Lastrico solare concorso di responsabilità condominio e proprietario

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), CONDOMINIO VIA SALVATOR ROSA 160 Napoli (OMISSIS), (OMISSIS) S.P.A., (OMISSIS);

– intimati –

nonche’ da:

CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente all’incidentale –

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SPA, (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 1662/2012 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 13/06/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/01/2018 dal Consigliere Dott. PASQUALE GIANNITI.

RILEVATO

CHE:

1. I coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) prendevano in locazione un appartamento, di proprieta’ di (OMISSIS), facente parte del Condominio in (OMISSIS).

Il (OMISSIS) conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Napoli i coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS), deducendo il mancato pagamento dei canoni di locazione.

I coniugi convenuti venivano autorizzati a chiamare in causa il Condominio e la relativa Compagnia assicurativa, e, in via convenzionale, chiedevano la condanna dell’attore e dei terzi chiamati in causa al risarcimento dei danni conseguenti ad infiltrazioni manifestatesi all’interno dell’appartamento, da essi occupato.

Il Tribunale di Napoli – decidendo sulla domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti dei coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS) con la chiamata in causa del Condominio in (OMISSIS) e della (OMISSIS) spa – con sentenza n. 7020/2008, previa conferma delle gia’ emesse ordinanze ex articolo 700 c.p.c., cosi’ provvedeva nel merito:

– accertava l’inadempimento contrattuale dei coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS) per la mancata corresponsione dei canoni di locazione per l’appartamento da costoro detenuto in locazione alla (OMISSIS), e per l’effetto condannava questi ultimi all’immediato rilascio in favore del (OMISSIS);

– dichiarava risolto il contratto di locazione pendente fra le parti;

– in ragione dell’occupazione parziale dell’immobile, per il periodo marzo 2004 fino al giugno 2005 (con esclusione del mese di giugno 2004), condannava i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) a rimettere il canone di locazione nella misura dimezzata di Euro 450,00 mensili (in luogo di Euro 900,00 stabiliti contrattualmente) e dunque complessivamente Euro 6.750,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– sempre tenendo conto della parziale occupazione dell’immobile, condannava i coniugi conduttori a versare la somma di Euro 592,89 per oneri condominiali e di Euro 55,00 per imposta di registro, sempre con interessi e rivalutazione monetaria;

– rigettava ogni altra domanda di risarcimento dei danni proposta dall’attore;

– accoglieva in parte le domande riconvenzionali avanzate dai coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) (relativamente a costi di trasloco, oneri di registrazione, differenza canoni di affitto e relativi accessori, danni morali);

– rigettava ulteriori richieste di risarcimento dei danni;

– accertava l’esclusiva responsabilita’ del Condominio per i danni prodotti all’appartamento del (OMISSIS) e per l’effetto lo condannava all’eliminazione delle cause cosi’ come stabilite e quantificate nella relazione del ctu, nonche’ al ripristino dello stato dei luoghi e di tutte le opere necessarie, compreso il rifacimento dei solai delle cinque stanze interessate dalle opere di messa in sicurezza dell’appartamento del (OMISSIS), nonche’ dell’integrale ristrutturazione dei lastrici solari, effettuando tutte le opere evidenziate nella relazione tecnica d’ufficio e necessarie per il ripristino e la ristrutturazione dell’edificio ripartendo le relative spese secondo le norme del codice civile;

– condannava il Condominio al pagamento della meta’ del canone di locazione, per il periodo da marzo 2004 a giugno 2005 (sempre con esclusione di giugno 2004), quale differenza del maggior canone di Euro 900,00, il tutto in Euro 6.750,00, oltre interessi e rivalutazione, nonche’ per l’intero importo di Euro 900,00 per il periodo di luglio 2005 all’attualita’ in Euro 32.400,00;

– in ragione del parziale accoglimento della domanda dell’attore nei confronti dei convenuti, condannava questi ultimi a pagare in favore del primo le spese legali in ragione della meta’;

– condannava il Condominio a corrispondere, in favore dell’attore e dei convenuti, le spese i diritti e gli onorari del giudizio di secondo grado; e poneva a carico dello stesso le spese e gli onorari di ctu, come gia’ liquidati nel corso di causa.

