Condominio spese manutenzione dei soffitti articolo 1125 c.c.

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l’articolo 1125 c.c. prevede che le spese per la manutenzione dei soffitti siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. La presunzione iuris tantum di proprieta’ comune di solai divisori tra un piano e l’altro vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 4 ottobre 2018, n. 24266

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SESTINI Danilo – Presidente

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15949-2017 proposto da:

(OMISSIS), E (OMISSIS) elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 7429/2016 della CORTE D’APPELLO, depositata il 07/12/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 05/4/2018 dal Consigliere dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza ex articolo 281 sexies c.p.c. del 7/12/2016 la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del gravame in via principale interposto dal sig. (OMISSIS) nonche’ in parziale accoglimento di quello in via incidentale spiegato dai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Roma n. 11769/2010, ha condannato questi ultimi al pagamento in favore del primo di somma a titolo di risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura di proprieta’ del medesimo nonche’ il (OMISSIS) a rimborsare al (OMISSIS) e alla (OMISSIS) la maggior somma corrisposta per il rifacimento integrale del terrazzo in esecuzione dell’emesso provvedimento cautelare.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la (OMISSIS) e il (OMISSIS) propongono ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il (OMISSIS), che spiega altresi’ ricorso incidentale sulla base di unico motivo, illustrato da memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo i ricorrenti in via principale denunziano violazione dell’articolo 115 c.p.c. e articolo 2697 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4; nonche’ violazione dell’articolo 2043 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si dolgono che la corte di merito abbia erroneamente riconosciuto all’odierno resistente e ricorrente incidentale il “ristoro del danno biologico ed esistenziale… nonostante sia del tutto assente in causa la prova che le infiltrazioni di acqua in passato lamentate abbiano in qualche modo limitato o addirittura impedito a quest’ultimo l’uso e il godimento di parte del suo appartamento”.

Lamentano non potersi “ritenere idonea l’esistenza di “vistose macchie d’acqua e umidita’”” quale “unica motivazione” alla stregua della quale la corte di merito e’ pervenuta “all’accertamento della limitazione d’uso asseritamente patita” da controparte.

Con il 2 motivo denunziano violazione dell’articolo 2059 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si dolgono che, dopo aver dimostrato “che gli odierni ricorrenti hanno correttamente e tempestivamente operato una volta evidenziatosi il problema” delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di controparte statuendo che quest’ultimo “dovesse concorrere al rifacimento del lastrico solare”, la corte di merito abbia erroneamente taciuto con riferimento alla loro eventuale “colpevolezza”, “lasciando del tutto non trattato il tema”.

Con il 3 motivo denunziano violazione dell’articolo 1226 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; violazione dell’articolo 132 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4; nonche’ “motivazione apparente o contraddittoria”, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamentano essere “il capo della sentenza impugnato… viziato non solo nell’an ma anche nel quantum liquidato a titolo di danno non patrimoniale”.

Si dolgono che la corte di merito abbia apoditticamente ed erroneamente fatto luogo alla “liquidazione c.d. “equitativa” del danno”, la quale ex articolo 1226 c.c. “presuppone… la impossibilita’ o quanto meno la grave difficolta’ di fornire la prova dell’entita’ del danno da parte del danneggiato”, nella specie insussistente, “ben potendo il (OMISSIS), anche per mezzo di testi, fornire prova di non aver potuto abitare due ambienti del suo appartamento per un determinato periodo”.

Con unico motivo il ricorrente in via incidentale denunzia violazione degli articoli 1125 e 1126 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Si duole che, accertata correttamente “l’estraneita’ del Condominio generale e statuita pertanto l’imputabilita’ dei danni ai convenuti”, la corte di merito abbia poi “contraddittoriamente ed erroneamente ritenuto di ricorrere anche ad un’applicazione analogica dell’articolo 1125 c.c. (correttamente escludendo quella dell’articolo 1126c.c.) il quale accolla le spese relative alla manutenzione in parti uguali ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti”.

