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La L. n. 392 del 1978, articolo 36, non vieta che l’imprenditore ceda o affitti l’azienda senza effettuare la contestuale cessione del contratto di locazione o la sublocazione dell’immobile, limitandosi a prevedere che la stipulazione congiunta dei negozi rende superfluo il consenso del locatore alla cessione del contratto e inoperante l’eventuale divieto contrattuale di sublocazione.
Per ulteriori approfondimenti in merito al contratto di affitto di azienda si consiglia la lettura del seguente articolo: L’Affitto di azienda: i principali aspetti civilistici
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 5 luglio 2018, n. 17602
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
Dott. PELLECCHIA Antonella – rel. Consigliere
Dott. AMBROSI Irene – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 11310/2015 proposto da:
(OMISSIS), considerato domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 477/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 06/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 21/03/2018 dal Consigliere Dott. ANTONELLA PELLECCHIA.
RILEVATO
che:
1. nel 2010, la (OMISSIS) S.r.l., intimo’ al ” (OMISSIS), in persona del legale rappresentante, (OMISSIS), licenza per finita locazione alla data del 3 marzo 2011, con invito al rilascio del locale dalla stessa detenuto. Contestualmente, la locatrice cito’ la conduttrice a comparire dinanzi al Tribunale di Napoli per la relativa convalida e perche’ il giudice adito dichiarasse cessata la locazione alla predetta data, con ordine di rilascio dell’immobile, ovvero emettesse ordinanza di rilascio in caso di opposizione.
Si costitui’ (OMISSIS), rilevando che la (OMISSIS) aveva acquistato l’immobile dalla (OMISSIS) S.p.a., subentrando nel contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo stipulato da quest’ultima societa’ e la sorella (OMISSIS) e di aver partecipato alla stipula del predetto contratto di locazione solamente nella veste di procuratore speciale della sorella (OMISSIS), alla quale sola avrebbe dovuto essere inviata la disdetta. Eccepi’ quindi il difetto di legittimazione passiva, non essendo mai stato conduttore dell’immobile, e chiese il rigetto della domanda avversaria in quanto, in mancanza di una formale disdetta alla reale conduttrice, il contratto doveva intendersi automaticamente rinnovato per altri sei anni.
Il giudice adito, ritenendo insussistenti i presupposti per la convalida dell’intimazione, respinse l’istanza della (OMISSIS) affinche’ si emettesse ordinanza di rilascio dell’immobile e fisso’ per il prosieguo l’udienza di discussione ex articolo 426 c.p.c..
Nella memoria di discussione, la (OMISSIS) espose che (OMISSIS), originaria conduttrice, aveva ceduto l’attivita’ di impresa, e con essa il contratto di locazione dell’immobile, al fratello (OMISSIS), il quale, da allora, aveva corrisposto ogni canone locatizio. Evidenzio’ inoltre che (OMISSIS) aveva ricevuto l’intimazione in mani proprie quale legale rappresentante della (OMISSIS), dichiarandosi cosi’ conduttore.
(OMISSIS), dal canto suo, sottolineo’ che poiche’ la (OMISSIS), di fronte alla comunicazione dell’intervenuta cessione di azienda, non aveva liberato la prima dalle responsabilita’ connesse all’esatto adempimento degli obblighi derivanti dal contratto di locazione in corso, obbligata principale era rimasta (OMISSIS), permanendo quindi la legittimazione passiva della stessa.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 6201/2013, rigetto’ la domanda ritenendo che il fatto che la locatrice non si fosse opposta alla cessione della locazione, ma avesse manifestato, della L. n. 392 del 1978, ex articolo 36, la propria intenzione di non liberare la cedente, comportava che quest’ultima restava legittimata a contraddire alla domande proposte dalla (OMISSIS).
2. La decisione e’ stata riformata dalla Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 477 del 6 febbraio 2015.
La Corte ha ritenuto che la (OMISSIS) avesse correttamente intimato il rilascio per finita locazione alla ditta individuale (OMISSIS), la quale si identifica pienamente, sia sotto il profilo sostanziale che sotto quello sostanziale, con il suo titolare.
Inoltre, il giudice di secondo grado precisa che il (OMISSIS) era stato destinatario della suddetta intimazione in ragione della cessione in suo favore del menzionato contratto di locazione, insieme alla cessione della titolarita’ dell’azienda, comunicata alla (OMISSIS) s.p.a., che ne aveva preso atto e non si era opposta (L. n. 392 del 1978, articolo 36). Si’ che la non liberazione della cedente aveva come effetto la responsabilita’ sussidiaria di quest’ultima, ma non la persistenza della qualita’ di conduttore dell’originaria conduttrice.
Secondo la Corte partenopea, una volta comunicata la cessione al locatore, ed in mancanza di opposizione da parte di quest’ultimo, unico conduttore del rapporto locativo e’ il cessionario, il quale e’ quindi legittimato attivamente e passivamente rispetto all’esercizio delle azioni scaturenti dal contratto di locazione. La non liberazione del cedente deve essere interpretata come manifestazione di volonta’ produttiva dell’effetto di rendere cedente e cessionario coobbligati in via sussidiaria (nel senso che il locatore puo’ agire contro il medesimo qualora il cessionario, preventivamente escusso, sia inadempiente).
3. Avverso tale sentenza propone ricorso in Cassazione il signor (OMISSIS), sulla base di un solo motivo.
3.1. Resiste con controricorso la (OMISSIS) S.r.l..
CONSIDERATO
che:
4.1. Con l’unico motivo di ricorso, il (OMISSIS) lamenta, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la “violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1972, articolo 36 e dell’articolo 1362 c.c.”.
Le argomentazioni della Corte di merito sarebbero falsate in quanto discendenti da un’erronea premessa. Non sarebbe vero, infatti, che (OMISSIS) ha ceduto al fratello, insieme all’azienda, anche il contratto di locazione.
Cio’ emergerebbe dal tenore letterale della comunicazione inviata dalla stessa (OMISSIS) alla (OMISSIS) S.p.a., nella quale non e’ mai adoperata l’espressione “cessione del contratto di locazione”.
La L. n. 392 del 1978, articolo 36, non vieta che l’imprenditore ceda o affitti l’azienda senza effettuare la contestuale cessione del contratto di locazione o la sublocazione dell’immobile, limitandosi a prevedere che la stipulazione congiunta dei negozi rende superfluo il consenso del locatore alla cessione del contratto e inoperante l’eventuale divieto contrattuale di sublocazione.
In assenza della cessione del contratto di locazione, (OMISSIS) sarebbe l’unica obbligata nei confronti del locatore, non sussistendo alcuna coobbligazione sussidiaria tra questa ed il fratello.
5. Il ricorso e’ inammissibile, perche’ pur invocando violazioni di diritto, intende sottoporre a questa Corte una diversa interpretazione del contratto di cessione di azienda e di locazione del 4 aprile 2000 tra (OMISSIS) e suo fratello (OMISSIS), a cui la (OMISSIS) s.p.a. non si era opposta, e senza neppure formulare censure ai sensi degli articoli 1362 c.c. e segg..
6. Le spese del giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza.
7. Infine, dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 18, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, introdotto dalla citata L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.
P.Q.M.
la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del citato articolo 13, comma 1-bis.