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la nozione di urgente e impreveduto bisogno di cui all’articolo 1809 c.c., non solo fa principalmente riferimento alla necessita’ del comodante di appagare impellenti esigenze personali, piu’ che a quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunita’ di impiego del bene ma soprattutto richiede che il bisogno sussista e sia dimostrato, soprattutto quando il comodato sia soggetto ad un termine ed il comodatario abbia assunto a suo carico considerevoli oneri e spese, in vista della lunga durata del godimento concessogli.
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Il contratto di comodato
Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 3 agosto 2017, n. 19338
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere
Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. ROSSI Raffaele – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 1430/2015 proposto da:
(OMISSIS), in persona del Presidente e legale rappresentante, (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
COMUNE DI SULMONA, in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1002/2014 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 02/10/2014;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 12/04/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE ROSSI;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso chiedendo l’accoglimento dei motivi 2, 3 e 5 del ricorso per cassazione proposto, annullando la gravata sentenza n. 1002/2014 e rinviando gli atti ad altra sezione della Corte d’appello de L’Aquila.
RITENUTO IN FATTO
Con contratto stipulato il 18 maggio 2000 il Comune di Sulmona concesse in comodato all’Associazione (OMISSIS) (in appresso, per brevita’ ” (OMISSIS)”), l’uso e il godimento dei locali di proprieta’ comunale siti nella (OMISSIS), per la durata di vent’anni, rinnovabili, con l’intesa che i locali sarebbero stati destinati a sede del sistema museale dell’immagine e della documentazione e che la comodataria avrebbe assunto a proprio carico tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l’adattamento alla suddetta destinazione, lavori di ristrutturazione effettivamente eseguiti dalla comodataria.
Nel corso dell’anno 2006 il Comune chiese la restituzione dei locali ai sensi dell’articolo 1809 c.c., comma 2, adducendo essere sopravvenuto un suo bisogno urgente e imprevedibile, consistente nella necessita’ di eseguire sull’edificio interventi edilizi occorrenti per beneficiare di un finanziamento statale del considerevole importo di Euro 600.000, ottenendo poi la riconsegna dell’immobile con provvedimento di urgenza del Tribunale di Sulmona.
Nel giugno 2006, la (OMISSIS) convenne il Comune davanti al medesimo Tribunale, domandando la restituzione dei locali, previo accertamento dell’illegittimita’ del recesso, o comunque il rimborso delle spese sostenute (se del caso, anche ai sensi dell’articolo 2041 c.c.) ed il risarcimento dei danni; il Comune spiego’ resistenza, affermando la legittimita’ dell’operato recesso.
L’adito Tribunale disattese tutte le domande di parte attrice, con sentenza poi confermata dalla Corte di Appello di L’Aquila, con la motivazione che le ragioni prospettate dal Comune, ed in particolare l’opportunita’ di conseguire il finanziamento, configuravano l’urgente e imprevedibile bisogno, idoneo a giustificare il recesso dal contratto prima del termine.
A seguito di ricorso di (OMISSIS), questa Corte, con l’ordinanza n. 20183/2013, cassava la pronuncia della Corte aquilana, cui rinviava per l’accertamento della ricorrenza dei presupposti integranti l’urgente ed impreveduto bisogno giustificante ex articolo 1809 c.p.c., comma 2, la restituzione immediata della res al comodante.
Riassunta tempestivamente la lite, la Corte di appello di L’Aquila, con sentenza n. 1002/2014 del 2 ottobre 2014 ha nuovamente rigettato l’appello interposto da (OMISSIS).
Avverso questa sentenza ricorre per cassazione (OMISSIS), affidandosi a sei motivi; resiste, con controricorso illustrato da memoria, il Comune di Sulmona.
