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nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della L. n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 12 e segg., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’articolo 79 della menzionata L. n. 392 del 1978, in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullita’ di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – e’ da considerarsi legittimato, in relazione al disposto della medesima L. n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato articolo 79, diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’articolo 1339 c.c., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della L. n. 431 del 1998.

 

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Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 18 gennaio 2017, n. 1236

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23467/2015 proposto da:

AVV. (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso il suo studio in (OMISSIS), rappresentata e difesa da se’ medesima;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3156/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 19/05/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 10/11/2016 dal Consigliere Relatore Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) che si riporta agli scritti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

E’ stata depositata la seguente relazione ex articolo 380 bis c.p.c..

“Confermando la sentenza di primo grado, la Corte di Appello di Roma ha rigettato il motivo di appello con cui la (OMISSIS) aveva sostenuto l’ultrattivita’ del canone legale oltre la prima scadenza del contratto successiva alla entrata in vigore della L. n. 431 del 1998: la Corte ha ritenuto corretta la decisione di primo grado, che aveva circoscritto l’accertamento relativo alle maggiori somme versate al periodo compreso fra ottobre 2000 e aprile 2001, costituente la prima scadenza successiva all’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, assumendo che “non si ravvisa nel testo di tale legge alcuna ipotesi di proroga sine die del vecchio regime” e che una diversa interpretazione cozzerebbe con la stessa ratio legis.

Con l’unico motivo, la (OMISSIS) deduce la “violazione della L. n. 392 del 1978 e della L. n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5” e censura la sentenza per avere escluso l’ultrattivita’ del canone legale fino alla cessazione del contratto di locazione, richiamando la giurisprudenza di legittimita’ che ha – invece – affermato che la pattuizione del canone ultralegale continua ad essere nulla per tutta la durata della locazione.

Il motivo e’ fondato alla luce dell’ormai consolidato principio secondo cui, “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della L. n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 12 e segg., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’articolo 79 della menzionata L. n. 392 del 1978, in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullita’ di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – e’ da considerarsi legittimato, in relazione al disposto della medesima L. n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato articolo 79, diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’articolo 1339 c.c., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della L. n. 431 del 1998″ (Cass. n. 12996/2009; conformi Cass. n. 26802/2013, Cass. n. 24498/2013, Cass. n. 17696/2013, Cass. n. 3596/2015 e Cass. n. 19231/2015).

Si propone pertanto l’accoglimento del ricorso, con cassazione della sentenza – nella parte da esso investita – e rinvio, anche per le spese di lite”.

A seguito della discussione svolta in camera di consiglio, il Collegio ha condiviso i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione.

Il ricorso va pertanto accolto, con cassazione e rinvio alla Corte di Appello di Roma, che si atterra’ ai principi di diritto sopra richiamati e provvedera’ anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione.

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