Occorre l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. La delibiberazione assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve, peraltro, determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Ordinanza|22 giugno 2022| n. 20146
Data udienza 15 febbraio 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 20278/2017 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 69/2017 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 20/07/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 15/02/2022 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
(OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso, articolato in due motivi, avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 69/2017, depositata il 20 gennaio 2017.
Resiste con controricorso il Condominio di (OMISSIS).
Con deliberazione dell’assemblea dei condomini approvata in data 19 aprile 2007, il Condominio di (OMISSIS), addebito’ alla (OMISSIS) s.r.l. i due terzi delle spese di rifacimento del lastrico solare condominiale, per un importo pari ad Euro 86.460,00. Dopo aver pagato l’importo di Euro 61.340,72, la (OMISSIS) s.r.l., con citazione del 20 maggio 2008, convenne dinanzi al Tribunale di Genova, il Condominio di (OMISSIS), per chiedere, ai sensi dell’articolo 2033 c.c., la ripetizione delle somme versate.
Venne allora convocata l’assemblea del Condominio di (OMISSIS) per il 1 ottobre 2008, perche’ ratificasse quanto deliberato dall’assemblea del 19 aprile 2007. La Delib. assembleare 1 ottobre 2008, e’ stata quindi impugnata dalla (OMISSIS) s.r.l. ed annullata con sentenza n. 291/2012 del Tribunale di Genova quanto al punto 1) dell’ordine del giorno, limitatamente alla parte in cui si decideva circa “il guardino annesso all’interno numero 2 del civico 33″ e l’esecuzione dei lavori affidata all’impresa (OMISSIS) s.n.c.; nonche’ quanto al punto 3) dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l'”operato della commissione in ordine alla scelta e tipologia dei lavori da eseguirsi ed eseguiti, la scelta dell’impresa, l’approvazione della spesa, dei criteri di ripartizione delle spese gia’ adottati ai sensi dell’articolo 1126 c.c., ed il relativo riparto”.
A seguito di appello avanzato dal Condominio di (OMISSIS), la Corte d’appello di Genova ha riformato la sentenza del Tribunale di Genova n. 291/2012 ed ha respinto l’impugnazione della Delib. assembleare quanto ai punti 1, 2 e 3 dell’ordine del giorno. La sentenza impugnata ha rigettato il primo motivo di appello, circa il difetto di legittimazione attiva della (OMISSIS) s.r.l., essendo quest’ultima comunque rimasta proprietaria di alcuni immobili compresi nel complesso condominiale. Per quanto ancora rilevi, la Corte d’appello ha affermato che era valida la Delib. assembleare del 1 ottobre 2008 con riferimento al primo punto dell’ordine del giorno, relativo alle rateizzazioni ed alla trattativa del costo complessivo dei lavori commissionati alla (OMISSIS) s.n.c., come da controproposta del Condominio accettata dall’impresa. Parimenti valida, secondo la sentenza impugnata, era la deliberazione inerente al terzo punto dell’ordine del giorno, in quanto l’assemblea non aveva proceduto ad una generica ratifica di determinazioni circa imprecisati lavori da eseguirsi ed eseguiti, ne’ della loro spesa complessiva e neppure appare generico il riferimento alla ratifica dell’operato dell’Amministratore, visto che tutti gli elementi erano specificati per relationem facendo rinvio alla precedente assemblea del 19 aprile 2007, il cui deliberato era noto a tutti i condomini.
La trattazione del ricorso e’ stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1 c.p.c..
La ricorrente ha depositato memoria.
Il controricorrente pone una “eccezione di carenza di legittimazione attiva” della (OMISSIS) s.r.l., giacche’ non piu’ condomina. L’eccezione e’ inammissibile, in quanto la questione della legittimazione attiva della (OMISSIS) s.r.l. e’ stata esplicitamente decisa dalla Corte d’appello di Genova, rigettando il primo motivo di appello, e non e’ stata oggetto di ricorso incidentale.
Il primo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1135 c.c., avendo la sentenza impugnata affermato la validita’ della Delib. assunta dall’assemblea dei condomini del Condominio di (OMISSIS) il 1 ottobre 2008, con riferimento al primo punto all’ordine del giorno, ovvero l’esecuzione dei lavori nel giardino dell’interno (OMISSIS) del civico (OMISSIS), deliberata con il voto favorevole dei condo’mini, fatta eccezione per la ricorrente. La ritenuta validita’ di tale delibera d’assemblea condominiale si porrebbe in contrasto con quanto disposto dagli articoli 1117 e 1135 c.c., in quanto, se il giardino in questione e’ dell’interno (OMISSIS) del civico n. (OMISSIS) ed e’ quindi una pertinenza dell’appartamento contraddistinto dall’interno (OMISSIS), varrebbe il principio per cui l’assemblea non puo’ deliberare con riferimento a beni immobili di proprieta’ esclusiva del singolo condomino.
