l’indennita’ di sopraelevazione e’ dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’articolo 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente – si noti – dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Tale indennita’ trae, infatti, fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprieta’ sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprieta’ esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalita’, si determina sulla scorta del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’articolo 1127 c.c., comma 4. Pertanto, il diritto all’indennita’ di sopraelevazione appartiene a tutti i condomini, con la conseguenza che la sopraelevazione di un immobile che presenta carattere unitario comporta una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative delle parti comuni, ovvero crea una situazione che riguarda tutti i partecipanti al condominio, a prescindere – si badi – dall’ubicazione della parte sopraelevata. A tal ultimo proposito – ossia allo scopo di considerare irrilevante la sopraelevazione in senso verticale od orizzontale – si e’ osservato che, con riferimento al disposto di cui all’articolo 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l’altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o piu’ nuovi piani o di una o piu’ nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente del medesimo; cio’ perche’ tale norma trova giustificazione nell’occupazione, da parte di chi sopraeleva, dell’area comune su cui sorge il fabbricato, ossia della maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d’aria sovrastante l’edificio, di detta area. Ne consegue che anche la costruzione realizzata su lastrico solare di proprieta’ esclusiva del proprietario dell’adiacente appartamento (e, quindi, in prolungamento orizzontale dello stesso), quando detto lastrico sia quello dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, cosi’ assolvendo alla funzione di copertura della parte sottostante detto edificio, va considerata come sopraelevazione, ed e’ soggetta al relativo regime legale, perche’ comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprieta’ esclusiva dell’ultimo piano del lastrico solare.
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Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Ordinanza|22 agosto 2022| n. 25103
Data udienza 6 luglio 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere
Dott. VARRONE Luca – Consigliere
Dott. PAOLETTI Dianora – Consigliere
Dott. AMATO Cristina – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N. R.G. 1639/’18) proposto da:
(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), (OMISSIS), (C.F. (OMISSIS)), (OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, in virtu’ di procura speciale apposta a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) s.r.l., (P.I.: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentate e difese, in virtu’ di procura speciale rilasciata su foglio allegato al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliate presso il suo studio, in (OMISSIS);
– controricorrenti –
e
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma n. 3463/2017 (pubblicata il 24 maggio 2017);
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6 luglio 2022 dal Consigliere relatore Aldo Carrato;
letta la memoria depositata, ai sensi dell’articolo 380 bis.1. c.p.c., dal difensore dei ricorrenti.
RITENUTO IN FATTO
1. Con sentenza n. 238/2010, il Tribunale di Roma – Sezione distacca di Ostia, in accoglimento della domanda proposta da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), nella qualita’ di proprietari di esercizi commerciali siti al pianterreno in un immobile di (OMISSIS), aveva condannato la (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS), quali esecutori di una sopraelevazione sul lastrico solare dello stabile (dotato di un solo altro piano – ove si trovavano gli immobili di loro rispettiva proprieta’ soprastante a quello sito a pianterreno), al pagamento dell’indennita’ ex articolo 1127 c.c., nella misura rispettivamente di Euro 182.435,00 e di Euro 44.245,00; respingeva la domanda svolta dagli attori per ottenere il pagamento delle spese necessarie per il ricalcolo dei millesimi di proprieta’; disponeva la compensazione delle spese di lite nella misura della meta’ ponendo la residua meta’ a carico dei convenuti.
2. Decidendo sull’appello proposto dalle parti convenute soccombenti e nella costituzione degli appellati, la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 3463/2017 (pubblicata il 24 maggio 2017), accoglieva l’appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado.
A fondamento dell’adottata pronuncia, il giudice di secondo grado dava atto, preliminarmente, che l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata da (OMISSIS) andava disattesa in quanto la circostanza (pacifica tra le parti e accertata dal consulente tecnico d’ufficio) che gli esercizi commerciali degli appellati non si trovavano nella colonna d’aria del lastrico sopraelevato dalla sig.na (OMISSIS) non spiegava alcun rilievo ai fini della sussistenza dell’obbligo di versare l’indennizzo ex articolo 1127 c.c.. Difatti, benche’ il criterio per la determinazione dell’indennita’ sia rapportato al valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, cio’ non comportava che il diritto al pagamento sarebbe sorto solo in favore di coloro i cui immobili ricadevano nell’area sopraelevata e non anche dei condomini che avevano proprieta’ limitrofe. Si doveva, percio’, rilevare che la domanda volta al conseguimento dell’indennita’ ex articolo 1127 c.c., e’ basata su un debito per responsabilita’ da fatto lecito del proprietario dell’ultimo piano del lastrico solare, che, realizzando la sopraelevazione, aumenti il proprio sulle parti comuni dell’edificio in conseguenza dell’incremento della porzione di proprieta’ esclusiva.
