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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 10 gennaio 2018, n. 510
i divieti posti dal regolamento condominiale all’uso dei beni esclusivi sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica, in quanto concretanti limitazioni al diritto di proprietà, che in astratto contemplava a favore del suo titolare le facoltà di pieno e libero godimento del bene (Cass. n. 21307 del 2016; Cass. n. 14460 del 2011). La circostanza pertanto che il divieto posto dal regolamento sia limitato, per quanto qui interessa, all’attività di locanda o pensione rende non accettabile l’estensione di esso anche ad attività ad esse avvicinabili dal punto di vista della destinazione d’uso, ma sostanzialmente diverse, dal punto di vista sia qualitativo che quantitativo, nel loro atteggiarsi in concreto. Che del resto il regolamento abbia inteso limitare il divieto alla sola destinazione a locanda o pensione, cioè ad una organizzazione stabile destinata alla ricezione di ospiti con prestazioni di vitto e alloggio, e non anche ad altre attività in cui è comunque prevista la cessione in godimento di parti dell’appartamento a terzi, anche per periodi limitati, emerge dalla considerazione circa la mancata menzione in esso, tra le attività vietate, di quella di affittacamere, che è la sola a cui può essere assimilato il bed & breakfast.
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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 10 gennaio 2018, n. 510
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Bertuzzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 71467 dell’anno 2015 promossa da:
Condominio di via (…) in Roma, in persona dell’amministratore dott. Gi.Pa., rappresentato c difeso per procura alle liti a margine dell’atto di citazione dall’Avvocato Lu.De., elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, piazza (…);
contro
Ca.An., rappresentato e difeso per procura alle liti a margine della comparsa di costituzione e risposta dall’Avvocato Fl.Ca., elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via (…).
CONVENUTO
E
Be.Ca., rappresentata c difesa per procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta dagli Avvocati An.Gr. e Fr.Ro., elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, piazzale (…),
CONVENUTA
OGGETTO: rapporti condominiali.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 28, 10. 2015, il condominio di via (…) in Roma, premesso l’appartamento sito alla scala C int. 5, di proprietà di Ca.An. e condotto in locazione da Be.Ca. viene utilizzato da quest’ultima per l’esercizio di attività di bed & breakfast, che tale destinazione è vietata dall’art. 6 del regolamento di condominio, di natura contrattuale, che vieta di “destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso … di locanda o pensione” e che ogni diffida ad interrompere tale utilizzazione era rimasta senza effetto, ha convenuto in giudizio Ca.An. e Be.Ca. chiedendone la condanna a cessare tale attività.
Si sono costituiti distintamente i convenuti contestando la domanda per la ragione che, come risulta dal contratto di locazione, l’appartamento è utilizzato per l’attività di affittacamere di tre stanze, senza uso di cucina, ristorazione e servizio di prima colazione, sicché la sua destinazione, non essendo assimilabile a quella di locanda o pensione, non appare rientrare tra i divieti posti dal regolamento condominiale.
Nel corso del giudizio sono stati prodotti documenti depositate memorie istruttorie e sentiti testi.
Infine, sulle conclusioni delle parti, all’udienza del 4.10.2017, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
La domanda proposta non appare fondata.
A sostegno della stessa il condominio ha dedotto che l’attività svolta nell’unità immobiliare indicata ricade nella previsione di cui all’art. 6 lett. d) del regolamento di condominio, secondo cui “è vietato destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso .. di locanda o pensione”.