Questo primo motivo di ricorso e’ inammissibile, in quanto pone una questione di diritto (attinente alla invalidita’ della Delib. per esorbitanza rispetto ai poteri dell’assemblea condominiale, giacche’ attinente alla sfera di proprieta’ di singoli condomini) che non e’ affrontata nella sentenza impugnata, senza che la ricorrente neppure indichi, ai sensi dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in quale atto delle pregresse fasi di merito fosse stata utilmente allegata e discussa dalle parti la relativa doglianza. Ne’ la questione puo’ essere accertata per la prima volta nel giudizio di cassazione, supponendo lo svolgimento di necessari accertamenti di fatto circa la natura condominiale o meno del giardino oggetto dell’intervento di manutenzione approvato dall’assemblea, natura che, in forza dell’articolo 1117 c.c., non dipende dalla mera circostanza che il medesimo giardino sia, o meno, all’interno di una determinata porzione del fabbricato, quanto dalla verifica della eventuale relazione funzionale di accessorieta’ ed utilita’ fra il bene e l’edificio in comunione.
Il secondo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, in quanto la Delib. dell’assemblea del 1 ottobre 2008 risente della invalidita’ derivata dalla precedente Delib. 19 aprile 2007, risultando violata la competenza esclusiva assembleare in tema di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.
Il secondo motivo di ricorso e’ infondato.
Come da questa Corte ribadito anche in sentenza resa fra le medesime parti (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839, cui ha fatto seguito la pronuncia resa in sede di rinvio che la ricorrente indica nella memoria ex articolo 380 bis.1 c.p.c.), occorre l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La delib. assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve, peraltro, determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa (Cass. Sez. 6-2, 10/09/2020, n. 18793).
L’assemblea condominiale puo’ altrimenti deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui ora equivale il “consiglio di condominio” ex articolo 1130 bis c.c., comma 2: cfr. Cass., Sez. 6-2, 15/03/2019, n. 7484), con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale piu’ ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l’attribuzione dell’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4) non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cass. Sez. 2, 6 marzo 2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 20/12/2018, n. 33057; Cass. Sez. 2, 08/07/2020, n. 14300). Perche’ la delega alla commissione non si intenda come un esautoramento del condominio nell’amministrazione della cosa comune, e non comporti l’annullamento dei diritti della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse e’ stabilita la competenza istituzionale dell’organo assembleare, occorre, dunque, che le decisioni della commissione, incaricata di esaminare i preventivi di spesa, vengano poi rimesse all’approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea.
Cio’ e’ quanto la Corte d’appello di Genova ha inteso essere avvenuto con la Delib. 1 ottobre 2008, terzo punto dell’ordine del giorno, allorche’ l’assemblea aveva proceduto alla ratifica dei lavori di manutenzione da eseguirsi ed eseguiti, nonche’ delle rispettive spese, sulla base di quanto gia’ approvato con la precedente assemblea del 19 aprile 2007 (come allega la stessa ricorrente ancora nella memoria ex articolo 380 bis.1 c.p.c.).
E’ certo, invero, che l’assemblea ai sensi dell’articolo 1135 c.c., nell’esercizio dei poteri di gestione del condominio, ha il potere di ratificare l’operato di una commissione o gli atti compiuti dall’amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni. Parimenti nulla si oppone, in linea di principio, a che l’assemblea, sulla base di una valutazione di dati obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione, proceda a ratificare o integrare un precedente deliberato rimasto improduttivo di effetti, neppure potendosi prospettare al riguardo, come si assume dalla ricorrente nella memoria, un vizio di eccesso di potere, il quale suppone un grave pregiudizio per la cosa comune (articolo 1109 c.c., comma 1, n. 1. Il contenuto organizzativo della Delib. 1 ottobre 2008, anche mediante rinvio al contenuto della Delib. 19 aprile 2007 (atti con riguardo ai quali la ricorrente neppure adempie in ricorso all’onere di specificita’ ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, senza che a tali lacune dell’atto di impugnazione possano sopperire le integrazioni e i chiarimenti contenuti nella memoria di cui all’articolo 380 bis.1 c.p.c.), e’ stato oggetto di apprezzamento di fatto ad opera della Corte d’appello, che non e’ qui sindacabile mediante denuncia di violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4.
Le delibere assembleari del condominio devono, infatti, essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli articoli 1362 c.c. e segg., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, ed adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, ed il relativo risultato ermeneutico raggiunto dal giudice del merito non puo’ essere criticato in sede di legittimita’ solo contrapponendo una diversa ricostruzione della portata dell’atto collegiale rispetto a quella accolta nella sentenza impugnata.
Il precedente giudizio intercorso fra le parti, che la ricorrente richiama, oggetto della sentenza Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839, affermo’ soltanto la necessita’ di riesaminare la domanda di ripetizione di indebito della (OMISSIS) s.r.l., ove i pagamenti risultassero avvenuti in assenza di una deliberazione assembleare di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, senza con cio’ precludere all’assemblea una approvazione mediante successiva ratifica dei lavori eseguiti o comunque disposti dalla commissione.
Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione dai controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 5.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
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