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nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attivita’ svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione e’ soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.
Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12016
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo – Presidente
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere
Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere
Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 13131/2014 proposto da:
(OMISSIS) SRL, in persona del suo Amministratore Unico (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA, in persona dell’Amministratore Delegato e legale rappresentante Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 617/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 18/03/2014;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 15/03/2017 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. MISTRI Corrado, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Nel 2010 la (OMISSIS) s.p.a., quale gestore del patrimonio immobiliare INPS, gia’ INPDAI, intimava alla (OMISSIS) s.r.l. sfratto per morosita’ da un locale a suo tempo concesso in locazione a tal (OMISSIS), al quale era succeduta la (OMISSIS) in virtu’ della cessione di azienda intervenuta tra il (OMISSIS) e la societa’ convenuta in giudizio. Assumeva che il cedente le aveva comunicato la cessione, specificando che alla societa’ cessionaria era stato trasferito ogni onere relativo al pagamento del canone di locazione.
La (OMISSIS) s.r.l., costituitasi, sosteneva invece che ai fini della cessione del contratto di locazione sarebbe stato necessario uno specifico contratto tra cedente e cessionario, avente ad oggetto la cessione del contratto di locazione e dei relativi oneri, che tale contratto non era stato concluso e che la comunicazione unilaterale del (OMISSIS) alla societa’ di gestione non avesse alcuna valenza in ordine alla cessione della locazione.
Il Tribunale di Roma, all’esito del giudizio di primo grado, rigettava la domanda di (OMISSIS), in mancanza di adeguata prova dell’avvenuta cessione del contratto di locazione in favore della (OMISSIS), e per l’effetto dichiarava il difetto di legittimazione passiva della predetta societa’.
La corte d’appello ribaltava l’esito del giudizio di primo grado, accogliendo l’appello di (OMISSIS), e, sul presupposto della intervenuta cessione del contratto di locazione, ne dichiarava la risoluzione per grave inadempimento della (OMISSIS), che condannava al rilascio dell’immobile.
La (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso per cassazione articolato in due motivi ed illustrato da memoria nei confronti di (OMISSIS) s.p.a., per la cassazione della sentenza n. 617 del 2014 depositata il 18 marzo 2014 dalla Corte d’Appello di Roma.
La (OMISSIS) resiste con controricorso.
Con il primo motivo di ricorso, la (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 36 e dell’articolo 2558 c.c., comma 1.
La Corte d’appello, richiamando Cass. n. 4983 del 2013 e, prima, Cass. n. 7686 del 2008, ha affermato che dal contratto di cessione di azienda non discende automaticamente e necessariamente la cessione del contratto di locazione, ma si determina la presunzione della cessione del contratto di locazione dell’immobile in cui l’attivita’ aziendale oggetto della cessione viene esercitata, fino a prova contraria, e su questa base, sulla base cioe’ della esistenza di un contratto di cessione di azienda tra (OMISSIS) e (OMISSIS), da esercitarsi nei locali della (OMISSIS), ha ritenuto provato presuntivamente il trasferimento del contratto di locazione (atteso che la (OMISSIS) non aveva mai contestato di trovarsi nel godimento dell’immobile per svolgervi l’attivita’ oggetto di cessione).
La ricorrente sostiene che avrebbe errato la corte d’appello, non potendo trovare applicazione l’articolo 2558 c.c. – che determina la sopra indicata inversione dell’onere probatorio – in quanto il caso di specie sarebbe regolato non dalla norma codicistica ma dalla L. n. 392 del 1978, articolo 36.
Con il secondo motivo si denuncia la violazione delle norme sulla ripartizione dell’onere probatorio e sulla valutazione delle prove, proprio in ragione dell’applicata presunzione e della mancanza di prova liberatoria in ordine all’intervenuta cessione del contratto di locazione, della quale la corte d’appello onera la conduttrice.
Entrambi i motivi, che possono essere esaminati congiuntamente sono infondati.
La corte d’appello ha fatto corretta applicazione dei principi di diritto piu’ volte ribaditi in materia da questa Corte, secondo i quali le due perfettamente norme citate sono
compatibili e coordinabili come segue:
nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attivita’ svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione e’ soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione (con la particolarita’ che alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa ma puo’ opporsi solo per gravi motivi);
l’intervenuta conclusione della cessione contrattuale puo’ pero’ presumersi, fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’articolo 2558 c.c., comma 3 (Cass. n. 7686 del 2008);
la presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell’immobile all’interno del quale si svolgera’ l’attivita’ aziendale oggetto di cessione non opera pero’ se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha piu’ ragione di operare (Cass. n. 11967 del 2013).
Operando la presunzione di trasferimento della posizione di conduttore dell’immobile in capo al cessionario dell’azienda, ne discende che correttamente, nella ricostruzione delle contrapposte posizioni e nella ripartizione degli oneri probatori operate dalla corte d’appello, e’ stato posto a carico del cessionario l’onere di fornire la prova contraria del presunto trasferimento, non fornita da (OMISSIS). La corte d’appello afferma infatti che la societa’ cessionaria dell’azienda esercitata nell’immobile oggetto di locazione non ha contestato di trovarsi nell’immobile ne’ di aver corrisposto le mensilita’ richieste dalla locatrice.
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.
Atteso che il ricorso per cassazione e’ stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, ed in ragione della soccombenza del ricorrente, la Corte, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico della ricorrente le spese di giudizio sostenute dai controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre contributo spese generali ed accessori.
Da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.