l’amministratore di condominio, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, puo’ proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonche’ impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex articolo 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali.

 

Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale  si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.
L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.
La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Recupero credito nei confronti del condomino moroso

Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 dicembre 2017, n. 30038

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3000/2013 proposto da:

S.p.A. (OMISSIS), c.f. (OMISSIS), in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS), p.iva (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 759/2012 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 27/06/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/02/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega dell’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega dell’Avvocato (OMISSIS) difensore del controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

In riforma della sentenza n. 337/2005 del tribunale di Savona, la Corte di appello di Genova ha accolto l’appello proposto dal Condominio (OMISSIS) contro la (OMISSIS) spa, impresa costruttrice del caseggiato; pertanto con sentenza 27 giugno 2012 ha dichiarato la appellata tenuta al risarcimento dei danni, liquidati in circa 51.000 Euro, derivanti dall’inadempimento degli accordi per la sistemazione delle aree comuni dell’edificio.

(OMISSIS) spa ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 21 gennaio 2013, articolato su tre motivi.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

I condo’mini intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

Le parti hanno depositato memoria.

IL Collegio ha deliberato la redazione di sentenza in forma semplificata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1131, 1704, 1387 c.c. e segg., nonche’ omessa, insufficiente contraddittoria motivazione.

Parte ricorrente deduce che il Condominio non e’ legittimato ad agire contro il costruttore-venditore degli appartamenti per l’esercizio di diritti che trovino fondamento nei rapporti con singoli condomini; che l’amministratore pertanto avrebbe potuto agire solo in quanto avesse ottenuto dai singoli condomini specifico mandato.

Afferma che riprova della mancanza di conferimento dei poteri rappresentativi si desume dall’intervento spiegato dai condomini con atto datato 20/2/1992. La censura e’ infondata.

Essa non considera adeguatamente e non censura specificamente la ratio sulla base della quale la Corte di Genova ha respinto l’eccezione sollevata sul punto.

Il giudice di appello ha ribadito che il tribunale aveva correttamente ritenuto che non vi e’ necessita’ di autorizzazione per azioni intraprese nell’ambito delle attribuzioni di cui all’articolo 1130 c.c.. Ha aggiunto, tra l’altro, che deliberazione vi era comunque stata nell’assemblea del 12.4.1991; che ogni ipotizzato vizio della deliberazione non era causa di nullita’ ma di annullamento della delibera, in ogni caso consolidatasi per mancata impugnazione del termine; che vi era stata anche una seconda deliberazione che poteva eventualmente valere come ratifica.

2.1) A fronte di questi molteplici profili di infondatezza del motivo di appello, il ricorso per cassazione non affronta tutte queste rationes.

Esso si infrange comunque contro l’accertamento che attesta la esistenza di una delibera condominiale e la circostanza che la controversia concerneva parti comuni dell’edificio condominiale.

Se cosi’ e’, giova ricordare che l’insegnamento di SU Cass. 18331/2010 e’ stato precisato da Cass. 16260/2016 nel senso che l’amministratore di condominio, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, puo’ proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonche’ impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex articolo 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali. In tal senso cfr gia’ Cass. n. 1451 del 23/01/2014.

Si badi poi che le ragioni dell’intervento dei condomini ai fini (cfr ricorso pag. 17) dell’ultimazione “delle aree comuni” “anche a titolo proprio”, oltre che quali condo’mini, non contraddice i poteri attribuiti all’amministratore con la Delib., potendo i singoli partecipare al giudizio per far valere le ragioni del Condominio, senza che cio’ valga a negare i poteri dell’amministratore, ma solo semmai a contraddire cautelativamente la tesi secondo cui, poiche’ il contratto originario era stato stipulato dai singoli con il costruttore, essi soli potevano agire. Tesi contraddetta dalla circostanza che, trattandosi di parti comuni, i condomini possono deliberare in quanto tali di agire contro chi sia obbligato in relazione ai danni arrecati alle stesse.

Non vi era quindi, al contrario di quanto si deduce in memoria, necessita’ di integrare o ratificare ulteriormente i poteri di rappresentanza dell’amministratore mediante procura individuale.

2.2) La sentenza e’ coerente con questa impostazione, giacche’ a pag. 9 ha rifiutato di riconoscere al Condominio i danni subiti dai singoli proprietari in relazione al deprezzamento delle rispettive unita’ immobiliari per l’inadempimento nel completare le opere di sistemazione delle aree esterne condominiali, proprio perche’ per questa voce risarcitoria sarebbe stata necessaria un’azione diretta e personale.

Resta infine da rilevare che il motivo si conclude lamentando un’omissione di pronuncia circa la questione della sostituzione dell’amministratore che sarebbe intervenuta medio tempore. Trattasi di questione assorbita dalle conclusioni gia’ raggiunte, ma che e’ comunque inammissibile, perche’ parte ricorrente non ha indicato in quale atto e con quali precisi contenuti e riferimenti normativi l’avesse posta al giudice di appello. (cfr tra le tante Cass. 8206/16; 8008/14; 12664 del 20/07/2012)

3) Il secondo motivo lamenta violazione dell’articolo 112 c.p.c., deducendo che la Corte di appello avrebbe accolto in luogo della domanda di adempimento una mai formulata domanda di pagamento dell’equivalente pecuniario della prestazione non eseguita.

Anche in questo caso la censura e’ inammissibilmente formulata, giacche’ non tiene conto della ratio decidendi acutamente spesa dalla Corte di appello sul punto.

La Corte genovese ha ritenuto che la domanda iniziale fosse stata in corso di causa superata dal Condominio, il quale aveva richiesto il pagamento della somma stimata dal ctu come corrispondente ai lavori necessari per il completamento delle opere che incombevano su (OMISSIS). Ha cosi’ qualificato la domanda principale che al capo 1 (cfr conclusioni in epigrafe sentenza appello) chiedeva la sistemazione delle aree comuni e in mancanza l’equivalente monetario per provvedervi e al capo 3 il risarcimento dei danni.

Ne consegue che la pronuncia, congrua rispetto alla domanda, non e’ adeguatamente impugnata, perche’ la censura non discute del potere di riqualificazione che e’ stato razionalmente adoperato anche sulla scorta della illustrazione difensiva conclusionale.

4) Il terzo motivo lamenta che i danni non sarebbero stati provati o sarebbero stati individuati inammissibilmente pregiudizi di natura non patrimoniale.

La censura e’ infondata.

Nel recepire la stima del consulente, la Corte ha considerato voci di danno obbiettive quali il disagio per mancata illuminazione delle aree esterne e l’inutilizzabilita’ anche di quella a verde: trattasi di parziale privazione del godimento di beni immobili e non di mere ansie e fastidi tollerabili quali ipotizzati da SU 26972/08, sicche’ non vi e’ stata alcuna violazione di legge nel considerarli e stimarli in via equitativa.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia.

Ratione temporis non e’ applicabile il disposto di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 comma 1 quater, introdotto della L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in Euro 7.000 per compenso, Euro 200 per esborsi, oltre accessori di legge.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.