La (OMISSIS) proponeva appello avverso la sentenza di primo grado, chiedendo, in integrale riforma della stessa:

– in via principale, dichiararsi inesistente la notifica dell’atto di chiamata in garanzia proposto dal condominio; e, per l’effetto, disporsi la rimessione della causa al giudice a quo in applicazione dell’articolo 354 c.p.c.;

– in via subordinata, rigettare la domanda di rivalsa formulata dal condominio perche’ priva di fondamento;

– in via ancor piu’ gradata, contenere gli importi risarcitori attribuiti alle altre parti entro il limite di quanto giustificato dalle risultanze istruttorie, limitando, comunque l’accoglimento della domanda di garanzia alla sola sorte capitale;

– condannare il condominio convenuto spese, competenze ed onorari del grado.

Nel giudizio di appello si costituiva il (OMISSIS) chiedendo dichiararsi la tardivita’, inammissibilita’ ed infondatezza dell’impugnazione proposta, con condanna della compagnia appellante alla rivalsa delle spese, diritti e onorari del giudizio.

2. Introducendo un distinto giudizio, anche i coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS) proponevano appello avverso la sentenza di primo grado, chiedendo, in integrale riforma della stessa:

– revocarsi la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione de quo per grave inadempimento dei conduttori;

– accertarsi la piena ed esclusiva responsabilita’ contrattuale del (OMISSIS), che era a conoscenza dei vizi dell’immobile dato inflitto e cio’ nonostante li aveva taciuti volontariamente; e per l’effetto condannarsi il (OMISSIS) al risarcimento di tutti i danni da essi subiti, quantificati nella somma di Euro 26.000,00 ovvero nella somma maggiore o minore che dovesse essere ritenuta di giustizia.

Il tutto con vittoria delle spese processuali relative ad entrambi i gradi di giudizio.

In tale distinto giudizio di appello si costituivano il (OMISSIS), il Condominio e la (OMISSIS).

A) Il (OMISSIS) si costituiva, chiedendo il rigetto dell’appello principale e di quello incidentale, con conferma della sentenza di primo grado e vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio.

B) Il Condominio di (OMISSIS), spiegava appello incidentale e chiedeva:

– in via preliminare, la sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata;

– nel merito, in riforma dell’impugnata sentenza:

a) in via principale, accertare la insussistenza di responsabilita’ del Condominio di via (OMISSIS) nella causazione dei danni dell’appartamento di (OMISSIS) e, per l’effetto, annullare i capi di condanna, concernenti il condominio;

b) in via subordinata, per il disposto dell’articolo 1226 c.c. accertare che l’inadempimento o il ritardo non erano dipesi dal dolo di esso Condominio e dichiarare in favore dello stesso non prevedibili i danni nel tempo in cui era sorta l’obbligazione, del pari annullandosi, per l’effetto, i capi di condanna concernenti il Condominio;

c) in via ulteriormente subordinata, accertare il concorso di responsabilita’ tra il condominio e il (OMISSIS) nella causazione dei danni e per il disposto degli articoli 1125 e 1126 c.c., dichiarare che la responsabilita’ fosse addebitante per 4/6 a (OMISSIS) e per 2/6 ai condomini della parte di edificio, cui il lastrico solare di proprieta’ esclusiva serviva o nella diversa graduazione ritenuta legittima, per l’effetto riducendo in misura corrispondente tutti i capi di condanna del condominio detto e riformulando le statuizioni di primo grado relative alle spese e competenze di lite ed al pagamento delle spese ed onorari di ctu gia’ liquidati;

d) in via ancor piu’ gradata accertare il concorso di responsabilita’ tra il condominio e il (OMISSIS) nella causazione dei danni, e per il disposto dell’articolo 1126 c.c. dichiarare che la responsabilita’ fisse da addebitare per 1/3 al (OMISSIS) e per 2/3 ai condomini della parte di edificio, cui il lastrico di proprieta’ esclusiva serviva, per l’effetto riducendo in misura corrispondente tutti i capi di condanna concernenti il Condominio e riformando le statuizioni di primo grado relative alle spese e competenze di lite ed al pagamento delle spese e onorari di ctu gia’ liquidati;

