meno anche l’obbligo di manutenzione a carico del locatore (obbligo limitato alle riparazioni da effettuare sulla cosa, e non esteso invece alla ricostruzione totale o parziale della...
Read MoreContratto locazione nullo restituzione corrispettivo versato
qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell’immobile non puo’ pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto cio’...
Read MoreSfratto per finita locazione e nullità del contratto di locazione
nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di disporre il rilascio di un immobile per finita locazione, il giudice che rileva la nullità del contratto può, al tempo stesso, attribuire all’attore il bene della vita domandato, sul rilievo della carenza di un titolo giustificativo del godimento dello stesso da parte del convenuto, atteso che il...
Read MoreSfratto per finita locazione o per morosità mediazione obbligatoria
per i giudizi di convalida di sfratto per finita locazione o per morosità, il Legislatore ha stabilito che il tentativo di mediazione divenga condizione di procedibilità solo all’esito della c.d. fase sommaria (art. 5, c. 4, lett. b, D.Lgs. n. 28 del 2010). Tale scelta, dettata da evidenti ragioni di opportunità – segnatamente finalizzate ad...
Read MoreVendita di cosa locata legittimazione acquirente sfratto per morosità
la vendita di cosa locata integra una ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che, quale cessionario ex lege, subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto di vendita. Conseguenza di tale successione e’ che anche il nuovo...
Read MoreLocazione sospensione totale parziale pagamento del canone
La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è infatti legittima nella sola ipotesi in cui vi sia sproporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che esse ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell’adempimento dell’obbligo del...
Read MoreLocazione mancata indennità di avviamento riconsegna immobile
Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciali disciplinate dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli articoli 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennita’...
Read MoreConvalida di sfratto opposizione ampliamento thema decidendum
nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato da’ luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’articolo 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtu’ della combinazione degli atti...
Read MoreSfratto per morosità opposizione alla convalida e richiesta termine di grazia
In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 L. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che – a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo...
Read MoreLocazione addizioni art 1593 c.c. applicabilità disciplina articolo 936 c.c.
la disciplina di cui all’articolo 936 c.c. si applica solo quando l’autore delle nuove opere sia realmente terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sul fondo medesimo. La veste di terzo ai sensi dell’articolo 936 c.c. non si acquista (da parte del conduttore) in ragione...
Read MoreAccertamento scadenza contratto di locazione
Il giudicato formatosi sull’accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione lascia inalterato il potere delle parti di provocare la cessazione degli effetti del contratto, prima della scadenza, al verificarsi di altri presupposti, trattandosi di un diritto diverso da quello accertato, riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilità con la...
Read MoreOpponibilità contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario
È principio consolidato quello secondo il quale il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall’usufruttuario avente ad oggetto il bene concesso in usufrutto. Ai sensi dell’art. 999 c.c., comma 1, il contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario è opponibile allo stesso proprietario solo se risulti da scrittura avente data certa...
Read MoreLocazione sospensione canone inadimplenti non est adimplendum
In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento...
Read MoreLocazione uso abitativo conduttore diritto di prelazione riscatto
in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l’intenzione di...
Read MoreLocazione accertamento elementi costitutivi della novazione
l’accertamento degli elementi costitutivi della novazione costituisce compito proprio del giudice del merito e non e’ sindacabile in questa sede se logicamente e correttamente motivato. Appare pertanto incensurabile la pronuncia d’appello nella parte in cui ha escluso l’animus novandi ed ha ritenuto che la nuova pattuizione integrasse una mera modifica della prima, senza sostanziale novazione...
Read MorePerdita deterioramento cosa locata derivante da incendio
Il conduttore risponde ex articolo 1588 c.c., della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, e la presunzione di colpa a carico del conduttore e’ superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui addebitabile onde, in difetto di tale prova,...
Read MoreLocazione immobiliare mancata registrazione del contratto
In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in...
Read MoreLocazione disponibilità del bene locato
Poiche’ la locazione e’ legittimamente posta in essere da chi ha la disponibilita’ del bene locato, a prescindere dalla titolarita’ o meno di diritti reali che quella gli assicurino, esula radicalmente dalle cause in materia di locazione qualunque questione su questi ultimi aspetti. E la nuda proprietaria non e’, in difetto – come nella specie...
Read MoreLocazione omesso versamento del canone locativo
l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle...
Read MoreRisarcimento danni immissioni intollerabili immobile condotto in locazione
In materia di immissioni intollerabili, poi, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se lo stesso abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non anche per avere omesso di...
