E’ stato tuttavia precisato che, sia per il principio di conservazione delle clausole contrattuali, sia perche’ rispondente all’interesse dell’acquirente di un immobile a non esser limitato nella disponibilita’ e nel godimento del medesimo, non puo’ ritenersi generica ed indeterminata, e pertanto di stile, la clausola secondo la quale l’alienante garantisce la liberta’ del bene

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 8 febbraio 2018, n. 3125

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23203-2014 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 244/2014 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 21/02/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/11/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

FATTO

(OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Palermo che, confermando integralmente la sentenza di primo grado, disattesa l’eccezione di nullita’ del contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto due beni immobili, siti in (OMISSIS), ha dichiarato la legittimita’ del loro recesso dal contrato medesimo.

La Corte d’Appello, in particolare, ha affermato di condividere la valutazione del tribunale nella parte in cui ha escluso che la difformita’ rilevata dai convenuti, cioe’ la minore estensione del vano al piano terra (che essi intendevano destinare a garage), costituisse un vizio in senso stretto, idoneo a giustificare il diniego di stipulare il contrato, ritenendo che la differenza tra l’estensione dichiarata in contrato (e peraltro riportata nella usura catastale) di mq. 23 e quella effettiva misurata dagli appellanti, di mq. 16 non costituisse vizio tale da rendere la cosa inidonea all’uso cui essa era destinata, considerato che l’uso programmato dai promissari acquirenti (garage) non era stato in alcun modo evocato nel contratto, ne’ la difformita’ risultava tale da diminuire in modo apprezzabile il valore del bene, che era stato venduto in misura forfettaria, a corpo, ad un prezzo complessivo di 77.500,00 Euro.

Riteneva infine che, sulla base della specifica clausola contenuta nel contratto, secondo cui la promittente acquirente si impegnava a comprare il suddetto immobile nelle condizioni in cui esso si trova e ben conosce, smentisse per tabulas l’assunto della non conoscenza dell’effettiva estensione del vano prima della stipula, richiamando il dovere di buona fede di cui all’articolo 1337 c.c., che impone alle parti di verificare con la dovuta diligenza le condizioni di un bene che essa si accinge ad acquistare.

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’odierna adunanza i ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1490 c.c. ex articolo 360 c.p.c., n. 3), nonche’ l’omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’appello di Palermo omesso di rilevare che essi, quali promissari acquirenti, avevano, con tre missive, denunziato l’inadempimento dei promittenti alienanti. I ricorrenti censurano, inoltre, la statuizione secondo cui la minore estensione di una delle due unita’ non costituisca vizio rilevante ex articolo 1490 c.c., ribadendo, di contro, l’assoluta inidoneita’ della res oggetto del contratto all’uso convenuto.

Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 183 c.p.c., nonche’ l’illogicita’ ed il difetto di motivazione del provvedimento con cui la Corte d’appello ha omesso di dar corso alle richieste istruttorie di essa ricorrente.

Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1490 c.c. e ss., nonche’ l’insufficiente ed illogica motivazione, per avere la Corte arbitrariamente interpretato la vicenda processuale, omettendo di valutare adeguatamente il comportamento delle parti, dando rilievo ad una mera clausola di stile.

Il quarto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione del principio di “autoresponsabilita’” e l’insufficiente ed illogica motivazione della pronuncia impugnata.

I motivi che, in virtu’ dell’intima connessione, vanno unitariamente esaminati, sono, da un lato inammissibili, dall’atro infondati.

Si osserva anzitutto l’inammissibilita’ del dedotto vizio di omessa o insufficiente motivazione, riproposto in relazione a tutti i motivi di ricorso, non piu’ censurabile alla luce del nuovo disposto dell’articolo 360 codice di rito, comma 1, n. 5 applicabile ratione temporis (Cass. Ss.Uu. n.8053/2014).

Sotto altro profilo, si osserva che, in relazione a tutti i motivi di ricorso, la medesima questione viene prospettata sotto profili diversi ed incompatibili, quali la violazione di legge ed il difetto di motivazione, (Cass. 19443/2011; 9793/2013), mediante mescolanza e sovrapposizione di censure eterogenee, atteso che la violazione di norme di diritto suppone accertati gli elementi del fatto in relazione al quale si deve decidere della violazione o falsa applicazione della norma, mentre il vizio di motivazione intende precisamente rimettere in discussione quegli stessi elementi di fatto.

Anche nel merito, i motivi non hanno pregio, in quanto si risolvono nella sollecitazione ad una rivalutazione dei fatti gia’ oggetto del sindacato del giudice di merito.

Conviene premettere che in materia contrattuale e’ rimesso all’apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimita’ se sorretto da congrua e corretta motivazione, lo stabilire se una determinata clausola contrattuale sia soltanto “di stile” ovvero costituisca espressione di una concreta volonta’ negoziale, con efficacia normativa del rapporto.

E’ stato tuttavia precisato che, sia per il principio di conservazione delle clausole contrattuali, sia perche’ rispondente all’interesse dell’acquirente di un immobile a non esser limitato nella disponibilita’ e nel godimento del medesimo, non puo’ ritenersi generica ed indeterminata, e pertanto di stile, la clausola secondo la quale l’alienante garantisce la liberta’ del bene (Cass. 13839/2013).

A tale indirizzo si e’ uniformata la sentenza impugnata, che ha rilevato come i promittenti acquirenti si fossero impegnati ad acquistare l’immobile in oggetto nelle condizioni in cui esso si trovava e che essi ben conoscevano.

La corte territoriale ha inoltre ritenuto, con adeguato apprezzamento di fatto, che si sottrae al sindacato di legittimita’, che la differenza tra l’estensione dichiarata in contratto (mq 23) e quella effettiva di mq 16, di appena 7 mq di uno dei due vano oggetto del preliminare, non costituisse un vizio tale da rendere la cosa inidonea all’uso cui essa era destinato, anche in relazione al prezzo del compendio immobiliare, determinato in misura forfettaria in 77.500,00 Euro per ambedue gli immobili.

Del pari non sindacabile nel presente giudizio, in quanto fondata su adeguato apprezzamento di fatto, la statuizione della Corte territoriale che, sulla base delle acquisizioni documentali in atti, ha ritenuto l’ininfluenza delle prove orali richieste dai promittenti acquirenti.

La mancata ammissione della prova testimoniale o di altra prova puo’ infatti essere denunciata per cassazione solo nel caso in cui la prova non ammessa, sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilita’, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la “ratio decidendi” venga a trovarsi priva di fondamento (Cass. 5654/2017).

Anche su tale aspetto, peraltro, il ricorso difetta di autosufficienza, in quanto non vengono specificamente riproposte le prove testimoniali dedotte ne’ indicate le ragioni della loro decisivita’.

Il ricorso va dunque respinto ed i ricorrenti vanno condannati in solido alla rifusione delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi 7.200,00 Euro, di cui 200,00 Euro per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 bis.

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