Locazione conduttore onere di verificare caratteristiche bene

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi, nonche’ al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento a carico del locatore e cio’ anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiu’ stante il riconoscimento dell’idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore.

 

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14731

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZION TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 16449-2016 proposto da:

(OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE in persona del legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA in persona dell’Amministratore Delegato (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1008/2016 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 15/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/12/2017 dal Consigliere Dott. MOSCARINI ANNA;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. VITIELLO MAURO, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

La societa’ (OMISSIS) s.r.l., conduttrice di un immobile ad uso commerciale (studio televisivo) ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Bologna del 15/6/2016 che, rigettando l’appello, ha confermato l’illegittimita’ del suo recesso dal contratto di locazione e la condanna di (OMISSIS) s.r.l. a pagare a (OMISSIS) S.p.A., proprietaria locatrice, la somma di Euro 108.000, poiche’ la mancanza del certificato di prevenzione incendi non configurava i fatti imprevedibili e sopravvenuti di cui alla L. n. 392 del 1978, escludendo la risoluzione ed il grave inadempimento del locatore e perche’ non sussistevano neppure i presupposti dell’articolo 1578 c.c., essendo rimasta la conduttrice nella disponibilita’ dell’immobile senza aver provato i lamentati danni. Avverso la sentenza (OMISSIS) s.r.l. ricorre con atto affidato a due motivi. Resiste (OMISSIS) S.p.A. con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., articoli 1373, 1578 e 2697 c.c. ed omesso esame circa un punto decisivo della controversia con violazione degli articoli 112 e 115 c.p.c., in relazione all’articolo 360, n. 3) e n. 5), per avere la Corte d’Appello ritenuto non dimostrato il grave e rilevante inadempimento del locatore ed i gravi motivi del recesso esercitato dal conduttore con raccomandata R/R del 10/6/2011, non ammettendo le prove orali richieste dalla ricorrente e la CTU.

Con il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1218 c.c., e articolo 2697 c.c., comma 2, in ordine al riparto dell’onere della prova incombente sul locatore riguardo all’idoneita’ dei locali all’uso convenuto, ex articolo 1575 c.c., n. 2), e alla sussistenza dei vizi di cui all’articolo 1578 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e n. 5. Omesso esame circa un punto decisivo della controversia per non avere la Corte d’Appello considerato come fatto acquisito, o da acquisirsi tramite istruttoria, l’inidoneita’ dei locali all’uso convenuto per contrasto con norme di ordine pubblico quali quelle attinenti alla sicurezza degli edifici.

I due motivi devono essere trattati congiuntamente. Secondo la ricorrente la sentenza sarebbe erronea per non aver ritenuto dimostrati i gravi motivi posti dal conduttore a fondamento del recesso, da ravvisarsi in particolare nell’assenza dei requisiti per il rilascio della certificazione antincendio (L. n. 966 del 1965, articolo 4), necessaria in quanto i locali erano adibiti ad uso pubblico (studi televisivi) e perche’, contestualmente, era stato stipulato il contratto collegato di acquisto, in 12 rate annuali, dei beni mobili di bassa frequenza, illuminotecnica, arredamento e gestione uffici, tutti presenti nell’ufficio locato e tutti soggetti al medesimo rischio incendi. Sarebbe stato, dunque, provato che l’immobile avesse come destinazione d’uso quella di studio televisivo, come previsto nella clausola n. 2 del contratto di locazione, sicche’ era indispensabile la sicurezza, mentre, essendo catastalmente destinato a magazzino, la societa’ (OMISSIS) S.p.A. aveva ammesso la mancanza del certificato di prevenzione incendi ( Decreto Ministeriale 16/2/1082) ed il suo inadempimento ai sensi dell’articolo 1575 c.c., n. 2, per averlo locato ad uso di teatro di posa per riprese cinematografiche e televisive con partecipazione del pubblico e uffici amministrativi e di produzione. Inoltre, sempre nella prospettiva della ricorrente, non erano stati considerati, ai sensi dell’articolo 115 c.p.c., la restituzione dell’immobile in data 8/7/2011 in perfetto stato di manutenzione e l’omesso riscontro della raccomandata del 28/7/2011, contenente la dichiarazione di recesso, di guisa che la Corte avrebbe dovuto ritenere che la risoluzione dei contratti di locazione ed acquisto mobili si fosse perfezionata per facta concludentia e accettata dalla locatrice come confermato anche dalla successiva voltura delle utenze (30/9/2011). La decisione impugnata sarebbe anche errata nella parte in cui ha ritenuto non provata ex articolo 2697 c.c., l’inidoneita’ dei locali all’uso convenuto ex articolo 1575 c.c., n. 2, per insussistenza dei presupposti volti all’ottenimento della certificazione di cui alla L. n. 966 del 1965, articolo 4, mentre avrebbe dovuto fare corretta applicazione del principio secondo il quale, una volta eccepito dal creditore l’inadempimento della prestazione, spettava alla controparte, per andare esente da addebiti e responsabilita’ civili, l’onere di dimostrare l’esatto adempimento o la non riconducibilita’ a se’ del fatto impeditivo.

I motivi sono infondati perche’ la Corte d’Appello si e’ attenuta alla consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi, nonche’ al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento a carico del locatore e cio’ anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiu’ stante il riconoscimento dell’idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore (Cass., 3, n. 1735 del 25/1/2011; Cass., 3, n. 5836 del 13/3/2007; Cass., 3, n. 25278 del 1/12/2009). Ne’ la ricorrente allega l’esistenza dell’obbligo del locatore di procurare il certificato di prevenzione incendi, pretendendo di inferirlo dalla destinazione dell’immobile e dal collegamento negoziale, laddove, secondo la giurisprudenza, l’assunzione dell’obbligo deve essere espressa.

Concludendo il ricorso va respinto e la ricorrente condannata alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo. Sussistono i presupposti per il versamento del doppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 5.600 (piu’ Euro 200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.