Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 4 aprile 2017, n. 8677

in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciale, gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennita’ per la perdita dell’avviamento non cominciano a decorrere finche’ non sia avvenuto, da parte del conduttore, il rilascio dell’immobile.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 4 aprile 2017, n. 8677

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15754/2015 proposto da:

CASSA ITALIANA PREVIDENZA ASSISTENZA GEOMETRI LIBERI PROFESSIONISTI CIPAG, in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore, Geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), in persona dell’amministratore Geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

(OMISSIS) SNC IN LIQUIDAZIONE, in persona del legale rappresentante sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 477/2015 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 18/03/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/02/2017 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.

FATTI DI CAUSA

La (OMISSIS) s.n.c. in liquidazione, conduttrice di un immobile adibito ad autorimessa di proprieta’ della Cassa Italiana di Previdenza e Assistenza dei Geometri Liberi Professionisti (C.I.P.A.G.), agi’ per sentir dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice che, non provvedendo ai necessari interventi di manutenzione straordinaria, aveva provocato l’ammaloramento delle strutture portanti, determinando il mancato rinnovo del certificato di agibilita’ e, con esso, l’impossibilita’ per la conduttrice di continuare la propria attivita’; chiese altresi’ il risarcimento dei danni e il pagamento dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale.

La C.I.P.A.G. resistette alla domanda e chiamo’ in manleva il (OMISSIS), individuato come effettivo responsabile delle infiltrazioni che avevano danneggiato la struttura.

Alla causa venne riunito il giudizio di sfratto per morosita’ successivamente proposto dalla C.I.P.A.G. (nell’ambito del quale era stata emessa ordinanza non impugnabile di rilascio).

Il Tribunale rigetto’ le domande proposte dalla societa’ attrice, con condanna della stessa al pagamento della somma di oltre 65.000,00 Euro per canoni insoluti.

La Corte di Appello di Bologna ha riformato la sentenza, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa della locatrice e condannando quest’ultima a corrispondere alla (OMISSIS) l’indennita’ per la perdita dell’avviamento, oltre alla restituzione del deposito cauzionale (detratto l’importo di Euro 300,00 per il ripristino di un portone) e al pagamento delle spese di lite; ha rigettato, invece, l’appello incidentale della C.I.P.A.G. in punto di manleva nei confronti del Supercondominio, con compensazione delle spese fra tali parti.

Ha proposto ricorso per cassazione la Cassa Italiana di Previdenza ed Assistenza dei Geometri Liberi Professionisti, affidandosi a cinque motivi; hanno resistito, con separati controricorsi, la (OMISSIS) s.n.c. in liquidazione (che ha depositato memoria) e la (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS)).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo (che denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 34), la ricorrente censura la sentenza in punto di indennita’ per la perdita dell’avviamento, assumendo che l’indennita’ non avrebbe potuto essere riconosciuta a fronte di un provvedimento della Pubblica Amministrazione che aveva determinato l’inutilizzabilita’ dell’immobile locato; evidenzia che l’inutilizzabilita’ del bene aveva fatto venir meno la funzione riequilibratrice sottesa all’istituto dell’indennita’ (ossia l’esigenza che il locatore non si avvantaggi dell’incremento di valore creato dal conduttore) e richiama la sentenza n. 542/1989 con cui la Corte Cost. ha dichiarato l’illegittimita’ costituzionale della L. n. 392 del 1978, articolo 34 “nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennita’ per la perdita dell’avviamento”.

1.1. Il motivo e’ infondato in quanto l’ipotesi di cui si tratta non corrisponde a quella considerata dalla Corte Cost., che ha avuto riguardo al caso del provvedimento amministrativo che “privi sine die l’immobile dell’utilizzabilita’ economica, sia da parte del conduttore (…) sia da parte del locatore, che inutilmente ne riottiene la disponibilita’”, ipotesi in cui viene meno la possibilita’ che il locatore “si arricchisca, senza causa propria, dell’incremento di valore incorporatosi nell’immobile per l’attivita’ ivi svolta dal conduttore”, giacche’ il recupero della disponibilita’ dell’immobile risulta “meramente astratto e formale, risolvendosi nella conservazione del titolo di proprieta’ spogliato del suo contenuto economico”.

Nel caso sottoposto all’esame di questa Corte, difetta invero tale inutilizzabilita’ sine die giacche’ l’agibilita’ dell’immobile -sospesa a causa della mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria – era suscettibile di essere ripristinata con l’esecuzione degli interventi individuati come necessari dal c.t.u., con conseguente possibilita’ della locatrice di avvalersi del valore aggiunto costituito dall’avviamento creato dalla precedente conduttrice.