Nel caso di specie è risultato che l’appartamento è destinato, in relazione a tre camere, all’esercizio attività di bed & breakfast, quale consiste in via generale nella cessione in godimento di locali ammobiliati e provvisti delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), cui si accompagna la prestazione di servizi personali, quali la fornitura della biancheria da letto e da bagno e della prima colazione. Circa quest’ultima prestazione invero le parti convenute ne hanno negato l’erogazione ed al riguardo tale circostanza è stata confermata dai due testi sentiti, che hanno riferito che nella cessione dell’alloggio non sono compresi l’uso della cucina né la prima colazione. Sul punto però il giudicante ritiene, nell’esercizio del suo potere di apprezzamento delle prove, che debba darsi prevalenza in contrario al documento prodotto dalla parte attrice con la terza memoria istruttoria (ammissibile e quindi utilizzabile, nonostante le opposizioni delle controparti, in quanto mezzo di prova contrario ala prova orale richiesta dai convenuti nella seconda memoria istruttoria ), consistente nella pagina dell’attività della convenuta Be. pubblicizzata su un sito internet sotto la denominazione, “(…)”, ove il suo esercizio è qualificato espressamente bed & breakfast e tra i servizi prestati è inclusa la possibilità di colazione in camera restando invece indifferente a tal fine che di essa i clienti, come appaiono deporre le dichiarazioni rese dai testi, normalmente non ne usufruiscano. Così precisata l’attività svolta dell’appartamento dei convenuti, la domanda del condominio va tuttavia respinta in quanto l’attività di bed & breakfast è sostanzialmente diversa dall’esercizio di una “locanda o pensione” oggetto del divieto posto dal regolamento condominiale (così, per un caso analogo, la sentenza di questo Tribunale n. 18303 del 2015), esercizi che presuppongono entrambi, accanto alla messa a disposizione di una camera per l’alloggio, la prestartele di un servizio di ristorazione ben più ampio, esteso al pranzo o alla cena o ad entrambi e non limitato invece alla prima colazione, e che richiedono pertanto non solo una dimensione organizzativa ed anche di personale più ampia, ma anche una maggiore frequentazione dei locali da parte dei clienti ospiti. Trattasi quindi di differenze sia quantitative che qualitative che sottraggono tale attività al divieto posto dalla norma regolamentare.
In contrario non merita adesione l’argomento svolto dal condominio, che equipara tutte queste attività sotto il profilo che la ratio del divieto regolamentare consisterebbe comunque nel non consentire nel condominio l’accesso indiscriminato ad estranei. La deduzione è priva di pregio, intanto perché tale finalità non emerge affatto dalla disposizione regolamentare in parola, che altrimenti vieterebbe anche l’esercizio degli studi professionali (ad esempio degli studi medici), che invece non vi sono menzionati, e poi soprattutto perché, per principio di ordine generale, i divieti posti dal regolamento condominiale all’uso dei beni esclusivi sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica, in quanto concretanti limitazioni al diritto di proprietà, che in astratto contemplava a favore del suo titolare le facoltà di pieno e libero godimento del bene (Cass. n. 21307 del 2016; Cass. n. 14460 del 2011). La circostanza pertanto che il divieto posto dal regolamento sia limitato, per quanto qui interessa, all’attività di locanda o pensione rende non accettabile l’estensione di esso anche ad attività ad esse avvicinabili dal punto di vista della destinazione d’uso, ma sostanzialmente diverse, dal punto di vista sia qualitativo che quantitativo, nel loro atteggiarsi in concreto. Che del resto il regolamento abbia inteso limitare il divieto alla sola destinazione a locanda o pensione, cioè ad una organizzazione stabile destinata alla ricezione di ospiti con prestazioni di vitto e alloggio, e non anche ad altre attività in cui è comunque prevista la cessione in godimento di parti dell’appartamento a terzi, anche per periodi limitati, emerge dalla considerazione circa la mancata menzione in esso, tra le attività vietate, di quella di affittacamere, che è la sola a cui può essere assimilato il bed & breakfast.
La domanda va pertanto respinta.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
rigetta la domanda proposta dal condominio di via (…) in Roma e lo condanna al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in Euro 5.000,00 in favore di ciascuna parte convenuta, oltre accessori di legge e spese generali.
Così deciso in Roma il 9 gennaio 2018.
Depositata in Cancelleria il 10 gennaio 2018.