La qualita’ di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall’esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva ormai e’ fuori dubbio.

 

Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale  si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali

Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità

L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc

L’amministratore di condominio: prorogatio imperii

La revoca dell’amministratore di condominio

Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.

L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.

La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.

La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.

Recupero credito nei confronti del condomino moroso

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 24 febbraio 2017, n. 4844

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11379/2015 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 287/2015 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 16/02/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS) difensore del Condominio che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1 La Corte d’Appello di Torino, con sentenza 16.2.2015, in parziale riforma di quella di primo grado, ha dichiarato la legittimita’ della delibera di nomina dell’amministratore adottata il 24.6.2010 dall’assemblea dei Condomini del fabbricato di via (OMISSIS) ed impugnata da (OMISSIS) e altri quattro condomini. Per quanto ancora interessa, secondo la Corte territoriale doveva ritenersi valida la partecipazione all’assemblea e alla successiva votazione da parte del sig. (OMISSIS), proprietario di una unita’ immobiliare anche se non inclusa nelle tabelle millesimali e per giungere a tale soluzione la Corte di merito ha rilevato che per assumere la qualita’ di condomino sufficiente essere comproprietario di unita’ immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni; ha quindi reputato irrilevanti le tabelle millesimali e l’inclusione dell’unita’ nelle medesime, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo e non attributivo. Ha quindi ricostruito la natura dell’unita’ immobiliare del (OMISSIS) (originaria porzione non abitativa di sottotetto successivamente resa abitabile), affermando che la contribuzione alle spese esiste, anche se viene accollata alle altre unita’ immobiliari. La Corte torinese ha poi osservato che nessuna norma fa dipendere la qualita’ di condomino dalla contribuzione alle spese e che e’ ben possibile il relativo accollo da parte di altri partecipanti, salve le azioni di regresso nei rapporti interni, cosi’ come e’ ben possibile che solo uno dei condomini si accolli le spese di tutti gli altri (divenendo cosi’ unico debitore), ferma restando la qualita’ di condomini di costoro. Ad avviso della Corte, dunque, il (OMISSIS) aveva diritto a partecipare alle sole votazioni per testa ed era ben possibile che le sue contribuzioni fossero assunte dagli altri quotisti, i quali, a loro volta, votavano sia per testa che per quote, mentre il voto del (OMISSIS) dipendeva dalle maggioranze per quote.

Avrebbe dunque – ad avviso della Corte d’Appello – errato il Tribunale a ritenere l’identita’ funzionale tra debitore dei contributi e condomino perche’, diversamente ragionando, si finirebbe per negare l’esistenza degli istituti dell’accollo e dell’espromissione: il primo giudice avrebbe, quindi, confuso il dovere reale di contribuzione (sempre esistente come effetto della comproprieta’) con quello obbligatorio di versamento (che puo’ far carico a chiunque).

2 Contro tale pronuncia ricorrono per cassazione i soccombenti condomini con tre motivi illustrati da memoria ex articolo 378 c.p.c..

Resistono con controricorso il Condominio in persona dell’amministratore in carica e, con separato controricorso, anche (OMISSIS) (in proprio e quale legale rappresentante della omonima srl, nominata alla carica di amministratore con la delibera di cui si discute).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Col primo motivo si lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4, violazione e falsa applicazione degli articoli 1118, 1123, 1136 e 1138 c.c., articoli 68 e 69 disp. att. c.c., per avere la Corte d’Appello ritenuto legittimato alla partecipazione e all’esercizio del diritto di voto in assemblea il proprietario di unita’ immobiliare di nuova realizzazione, non censita nelle tabelle millesimali. Condividendo la decisione del primo giudice i ricorrenti rimproverano in sostanza alla Corte di avere violato, contro ogni logica e buon senso, le norme sulla ripartizione delle spese e sul computo delle maggioranze, rovesciando il sistema codicistico e creando di conseguenza una serie di paradossi.

2 Col secondo motivo si deduce ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4, violazione e falsa applicazione degli articoli 112 (corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato) e articolo 115 c.p.c., nonche’ articoli 1272, 1273 e 1362 c.c., per avere la Corte d’Appello ritenuto che le spese condominiali di pertinenza dell’unita’ immobiliare del sig. (OMISSIS) siano state oggetto di espromissione o di accollo da parte degli altri condomini spontaneamente o per fatti concludenti.