A cio’ deve aggiungersi che la Corte Cost. ha sottolineato come la causa di forza maggiore determinante la fine alla locazione debba porsi “al di fuori dell’area di responsabilita’ del locatore”, facendo pertanto riferimento a quei provvedimenti amministrativi che non trovano causa nella responsabilita’ del locatore ed escludendo dunque – dall’area di operativita’ della pronuncia di incostituzionalita’ le ipotesi in cui – come nel caso in esame – sia stato lo stesso locatore a determinare la situazione che ha comportato l’inutilizzabilita’ dell’immobile.

2. Col secondo motivo (che deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 34 e degli articoli 1456 e 1460 c.c.), la ricorrente censura la Corte per non avere considerato che alla data della proposizione della domanda della conduttrice (28.6.2007) il contratto era gia’ risolto di diritto per fatto e colpa della conduttrice ai sensi degli articoli 5 e 20 del contratto, contenenti una clausola risolutiva espressa correlata al “mancato pagamento anche di una sola rata del canone entro i primi venti giorni del mese”, e cio’ in quanto la conduttrice non aveva pagato il canone a far data dal mese di aprile 2007; evidenzia come tale sospensione del pagamento non fosse giustificata dato che la conduttrice continuava a detenere l’immobile (che era stato rilasciato soltanto a seguito dell’ordinanza non impugnabile emessa dal Tribunale nel maggio 2008).

2.1. A prescindere dalla novita’ della questione (giacche’ nelle fasi di merito era stata richiesta la risoluzione del contratto per morosita’ della conduttrice, ma non era stato dedotto che il contratto fosse cessato per effetto dell’esercizio di una clausola risolutiva espressa in data anteriore alla proposizione della domanda di risoluzione avanzata dalla societa’ conduttrice), il motivo e’ infondato in quanto non risulta che, alla data in cui la conduttrice propose la domanda di risoluzione per inadempimento della locatrice, quest’ultima avesse dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (dichiarazione necessaria – ex articolo 1456 c.c., comma 2 – perche’ possa prodursi l’effetto risolutivo).

Deve inoltre considerarsi che ogni questione concernente gli effetti della sospensione del pagamento dei canoni risulta preclusa a seguito della mancata impugnazione della sentenza di appello nella parte in cui ha escluso che potesse trovare accoglimento la domanda di pagamento dei canoni scaduti, in considerazione del fatto che la locatrice non aveva reso il bene fruibile per lo scopo cui era destinato; statuizione che vale a giustificare la sospensione totale del pagamento per essere venuta completamente a mancare la controprestazione della locatrice.

3. Il terzo motivo (che prospetta la violazione degli articoli 1456 e 1577 c.c.) censura la Corte laddove ha ritenuto non condivisibile l’affermazione che la conduttrice avrebbe dovuto, a proprie spese, sostenere le spese urgenti, anche se eccedenti la manutenzione straordinaria, salvo rivalsa nei confronti della proprieta’; a dire della ricorrente sarebbe stato violato il principio di c.d. vicinanza della res (che “induce a ravvisare la concreta estensione soggettiva ed oggettiva dell’obbligo di vigilanza in ragione dell’interesse giuridico piu’ direttamente coinvolto”) in quanto il soggetto maggiormente interessato, e quindi tenuto ad eseguire “in prima battuta” gli interventi necessari sull’immobile, era proprio la conduttrice.

3.1. Il motivo e’ manifestamente infondato se solo si considera che e’ il locatore ad essere tenuto a conservare la cosa in stato da servire all’uso convenuto (articolo 1575 c.c.) e che l’articolo 1577 c.c., prevede che il conduttore possa (e non anche debba) effettuare le riparazioni urgenti; peraltro, nel caso, non si trattava neppure di effettuare mere riparazioni, ma di compiere interventi di natura strutturale, rispetto ai quali non e’ certamente predicabile alcun obbligo di attivazione del conduttore diverso da quello di avviso al locatore.

4. Il quarto motivo investe (sotto il titolo “violazione e falsa applicazione… della L. n. 392 del 1978, articolo 34 – ulteriori profili”) le statuizioni della sentenza che concernono gli interessi legali.

Sotto un primo profilo, la ricorrente censura la sentenza nella parte in cui ha dichiarato dovuti “dalla domanda al saldo” gli interessi legali sulla somma liquidata a titolo di indennita’ di avviamento; assume che, al contrario, gli interessi non iniziano a decorrere se non dal momento in cui e’ avvenuto il rilascio (effettuato, nel caso, a circa un anno di distanza dall’introduzione del giudizio).