Pertanto, la citata Corte concludeva che la sopraelevazione di un immobile avente carattere unitario comportava una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative alle parti comuni, ossia creava una situazione che riguardava tutti i partecipanti al condominio, a prescindere dall’ubicazione della parte sopraelevata.
Con riferimento, invece, alla determinazione dell’ammontare dell’indennita’ dovuta, il giudice di appello riteneva che il criterio utilizzato dal C.Testo Unico designato in primo grado non appariva effettivamente corretto in quanto basato sul valore di mercato dell’opera realizzata e non anche sul valore dell’area occupata con la nuova fabbrica, secondo il disposto dell’articolo 1127 c.c., comma 4.
Affermava, altresi’, che nel rispetto di quest’ultima disposizione normativa, il valore cosi’ ottenuto – pari a Euro 308.00,00 per la (OMISSIS) s.r.l. e a Euro 127.750,00 per la sig.ra (OMISSIS) – doveva essere diviso per il numero dei piani del fabbricato compreso quello sopraelevato e, quindi nel caso di specie, andava diviso per due, risultando pari rispettivamente a Euro 154.000,00 e a Euro 63.875,00.
In merito al riconoscimento delle somme spettanti agli appellati, la Corte territoriale evidenziava che l’indennita’ – da computare in proporzione in capo alla societa’ (OMISSIS) e alla (OMISSIS) – doveva essere calcolata con riferimento ai millesimi riferibili alle distinte proprieta’ degli immobili posti a pianterreno, ovvero nella misura pari a 16 millesimi, ciascuno, per (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e in quella di 31 millesimi, ciascuno, per (OMISSIS) e (OMISSIS).
3. Avverso la citata sentenza di appello hanno formulato ricorso per cassazione, riferito a due motivi, i sig.ri (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), resistito con congiunto controricorso (contenente anche un motivo di ricorso incidentale condizionato) dalla (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS). L’altro intimato (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.
La difesa dei ricorrenti ha anche depositato memoria ai sensi dell’articolo 380 bis.1. c.p.c..
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1127 c.c., e di tutte le norme in materia di indennita’ di sopraelevazione, sostenendo che, con l’impugnata sentenza, era stato erroneamente stabilito che il valore dell’area da edificare era pari a Euro 308.000,00, suddividendo, poi, tale valore in maniera del tutto illegittima, ovvero non corrispondente al criterio stabilito nel suo comma 4.
In particolare, con tale doglianza, i ricorrenti hanno inteso sostenere che, al fine della determinazione dell’indennita’ in questione, la Corte di appello non aveva tenuto conto che la nuova costruzione oggetto di controversia era stata edificata non al di sopra dell’ultimo piano (coincidente con il primo), ma al di sopra del piano terra in una porzione dove l’edificio era costituito dal solo piano terra, con estensione del piano in cui erano ubicati gli immobili di proprieta’ della (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS) (mediante la creazione di un corpo aggiunto alla proprieta’ della prima) in senso orizzontale e non con il prolungamento in direzione verticale.
Secondo la prospettazione dei ricorrenti, dunque, si sarebbe dovuta considerare erronea l’impugnata sentenza laddove aveva suddiviso l’indennizzo in questione, previsto per i loro sottostanti immobili a piano terra, a tutti gli immobili condominiali in base ai millesimi (e non soltanto a quelli sui quali era stata effettuata la sopraelevazione), compresi gli immobili gia’ presenti al primo piano.
3. Con la seconda ed ultima doglianza, i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 – l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti, nonche’ – in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, – la violazione o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. in combinato disposto con gli articoli 99, 112, 113, 114, 115, 116 e 191 c.p.c., sul presupposto che il giudice di appello aveva erroneamente valutato l’indennita’ in contrasto con le risultanze delle c.t.u. del giudizio di primo e secondo grado.
3. Rileva, in primo luogo, il collegio che deve ritenersi infondata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso formulata, in via pregiudiziale, dalla difesa dei controricorrenti, dal momento che il ricorso risponde pienamente ai requisiti prescritti dall’articolo 366 c.p.c., indicando specificamente le violazioni di legge fatte valere e i corrispondenti percorsi logico-argomentativi addotti a loro supporto a confutazione della motivazione svolta nell’impugnata sentenza.
4. Cio’ chiarito, il primo motivo e’ da dichiarare infondato e, quindi, va rigettato per le ragioni che seguono.
Occorre, innanzitutto, rimarcare che – sulla scorta del disposto dell’articolo 1127 c.c., comma 4, – l’indennita’ di sopraelevazione (che si configura come un debito per responsabilita’ da atto lecito del proprietario dell’ultimo piano che, realizzando la sopraelevazione, abbia aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio: v., per tutte, Cass. n. 23256/2016) va correlata al valore dell’area su cui insiste l’edificio o parte di esso che viene sopraelevata e deve essere determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, poi diminuendo il quoziente cosi’ risultante della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione e, infine, ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti (cfr. Cass. n. 12292/2003 e Cass. n. 12880/2005).