Il P.M. ha depositato conclusioni scritte nel termine fissato dall’articolo 380-bis c.p.c., n. 1.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. A suffragio dell’impugnazione, il ricorrente deduce:
– per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, la mancata pronuncia della Corte aquilana sulla domanda (condizionata all’eventuale accertamento della legittimita’ del recesso) di condanna del comodante al rimborso delle spese sostenute dalla comodataria per le addizioni e i miglioramenti all’immobile (primo motivo);
– per violazione e falsa applicazione di norma di diritto, l’erronea intepretazione della clausola n. 11 del contratto, valutata dalla sentenza gravata come conferente al Comune un potere discrezionale di ottenere, dopo un anno dall’inizio del rapporto, la localizzazione dell’attivita’ museale in altro fabbricato comunale (secondo motivo);
– per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, l’omessa considerazione dei presupposti di applicazione dell’articolo 1809 c.c., comma 2, segnatamente della effettiva necessita’ degli interventi edilizi ad opera del Comune e della possibilita’ della mera sospensione temporanea del rapporto (terzo motivo);
– per violazione di norme di diritto, l’omesso rilievo del difetto di interesse ad agire del Comune (cioe’ a dire dell’interesse ad ottenere la restituzione dell’immobile), per avere l’ente destinato ad altre opere le somme ottenute con il finanziamento invocato a fondamento della richiesta di risoluzione contrattuale (quarto motivo);
– per violazione dell’articolo 384 c.p.c., il mancato uniformarsi del giudice del rinvio al principio di diritto ed a quanto statuito dalla Corte di legittimita’ con l’ordinanza n. 20183/2013 (quinto motivo);
– per violazione di norma di diritto, la illegittimita’ della condanna dell’appellante al pagamento di un importo pari al contributo unificato per l’impugnazione, disposta pur non essendo applicabile ratione temporis alla vicenda la norma dettata dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (sesto motivo).
2. Il ricorso e’ fondato e va accolto nei sensi di seguito precisati.
Giova, ai fini dell’esame delle doglianze, muovere dai principi di diritto affermati da questa Corte nella ordinanza n. 20183/2013 di cassazione della prima pronuncia di appello: “per poter applicare l’articolo 1809 c.c., comma 2, la Corte di appello avrebbe dovuto accertare: a) se gli interventi da finanziare fossero necessari, o quanto meno utili, in vista della miglior utilizzazione dell’immobile, delle esigenze della sua conservazione e della salvaguardia del suo valore economico; b) se l’esecuzione degli interventi a cui il finanziamento era preordinato richiedesse la disponibilita’ dell’immobile libero da persone e cose, o se potesse avere corso sullo stabile occupato, se del caso dietro mera sospensione temporanea del rapporto contrattuale, come prospettato dalla ricorrente; c) se gli interventi a carico del Comune fossero effettivamente necessari, a fronte della clausola contrattuale che obbligava il comodatario ad assumere a suo carico tutte le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione; d) se fossero effettivamente imprevedibili alla data della conclusione del contratto. La motivazione della Corte di appello, secondo cui il recesso era giustificato per il solo fatto che la disponibilita’ dell’immobile avrebbe consentito al Comune di conseguire un cospicuo finanziamento, non e’ sufficiente (soprattutto ove risponda al vero che il finanziamento e’ stato comunque ottenuto dal Comune e che e’ stato destinato ad impiego diverso da quello attinente all’immobile in comodato, come afferma la ricorrente). A fronte poi di una situazione in cui non ricorrono con immediata evidenza i requisiti che, ai sensi dell’articolo 1809 c.c., autorizzano il comodante a chiedere l’anticipata riconsegna del bene, il problema interpretativo doveva essere affrontato e risolto tenendo conto degli interessi, dei sacrifici e delle aspettative di entrambi i contraenti, si’ da trovare la soluzione meglio compatibile con il loro equo contemperamento, anziche’ polarizzare l’attenzione sulla posizione di una sola parte”.
Dalla traccia cosi’ chiaramente ed analiticamente segnata si e’ discostata, in violazione dell’articolo 384 c.p.c., la sentenza in questa sede impugnata.