e) in via ultima gradata, ove fosse risultata accertata come sussistente la responsabilita’ esclusiva di esso Condominio nella causazione dei danni all’appartamento del (OMISSIS), riconoscere e graduare ex articolo 1227 c.c. la gravita’ della colpa, sia di questo, sia dei conduttori coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), nell’ aver concorso a cagionare il danno e l’entita’ delle conseguenze dannose e ancora per essa ascrivibili. Diminuendo per l’effetto il risarcimento, per l’effetto, riducendo in misura corrispondente tutti i capi di condanna concernenti il Condominio, nonche’ riformulando le statuizioni di primo grado relative alle spese e competenze di lite e al pagamento delle spese ed onorari di ctu gia’ liquidate;

f) in ogni caso rigettare l’appello principale proposto dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), con vittoria di spese delle spese processuali.

C) La (OMISSIS) si costituiva:

– chiedendo il rigetto del gravame e – spiegando appello incidentale con il quale chiedeva la riforma della sentenza relativamente al capo con il quale la stessa (OMISSIS) era stata condannata a rivalere il Condominio di (OMISSIS) delle somme da quest’ultimo dovute all’attore in forza della medesima sentenza, rigettando conseguentemente la domanda di garanzia avanzata dal condomino di (OMISSIS) in danno della (OMISSIS) spa;

il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari del grado.

3. Le due cause di merito venivano riunite dalla Corte territoriale.

Quindi, il giudizio di appello veniva, dapprima, dichiarato interrotto per la morte di (OMISSIS), e poi, riassunto su istanza di (OMISSIS), che si costituiva nella qualita’ di unico erede di Eugenio e si riportava alle difese svolte dal suo dante causa.

Nel giudizio di appello riassunto si costituiva la condomina (OMISSIS), spiegando intervento adesivo al Condominio di (OMISSIS) ed intervento autonomo chiedendo il rigetto dell’appello proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) e raccoglimento dell’appello proposto dal Condominio.

La Corte di Appello, con la sentenza impugnata, cosi’ decideva:

– dichiarava inammissibile l’intervento di (OMISSIS);

– rigettava l’appello proposto dai coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS);

– rigettava l’appello proposto dalla s.p.a. (OMISSIS);

– in parziale accoglimento dell’appello incidentale proposto dal Condominio di (OMISSIS):

a) dichiarava la responsabilita’ anche di (OMISSIS) per i danni conseguenti alle infiltrazioni e condannava il detto condominio e gli eredi di (OMISSIS) alle opere di cui al capo 8 del dispositivo della sentenza di 1 grado secondo le proporzioni;

b) condannava il detto condominio alla restituzione, in favore degli eredi del (OMISSIS), dei 2/3 della somma di Euro 3.361.02, oltre accessori come stabiliti in 1 grado, nonche’ al pagamento, in favore degli stessi, dei 2/3 della somma di Euro 6.750,00 e di Euro 32.400,00, oltre accessori come stabiliti in 1 grado;

– rigettava ogni domanda di risarcimento dei danni proposta dai conduttori;

– in punto di regolamentazione delle spese processuali:

a) poneva le spese sostenute da (OMISSIS) e dal suo erede per i due terzi a carico dei coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), in solido, e per un terzo a carico del condominio in (OMISSIS);

b) dichiarava interamente compensate le spese dei due gradi nei rapporti con le altri parti.

4. Avverso la sentenza della Corte di appello, che parzialmente riformava la sentenza di primo grado, proponeva ricorso per cassazione il (OMISSIS), articolando due motivi di doglianza. Precisamente: nel primo motivo, denunciava “omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5”, in punto di ritenuta natura non condominiale del passetto; mentre nel secondo motivo denunciava violazione e falsa applicazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 in punto di disposta applicazione del regime di riparto previsto dall’articolo 1126 c.c. e di correlata mancata applicazione del disposto di cui all’articolo 1123 c.c..