Sulla scorta di questa base normativa, le Sezioni unite di questa Corte con la sentenza n. 16794/2007 (in senso conforme v., successivamente, Cass. n. 24327/2011) – hanno chiarito che l’indennita’ di sopraelevazione e’ dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’articolo 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente – si noti – dall’aumento dell’altezza del fabbricato.
Tale indennita’ trae, infatti, fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprieta’ sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprieta’ esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalita’, si determina sulla scorta del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’articolo 1127 c.c., comma 4.
Pertanto, il diritto all’indennita’ di sopraelevazione appartiene a tutti i condomini, con la conseguenza che la sopraelevazione di un immobile che presenta carattere unitario comporta una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative delle parti comuni, ovvero crea una situazione che riguarda tutti i partecipanti al condominio, a prescindere – si badi – dall’ubicazione della parte sopraelevata.
A tal ultimo proposito – ossia allo scopo di considerare irrilevante la sopraelevazione in senso verticale od orizzontale – si e’ osservato che, con riferimento al disposto di cui all’articolo 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l’altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o piu’ nuovi piani o di una o piu’ nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente del medesimo; cio’ perche’ tale norma trova giustificazione nell’occupazione, da parte di chi sopraeleva, dell’area comune su cui sorge il fabbricato, ossia della maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d’aria sovrastante l’edificio, di detta area. Ne consegue che anche la costruzione realizzata su lastrico solare di proprieta’ esclusiva del proprietario dell’adiacente appartamento (e, quindi, in prolungamento orizzontale dello stesso), quando detto lastrico sia quello dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, cosi’ assolvendo alla funzione di copertura della parte sottostante detto edificio, va considerata come sopraelevazione, ed e’ soggetta al relativo regime legale, perche’ comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprieta’ esclusiva dell’ultimo piano del lastrico solare.
Pertanto, in virtu’ di tali presupposti giuridici generali, la Corte di appello ha esattamente computato l’indennita’ in discorso moltiplicando il valore del suolo, individuato nella misura di Euro 1.750,00 al mq, per la superficie costruita, pari a complessivi mq 249, di cui 176 mq appartenenti alla (OMISSIS) s.r.l. e 73 mq di proprieta’ della (OMISSIS). Quindi, in virtu’ dell’applicazione dell’articolo 1127 c.c., comma 4, il valore cosi’ ottenuto – pari ad Euro 308.000,00 per la (OMISSIS) (scaturente dall’operazione: Euro 1.750,00 x 176 mq) e ad Euro 127.270,00 (Euro 1.750,00 x 73 mq) – e’ stato diviso per il numero dei piani del fabbricato (due), compreso quello sopraelevato, cosi’ risultando corrispondente, rispettivamente, ad Euro 154.000,00, per la (OMISSIS), e ad Euro 63.875,00, per la (OMISSIS), da ripartire (a carico di ognuna di queste ultime due ed in via proporzionale), in favore di ciascuno dei proprietari degli immobili facenti parte del piano (terreno) sottostante, nelle corrispondenti misure da computare in relazione ai millesimi ad ognuno attribuiti (cosi’ come correttamente individuate nell’impugnata sentenza).
5. Anche il secondo ed ultimo motivo non coglie nel segno e deve essere disatteso.
Infatti, nell’esercizio del suo potere valutativo secondo il criterio generale del prudente apprezzamento e dell’obbligo di adottare una sufficiente motivazione al riguardo, la Corte di appello, nell’esaminare gli esiti delle c.t.u. espletate in primo e secondo grado, ha ritenuto inattendibili gli esiti di quella del giudizio di prime cure, spiegando le ragioni di condivisione di quella esperita nel giudizio di appello, sulla base della valutazione di mercato delle superfici da prendere in considerazione ai fini del computo dell’indennita’ di sopraelevazione (Euro 1.750,00 al mq) e della misura complessiva di tale superficie come suddivisa tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS), cosi’ giungendo, per il tramite delle operazioni prima indicate, alla determinazione della suddetta indennita’ ripartita.
Quindi, cosi’ esteriorizzando compiutamente la motivazione in questi termini, e’ da escludere che si siano venute a configurare le violazioni dedotte con la seconda censura, considerando, peraltro, che – secondo la prevalente giurisprudenza di questa Corte – l’omesso esame delle risultanze della c.t.u. non e’ idoneo a configurare il vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, il quale, in ogni caso, e’ insussistente proprio perche’ il giudice di appello ha motivato al riguardo.
6. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna dei ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate nei sensi di cui in dispositivo.
Ai sensi del citato Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli stessi ricorrenti, sempre con vincolo solidale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in Euro 5.800,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva, cpa nella misura e sulle voci come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, in via solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
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