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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 18 dicembre 2017, n. 30307
la destinazione all’uso e al godimento comune – in cui si sostanzia la presunzione legale di proprieta’ comune – di una data parte dell’immobile ovvero di una data parte del complesso immobiliare prescinde dal fatto che la medesima parte sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini
La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.
L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.
La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Recupero credito nei confronti del condomino moroso
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 18 dicembre 2017, n. 30307
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente
Dott. GRASSO Gianluca – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 24364 – 2014 R.G. proposto da:
ISTITUTO AUTONOMO CASE POPOLARI della PROVINCIA di CASERTA, – c.f. (OMISSIS) – in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che congiuntamente e disgiuntamente all’avvocato (OMISSIS) lo rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO di (OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso il dott. (OMISSIS);
– controricorrente –
e
(OMISSIS);
– intimato –
e
(OMISSIS) e (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza della corte d’appello di Napoli n. 2299/2014; udita la relazione nella camera di consiglio del 19 settembre 2017 del consigliere dott. Luigi Abete.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto notificato il 9.12.2004 il condominio di (OMISSIS) citava a comparire dinanzi al tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sezione distaccata di Caserta, l'”Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Caserta”, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Esponeva che (OMISSIS), conduttore di una porzione immobiliare di proprieta’ dell'”I.A.C.P.”, aveva intrapreso l’esecuzione di opere di ristrutturazione del solaio di copertura del fabbricato, onde accorparlo ai locali della pizzeria di sua spettanza posta al civico n. (OMISSIS) del confinante fabbricato.
Chiedeva accertarsi la proprieta’ comune del solaio di copertura dell’edificio e la sua illecita utilizzazione con condanna dei convenuti al ripristino dello status quo ante.
Si costituiva l'”I.A.C.P.”.
Deduceva che il solaio di copertura era di sua esclusiva proprieta’.
Instava per il rigetto dell’avversa domanda.
Si costituiva (OMISSIS).
Instava del pari – tra l’altro – per il rigetto dell’avversa domanda.
Non si costituivano e venivano dichiarati contumaci (OMISSIS) e (OMISSIS).
Con sentenza n. 170/2009 il tribunale adito accoglieva la domanda del condominio e per l’effetto dichiarava di proprieta’ condominiale l’area controversa e condannava i convenuti al ripristino dello status quo ante.
Interponeva appello l'”I.A.C.P.”.
Resisteva il condominio.
Resisteva (OMISSIS).
(OMISSIS) e (OMISSIS) venivano dichiarati contumaci.
Con sentenza n. 2299/2014 la corte d’appello di Napoli rigettava il gravame e condannava l’appellante alle spese.
Evidenziava che il riscontro della situazione dei luoghi non valeva affatto ad escludere l’applicazione della presunzione di cui all’articolo 1117 c.c. e “che, non essendo diversamente previsto nel titolo, il tetto piano di copertura del bene comune debba ritenersi anche esso condominiale” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 7).
Evidenziava in particolare che il rapporto di servizio e di utilita’ andava “verificato non con riferimento al corpo di fabbrica dove sono situate le unita’ abitative del Condominio dell’Edificio (…) ma con riferimento al bene condominiale costituito dall’area porticata e va ritenuto sussistente per il fatto che il tetto piano costituisce oltre che la copertura della proprieta’ esclusiva dello I.A.C.P. anche la copertura del bene condominiale” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 7).
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso l'”I.A.C.P.”; ne ha chiesto sulla scorta tre motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite.
Il condominio di (OMISSIS) ha depositato controricorso; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) non hanno svolto difese.
Il ricorrente ha depositato memoria.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c..
Deduce che la corte di merito non ha considerato che l’accertata comproprieta’ della superficie sottostante il porticato dell’edificio non conferisce al condominio alcun diritto sul solaio di copertura del sovrastante edificio; che “l’area coperta dai portici ed esterna al fabbricato non puo’ essere considerata alla stregua delle unita’ immobiliari costituenti gli edifici condominiali” (cosi’ ricorso, pag. 10), cosicche’ l’inesistenza di una proprieta’ immobiliare del condominio ricompresa nello stabile di esso “I.A.C.P.” comporta la non applicabilita’ dell’articolo 1117 c.c..
Deduce inoltre che tra i corpi di fabbrica, a giudizio della corte distrettuale costituenti un complesso edilizio unitario, non sussiste alcun vincolo di accessorieta’.
Con il secondo motivo formulato in via subordinata il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1367, 1368 e 1371 c.c..