3 Col terzo ed ultimo motivo infine si lamenta ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4, violazione e falsa applicazione degli articoli 112 (corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato), 292, 324, 325, 327 e 334 c.p.c., articolo 343 c.p.c., comma 1, nonche’, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti: la Corte d’Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sull’eccezione di improponibilita’ e inammissibilita’ dell’appello incidentale spiegato contro la sentenza di primo grado dal dott. (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di amministratore unico della (OMISSIS) srl, siccome proposto con comparsa di costituzione depositata in cancelleria in data 5.6.2013, non preliminarmente notificata ai destinatari di quella medesima impugnazione sigg.ri (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), all’epoca non ancora costituiti nel giudizio di appello; rilevano di avere appreso dell’appello incidentale solo al momento della loro costituzione in giudizio, avvenuta tempestivamente con comparsa depositata il 10.10.2013, allorche’ era ormai ampiamente decorso il termine di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza di primo grado.

1.1 Il primo motivo e’ infondato, anche se si rende necessario apportare, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., u.c., alcune correzioni alla motivazione della sentenza impugnata, il cui dispositivo e’ conforme al diritto.

I ricorrenti chiedono alla Corte di cassazione di stabilire se in edificio condominiale dotato di tabelle millesimali, la trasformazione di un locale sottotetto con conseguente mutamento di destinazione dello stesso mediante creazione di unita’ abitativa non censita nelle tabelle, consenta o meno al proprietario di esercitare il diritto di voto nell’assemblea e a quali condizioni. Rilevano che se le tabelle hanno il conclamato scopo di consentire una corretta ripartizione delle spese ed il computo dei quorum assembleari, non si comprende come possa ritenersi legittimato al voto il proprietario di un’unita’ non censita in quelle tabelle. Il paradosso starebbe nel fatto che in tal modo il proprietario di unita’ non censita nelle tabelle potrebbe concorrere all’approvazione delle delibere di ripartizione delle spese senza pero’ essere tenuto a parteciparvi neppure in un secondo momento, posto che quelle spese non potrebbero essergli richieste neppure retroattivamente (stante la natura dichiarativa e non costitutiva della sentenza che disponga la revisione delle tabelle).

Osserva il Collegio che la qualita’ di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall’esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva ormai e’ fuori dubbio (v. per tutte Sez. U, Sentenza n. 18477 del 09/08/2010 Rv. 614401 che, nello stabilire la possibilita’ di approvare o sottoporre a revisione le tabelle millesimali a maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, ha precisato, tra l’altro, che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che e’ nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica).

Ancora, e’ stato precisato in giurisprudenza che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprieta’ del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi – la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validita’ delle delibere assembleari – e consente sempre di valutare anche “a posteriori” in giudizio se le maggioranze richieste per la validita’ della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condizionai lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio (v. tra le varie, Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 17115 del 09/08/2011 Rv. 618924; Sez. 2, Sentenza n. 3264 del 17/02/2005 Rv. 579547).

Cio’ posto, e tornando al caso di specie, e’ evidente che la mancata inclusione, allo stato, dell’unita’ mansardata del (OMISSIS) nella tabella millesimale in vigore (situazione certamente singolare ma a cui ben poteva – e ben puo’ – agevolmente porsi rimedio con lo strumento della revisione) non lo priva dei diritti a lui spettanti quale condomino tra cui, ovviamente e per quanto oggi interessa, quello di concorrere alla scelta dell’amministratore dell’edificio, ne’ lo esonera di fatto dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso.

Sotto quest’ultimo profilo, infatti, se e’ vero che non e’ possibile applicare retroattivamente l’efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’articolo 69 disp. att. c.c., (per il principio della natura costitutiva della stessa piu’ volte affermato da questa Corte), e’ altrettanto vero che a tale evenienza e’ ben possibile rimediare con altri strumenti che l’ordinamento appresta ed in particolare con quello dell’indebito arricchimento ex articolo 2041 c.c., (v. in proposito Sez. 3, Sentenza n. 5690 del 10/03/2011 Rv. 616229 proprio in materia di condominio). Il paradosso paventato dai ricorrenti dunque non esiste.

Ne’ puo’ condividersi l’affermazione secondo cui esisterebbe una sorta di connubio indissolubile tra l’obbligo di contribuire alle spese comuni secondo le previsioni delle tabelle millesimali e l’esercizio del diritto di voto: infatti, come piu’ volte affermato in giurisprudenza (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 3944 del 18/03/2002 Rv. 553129; Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003 Rv. 559834) il legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascun condomino (articolo 1123 cod. civ.) e’ liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio).

In tal senso va pertanto corretta la motivazione della sentenza impugnata, con conseguente logico assorbimento della seconda censura.