Read MoreLocazione valutazione gravità importanza inadempimento
in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli...
Read MoreLocazione non abitativa mancato pagamento canone oneri accessori
in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 cod. civ.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza...
Read MoreSfratto per morosità opposizione convalida termine grazia ex art. 55
In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 L. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che – a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere...
Read MoreCanoni di locazione intimazione di sfratto pagamento in corso di causa
il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. La valutazione...
Read MoreLocazione purgazione della mora successiva all’intimazione di sfratto
Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione...
Read MoreRegistrazione tardiva contratto di locazione
Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, ma, in caso di...
Read MoreCessazione contratto locazione conduttore detenzione immobile
Il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento, dell’indennità di occupazione ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell’obbligo di restituzione della cosa locata anche...
Read MoreMancata registrazione contratto di locazione immobiliare uso abitativo
In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo) la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1 comma 346, della L. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in...
Read MoreLocazione e responsabilità ex articolo 2051 c.c.
In tema di danni da cose in custodia, poiche’ la responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., implica la disponibilita’ giuridica e materiale del bene che da’ luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la...
Read MoreOrdinanza convalida sfratto morosità cosa giudicata sostanziale
l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità – preclusa o, come in questo caso, estinta o comunque non accolta, l’opposizione tardiva – acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale sull’esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato, implicando altresì la dichiarazione di risoluzione del rapporto per inadempimento del conduttore. Poiché il giudicato,...
Read MoreMancato pagamento canone di locazione e oneri accessori
il mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione e degli oneri accessori – consistendo nella violazione della principale obbligazione a carico del conduttore – implica grave inadempimento del contratto, tale da alterarne in modo irreversibile l’equilibrio, e può giustificarsi solo ove sia mancata del tutto la controprestazione a carico del locatore, risultando...
Read MoreLocazione condizioni immobile alla consegna articolo 1590 c.c.
la presunzione di cui all’articolo 1590 c.c., comma 2, secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass. 26/07/2016, n. 15361 che, in applicazione del principio, ha escluso...
Read MoreLocazione ad uso diverso canone IVA obbligazione accessoria
in tema di locazione concernente un immobile adibito ad uso non abitativo, l’imposta sul valore aggiunto (IVA) non costituisce parte integrante del canone ma obbligazione accessoria a carico del conduttore, nei confronti del quale il locatore – su cui grava l’obbligo di versamento all’erario – puo’ chiedere il rimborso.
Read MoreCessione contratto di locazione e cessione dell’azienda
ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell’azienda esercitata all’interno dell’immobile concesso in locazione, intanto e’ opponibile (e dunque efficace) nei confronti del locatore, in quanto il conduttore abbia provveduto alla formale comunicazione al locatore di tale cessione “mediante...
Read MoreCessione affitto azienda senza cessione contratto di locazione
La L. n. 392 del 1978, articolo 36, non vieta che l’imprenditore ceda o affitti l’azienda senza effettuare la contestuale cessione del contratto di locazione o la sublocazione dell’immobile, limitandosi a prevedere che la stipulazione congiunta dei negozi rende superfluo il consenso del locatore alla cessione del contratto e inoperante l’eventuale divieto contrattuale di sublocazione....
Read MoreLocazione eccezione de iure tertii
Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza, legittimato a richiedere la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega...
Read MoreContratto di locazione immobile in comproprietà indivisa
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione...
Read MoreArticolo 1588 c.c. conduttore perdita deterioramento cosa locata
l’articolo 1588 c.c., ove sancisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo...
Read MoreLocazione nullità patto canone superiore a quello dichiarato
e’ nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione; la sanzione di...
Read MoreResponsabilità conduttore ritardata restituzione immobile locato
la responsabilità del conduttore per la ritardata restituzione dell’immobile locato, disciplinata dall’art. 1591 c.c., ha natura contrattuale, in quanto “deriva dalla violazione dell’obbligo del “conduttore” – tale secondo la stessa definizione del predetto articolo – di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento...
Read MoreConduttore danni arrecati alla cosa locata
Il locatore può addebitare al conduttore i soli danni arrecati alla cosa locata, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1590, 1 comma, cod. civ.). Non può invece addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai...
Read MoreLocazione successione tra conduttori
nel momento in cui si realizza una successione tra conduttori, si verifica, altresi’, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell’immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore.
Read MoreLocazione rinunciare indennità perdita avviamento commerciale
la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale; tale rinuncia puo’, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato...