Deduce che la corte territoriale ha erroneamente ritenuto che il titolo scaturente dall’articolo 2 del regolamento condominiale attribuisse al condominio un diritto di comproprieta’ dell’area porticata; che in particolare se la corte napoletana avesse fatto corretta applicazione delle norme in tema di ermeneutica contrattuale, non avrebbe esteso i diritti del condominio anche al porticato e di conseguenza al sovrastante solaio di copertura.
Con il terzo motivo formulato in via ulteriormente subordinata il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, l’erronea applicazione dell’articolo 1117 c.c..
Deduce che la corte non ha considerato che “il solaio di copertura, per stessa confessione di controparte (…) e’ stato “sempre privo d’accesso e non praticabile, per mancanza di parapetti, ringhiere e pavimentazione”” (cosi’ ricorso, pag. 14).
I motivi di ricorso sono significativamente connessi.
Il che ne giustifica la disamina simultanea.
I medesimi motivi comunque sono destituiti di fondamento.
Si premette che specificamente il primo ed il terzo mezzo di impugnazione si qualificano in relazione alla previsione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Occorre tener conto, da un lato, che con il primo ed il terzo motivo l'”I.A.C.P.” censura sostanzialmente il giudizio “di fatto” cui la corte d’appello ha atteso (“la situazione dei luoghi accertata dalla Corte territoriale (…) e’ da ritenere priva di rilevanza ai fini dell’attribuzione in proprieta’ dei solai di copertura dei singoli edifici non sussistendo tra i vari edifici alcun vincolo di accessorieta’ (…)”: cosi’ ricorso, pag. 11; “la sentenza impugnata (…) ha omesso di considerare (…) che (…) esclusa, altresi’, la possibilita’ di godimento o di uso diretto, da parte del Condominio, del solaio di copertura nessuna rilevanza poteva assumere l’accertata comproprieta’ dell’area”: cosi’ ricorso, pagg. 14 – 15).
Occorre tener conto, dall’altro, che e’ propriamente il motivo di ricorso ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, che concerne l’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia (cfr. Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28054; cfr. Cass. 11.8.2004, n. 15499).
In questi termini si evidenzia che i vizi motivazionali sostanzialmente veicolati dal primo e dal terzo mezzo di impugnazione rilevano nel segno della novella formulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (la sentenza della corte partenopea e’ stata depositata il 23.5.2014) e nei limiti di cui all’insegnamento delle sezioni unite di questa Corte n. 8053 del 7.4.2014.
In quest’ottica si rappresenta quanto segue.
Da un canto, che nessuna delle figure di “anomalia motivazionale” destinate ad acquisire significato alla stregua della pronuncia delle sezioni unite teste’ menzionata, si scorge in relazione alle motivazioni cui la corte di merito ha ancorato il suo dictum.
Segnatamente, con riferimento al paradigma della motivazione “apparente” – che ricorre allorquando il giudice di merito non procede ad una approfondita disamina logico – giuridica, tale da lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito (cfr. Cass. 21.7.2006, n. 16672) – la corte distrettuale – siccome si e’ in precedenza posto in risalto – ha compiutamente ed intellegibilmente esplicitato il proprio iter argomentativo.
Dall’altro, che la corte campana ha sicuramente disaminato il fatto caratterizzante la res litigiosa ovvero l’appartenenza o meno al condominio del solaio di copertura dell’edificio sede dello “I.A.C.P.”.
L’iter motivazionale che sorregge l’impugnato dictum risulta percio’ in toto ineccepibile sul piano della correttezza giuridica ed assolutamente congruo ed esaustivo.
In particolare si rappresenta ulteriormente quanto segue.
In primo luogo, che il condominio e’ configurabile pur tra edifici strutturalmente autonomi (cfr. Cass. 12.11.1998, n. 11407), giacche’ anche in tale evenienza puo’ operare, specificamente in relazione – siccome nella fattispecie – al lastrico di copertura, la presunzione legale di proprieta’ comune allorche’ si abbia riscontro alla stregua di elementi oggettivi della destinazione all’uso ed al godimento comune.
Su tale scorta si ribadisce che la corte d’appello ha opinato per l’applicabilita’ della presunzione ex articolo 1117 c.c., giacche’, con valutazione “in fatto” ineccepibile, esaustiva e congrua, ha riscontrato che le unita’ indicate all’articolo 1 del regolamento di condominio “costituiscono comunque articolazioni di un unico complesso edilizio atteso che (…) i due corpi di fabbrica, e cioe’ l’originaria sede dell’Istituto e quello retrostante del c.d. Condominio dell’Edificio, sono collegati da un terzo corpo di fabbrica (…). Le varie porzioni, dunque, non risultano (…) indipendenti ma sono collegate” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 6).
