Comodato urgente e imprevisto bisogno del comodante art 1809 comma 2 cc

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La nozione di “urgente e impreveduto bisogno”, di cui al secondo comma dell’art. 1809 cod. civ., fa riferimento alla necessità del comodante – su cui gravano i relativi oneri probatori – di appagare impellenti esigenze personali, e non a quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunità di impiego del bene. Tale valutazione va condotta con rigore, quando il comodatario di un bene immobile abbia assunto a suo carico considerevoli oneri, per spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in vista della lunga durata del godimento concessogli.

 

 

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Il contratto di comodato

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 3 settembre 2013, n. 20183

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente

Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 18582-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS) in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), che la rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

COMUNE DI SULMONA (OMISSIS) in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta Delib. Giunta Comunale 9 agosto 2007, n. 66 e giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 689/2010 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA del 7.10.2010, depositata il 21/12/2010;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/06/2013 dal Consigliere Relatore Dott. RAFFAELLA LANZILLO;

udito per il controricorrente l’Avvocato (OMISSIS) (per delega avv. (OMISSIS)) che si riporta agli scritti.

E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. UMBERTO APICE che si riporta alla relazione scritta.

La Corte:

PREMESSO IN FATTO

– E’ stata depositata in Cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’articolo 380 bis cod. proc. civ.:

“1.- Con contratto 18 maggio 2000 il Comune di Sulmona ha concesso in comodato all’Associazione culturale (OMISSIS), l’uso dei locali di proprieta’ comunale siti nella (OMISSIS), per la durata di vent’anni, rinnovabili, con l’intesa che i locali sarebbero stati destinati a sede del Sistema museale dell’Immagine e della Documentazione e che la comodataria avrebbe assunto a proprio carico tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, per l’adattamento alla suddetta destinazione.

(OMISSIS) ha effettivamente eseguito lavori di ristrutturazione per importo da essa quantificato in euro 115.000,00. Ha inoltre conseguito finanziamenti pubblici per l’esercizio dell’attivita’ museale.

Nel 2006 il Comune ha chiesto la restituzione dei locali ai sensi dell’articolo 1809 c.c., comma 2, adducendo essere sopravvenuto un suo bisogno urgente e imprevedibile, per eseguire sull’edificio interventi edilizi, per i quali avrebbe potuto usufruire di un finanziamento statale di euro 600.000,00. Ha ottenuto la riconsegna dell’immobile con provvedimento di urgenza del Tribunale di Sulmona.

Con atto di citazione in data 8 giugno 2006 la (OMISSIS) ha convenuto il Comune davanti al medesimo Tribunale, chiedendo la restituzione dei locali, previo accertamento dell’illegittimita’ del recesso, o comunque il rimborso delle spese sostenute, se del caso anche ai sensi dell’articolo 2041 cod. civ., ed il risarcimento dei danni.

Il Comune ha resistito, adducendo la legittimita’ del suo comportamento, ricorrendo gli estremi di cui all’articolo 1809 cod. civ..

Esperita CTU, che ha quantificato in euro 45.000,00 il valore dei lavori effettuati da (OMISSIS), a conclusione del giudizio il Tribunale ha respinto tutte le domande attrici.

La Corte di appello dell’Aquila ha confermato la sentenza di primo grado, con la motivazione che le ragioni prospettate dal Comune, ed in particolare l’opportunita’ di conseguire il finanziamento, configuravano l’urgente e imprevedibile bisogno, idoneo a giustificare il recesso dal contratto prima del termine.

(OMISSIS) propone quattro motivi di ricorso per cassazione. Resiste il Comune di Sulmona con controricorso.

2.- Con il primo e il secondo motivo la ricorrente denuncia omessa motivazione ed omessa pronuncia, in violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ., sulla sua domanda di rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate all’immobile, quanto meno nell’importo di euro 45.000,00 indicato dal CTU.

Con il terzo ed il quarto motivo denuncia violazione dell’articolo 1809 c.c., comma 2 e articolo 2697 cod. civ., nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, assumendo che l’esecuzione dei lavori edilizi costituiva un mero pretesto, addotto dal Comune per ottenere il finanziamento; che i lavori avrebbero potuto essere eseguiti anche senza interrompere il rapporto di comodato; che il Comune aveva comunque conseguito il finanziamento e lo aveva destinato a diverse finalita’; che pertanto non sussistevano i presupposti per l’ammissibilita’ del recesso anticipato.

3.- E’ pregiudiziale l’esame del terzo e del quarto motivo, in quanto il diritto al rimborso delle spese sostenute per le migliorie presuppone che il diritto di recesso dal rapporto sia stato legittimamente esercitato e che quindi l’uso dell’immobile non possa proseguire.

Le censure della ricorrente sono fondate.

La Corte di appello ha ritenuto giustificato il recesso in mancanza di prova dei presupposti che lo potevano giustificare e con motivazione insufficiente e inidonea a sorreggere la decisione, la’ dove ha affermato essere sufficiente allo scopo il mero interesse del Comune ad ottenere il finanziamento statale.