Read MoreSfratto per morosità domanda accertamento avvenuta risoluzione
una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’art. 1453 c.c., con l’intimazione di sfratto per morosità, non è poi possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex art. 1456 c.c., trattandosi di domande tra loro radicalmente diverse sia per quanto concerne il petitum (perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’art....
Read MoreComodato locazione spese manutenzione straordinaria
nel quadro del rapporto di locazione, che, a differenza del comodato, si connota per la sua onerosita’, ed impone al locatore di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, il locatore non e’ mai obbligato, almeno per regola generale, ad effettuare interventi sulla cosa locata tali da migliorarne le condizioni, dovendo...
Read MoreDiritto di riscatto connduttore di immobile
Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche con riferimento alla prelazione urbana l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 39 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha come effetto non la risoluzione...
Read MoreCondomino locazione a terzi responsabilità violazioni regolamento condominiale
il condomino che abbia locato la propria unita’ abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’articolo 1176 c.c., a far cessare...
Read MoreArt 1591 cc conduttore comproprietario mora restituzione bene locato
Il principio stabilito dall’art. 1591 cod. civ., relativo all’obbligo del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di dare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna effettiva di esso, salvo il risarcimento del maggior danno, deve trovare applicazione anche con riferimento al caso in cui il conduttore rivesta contestualmente anche la qualità di...
Read MoreContratto locazione conduttore detenzione immobile
Il conduttore che perda il godimento dell’immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell’immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione...
Read MoreLocazione clausola risolutiva espressa tolleranza locatore
la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volonta’, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni....
Read MoreIndennità avviamento commerciale mancanza autorizzazioni
La tutela dell’avviamento commerciale apprestata dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 35/40 per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attivita’ commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non puo’ essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attivita’ senza le prescritte autorizzazioni, poiche’ il presupposto della tutela risiede...
Read MoreRicorso straordinario per cassazione ordinanza di rilascio art 665 cpc
il ricorso straordinario per cassazione, ai sensi dell’articolo 111 Cost., contro i provvedimenti adottati con forma diversa dalla sentenza e’ consentito a condizione che essi abbiano la natura sostanziale di una sentenza, nel senso che, oltre ad incidere su diritti soggettivi di natura sostanziale delle parti, abbiano attitudine al passaggio in giudicato formale e sostanziale....
Read MoreLocazione conduttore onere di verificare caratteristiche bene
nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi, nonche’ al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali...
Read MoreLocazione mancanza certificato abitabilità
Locazione mancanza del cerficato abitabilità tutela del conduttore ex art 1578 cc L’immobile visto il profilo urbanistico edilizio – deve essere idoneo al conseguimento dell’abitabilita’: ove detta qualita’ di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualita’ che l’immobile oggetto di locazione deve possedere e dunque in termini...
Read MoreAttività di affitacamere locazione e regolamento condominiale
Locazione ad uso abitativo facoltà di sublocare svogimento attività di affittacamere e violazione regolamento condominiale. L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il...
Read MoreSfratto opposizione tardiva impossibilità a comparire dell’intimato
Impossibilità a comparire dell’intimato e opposizione tardiva ex articolo 668 cpc. con riguardo ad opposizione proposta dopo la convalida di licenza o di sfratto ai sensi dell’articolo 668 c.p.c., l’impossibilità a comparire dell’intimato (o, se questo si sia costituito, del suo difensore) per forza maggiore puo’ anche dipendere da un malore purche’ il giudice di...
Read MoreClausola aggiornamento automatico canone di locazione
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 15 febbraio 2018, n. 3505 La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 operata dall’art. 1 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modifiche,...
Read MoreSimulazione contratto di locazione apparente e conclusione contratto dissimulato
Simulazione locazione transitoria e conclusione locazione primaria In sostanza l’ipotesi di stipula di una locazione transitoria che non risponde a realtà perché il conduttore adibisce o ha adibito l’immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione; il conduttore che pretende di applicare le norme...
Read MoreLocazione nullità clausola spesa manutenzione ordinaria a carico del conduttore
Tribunale Piacenza, civile Sentenza 20 febbraio 2018, n. 164 la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della...
Read MoreLocazione danni per ritardata restituzione immobile
Danni per ritardata restituzione ex art. 1591 cc e prova del maggior danno. La disposizione sancita dall’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione) costituisce espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l’utilizzazione del bene dietro corrispettivo (…), per l’ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare...
Read MoreRisoluzione contratto di locazione restituzione deposito cauzionale
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4004 Per quel che concerne, invece, il deposito cauzionale, la domanda riconvenzionale di restituzione va accolta, dato che, cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge, con conseguente obbligo restitutorio in capo al...
