il diritto del conduttore di un immobile locato per uso non abitativo alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale compete indipendentemente dalla prova in concreto dell’avviamento e della perdita, avendo il legislatore stabilito l’obbligo di corresponsione dell’indennità al conduttore con una valutazione fondata sull'”id quod plerumque accidit”.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 luglio 2005, n. 15821

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Michele Varrone – Presidente

Dott. Fabio Mazza – Rel. Consigliere

Dott. Antonio Segreto – Consigliere

Dott. Alfonso Amatucci – Consigliere

Dott. Raffaele Frasca – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Ca. Ga., elettivamente domiciliato in Ro. Via Pa. 95, presso lo studio dell’avvocato Fr. Pi., che lo difende unitamente all’avvocato Di. Se., giusta delega in atti;

ricorrente

contro

Lo. Ro. It. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Po. Delle Ma., elettivamente domiciliata in Ro. Via P. Da Pa. 63, presso lo studio dell’avvocato Ma. Co., che la difende unitamente all’avvocato Ro. Ma. giusta delega in atti;

controricorrente

avverso la sentenza n. 624/01 della Corte d’Appello di Torino, prima sezione civile, emessa il 22/05/01, depositata il 05/10/01, R.G. 420/01;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 14/06/05 dal Consigliere Dott. Fabio Mazza;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato Finocchi Ghersi che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Lo. Ro. It. S.r.l. proponeva opposizione, avanti al Tribunale di Torino, avverso l’esecuzione del provvedimento di rilascio di un immobile ad uso commerciale sito in To., in favore del locatore Ca. Ga. Deduceva il mancato pagamento della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, chiedendone la determinazione. Ca. Ga. si costituiva contestando il diritto della soc. Lo. Ro. It. S.r.l. alla pretesa indennità. Nelle more del giudizio veniva corrisposta l’indennità con riserva di ripetizione ed aveva luogo lo sfratto.

Successivamente la causa era riunita ad altra avente ad oggetto l’accertamento del diritto della soc. conduttrice a proseguire nel rapporto locatizio, e il Tribunale, con sentenza 1.12.2000, rigettava l’opposizione all’esecuzione, negando che la soc. conduttrice avesse diritto all’indennità. La soc. Lo. Ro. It. S.r.l. proponeva appello, che la Corte distrettuale di Torino accoglieva con sentenza 5.10.2001. Avverso tale sentenza Ca. Ga. propone ricorso per Cassazione con due mezzi di gravame. La società intimata resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il giudice dell’appello ha osservato che la società Lo. Ro. It. S.r.l., in forza di autorizzazione comunale concessale nel maggio 1991, era abilitata ad esercitare la vendita al dettaglio di oggetti d’arte e di antiquariato, senza alcuna prescrizione e limitazione. Ha trascritto il certificato camerale nel punto indicante che l’oggetto sociale è dato dalla importazione, esportazione e commercializzazione di mobili ed oggetti d’arte nazionali ed esteri, tappeti, quadri, sculture varie ed oggetti di antiquariato, nonché dall’agenzia di vendite all’asta di tali oggetti su tutto il territorio nazionale. Da ciò ha dedotto che l’attività della società non consisteva unicamente nelle vendite all’asta, ma anche in una comune attività di vendita implicante contatti con la generalità dei consumatori. Infine ha rilevato che il locatore che contesti il diritto del conduttore all’indennità ha l’onere di provare l’insussistenza dei presupposti di legge condizionanti tale diritto.

Con il primo mezzo di gravame il ricorrente lamenta il vizio di omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e la violazione dell’art. 2697 del c.c. Afferma che la Corte, dopo aver ritenuto che, in astratto, l’attività della soc. Lo. Ro. It. S.r.l. potesse essere annoverata tra quelle che danno diritto all’indennità, non è poi passata all’esame della fattispecie concreta al fine di verificare il concreto esercizio di una attività commerciale volta alla generalità dei consumatori. Osserva che il possesso dell’autorizzazione ad esercitare una attività commerciale aperta al pubblico non si identifica con il concreto esercizio di essa, che la Corte di merito ha omesso di accertare.

La censura non merita accoglimento. Come più volte affermato da questa Corte di legittimità, il diritto del conduttore di un immobile locato per uso non abitativo alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale compete indipendentemente dalla prova in concreto dell’avviamento e della perdita, avendo il legislatore stabilito l’obbligo di corresponsione dell’indennità al conduttore con una valutazione fondata sull'”id quod plerumque accidit” (vedi Cass. n. 6876/2003; n. 2834/2002; n. 6548/1995). Cosicché il giudice a quo, avendo accertato, nella fattispecie, la sussistenza dei requisiti previsti dall’art. 34 primo comma, della L. n. 392/1978, e considerato che l’eccezione meramente contestativi opposta dal locatore atteneva alla natura dell’attività per la quale il locale era stato concesso in locazione, non era tenuto ad ulteriori indagini.

Con il secondo mezzo di gravame, il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 2697 del c.c. e 34 della L. n. 392/1978 nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia.

Deduce che erroneamente il giudice a quo ha affermato essere onere probatorio del locatore dimostrare la carenza dei presupposti di legge del diritto alla indennità, mentre è invece onere del conduttore provare la sussistenza di tali presupposti. Rileva che tale affermazione della Corte di merito è basato sull’assunto secondo cui il locatore è gravato del predetto onere per aver chiesto l’accertamento negativo del diritto del conduttore, avendo riassunto il procedimento dopo la cancellazione dello stesso. Osserva sul punto che la parte che riassume il giudizio mantiene l’originaria posizione processuale che, nella fattispecie, era connotata dalla mera contestazione della pretesa avversa. La censura non merita accoglimento. Come già rilevato nella risposta alla precedente censura, è onere del conduttore, a fronte di una eccezione meramente contestativa, produrre la sola prova della natura della attività cui è stato destinato l’immobile locato; natura dalla quale su desume in via presuntiva, secondo la volontà del Legislatore, la potenzialità di essa a costituire un avviamento commerciale, attraverso il suo normale svolgimento dei contatti con il pubblico. Nella fattispecie il ricorrente, come da lui stesso ammesso, si è limitato a negare il fondamento dell’azione sotto il profilo della asserita inidoneità dell’attività in oggetto a produrre avviamento commerciale. Il ricorso deve essere pertanto rigettato e le spese del giudizio di Cassazione devono essere regolate come disposto dall’art. 91 del codice di rito.

P.Q.M.

La Corte Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in Euro 1.600, di cui Euro 1.500 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.

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