I motivi di entrambi i ricorsi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzitutto osservato che il requisito a pena di inammissibilita’ richiesto ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, risulta nel caso dagli odierni ricorrenti, principali ed incidentale, non osservato la’ dove viene dai medesimi operato il riferimento de relato a rispettivi atti o documenti del giudizio di merito (es. al “ricorso cautelare ex articolo 700n c.p.c., notificato il 4 gennaio 2006”, alla “perizia” del Dott. Arch. (OMISSIS), all'”ordinanza del 2.08.2006″, alla “lettera dell’Avv. (OMISSIS) del 10.10.2006″, all'”atto di citazione notificato l’11.10.2006″, all'”atto ex articolo 105 c.p.c.”, alla “nota di cui all’articolo 183 c.p.c., comma 6, n. 1”, alle “osservazioni della nuova CTU”, alle “note di cui all’articolo 183 c.p.c., comma 6, n. 3”, al “verbale del 16.2.2009”, alla “sentenza n. 11769/2010 Ill.mo Tribunale di Roma”, dai ricorrenti in via principale; al “ricorso ex articolo 700 c.p.c. depositato il 16.12.2005”, alla comparsa di costituzione e risposta dei “coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS)”, alla “consulenza d’ufficio affidata all’arch. (OMISSIS)”, all’atto introduttivo del giudizio di merito di primo grado, alla comparsa di costituzione e risposta in tale sede di controparte, all’espletata C.T.U., alla sentenza del giudice di prime cure, al proprio atto di appello, all’atto di “appello incidentale autonomo” di controparte, dal ricorrente in via incidentale) limitandosi meramente a richiamarli, senza invero debitamente – per la parte d’interesse in questa sede – riprodurli nel ricorso ovvero puntualmente indicare in quale sede processuale, pur individuati in ricorso, risultino prodotti, laddove e’ al riguardo necessario che si provveda anche alla relativa individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta alla Corte Suprema di Cassazione, al fine di renderne possibile l’esame (v., da ultimo, Cass., 16/3/2012, n. 4220), con precisazione (anche) dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito o prodotto in sede di giudizio di legittimita’ (v. Cass., 23/3/2010, n. 6937; Cass., 12/6/2008, n. 15808; Cass., 25/5/2007, n. 12239; Cass., 6/11/2012, n. 19157), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr., da ultimo, Cass., Sez. Un., 19/4/2016, n. 7701).

A tale stregua gli odierni ricorrenti non deducono le formulate censure in modo da renderle chiare e intellegibili in base alla lettura dei rispettivi ricorsi, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificarne il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659) sulla base delle sole deduzioni contenute nel medesimo (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 3/8/2003, n. 12444; Cass., 1/2/1995, n. 1161).

Non sono sufficienti affermazioni – come nel caso – apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione (v. Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Quanto al merito, con particolare riferimento al 3 motivo del ricorso principale va osservato che – come questa Corte ha gia’ avuto modo di affermare- essendo, in base a principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’, volta a determinare “la compensazione economica socialmente adeguata” del pregiudizio, quella che “l’ambiente sociale accetta come compensazione equa” (cfr. Cass., 7/6/2011, n. 12408; Cass., 30/6/2011, n. 14402), la valutazione equitativa e’ subordinata alla dimostrata esistenza di un danno risarcibile non meramente eventuale o ipotetico ma certo (cfr., da ultimo, Cass., 8/7/2014, n. 15478, e gia’ Cass., 19/6/1962, n. 1536), e alla circostanza dell’impossibilita’ o estrema difficolta’ (v. Cass., 24/5/2010, n. 12613, e gia’, Cass., 6/10/1972, n. 2904) di prova nel suo preciso ammontare, attenendo alla qualificazione e non gia’ all’individuazione del danno (non potendo valere a surrogare il mancato assolvimento dell’onere probatorio imposto all’articolo 2697 c.c.: v. Cass., 11/5/2010, n. 11368; Cass., 6/5/2010, n. 10957; Cass., 10/12/2009, n. 25820; e, da ultimo, Cass., 4/11/2014, n. 23425).

Tale valutazione va effettuata con prudente e ragionevole apprezzamento di tutte le circostanze del caso concreto, e in particolare della rilevanza economica del danno alla stregua della coscienza sociale e dei vari fattori incidenti sulla gravita’ della lesione.

Il danno non puo’ essere quindi liquidato in termini puramente simbolici o irrisori o comunque non correlati all’effettiva natura o entita’ del danno (v. Cass., 12/5/2006, n 11039; Cass., 11/1/2007, n. 392; Cass., 11/1/2007, n. 394), ma deve essere congruo, a tale stregua dovendo pertanto tendere, in considerazione della particolarita’ del caso concreto e della reale entita’ del danno, alla maggiore approssimazione possibile all’integrale risarcimento (v. Cass., 30/6/2011, n. 14402; Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26972; Cass., 29/3/2007, n. 7740), sicche’ e’ necessario tenere conto ai fini risarcitori, in quanto sussistenti e provati, di tutti gli aspetti (o voci) di cui si compendiano sia la categoria generale del danno patrimoniale (v. Cass., 14/7/2015, n. 14645) che la categoria generale del danno non patrimoniale (v. Cass., 12/6/2015, n. 12211).