Read MoreLocazione diritto di prelazione e riscatto immobile
Locazione vendita immobile, esercizio diritto di prelazione e riscatto del conduttore. In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del...
Read MoreLocazione autoriduzione canone
Contratto di locazione ad uso diverso ed autoriduzione del canone. In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico...
Read MoreEccezione articolo 1957 non rilevabile d’ufficio
Articolo 1957 cc eccezione in senso stretto non rilevabile d’uffico. l’eccezione di cui all’articolo 1957 c.c., comma 1, e’ eccezione di decadenza, come tale non rilevabile d’ufficio (il principio e’ del tutto pacifico e risulta affermato da questa Corte fin da Cass. 17 giugno 1963, n. 1613); e’, parimenti, eccezione in senso stretto quella di...
Read MoreConduttore locatore pagamento spese condominiali
Il conduttore è tenuto al pagamento degli oneri condominiali ma ha diritto a visionare i documenti giustificativi chiedendoli al locatore. il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 L. 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai...
Read MoreLocazioni non abitative valutazione inadempimento del conduttore
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 28 febbraio 2018, n. 4487 Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n....
Read MoreLocazione possibilità di richiedere rilascio al conduttore anche se non detiene il bene
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 15 gennaio 2018, n. 1034 il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui al momento della proposizione della domanda detto bene è detenuto da un terzo, perché la sentenza di condanna al rilascio...
Read MoreSfratto per morosità clausola risolutiva espressa mutatio libelli
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 17 gennaio 2018, n. 1218 una volta proposta con l’intimazione di sfratto per morosità l’ordinaria domanda ex articolo 1453 c.c., non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’art. 1456 c.c.., atteso che quest’ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”,...
Read MoreLocazione uso diverso inadempimento inapplicabilità art 5 legge 392/1978
Tribunale Potenza, civile Sentenza 24 gennaio 2018, n. 38 Quanto alla valutazione della gravità dell’inadempimento, giova poi rammentare che l’art. 5 della L. 392/78, introduttivo di una “predeterminazione legale” della gravità dell’inadempimento al fine della risoluzione del rapporto locatizio, non trova sic e simpliciter applicazione per le locazioni ad uso non abitativo atteso che tale...
Read MoreSfratto per morosità opposizione intimato
Tribunale La Spezia, civile Sentenza 25 gennaio 2018, n. 58 Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ex art. 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive...
Read MoreFideiussione a garanzia del contratto di locazione copre anche rinnovazione tacita
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2360 la fideiussione instauratasi a garanzia di un rapporto di locazione si estende all’intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Nella specie non ricorre un’ipotesi di fideiussione omnibus: e ciò perché, da un lato,...
Read MorePrescrizione azione ripetizione somma versate al locatore
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2397 Il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa L. n. 392 del 1978 , previsto dall’art. 79, secondo comma, della L. 27 luglio 1978,...
Read MoreConvalida di sfratto per morosità risoluzione contratto locazione
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2402 la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente del locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria...
Read MoreNullità locazione occupazione senza titolo immobile risarcimento danni
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 1379 in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso;...
Read MoreLocazione immobile sospensione pagamento canone
Tribunale Palermo, Sezione 2 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 6490 La peculiarità del rapporto di locazione, caratterizzato, a differenza di altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, dal godimento dell’immobile, integrante la prestazione del locatore, imporrebbe dei correttivi alle regole di autotutela, nel senso che il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ridotto,...
Read MoreLocazione ad uso diverso effetti disdetta intempestiva locatore
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 22 maggio 2018, n. 12607 la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; pertanto, da un lato non elide tale effetto...
Read MoreResponsabilità del proprietario dell’immobile e del conduttore per danni a terzi
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 27 marzo 2018, n. 7526 Secondo la condivisibile giurisprudenza di legittimita’ poiche’ la responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., implica la disponibilita’ giuridica e materiale del bene che da’ luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie...
Read MoreResponsabilità per danni derivanti da immobile concesso in locazione
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 9 giugno 2016, n. 11815 la responsabilita’ prevista dagli articoli 2051 e 2053 c.c., implica la disponibilita’ giuridica e materiale del bene che da’ luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di...
Read MoreResponsabilità art 2051 cc del proprietario dell’immobile locato
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 9 giugno 2010, n. 13881 Premesso infatti che ai fini della responsabilita’ ex articolo 2051 c.c. per i danni da cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa, ovvero la...