1.2 Resta a questo punto da esaminare il terzo motivo, che appare infondato.

Non e’ configurabile il vizio di omesso esame di una questione (connessa a una prospettata tesi difensiva) o di un’eccezione di nullita’ (ritualmente sollevata o rilevabile d’ufficio), quando debba ritenersi che tali questioni od eccezioni siano state esaminate e decise – sia pure con una pronuncia implicita della loro irrilevanza o di infondatezza – in quanto superate e travolte, anche se non espressamente trattate, dalla incompatibile soluzione di altra questione, il cui solo esame comporti e presupponga, come necessario antecedente logico-giuridico, la detta irrilevanza o infondatezza; peraltro, il mancato esame da parte del giudice, sollecitatone dalla parte, di una questione puramente processuale non puo’ dar luogo al vizio di omessa pronunzia, il quale e’ configurabile con riferimento alle sole domande di merito, e non puo’ assurgere quindi a causa autonoma di nullita’ della sentenza, potendo profilarsi al riguardo una nullita’ (propria o derivata) della decisione, per la violazione di norme diverse dall’articolo 112 c.p.c., in quanto sia errata la soluzione implicitamente data dal giudice alla questione sollevata dalla parte (v tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13649 del 24/06/2005; sez. 1, Sentenza n. 7406 del 28/03/2014 Rv. 630315).

Nel caso di specie, e’ evidente che l’esame nel merito delle doglianze sulle spese poste con l’appello incidentale dall’ (OMISSIS) in proprio e quale legale rappresentante della omonima societa’ implica necessariamente il rigetto implicito della eccezione di inammissibilita’ del gravame stesso (sollevata in sede di conclusioni dagli appellati (OMISSIS) ed altri).

Cio’ posto, essendo stata denunziata anche la violazione dell’articolo 343 c.p.c., (decadenza dalla proposizione dell’appello incidentale), la Corte rileva l’infondatezza di tale censura.

Le impugnazioni contro la medesima sentenza, che sia ancora possibile formulare, si propongono in forma incidentale e, in particolare, l’appello incidentale si propone con comparsa di risposta, il cui deposito e’ di per se’ idoneo a determinarne la conoscenza anche nei confronti degli altri appellati, a meno che alcuni di essi non restino contumaci, nel qual caso necessario che la comparsa di risposta sia loro notificata nel termine che il giudice deve assegnare a questo scopo (v. Sez. 3, Sentenza n. 26852 del 14/12/2006 Rv. 593894; Cass. 13 aprile 2000 n. 4747).

Nel caso in esame, la sentenza di primo grado del Tribunale di Torino, pubblicata il 18.12.2012, non risulta notificata e quindi era soggetta, ai fini dell’impugnazione, al termine lungo di sei mesi previsto all’articolo 327 c.p.c., (nella nuova versione applicabile ratione temporis al presente giudizio instaurato nel 2010).

Essa e’ stata appellata in via principale dal Condominio di via (OMISSIS) contro (OMISSIS) e gli altri quattro condomini nonche’ contro l’ (OMISSIS) in proprio e quale l.r. della (OMISSIS) srl.

Questi ultimi hanno proposto appello incidentale sulle spese nei confronti dei cinque Condomini e lo hanno fatto in modo tempestivo, depositando la loro comparsa di risposta in data 5.6.2013 e di cio’ fa testo lo stesso ricorso (v. pag. 40).

Dunque l’appello incidentale rivolto contro (OMISSIS) e gli altri e’ stato proposto non solo prima che scadesse il termine stabilito dall’articolo 327 cod. proc. civ., ma anche nel modo prescritto dall’articolo 343 c.p.c..

Peraltro, siccome (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) non rimasero contumaci in appello ma si costituirono regolarmente con comparsa 10.10.2013, non si rendeva assolutamente necessario eseguirne la notifica nei loro confronti.

Ne deriva che contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti condomini – l’appello incidentale di cui oggi si discute e’ da giudicare regolarmente proposto all’atto del deposito della comparsa di risposta, deposito avvenuto nei termini di cui all’articolo 166 c.p.c., (il 5.6.2013, e quindi almeno venti giorni prima dell’udienza di comparizione del 5.11.2013 fissata nell’atto di appello).

In conclusione, il ricorso va respinto con compensazione delle spese, sussistendo gravi ed eccezionali ragioni in considerazione della apportata correzione alla motivazione della sentenza impugnata.

Considerato inoltre che il ricorso per cassazione e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto l’articolo 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa le spese.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.