L’impugnazione delle delibere condominiali nulle e annullabili

Impugnazione della delibera condominiale

In merito all’impugnazione delle delibere adottate dall’assemblea di condominio, l’art. 1137 c.c. comma 2, testualmente dispone: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”

La disposizione in esame attribuisce ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti il potere di impugnare le delibere dell’assemblea nel termine di decadenza di trenta giorni, decorrente dalla data della deliberazione per il condomino astenuto o dissenziente e dalla data di comunicazione per il condomino assente.
Va sin da subito precisato, che la diversa tipologia di vizio (nullità o annullabilità) che affligge la delibera condominiale si riverbera sul procedimento di impugnazione, in quanto Il rimedio dell’impugnazione offerto dall’ art. 1137 c. c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali, e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza, riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non già quelle nulle” (in tal senso Cassazione n. 17268/2015).

Quindi, legittimazione ad impugnare, termine di decadenza della relativa azione e sanatoria del vizio, subiscono una disciplina nettamente diversa a seconda che si tratti di impugnare delibere nulle o annullabili.
Si ricorda in termini generali che:

  • sono nulle le delibere condominiali prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini,
  • sono annullabili le delibere condominiali con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Cassazione Sentenza 4806/2005 [1]).

Delibere nulle: legittimazione, decadenza e sanatoria del vizio.

La legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti ed ai dissenzienti nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità ed ognuno può esercitare l’azione verso il condomino rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri. (Cassazione n. 704/2015).

Quindi, qualora si tratti di impugnare una delibera affetta da nullità, la legittimazione ad impugnare compete perfino al condomino che ha espresso voto favorevole a essa (Cassazione n. 15042/2013).
Ulteriormente si rammenta che per le ipotesi di nullità non è invece mai stato ritenuto sussistere alcun termine di decadenza, trattandosi, per l’appunto di’azione imprescrittibile.

Logicamente la nullità è un vizio insanabile ed imprescrittibile, quindi il decorso del tempo non spiega alcun effetto sanante nei suoi riguardi.
In sostanza la nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 c.c. secondo il quale “può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice”.

 

Delibere annullabili: legittimazione, decadenza e sanatoria del vizio.

Viceversa, qualora la delibera oggetto di impugnazione sia affetta da annullabilità trova, invece  applicazione l’art. 1441 c. c., secondo cui “l’annullamento [del contratto] può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge”.

Quindi in tale ipotesi, la legittimazione ad impugnare spetterà esclusivamente ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto.

In sostanza il principio generale in merito può così formularsi, tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l’unica differenza consistendo nel “dies a quo” per proporre l’opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti.

In tale ipotesi, l’azione per l’impugnazione della decisione assembleare deve essere esercitata a pena di decadenza entro il termine di 30 giorni di cui all’art. 1137 c. c.
A differenza che nell’azione di nullità, il decorso del termine e la mancata impugnazione della delibera annullabile spiegano efficacia sanante.

 

 

[1] Cassazione Sentenza  n. 4806/2005  In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

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