Read MoreDanni da infiltrazioni violazione obbligo custodia immobile locato arti 1587 cc
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 ottobre 2015, n. 21788 Occorre principalmente stabilire a chi spetta la responsabilita’, tra locatore e conduttore, di eventuali danni causati da infiltrazione. La responsabilita’ e’ diversa a secondo che gli impianti siano esterni o interni. E come gia’ affermato da questa Corte (Cass. n. 13881/2010) In tema...
Read MoreLacazione vizi bene locato art 1578 cc inadempimento locatore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 gennaio 2018, n. 2333 costituiscono “vizi della cosa locata, agli effetti dell’articolo 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’articolo 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneita’ all’uso della cosa stessa e consentendo la...
Read MoreContratto di locazione collegamento con contratto di sublocazione
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 15 marzo 2018, n. 6390 nel caso in cui ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente in quanto tale ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l’autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si...
Read MoreLocazione mancata registrazione contratto sanatoria ex tunc L n 311/2004
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6009 In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, una nullita’ per violazione di norme imperative ex articolo 1418 c.c., la quale, in ragione...
Read MoreLocazione ed affitto azienda natura bene dedotto ad oggetto del contratto
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 8 febbraio 2018, n. 3026 la natura del bene dedotto ad oggetto del rapporto contrattuale in esame non presentasse alcun requisito suscettibile di evidenziarne, in termini di assorbente rilevanza, aspetti di potenziale capacita’ produttiva, non essendo l’immobile stato considerato come uno degli elementi costitutivi di un complesso di...
Read MoreLocazioni clausola penale divieto di cumulo art 1383 cc prestazione principale penale
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6015 Nelle obbligazioni di durata assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo ex articolo 1383 c.c. fra la prestazione principale e la penale concerne le sole prestazioni gia’ maturate ed inadempiute, ma non anche quelle non ancora maturate, non coperte dalla penale,...
Read MoreLocazioni nullità clausola canone di locazione differenziato e crescente
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 9 marzo 2018, n. 5656 La clausola che preveda la pattuizione di un canone di locazione differenziato e crescente nel corso del rapporto al solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in violazione dei limiti imposti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32 (disposizione che...
Read MoreLocazioni riparazioni straordinarie rimborso e risarcimento danni
il conduttore, nel caso in cui la cosa locata necessiti di una riparazione eccedente la normale manutenzione e detta riparazione presenti il carattere dell’urgenza, ha l’onere di avvisare il locatore (a carico del quale esclusivamente grava l’obbligo di provvedere a dette riparazioni), ma – nel caso in cui il locatore, pur avvisato, rimanga inerte –...
Read MoreLocazioni nullità clausole che limitano durata legale e canone maggiore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 14 marzo 2018, n. 6124 la sanzione di nullita’, prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, a riconoscergli, infine, altri, non legittimi vantaggi...
Read MoreLocazione art 1585 molestia di diritto e tutela del conduttore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6010 la molestia di diritto, dalla quale il conduttore ha diritto di essere garantito dal locatore ai sensi dell’articolo 1585 c.c., puo’ essere anche realizzata dal comportamento del terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione...
Read MoreLocazioni responsabilità conduttore deterioramento immobile
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6387 incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328. E gia’ Cass., 19/7/1957, n. 3045), e cioe’ il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi...
Read MoreLocazioni nullità accordo maggior canone insanabilità con successiva registrazione
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 2 marzo 2018, n. 4922 è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del...
Read MoreCanone di locazione sospensione illegittima del pagamento
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 2 marzo 2018, n. 4913 la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, percio’ configura inadempimento colpevole...
Read MoreResponsabilità locatore per danni conduttore a terzi
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 1 marzo 2018, n. 4908 il proprietario d’un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi,...
Read MoreAggiornamento canone di locazione necessità di richiesta del locatore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 8 febbraio 2018, n. 3022 la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso puo’ pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un...
Read MoreImmobile in locazione responsabilità ex art 2051 cc
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 ottobre 2017, n. 25819 L’accertamento, da parte della medesima sentenza, dell’esistenza sul bene immobile condotto in locazione dai (OMISSIS) di un diritto di usufrutto in capo alla (OMISSIS) (circostanza pacifica tra le parti), avrebbe dovuto portare il Tribunale ad escludere la configurabilita’ di una proprieta’ “piena”, non...
Read MoreConduttore riconsegna immobile azione ex art 79 Legge 392/1978
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 19 gennaio 2018, n. 1262 il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l’onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell’immobile oggetto del contratto – la...
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