Sotto altro profilo, la Cassa si duole – in relazione alla condanna alla restituzione del deposito cauzionale – che la Corte abbia affermato che “nel calcolo del deposito cauzionale, occorrera’ tener conto degli interessi nel frattempo maturati che, per comodita’ di esposizione e di calcolo, non vengono qui considerati”: assume, infatti, che nulla era “dovuto a titolo di interessi poiche’ annualmente restituiti dalla C.I.P.A.G. (circostanze tutte dedotte in memoria difensiva)”, in conformita’ a quanto previsto dall’articolo 17 del contratto di locazione.

4.1. Il motivo e’ fondato in relazione al primo profilo, alla luce del consolidato orientamento di legittimita’ secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciale, gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennita’ per la perdita dell’avviamento non cominciano a decorrere finche’ non sia avvenuto, da parte del conduttore, il rilascio dell’immobile” (Cass. n. 10962/2010; conforme Cass. n. 4443/2014).

La sentenza va dunque cassata sul punto; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ essere decisa nel merito statuendosi che gli interessi sull’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale sono dovuti dalla data di rilascio dell’immobile, avvenuto il (OMISSIS).

4.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione al secondo profilo in quanto presuppone un accertamento in fatto (circa l’avvenuta restituzione, con cadenza annuale, degli interessi maturati sul deposito cauzionale) di segno opposto a quello implicitamente compiuto dalla Corte, che non e’ consentito in sede di legittimita’.

5. Il quinto motivo concerne le statuizioni relative alla domanda di manleva proposta dalla ricorrente nei confronti del Supercondominio e censura la Corte – sotto il profilo dell'”omesso esame dei fatti” – per non avere tenuto conto dell’inevitabile peggioramento delle condizioni strutturali dell’immobile intervenuto negli anni trascorsi fra l’inizio della causa e l’espletamento della consulenza tecnica e, altresi’, per avere “del tutto omesso di valutare la circostanza che i pilastri, principale motivo di doglianza della conduttrice e dei rilievi dei c.t.u., sono ex lege di proprieta’ comune e pertanto la responsabilita’ della omessa manutenzione non puo’ che ricadere sul (OMISSIS) a nulla rilevando le iniziative assunte, o meno, dalla CIPAG, in suo confronto”.

5.1. Il motivo e’ eccentrico rispetto alla ratio decidendi, che si sostanzia nell’affermazione che la domanda di manleva “non e’ stata sufficientemente provata”, ed e’ volto a sollecitare una non consentita rivalutazione del merito (segnatamente alla luce delle risultanze della c.t.u.), peraltro basata sul presupposto della comproprieta’ dei pilastri che e’ recisamente negata dal Supercondominio: va pertanto dichiarato inammissibile.

6. In punto di spese di lite (da liquidare anche in relazione ai precedenti giudizi, ex articolo 385 c.p.c., comma 2):

– nei rapporti fra la Cassa e la (OMISSIS), le spese del 1 e del 2 grado vanno confermate a carico della CIPAG e liquidate nelle misure stabilite dal giudice di appello, fatta salva tuttavia la compensazione nella misura di 1/5; le spese del presente giudizio vanno compensate nella misura di 4/5 e poste, per il restante quinto, a carico della (OMISSIS), nell’importo liquidato in dispositivo;

– nei rapporti fra la CIPAG e il (OMISSIS) (oggi (OMISSIS)), va confermata la compensazione integrale disposta dal giudice di appello in relazione ai gradi di merito; quanto al giudizio di legittimita’, le spese vanno compensate per 4/5 mentre, per il residuo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, il quarto motivo, cassa in relazione e, decidendo nel merito, dispone che gli interessi legali sulla somma liquidata a titolo di indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale decorrano dalla data di rilascio dell’immobile; rigetta per il resto.

disposta la compensazione nella misura di un quinto, conferma per il resto la liquidazione delle spese effettuata dal giudice di appello a carico della Cassa Italiana di Previdenza ed Assistenza dei Geometri Liberi Professionisti in favore della (OMISSIS); compensate nella misura di quattro quinti le spese del giudizio di legittimita’, condanna la (OMISSIS) s.n.c. in liquidazione a rifondere alla Cassa il restante quinto, liquidato in Euro 1.160,00 (di cui Euro 40,00 per esborsi), oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

confermata la compensazione disposta dal giudice di appello fra la Cassa e il Supercondominio, compensa per quattro quinti le spese del presente giudizio e condanna la Cassa a rifondere alla (OMISSIS) il restante quinto, liquidato in Euro 1.160,00 (di cui Euro 40,00 per esborsi), oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge.

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