Il Condominio si costituiva depositando controricorso, con ricorso incidentale. Precisamente, nel primo motivo, denunciava violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c. e dell’articolo 112 c.p.c. in punto di ritenuta novita’ dell’eccezione della natura non condominiale del passetto per cui e’ processo; mentre nel secondo deduceva violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2043 c.c. e “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio” in punto di condanna del Condominio al pagamento in favore degli eredi di (OMISSIS) delle somme di Euro 6.750 e 32.400, oltre accessori, derivanti a titolo di canoni rimasti impagati dal contratto di locazione ad uso abitativo (gia’ intercorso tra (OMISSIS) ed i coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS)), sia pure nella misura dei 2/3 (ridotta rispetto alla sentenza di primo grado).

Successivamente lo stesso Condominio presentava memoria ex articolo 378 c.p.c. a sostegno del rigetto del ricorso principale e dell’accoglimento del ricorso incidentale.

Questa Corte con ordinanza interlocutoria 13 aprile – 21 giugno 2016 rinviava la causa a nuovo ruolo in attesa della pubblicazione della sentenza con la quale le Sezioni Unite avevano deciso il contrasto che era stato ad esse rimesso dalla Seconda Sezione Civile con ordinanza 1356 del 2014.

Le Sezioni Unite intervenivano con sentenza n. 9449 del 2016.

La causa veniva quindi rimessa sul ruolo per l’odierna adunanza camerale.

In vista dell’odierna udienza presentava memoria il ricorrente (OMISSIS). Presentava seconda memoria ex articolo 378 c.p.c. il Condominio contro ricorrente e ricorrente in via incidentale.

CONSIDERATO

CHE:

1. Il ricorso principale ed il ricorso incidentale sono entrambi infondati. E qui si trattano congiuntamente, in quanto entrambi concernenti la natura giuridica del c.d. passetto per cui e’ processo (cioe’ di quel piccolo tratto di terrazzo, delimitato da un muretto e fungente da accesso comune alla porzione di lastrico di proprieta’ esclusiva dei (OMISSIS), nonche’ ad altre due porzioni di lastrico di pertinenza esclusiva di altri due condomini del fabbricato sito a (OMISSIS), nonche’ l’individuazione dei soggetti responsabili e la natura della responsabilita’ per le infiltrazioni all’appartamento di proprieta’ del (OMISSIS).

2. Occorre premettere che le Sezioni Unite di questa Corte, nel corso degli anni, sono intervenute due volte sulla problematica del criterio di riparto per i danni conseguenti alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico: dapprima, con sentenza n. 2672/1997 e, da ultimo, con sentenza n. 9449/2016.

Nella prima delle suddette sentenze le Sezioni Unite hanno affermato che il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche nel caso in cui appartiene in proprieta’ superficiaria ovvero e’ attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini. Pertanto, tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario ovvero con il titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione. Con l’ulteriore conseguenza che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le porzioni stabilite dall’articolo 1226.

Le Sezioni Unite del 1997 hanno ritenuto che la responsabilita’ per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (condominiale ovvero in proprieta’ o in uso esclusivo), per difetto di manutenzione, si ricollegasse alla titolarita’ del diritto reale e, percio’, dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, che sono poste dall’articolo 1123 c.c., comma 1 a carico dei condomini e dall’articolo 1126 c.c. a carico del titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo. Dette norme individuerebbero entrambe delle obbligazioni propter rem, caratterizzate dal fatto che soggetti attivi e soggetti passivi di dette obbligazioni sarebbero i partecipanti al Condominio e dal fatto che oggetto di dette obbligazioni sarebbe la prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio.

Le Sezioni Unite, con la recente sentenza n. 9449/2016, sono tornate sulla natura giuridica della responsabilita’ per danni provenienti dal solo lastrico solare di uso o di proprieta’ esclusiva, riconducendola all’ambito di operativita’ dell’articolo 2051 c.c. (e al generale principio del neminem laedere) e precisando che gli articoli 1123 e 1126 c.c. sono norme (che non pongono obbligazioni propter rem, ma) che disciplinano la ripartizione interna delle spese.

Precisamente le Sezioni Unite del 2016, per il caso di danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprieta’ o di uso esclusivo, hanno affermato:

– la responsabilita’ ex articolo 2051 c.c. del soggetto che ha la proprieta’ o l’uso esclusivo del lastrico (e che quindi dello stesso e’ custode) e – la responsabilita’ ex articolo 2043 c.c.del Condominio – in considerazione della funzione di copertura svolta dal lastrico in ambito condominiale – nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservati delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4; ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4.

