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i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’articolo 1123 c.c., possano essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione puo’ essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che percio’ si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una Delib. dell’assemblea che venga approvata all’unanimita’, o col consenso di tutti i condomini. La natura delle disposizioni contenute nell’articolo 1118 c.c., comma 1 e articolo 1123 c.c., non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprieta’. In assenza di limiti posti dall’articolo 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali puo’ arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione, totale o parziale, per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 9 agosto 2017, n. 19779

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 4644/2016 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1073/2015 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 22/06/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 09/06/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 1073/2015 del 22 giugno 2015.

Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).

La sentenza impugnata ha respinto l’appello proposto dallo stesso (OMISSIS) avverso la sentenza n. 1734/2014 del Tribunale di Catania, sezione distaccata di Acireale, la quale aveva parzialmente accolto l’impugnazione della deliberazione assembleare del 24 novembre 2009 del Condominio (OMISSIS), rigettandone pero’ i motivi inerenti la decisione di esecuzione dei lavori di manutenzione della terrazza a livello di copertura della scala B, di proprieta’ esclusiva del (OMISSIS), come pure quelli legati alla ripartizione delle relative spese accollate anche allo stesso ricorrente, nonostante la clausola convenzionale di esonero dalle spese condominiali a suo favore.

La Corte d’Appello ha ritenuto sussistente la competenza assembleare in ordine all’approvazione dei lavori di manutenzione della terrazza di copertura, in quanto necessari alla stregua della diffida inoltrata dal condomino proprietario del sottostante appartamento, nonche’ della documentazione fotografica allegata. I giudici del gravame hanno altresi’ escluso che la clausola, inserita negli atti di acquisto, che esonerava il (OMISSIS) dal “partecipare ad alcuna delle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unita’ immobiliari dell’edificio invendute”, fosse riferibile anche alle spese dovute dal proprietario esclusivo della terrazza a livello, ai sensi dell’articolo 1126 c.c..

Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) deduce violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2697 c.c., non sussistendo prova della carenza manutentiva della terrazza di proprieta’ (OMISSIS), condizione legittimante la Delib. assembleare di esecuzione delle opere.

Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione degli articoli 1362 e 2697 c.c., quanto all’assunto obbligo di partecipazione del ricorrente alle spese di manutenzione del terrazzo nonostante la clausola contrattuale di esonero dalla partecipazione alle spese condominiali.

Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della Camera di consiglio.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 2.

Il primo motivo di ricorso e’, allora, infondato perche’, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, e’ tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449). L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non gia’ nel diritto di proprieta’ sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire e’ destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilita’, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non gia’ alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilita’ del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (cosi’ Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726). La verifica dell’effettiva necessita’ dell’intervento manutentivo della terrazza a livello di proprieta’ esclusiva (OMISSIS) attiene ad una valutazione del merito del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volonta’ dei condomini, e tale verifica esula dal controllo di mera legittimita’ rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’articolo 1137 c.c. e tanto piu’ dai limiti del sindacato propri del giudizio di cassazione.

Quanto al secondo motivo, e’ noto come i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’articolo 1123 c.c., possano essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione puo’ essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che percio’ si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una Delib. dell’assemblea che venga approvata all’unanimita’, o col consenso di tutti i condomini. La natura delle disposizioni contenute nell’articolo 1118 c.c., comma 1 e articolo 1123 c.c., non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprieta’. In assenza di limiti posti dall’articolo 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali puo’ arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione, totale o parziale, per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. 25/03/2004, n. 5975).

Tuttavia, la convenzione sulle spese, ex articolo 1123 c.c., contenuta ed approvata negli atti di acquisto delle porzioni di proprieta’ esclusiva comprese in un condominio, la quale, come si assume nella specie, esonera un condomino dal “partecipare ad alcuna delle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unita’ immobiliari dell’edificio invendute”, in quanto ha sostanza di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, e’ oggetto di interpretazione alla stregua degli articoli 1362 c.c. e segg., affidata all’apprezzamento di fatto della volonta’ negoziale rientrante nelle preroragative del giudice del merito, ed insindacabile in sede di legittimita’ quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure omesso esame di fatti storici decisivi. Non e’ in tal senso censurabile l’interpretazione offerta dalla Corte d’Appello di Catania, secondo la quale la clausola convenzionale di esonero di un condomino dal partecipare alle spese condominiali fino a quando rimanesse proprietario di unita’ immobiliari dell’edificio invendute non fosse riferibile altresi’ alle spese da quello dovute, in proporzione di un terzo, per il rifacimento della terrazza a livello rentrante nella sua proprieta’ esclusiva, trattandosi di spese che hanno origine non nell’obbligo di contribuzione pro quota agli oneri di conservazione delle parti comuni, quanto nella proprieta’ individuale dell’appartamento di cui la terrazza sia il prolungamento.

Il ricorso va percio’ rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente Condominio le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700.00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

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