A parte ogni considerazione circa la disinvoltura con cui l’acquisizione di soldi pubblici e’ stata considerata un bene e un’utilita’ fini a se stessi, a prescindere dall’effettiva necessita’ di impiego di quei fondi per le esigenze a cui erano destinati, la nozione di urgente e impreveduto bisogno di cui all’articolo 1809 cod. civ. non solo fa principalmente riferimento alla necessita’ del comodante di appagare impellenti esigenze personali, piu’ che a quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunita’ di impiego del bene; ma soprattutto richiede che il bisogno sussista e sia dimostrato, soprattutto quando il comodato sia soggetto ad un termine ed il comodatario abbia assunto a suo carico considerevoli oneri e spese, in vista della lunga durata del godimento concessogli.

Il principio per cui il contratto ha forza di legge fra le parti non puo’ essere derogato se non negli specifici casi in cui la legge ammette una tale deroga, soprattutto quando il contratto – pur se formalmente unilaterale e gratuito, come il comodato – nel singolo caso preveda notevoli oneri economici a carico del comodatario, il cui diritto di uso sia gravato da spese di manutenzione straordinaria di notevole rilievo.

Per poter applicare l’articolo 1809 c.c., comma 2 la Corte di appello avrebbe dovuto accertare: a) se gli interventi da finanziare fossero necessari, o quanto meno utili, in vista della miglior utilizzazione dell’immobile, delle esigenze della sua conservazione e della salvaguardia del suo valore economico; b) se l’esecuzione degli interventi a cui il finanziamento era preordinato richiedesse la disponibilita’ dell’immobile libero da persone e cose, o se potesse avere corso sullo stabile occupato, se del caso dietro mera sospensione temporanea del rapporto contrattuale, come prospettato dalla ricorrente; c) se gli interventi a carico del Comune fossero effettivamente necessari, a fronte della clausola contrattuale che obbligava il comodatario ad assumere a suo carico tutte le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione; d) se fossero effettivamente imprevedibili alla data della conclusione del contratto.

La motivazione della Corte di appello, secondo cui il recesso era giustificato per il solo fatto che la disponibilita’ dell’immobile avrebbe consentito al Comune di conseguire un cospicuo finanziamento, non e’ sufficiente (soprattutto ove risponda al vero che il finanziamento e’ stato comunque ottenuto dal Comune e che e’ stato destinato ad impiego diverso da quello attinente all’immobile in comodato, come afferma la ricorrente).

A fronte poi di una situazione in cui non ricorrono con immediata evidenza i requisiti che, ai sensi dell’articolo 1809 cod. civ., autorizzano il comodante a chiedere l’anticipata riconsegna del bene, il problema interpretativo doveva essere affrontato e risolto tenendo conto degli interessi, dei sacrifici e delle aspettative di entrambi i contraenti, si’ da trovare la soluzione meglio compatibile con il loro equo contemperamento, anziche’ polarizzare l’attenzione sulla posizione di una sola parte, come sembra avere fatto la sentenza impugnata.

3.- Il primo e il secondo motivo risultano assorbiti.

Va peraltro precisato che – qualora la Corte di rinvio decida di confermare la sua decisione circa la legittimita’ del recesso, supportandola con adeguata motivazione – dovra’ essere presa in esame la domanda subordinata della ricorrente di rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate all’immobile, domanda che effettivamente la Corte di appello non ha neppur preso in esame.

La clausola 9 della convenzione fra le parti – che esclude il diritto del comodatario al rimborso delle spese per i miglioramenti e che il resistente richiama per resistere alla domanda – e’ irrilevante e non in termini.

La clausola e’ stata pattuita in previsione della regolare esecuzione del contratto per tutto il tempo stabilito, cioe’ per la durata di vent’anni: termine il cui rispetto avrebbe consentito alla comodataria di recuperare gli investimenti effettuati.

L’eventuale risoluzione anticipata impone una nuova valutazione della situazione e dei diritti delle parti.

4.- Propongo che il terzo ed il quarto motivo di ricorso siano accolti con ordinanza in Camera di consiglio, restando assorbiti gli altri motivi”.

– La relazione e’ stata comunicata al pubblico ministero e ai difensori delle parti.

– Il P.M. non ha depositato conclusioni scritte.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il Collegio, esaminati gli atti, ha condiviso la soluzione e gli argomenti prospettati dal relatore.

Il terzo ed il quarto motivo debbono essere accolti e la sentenza impugnata va annullata nei corrispondenti capi, con rinvio della causa alla Corte di appello dell’Aquila, in diversa composizione, affinche’ decida la controversia uniformandosi ai principi sopra enunciati.

La Corte di rinvio decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il terzo ed il quarto motivo e dichiara assorbiti gli altri motivi. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello dell’Aquila, in diversa composizione, che decidera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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