Invero, deve partirsi dalla considerazione che l’articolo 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unita’ immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtu’ di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, e’ lasciata all’autonomia delle parti la possibilita’ di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni (cfr. altresi’ l’articolo 1118 cod. civ. per quanto attiene alla possibilita’ per il titolo di modificare il criterio di proporzionalita’ dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Se cio’ e’ possibile, a fortiori e’ possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o piu’ determinati condomini; cio’ avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” e’ attribuito ai condomini proprietari di unita’ immobiliari con possibilita’ di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e cosi’ via. Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo” e’ normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non gia’ quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’articolo 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione; tale criterio di riparto e’ stato ritenuto dalla giurisprudenza di questa corte (cfr. Cass., sez. U., n. 9449 del 10/05/2016) anche quale espressione del concorso di responsabilita’ dell’usuario esclusivo (o anche proprietario esclusivo), quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., e del condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4; cio’ ai fini del risarcimento dei danni a condomini o a terzi (ad es. da infiltrazioni), salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno. Nelle altre ipotesi, qualora non vi provvedano il titolo o le tabelle millesimali, la giurisprudenza fa ricorso, ai fini del riparto delle contribuzioni tra usuario e restante collettivita’ condominiale, ad applicazioni particolari del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2, norma che pure fa riferimento a un “uso” “in misura diversa” delle cose comuni.

 

 

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23080-2012 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEEL LEGALE RAPP.TRE P.T., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1710/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 16/05/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE SABATO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) DIFENSORE DEL RICORRENTE CHE HA CHIESTO L’ACCOGLIMENTO DEL RICORSO;

UDITO L’AVV. (OMISSIS) CON DELEGA DEPOSITATA IN UDIENZA DELL’avv. (OMISSIS) DIFENSORE DEL CONTRORICORRENTE CHE SI RIPORTA AGLI ATTI DEPOSITATI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IACOVIELLO FRANCESCO MAURO CHE HA CONCLUSO PER L’INAMMISSIBILITA’ DEL RICORSO.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Il condominio in (OMISSIS), e’ stato costituito per effetto della vendita per atto per notar (OMISSIS) del (OMISSIS) con cui la proprietaria dell’intero edificio ha alienato a (OMISSIS) s.r.l. talune unita’ e, tra queste, il subalterno 58, unita’ questa ultima a cui favore e’ stato concesso con l’atto stesso – oltre che nel regolamento allegato al medesimo rogito (articolo 4, lettera c) – l’uso esclusivo su due porzioni del cortile, pur mantenuto quest’ultimo tra le parti comuni. Con rogito del 13 dicembre 2002 la (OMISSIS) s.r.l. ha alienato la porzione avente diritto all’uso esclusivo del cortile comune alla (OMISSIS) s.r.l..

2. – Il tribunale di Milano ha rigettato la domanda proposta dal condominio tesa a far accertare che il diritto di uso (qualificato dalla parte in base alle disposizioni degli articoli 1021 ss. cod. civ. e quindi tale – in tesi – da non menomare le attribuzioni del condominio che 02 avrebbe la proprieta’) non fosse cedibile ai sensi dell’articolo 1024 cod. civ. e fosse stato, in fatto, invece illegittimamente ceduto dalla (OMISSIS) s.r.l. alla (OMISSIS) s.r.l., non essendo stata la cedibilita’ convenuta nell’atto di trasferimento; e che, comunque, l’uso sarebbe stato destinato a cessare nel febbraio 2013, in virtu’ del rinvio dell’articolo 1026 cod. civ. all’articolo 979 cod. civ., non potendo l’uso eccedere i trent’anni. Il tribunale, in particolare, ha escluso essere l’uso riconducibile al diritto reale d’uso codicistico, trattandosi di un diritto reale assimilabile a una servitu’.

3. – Pronunciando sull’appello proposto dal condominio, la corte d’appello di Milano lo ha rigettato, ritenendo anch’essa non applicabili al caso di specie le norme in materia di diritto reale d’uso ex articolo 1021 cod. civ. e ritenendo che la pertinenzialita’ creata dall’unico proprietario originario tra porzione del cortile in uso esclusivo e unita’ immobiliare non fosse pregiudicata dalla lettera c) dei Patti speciali contenuti nel contratto del 18.2.1983, che consentiva al condominio di installare ponteggi in caso di lavori di ristrutturazione.

4. – Avverso tale decisione ricorre per cassazione il condominio proponendo sei motivi, ai quali resiste la (OMISSIS) s.r.l. con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), deducendo che la corte d’appello, a differenza del tribunale che aveva qualificato come servitu’ il diritto in capo alla (OMISSIS) s.r.l., aveva “chirurgicamente limitato il proprio intervento al piano della mera negazione”, senza “qualificare giuridicamente l’origine dell’asserita amputazione” delle “attribuzioni dominicali”.

2. – Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’articolo 345 cod. proc. civ., nella parte in cui – a fronte della qualificazione del diritto come uso ad opera della parte attrice e della qualificazione come servitu’ da parte del tribunale – la corte d’appello avrebbe alluso a un diritto di uso perpetuo e trasmissibile, essendo invece inammissibile tale nuova qualificazione.

3. – Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 832 e 1021 cod. civ., in quanto l’affermato diritto di uso trasmissibile e perpetuo di parte comune di condominio violerebbe il principio del numerus clausus dei diritti reali.

4. – Con il quarto motivo il ricorrente denuncia violazione dell’articolo 1322 cod. civ., in quanto riconoscere all’autonomia privata, attraverso un regolamento di condominio seppure contrattuale, la possibilita’ di creare un “debordante ed esclusivo diritto di utilizzazione in capo a un solo proprietario” violerebbe il canone di meritevolezza della tutela in relazione agli altri canoni di cui agli articoli 1021, 1024, 1026 e 979 cod. civ..

5. – Con il quinto motivo il ricorrente denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione, nonche’ violazione e falsa applicazione di norme di diritto indicate negli articoli 832, 1021, 1362 ss. cod. civ., nella parte in cui l’impugnata sentenza, di fronte a motivo di appello del condominio che aveva criticato, ai fine dell’ermeneutica contrattuale, l’impostazione secondo cui possa essere compatibile l’uso esclusivo con la permanente natura del cortile quale parte comune, aveva offerto una motivazione impostata sulle limitazioni che il regolamento imponeva al proprietario e sul permanere di funzioni di utilita’ collettiva quali accesso, ventilazione e luce.

6. – Con il sesto motivo il ricorrente – in riferimento a passaggio della sentenza ove parrebbe condivisa l’impostazione del tribunale per cui il diritto sarebbe qualificabile come servitu’, e quindi come diritto limitato su cosa altrui – denuncia violazione dell’articolo 1027 cod. civ. in quanto le indicate funzioni della cosa che permarrebbero nel godimento del condominio proprietario (accesso, ventilazione, luce) sarebbero “troppo poco perche’ si possa ancora parlare di proprieta’”, potendo tale diritto “patire… compressioni, ma unicamente se le stesse siano destinate a scomparire…”.

7. – I motivi, i quali da diversi punti di vista contestano la mancata riconduzione da parte della sentenza impugnata al diritto reale di uso ex articolo 1021 cod. civ., sono strettamente connessi e vanno esaminati quindi congiuntamente. Essi sono tutti infondati, in quanto – al di la’ del nomen iuris utilizzato nella sentenza della corte d’appello, anche in relazione a quella del tribunale, per individuare le caratteristiche dell’uso esclusivo spettante alla controricorrente sul cespite immobiliare, nomen che potra’ anche essere precisato in questa sede di legittimita’ (fermo restando che non appartiene alla giurisdizione fornire definizioni giuridiche astratte, ma reperire e applicare la disciplina alle fattispecie concrete) – l’individuazione stessa risulta effettuata, per quanto rileva, in maniera conforme al diritto da parte dei giudici di merito.

7.1. – Invero, deve partirsi dalla considerazione che l’articolo 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unita’ immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtu’ di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, e’ lasciata all’autonomia delle parti la possibilita’ di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni (cfr. altresi’ l’articolo 1118 cod. civ. per quanto attiene alla possibilita’ per il titolo di modificare il criterio di proporzionalita’ dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Se cio’ e’ possibile, a fortiori e’ possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o piu’ determinati condomini; cio’ avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” e’ attribuito ai condomini proprietari di unita’ immobiliari con possibilita’ di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e cosi’ via. Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo” e’ normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non gia’ quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’articolo 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione; tale criterio di riparto e’ stato ritenuto dalla giurisprudenza di questa corte (cfr. Cass., sez. U., n. 9449 del 10/05/2016) anche quale espressione del concorso di responsabilita’ dell’usuario esclusivo (o anche proprietario esclusivo), quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., e del condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4; cio’ ai fini del risarcimento dei danni a condomini o a terzi (ad es. da infiltrazioni), salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno. Nelle altre ipotesi, qualora non vi provvedano il titolo o le tabelle millesimali, la giurisprudenza fa ricorso, ai fini del riparto delle contribuzioni tra usuario e restante collettivita’ condominiale, ad applicazioni particolari del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2, norma che pure fa riferimento a un “uso” “in misura diversa” delle cose comuni.

Il nuovo testo dell’articolo 1122 cod. civ., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, articolo 6 precisando una nozione gia’ desumibile dal sistema, ha poi disposto il divieto, oltre che per il proprietario di parti esclusive, anche per chi sia titolare di “proprieta’ esclusiva o… uso individuale” su “parti normalmente destinate all’uso comune”, di eseguirvi opere che rechino danno alle parti comuni.