In tal guisa e’ ben evidente che gli assunti del ricorrente secondo cui non sussiste “tra i vari edifici alcun vincolo di accessorieta’” (cosi’ ricorso, pag. 11) e secondo cui “il solaio sovrastante l’area condominiale e le colonne (…) sono svincolate da qualsiasi rapporto di accessorieta’ con la superficie di appoggio” (cosi’ memoria del ricorrente, pag. 2) si risolvono nella prospettazione di un preteso migliore e piu’ appagante coordinamento dei dati acquisiti e quindi involgono gli aspetti del giudizio afferenti al libero convincimento del giudice, si’ da sostanziarsi in una inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti della corte di merito (cfr. Cass. 26.3.2010, n. 7394).
In secondo luogo, che la corte distrettuale ha puntualmente rimarcato che nulla il titolo di provenienza prevede in modo tale da ostacolare l’operativita’ della presunzione legale di proprieta’ comune del solaio di copertura dell’edificio sede dell'”I.A.C.P.” (“non essendo diversamente previsto nel titolo”: cosi’ sentenza d’appello, pag. 7. Cfr. Cass. 21.12.2007, n. 27145, secondo cui presunzione ex articolo 1117 c.c. puo’ essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprieta’ esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione).
D’altro canto, gli assunti del ricorrente secondo cui il diritto del condominio e’ limitato “alla sola utilizzazione del piano di calpestio sottostante i portici, (sicche’) l’area sovrastante (…) era da considerare di sola pertinenza del fabbricato dello I.a.c.p., con conseguente esclusione di applicabilita’ dell’articolo 1117 c.c. per il solaio di copertura” (cosi’ ricorso, pagg. 13 – 14) e secondo cui “il nostro ordinamento prevede la possibilita’ di vendere (o attribuire) un bene immobile tenendo separate la proprieta’ del suolo da quella del sovrastante edificio” (cosi’ memoria del ricorrente, pag. 2), avrebbero postulato il riscontro univoco, alla stregua di un apposito titolo derivativo, della proprieta’ superficiaria in tal maniera prefigurata dello “I.A.C.P.”.
In terzo luogo e con precipuo riferimento al secondo motivo di ricorso, che l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce attivita’ riservata al giudice di merito ed e’ censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione (cfr. Cass. 22.2.2007, n. 4178).
In questo quadro, la deduzione dell’istituto ricorrente, secondo cui “in base all’intero contenuto del “Regolamento Condominiale” (…) gli spazi aperti previsti dall’articolo 2, erano stati attribuiti in comproprieta’ soltanto per disciplinarne l’uso delle superfici” (cosi’ ricorso, pag. 13), sicche’ il titolo conferiva al condominio il solo diritto d’uso della superficie, si risolve in semplice critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, atta a tradursi nella mera contrapposizione di una differente interpretazione (quando di una clausola contrattuale sono possibili due o piu’ interpretazioni (plausibili), non e’ consentito – alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito – dolersi in sede di legittimita’ del fatto che sia stata privilegiata l’altra: cfr. Cass. 22.2.2007, n. 4178, e Cass. 2.5.2006, n. 10131).
Infine, che la destinazione all’uso e al godimento comune – in cui si sostanzia la presunzione legale di proprieta’ comune – di una data parte dell’immobile ovvero di una data parte del complesso immobiliare prescinde dal fatto che la medesima parte sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini (cfr. Cass. 29.12.1987, n. 9644; Cass. 21.12.2007, n. 27145).
Cosicche’ non riveste precipua valenza la circostanza per cui il solaio di copertura dell’edificio dell’istituto ricorrente “e’ stato “sempre privo d’accesso e non praticabile (…)”” (cosi’ ricorso, pag. 14).
In dipendenza del rigetto del ricorso il ricorrente “I.A.C.P.” va condannato a rimborsare al condominio controricorrente le spese del presente giudizio di legittimita’.
La liquidazione segue come da dispositivo.
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) non hanno svolto difese. Nessuna statuizione in ordine alle spese va pertanto assunta nei loro confronti.
Il ricorso e’ datato 6.10.2014. Si da’ atto della sussistenza dei presupposti perche’, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater (comma 1 quater introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17), il ricorrente “I.A.C.P.” sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma dell’articolo 13, comma 1 bis medesimo D.P.R..
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente “Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Caserta” a rimborsare al controricorrente, condominio di (OMISSIS), le spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge; ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente “I.A.C.P.”, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma bis.