In particolare, la Corte territoriale, in luogo dell’accertamento sull’effettiva necessita’ degli interventi a carico del Comune, si e’ limitata ad esprimere considerazioni anodine e prive di concludente significato, al piu’ riferibili ad una valutazione di mera opportunita’ degli interventi edili (“quanto alla necessita’ o utilita’ dei lavori, occorre innanzitutto rilevare come gli stessi (…) erano finalizzati alla tutela di un immobile costituente patrimonio artistico e quindi a salvaguardare un interesse pubblico che supera gli interessi individuali delle parti in causa”); ha inoltre del tutto omesso la prescritta verifica sulla possibilita’ di praticare i lavori mediante una mera sospensione temporanea del rapporto contrattuale.
Si tratta, a ben vedere, di circostanze decisive per l’apprezzamento della legittimita’ del recesso operato dal Comune, in quanto inverano il requisito, giustificante la unilaterale ed anticipata cessazione del rapporto, dell’urgente ed impreveduto bisogno, nell’accezione enucleata da questa Corte nella medesima ordinanza n. 20183/2013 e vincolante per il giudice di rinvio (“la nozione di urgente e impreveduto bisogno di cui all’articolo 1809 c.c., non solo fa principalmente riferimento alla necessita’ del comodante di appagare impellenti esigenze personali, piu’ che a quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunita’ di impiego del bene) ma soprattutto richiede che il bisogno sussista e sia dimostrato, soprattutto quando il comodato sia soggetto ad un termine ed il comodatario abbia assunto a suo carico considerevoli oneri e spese, in vista della lunga durata del godimento concessogli”).
Del pari non conforme ai criteri di valutazione di legittimita’ del recesso – in specie al canone della ponderata comparazione tra i diritti e gli obblighi gravanti sulle parti e dell’equo contemperamento “degli interessi, dei sacrifici e delle aspettative di entrambi i contraenti” -, appare la considerazione riservata dalla Corte territoriale alla clausola contrattuale (articolo 11) che “prevedeva il potere discrezionale per il Comune di ottenere dopo il primo anno la localizzazione dell’attivita’ museale in altro fabbricato comunale”: prescindendo dalla natura (discrezionale o vincolato alla sussistenza di determinati presupposti) di tale potere, la pattuizione non poteva essere apprezzata per la semplice – ma dirimente – ragione che al momento del recesso la sua operativita’ era definitivamente spirata, per il mancato esercizio della relativa facolta’ ad opera dell’ente nell’arco temporale prefissato.
Per le illustrate argomentazioni, sono fondati il secondo, terzo e quinto motivo di ricorso.
3. E’ invece inammissibile il quarto motivo di ricorso per novita’ della censura, avendo il ricorrente omesso di allegare l’avvenuta deduzione della questione del difetto di interesse all’azione del Comune dinanzi al giudice di merito, ed altresi’ di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex artis la veridicita’ di tale asserzione, prima di vagliarne la fondatezza nel merito (Cass., 19 aprile 2012 n. 6118; Cass., 27 maggio 2010 n. 12992; Cass., 20 ottobre 2006 n. 22540).
4. In accoglimento del secondo, terzo e quinto motivo di ricorso, la sentenza impugnata va cassata nei relativi capi e disposto, occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, il rinvio ad altro giudice, individuato nella Corte di Appello di Campobasso, affinche’ decida la controversia uniformandosi ai principi enunciati nella ordinanza n. 20183/2013 e nella presente.
5. Restano assorbiti il primo motivo (concernente la domanda di rimborso spese per le migliorie apportate dalla comodataria all’immobile, del tutto obliata nella sentenza impugnata e che dovra’ invece essere esaminata in sede di rinvio qualora fosse pronunciata la legittimita’ del recesso, al cui accertamento e’ subordinata) e il sesto motivo (afferente la statuizione sulla debenza del contributo unificato aggiuntivo, presupponente, previa verifica dell’applicabilita’ del disposto della L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, la decisione di rigetto dell’appello, in questa sede annullata).
6. Al giudice di rinvio e’ affidata anche la regolamentazione delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il quarto motivo di ricorso; accoglie il secondo, terzo e quinto motivo, assorbiti il primo ed il sesto motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Campobasso, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.