7.2. – Cosi’ inquadrato, sulla base di specifici indici normativi, il fenomeno dell'”uso esclusivo” di parti comuni, non e’ chi non veda che – sotto la dizione sintetica di “uso esclusivo” (cfr. di nuovo articolo 1126 cod. civ.) che si oppone a quella di “uso comune” (cfr. articolo 1122 novellato) – si cela la coesistenza, su parti comuni, di facolta’ individuali dell’usuario e facolta’ degli altri partecipanti (mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilita’ sul bene c.d. in uso “esclusivo” altrui), secondo modalita’ non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprieta’ esclusiva cui detti godimenti individuali accedano. In tal senso, non trattandosi, salvo specificita’ qui non rilevanti, di figure di asservimento o di pertinenza (v., pero’, per l’ammissibilita’ astratta in altre ipotesi, Cass. n. 14528 del 08/11/2000 e n. 27302 del 05/12/2013; e v. altresi’, per la non configurabilita’ di servitu’ o comunque diritti di uso esclusivo, e per una visione meramente ricognitiva dell’uso come possibilita’ esclusiva di godimento di un condomino senza esclusione di facolta’ dominicali degli altri, Cass. n. 6582 del 27.04.2012), deve riconoscersi in generale nella parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualita’ – appunto – comune, derogandosi soltanto da parte dell’autonomia privata al disposto dell’articolo 1102 cod. civ., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune “secondo il loro diritto” (cfr., per le deroghe pattizie all’articolo 1102 c.c., ad es. Cass. n. 10895 del 05/10/1992): nei casi di specie, i partecipanti diversi dall’usuario esclusivo si vedranno diversamente conformati dal titolo i rispettivi godimenti, con maggiori (ma non realmente “esclusive”) utilita’ per l’usuario stesso e minori utilita’ per gli altri condomini (variando queste ultime, ad es., dalla mera possibilita’ per i proprietari dei piani superiori di prendere aria e luce, nonche’ di esercitare la veduta in appiombo, da una zonetta di cortile attribuita in uso esclusivo, come nel caso in esame, a un proprietario di unita’ del piano terra, ovvero, eventualmente in aggiunta a quanto innanzi, del potere di transitarvi per accedere all’edificio; sino alla possibilita’, per i proprietari dei piani sottostanti, di fruire della funzione di copertura del lastrico e delle terrazze a livello). In tal senso, stante il rilievo delle modalita’ di godimento altrui compatibili con l’uso esclusivo di uno dei partecipanti, erroneamente la parte ricorrente afferma che la facolta’ di trarre aria e luce, ad es., sia troppo poco per potersi parlare ancora di proprieta’ (cosi’ in ricorso cit.); si pensi, correlativamente, ad es., alla limitazione che, di regola, si potra’ intravedere in siffatti usi esclusivi delle aree cortilizie o a giardino, costituita dall’impossibilita’ per l’usuario di realizzare costruzioni significative, in quanto impeditive delle facolta’ altrui.

7.3. – Dalla qualifica della cosa in uso esclusivo nell’ambito del condominio quale parte comune di spettanza di tutti i partecipanti, tutti comproprietari, ma secondo un rapporto di riparto delle facolta’ di godimento diverso, in quanto fissato dal titolo, da quello altrimenti presunto ex articolo 1117 cod. civ. (anche in relazione agli articoli 68 e 69 disp. att.) e articolo 1102 cod. civ., derivano i corollari dell’inerenza di tale rapporto a tutte le unita’ in condominio, con la conseguenza che l’uso esclusivo si trasmette, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa sia dell’unita’ cui l’uso stesso accede che delle altre correlativamente fruenti di minori utilita’. Esso – quale connotazione del diritto di proprieta’ ex articolo 832 cod. civ. o dell’altro diritto eventualmente spettante sull’unita’ immobiliare esclusiva cui accede, tendenzialmente perpetuo e trasferibile (nei limiti di trasferibilita’ delle parti comuni del condominio) – non e’ in alcun modo riconducibile, se non per assonanza terminologica, al diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021 cod. civ., di cui l’uso esclusivo di parte comune nel condominio non mutua i limiti ne’ di durata, ne’ alla trasferibilita’, e neppure le modalita’ di estinzione.

7.4. – Deriva da quanto innanzi la piena conformita’ all’ordinamento della qualificazione giuridica dell’uso esclusivo offerta dalla corte locale (secondo motivo), non incorrendo tale qualificazione in alcun contrasto ne’ con il numerus clausus dei diritti reali, in quanto si tratta di manifestazione del diritto del condomino sulle parti comuni (terzo motivo), ne’ con altre norme richiamate (quarto motivo), essendo pienamente idoneo l’uso esclusivo a lasciar in essere godimenti pur limitati degli altri partecipanti (quinto e sesto motivo); trattandosi di qualificazioni giuridiche, nessun limite si frapponeva del resto alla riqualificazione da parte della corte locale (rispetto al decisum del tribunale) ne’ a questa corte di legittimita’, fermi i fatti costitutivi (primo motivo e, per altro verso, nuovamente secondo motivo). In tal senso, il ricorso va complessivamente rigettato, integrandosi la motivazione della sentenza impugnata con la presente quanto alla qualificazione giuridica dell’uso esclusivo di parte comune del condominio.

8. – Il carico delle spese – liquidate come in dispositivo – ricade sul ricorrente soccombente.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna il condominio ricorrente alla rifusione a favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 200 per esborsi e 5.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15% e accessori di legge.

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