Rispetto al proprietario o usuario esclusivo del lastrico e al Condominio, la natura extracontrattuale della responsabilita’ per danni derivanti dalla mancata manutenzione e’ stata affermata (p. 11-12) in considerazione del fatto che “il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, e’ un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune”.

Tanto affermato, le Sezioni Unite hanno precisato che il concorso della responsabilita’ del custode del lastrico (cioe’ del soggetto titolare della proprieta’ o dell’uso esclusivo dello stesso) e della responsabilita’ del Condominio, salva la rigorosa prova della specifica imputabilita’ del danno al primo, va risolto secondo “una regola di ripartizione della responsabilita’ mutuata dall’articolo 1126 c.c.” (che pone le spese di riparazione o di ricostruzione: nella misura di 1/3, a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico, in considerazione del fatto che quest’ultimo si avvale del lastrico non solo come piano di copertura, ma anche come piano di calpestio; e, nella misura dei restanti 2/3, a carico del Condominio, in considerazione del fatto che il lastrico svolge una funzione di copertura per tutto il fabbricato).

3. Tanto premesso, entrambi i ricorsi sono infondati, in quanto, nella sentenza impugnata, la Corte territoriale:

– pur qualificando erroneamente come nuova l’eccezione del Condominio, ha tuttavia correttamente respinto la stessa, rilevando la natura condominiale del suddetto passetto, in considerazione del fatto che (p.11) “in ogni caso, cosi’ come i lastrici solari, anche tale superficie ha la funzione di copertura del fabbricato”; e dalla cosi’ intesa natura condominiale del passetto ha correttamente fatto discendere l’obbligo del Condominio di provvedere alla manutenzione del passetto;

– con motivazione in fatto, insindacabile nella presente sede, per i danni per cui e’ processo, ha affermato la responsabilita’ sia del (OMISSIS) che del Condominio per le lamentate infiltrazioni (escludendo invece quella dei conduttori), in quanto: a) dalle perizie di parte e di ufficio acquisite in primo grado risultavano che le infiltrazioni risalivano ad anni addietro e che il condominio aveva fatto eseguire lavori; e che, nonostante gli interventi eseguiti, le infiltrazioni erano rimaste, cosi’ rendendo evidente che i lavori eseguiti non erano stati tempestivi o efficienti” (p. 10 e p. 12); b) i conduttori, con il loro rifiuto di rilasciare l’immobile per consentire l’esecuzione dei lavori non erano stati corresponsabili del danno, in quanto, se i lavori gia’ necessari prima dell’inizio della locazione, fossero stati eseguiti tempestivamente e a regola d’arte, non si sarebbero prodotti i danni che erano stati addebitati dal primo giudice al condominio (p. 12); c) “la causa sicuramente preponderante dei danni era da rinvenirsi nel cattivo stato di manutenzione del lastrico solare” (p. 13), di proprieta’ esclusiva del (OMISSIS) (come dallo stesso riconosciuto in un passo contenuto nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e come risultante dagli accertamenti peritali – cfr in particolare pp. 9 e 10 – che sono stati fatti propri dai giudici di appello).

Ne consegue che la Corte territoriale ha correttamente risolto il concorso di responsabilita’ per i danni conseguenti alle rilevate infiltrazioni, riducendo i danni liquidati in favore del (OMISSIS) nella misura di 1/3 secondo i sopra ripercorsi criteri di cui all’articolo 1226 c.c..

4. Avuto riguardo al rigetto di entrambi i ricorsi, vanno integralmente compensate tra le parti le spese processuali relative al giudizio di legittimita’.

Sussistono i presupposti per la condanna del ricorrente e del condominio, resistente e ricorrente in via incidentale, al pagamento dell’ulteriore importo, dovuto per legge ed indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso principale.

Rigetta ricorso incidentale.

Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese processuali, relative al presente giudizio di legittimita’.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale/incidentale a norma del citato articolo 13, comma 1 bis.

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Avv. Umberto Davide