E’ compito del giudice accertare l’effettiva consistenza del pregiudizio allegato, a prescindere dal nome attribuitogli, individuando quali ripercussioni negative si siano per il creditore/danneggiato verificate, provvedendo alla relativa integrale riparazione (v. Cass., 13/5/2011, n. 10527; Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26972), con indicazione dei criteri assunti a base del procedimento valutativo (cfr., da ultimo, Cass., 14/7/2015, n. 14645).

Ne consegue che in presenza di una liquidazione di ammontare non congruo, in quanto irragionevole e sproporzionato per difetto o per eccesso (v. Cass., 31/8/2011, n. 17879), e pertanto sotto tale profilo non integrale, il sistema di quantificazione adottato si palesa per cio’ stesso idoneo a consentire al giudice di pervenire ad una valutazione informata ad equita’, fondando i dubbi in ordine alla sua legittimita’ (v. Cass., 29/2/2016, n, 3893).

Va peraltro osservato che come questa Corte ha gia’ avuto modo di affermare, il potere di liquidare il danno in via equitativa conferito al giudice dagli articoli 1226 e 2056 c.c., costituisce espressione del piu’ generale potere di cui all’articolo 115 c.p.c., e il suo esercizio rientra nella discrezionalita’ del giudice di merito, senza la necessita’ della richiesta di parte, dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equita’ giudiziale correttiva od integrativa, con l’unico limite di non poter surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilita’ del debitore, la mancata individuazione della prova del danno dovendo peraltro intendersi in senso relativo (v. Cass., 24/10/2017, n. 25094).

Il giudice e’ pertanto tenuto a dare conto dell’esercizio dei propri poteri discrezionali, e perche’ la liquidazione equitativa non risulti arbitraria, e’ necessario che spieghi le ragioni del processo logico sul quale essa e’ fondata, indicando i criteri assunti a base del procedimento valutativo adottato (v. Cass. 20/5/2015, n. 10293; Cass., 30/5/2014, n. 12265; Cass., 19/2/2013, n. 4047; e gia’ Cass., 4/5/1989, n. 2074; Cass., 13/5/1983, n. 3273), al fine di consentire il controllo di relativa logicita’, coerenza e congruita’.

Orbene, nell’affermare che va “riconosciuta all’appellante una somma a titolo di danno quanto meno per la limitazione nell’uso o nel godimento dell’appartamento di sua proprieta’ una parte del quale era chiaramente danneggiata da vistose macchie d’acqua e umidita’” e che “tale voce di danno e’ liquidata in via equitativa ex articolo 1226 c.c. la somma di Euro 300,00 al mese per circa due anni e mezzo dal prodursi dei danni fino alla pronuncia dell’ordinanza con la quale sono stati ordinati dal tribunale i lavori atti ad eliminare le infiltrazioni per un totale di Euro 9.000,00”, la corte di merito ha nell’impugnata sentenza fatto invero corretta applicazione dei suindicati principi.

Va ulteriormente posto in rilievo, con riferimento al ricorso incidentale, che giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’ il solaio esistente che separa il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio appartenente a proprietari diversi deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprieta’ comune ai due piani perche’ ha la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore.

Esso costituisce infatti l’inscindibile struttura divisoria tra le due proprieta’, con utilita’ ed uso uguale per entrambe e correlativa inutilita’ per gli altri condomini.

Coerentemente con questa funzione l’articolo 1125 c.c. prevede che le spese per la manutenzione dei soffitti siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La presunzione iuris tantum di proprieta’ comune di solai divisori tra un piano e l’altro vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura (v., da ultimo, Cass., 11/6/2018, n. 15048).

Orbene, nell’affermare che “i reciproci rapporti restano circoscritti ai proprietari delle unita’ interessate”, con la conseguenza che “nella ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione della terrazza di proprieta’ e in uso esclusivo agli appellati costituente il solaio dell’appartamento dell’appellante… non si possa ricorrere ai criteri previsti dall’articolo 1126 c.c., ma si debba, invece, procedere all’applicazione analogica dell’articolo 1125 c.c., il quale accolla le spese relative alla manutenzione in parti uguali ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti”, la corte di merito ha nell’impugnata sentenza fatto invero piena e corretta applicazione del suindicato principio.

Stante la reciproca soccombenza, va disposta la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta i ricorsi, principale e incidentale. Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del cit. articolo 13, comma 1 bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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